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论物业收费的问题与对策
广东交通职业技术学院公路学院
物业管理专业毕业论文
论文题目:
论物业收费的问题与对策
学生姓名:
叶洁城
学号:
5134093124
指导教师:
潘艳珠
专业:
物业管理
班级:
09物业管理班
二零一一年十二月九日
目录
摘要3
ABSTRACT3
前言4
一、我国物业管理及收费的现状4
(一)物业服务收费的概念4
(二)现行物业管理在小区中运行的现状5
(三)目前我国物业管理收费的现状5
二、物业管理收费难的问题探讨7
(一)物业管理收费的原因7
(二)业主自身原因7
(三)开发单位原因9
(四)物业管理企业的原因10
(五)政府方面的原因12
三、解决物业管理收费难的必要性13
(一)完善小区住宅物业管理收费是维护业主权益的需要13
(二)完善小区物业管理收费是社会主义法制建设的要求13
四、物业管理收费难问题的对策13
(一)物业管理企业应采取的对策14
(二)业主委员会应采取的对策16
(三)国家政府应采取的对策16
总结19
参考文献19
致谢词20
摘要
近年来随着我国城市居住服务体系的不断发展,关于物业管理中出现的不协调、不完善的争议也越来越多。
在众多的关于物业管理争议中,涉及物业管理收费的是其中的较为典型和突出的一部分。
这些纠纷不但影响了业主的居住体验和生活质量,也阻碍了物业管理这个行业的健康发展,因此如何完善小区住宅物业管理的收费,正视收费难的问题,找出切实有效的对策来解决问题是解决现阶段物业管理纠纷的首要问题和根本途径。
关键词:
物业管理服务质量方案物业收费收费制度
ABSTRACT
DuPontanalysisisoneoftheinfluentialachievementappraisalmethodincomprehensiveanalysismethod.ThisarticleintroducedaspecificanalysisofDuPontArchitectureandthedecompositionprocess.furthermore,thearticleHasanalyzedthepresentDuPontanalyticmethodinenterprise'spracticalapplicationandanalyzesthesystemexistenceinviewoftheinsufficiencytoproposethecorrespondingimprovementmeasureTheimprovedsystemwillbeDuPontanalysisoflistedcompaniesincludedintheearningspershareanalysissystem,anditshierarchicaldecomposition,thusamorecomprehensivereflectionofthebusinessofsolvency,operationofassets,capabilitiesandtheoperationalrisks,financialriskinformationtoimprovethegoesonthemarketcompanytargetappraisalsystem.
Keywords:
FinancialAnalysis;DuPontAnalysisMethod;ApplicationandAnalysis
前言
物业管理是指业主对区内所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。
物业管理有狭义和广义之分。
狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。
广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
物业管理承担着为居民提供一个安全、舒适的人居环境和工作环境的任务。
自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。
据资料显示,目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200万人。
深圳物业管理企业则有1200余家,从业人员达15万,年创产值45亿元。
目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。
物业管理服务费是物业管理企业赖以生存的基础,是保证物业管理活动正常运转的血液,也是涉及业主、物业使用人切身利益的大事,因此备受业主、物业使用人和物业管理企业三方的关注。
一、我国物业管理及收费的现状
(一)物业服务收费的概念
物业服务收费是指工商行政管理机关登记注册的物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
(二)现行物业管理在小区中运行的现状
物业管理是随着我国经济建设的步伐一起发展壮大的。
对于物业管理方面,我国早在1996年就出台了相关规章制度,物业管理收取的管理服务费,是依据物业管理服务合同的约定,对物业管理区域内的房屋及其配套设施、设备、场地进行管理、维修、保养,维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。
这种费用的收取,关系到业主和使用人的切身利益,关系到相关服务的质量和程度。
物业管理企业收取的物业费的主要用途:
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业公共部位、共用设施、设备的日常运行和维护费用;物业管理区域内清洁卫生费用;物业管理区域内绿化养护费用;物业管理区域内秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业公共部位、共用设施、设备及公众责任保险费用;经业主大会同意的其它费用等。
