楼盘开发建设项目可行性研究报告书.docx
- 文档编号:5664076
- 上传时间:2022-12-30
- 格式:DOCX
- 页数:96
- 大小:472.49KB
楼盘开发建设项目可行性研究报告书.docx
《楼盘开发建设项目可行性研究报告书.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《楼盘开发建设项目可行性研究报告书.docx(96页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
楼盘开发建设项目可行性研究报告书
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
############委羽山新区A-01~A-04地块建设项目
1.1.2承办单位概况
委羽山新区A区块(A-01~A-04)建设项目由浙江鼎辰置业有限公司承办开发。
鼎辰置业有限公司成立于2007年2月,注册资金为5800万元,是一家由浙江############振兴房地产开发有限公司(该公司成立于1995年5月,二级房地产开发资质)、浙江城乡房地产开发有限公司(该公司成立于1984年5月,三级房地产开发资质)、############特佳房地产开发有限公司(该公司成立于1997年8月,三级房地产开发资质)、和############宏达房地产开发有限公司(该公司成立于1994年11月)共同出资组建的股份制的房地产开发有限公司,公司现有员工40多人,大多是经营运作、工程技术、财务管理的专业技术人员,组织机构完善,经济、技术等实力雄厚。
公司自组建之日起,就秉承着“提供超越客户满意度的服务和产品”的核心理念,以市场需求为导向,以超前理念求发展,立足房地产住宅、商业开发领域。
1.1.3可行性研究报告编制依据
①《############区域总体规划》
②《十一五############区国民经济发展计划纲要》
③《台州市############区南片控制性详细规划(调整)》
④《台州。
############委羽山新区A-01~A-04(02、03、04)地块规划建筑设计方案》
⑤国家发改委建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版,2006年)
⑥《台州市建设工程技术经济指标》
⑦《台州市建设工程造价信息》
⑧浙江鼎辰置业有限公司委托本单位编制本项目的可行性研究报告的技术服务合同。
1.1.4项目提出的理由
委羽山新区建设项目是############区政府城市总体规划改造建设中的重点工程。
在2007年1月27日召开的区十四届人大一次会议上徐亦平区长在政府工作报告中二次提到委羽山新区打造成集居住、休闲、商业服务、文化教育等多功能为一体的现代化山水城市,三年内完成A区块建筑形象。
因此,浙江鼎辰置业有限公司着力拓展开发委羽山新区A区块项目是响应区政府提出的三年内形成建筑业态,五年内形成商业业态的有力举措。
1.1.5项目拟建地点
本项目位于############委羽山新区,项目东侧为10米宽的梅关路,梅关路东侧相邻与东官河;南侧相邻为空地,东南侧大约50米为############樊川小学校区;西侧为50米宽的劳动南路;北侧为二环南路。
具体地理位置见附图。
1.1.6项目预期目标
委羽山新区A区块(A-01~A-04)项目经规划共划分为四大功能区域;A-01地块以住宅、商铺为主要的功能区域;住宅建筑面积24903㎡,沿街商铺面积为12459㎡,地下室5194㎡,能停机动车237辆;A-02地块以住宅、商铺、地下停车为主要的功能区域,住宅建筑面积97454m2,沿街商铺面积17124m2,地下室面积22888m2,能停机动车855辆;A-03-1地块以商业为主要的功能区域,商业面积20250m2,地下室面积6337m2,能停机动车142辆;A-03-2、A-04地块以住宅、商铺、地下室为主要的功能区域,住宅建筑面积45935m2,沿街商铺面积15246m2,地下室面积12425m2,能停机动车276辆,项目建成后提供居民住宅1484套(户),地下室能停车1509辆,地面停机动车465辆。
1.1.7项目主要建设条件
############委羽山新区A区块建设项目应具备的基本条件为:
市场条