但许多物业管理企业并没有依照执行,结果就出现了不按收费标准收费、巧立名目擅自收费、多收费少服务、只收费不服务等现象,物业管理有名无实,不仅不为业主提供服务,反而是业主的负担。
(三)目前我国物业管理收费的现状
1.总体收费状况
物业管理经过十多年的发展,总体收费形势一般。
据调查,目前大多数物业管理公司收费率仅在70%—80%之间,极少数能够达到90%以上,部分公司收取率甚至为40%—50%。
由此可见,总体形势只是处于一般水平。
2.物业收费标准
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费根据物业公司提供服务的性质、质量、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价(经营者定价)。
具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
在实践中,业主与物业管理企业一般采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
而酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制可以让业主没有后顾之忧,物业公司盈利或亏损与业主无关,但缺点是物业公司可能会多收钱少服务以获取最大利润空间。
薪酬制可以使物业费中的大部分用于物业,剩余归业主享有,缺点是物业公司的积极性会有所降低,而主要看业主委员的安排,而业主委员会有没有相应的专业知识,可能会对物业的管理不利。
笔者认为,比较合适的是包干制,如果业主或业主委员会加强了监督,既能保证物业的正常维护又能充分调动物业公司的主观能动性,以获取自己的利润。
物业管理单位为普通住宅的物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修、保安和绿化等具有公共性的服务以及代管交通工具、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价。
物业管理单位为非住宅房屋以及高级公寓、别墅等高标准住宅物业产权人、使用人提供的.公共性的服务以及公众代办性质的服务收费,实行政府指导价。
物业管理单位为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除物价部门有统一收费标准者外,其服务收费实行市场调节价(经营者定价)。
外销商品房屋的服务收费由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表协商议定。
3.收费行为
3.1收费标准到位,服务水平打折。
根据物业企业资质等级以及提供的服务不同,很多地区目前实行四个级别的收费标准,但有的物业企业按物价部门核定收费标准收取费用后,对业主提供的服务却大打折扣。
3.2收费手续不全,明码标价不力。
按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》,物业企业在取得《物业管理资质证书》和《工商营业执照》后,按《物业收费管理办法》的要求由房产部门办理小区等级评定后,到物价部门核定物业收费标准,办理《服务价格(收费)监审证》,方可依据批复的收费项目和标准收费。
同时还要在小区出入口处设置收费公示栏。
但从目前情况来看,只有不到一半的物业企业办理了收费证件,有的还是一个收费证件几个小区使用,没有实行“一点一证”。
同时大部分物业企业没有按照规定实行明码标价,即使标价也是内容不全,格式不规范。
3.3自立收费标准、超标准收费、强行收费现象严重。
很多地方不执行规定的收费标准,乱向装饰公司,装饰工人,业主收取各项费用。
强行收取公摊费,公共部分,公共设备设施如楼道,消防通道的照明,路灯,照明灯等部位的费用,强行收取小区停车月租费。
二、物业管理收费难的问题探讨
物业管理收费难、收费率低是现在物业管理公司普遍存在的问题,这使我国多数物业管理公司处于尴尬境地。
据统计,大多数物业管理服务公司收费率只能达到50%-70%左右,有的甚至只有30%。
而对于物业管理公司服务的投诉案件却比比皆是。
物业管理收费难主要是有开发商、物业管理公司和业主三方面的问题。
(一)物业管理收费的原因
物业管理企业收取的管理服务费,是依据物业管理服务合同的约定,对物业管理区域内的房屋及其配套设施、设备、场地进行管理、维修、保养,维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。
这种费用的收取,关系到业主和使用人的切身利益,关系到相关服务的质量和程度。
物业管理企业收取的物业费的主要用途:
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业公共部位、共用设施、设备的日常运行和维护费用;物业管理区域内清洁卫生费用;物业管理区域内绿化养护费用;物业管理区域内秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业公共部位、共用设施、设备及公众责任保险费用;经业主大会同意的其它费用等。
(二)业主自身原因
1.业主对物业管理的实际内涵缺乏了解。
解放后,我国一直普遍实行着低廉价格的租房居住制度,几十年来,人们已经习惯了在这种制度下的生活方式消费观念、消费意识没有随着时代的变化而变化。
我国实行社会主义市场经济后,房屋产权发生了变化,对私有产权物业实行有偿管理服务,物业作为一种新兴的理念开始被居民所接受,特别是新的《物业管理条例》出台后,“业主”这一新的概念才进入人们的头脑中。
但物业的范围和物业费所含的范畴,业主们并不很清楚。
业主对于支付
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- 物业 收费 问题 对策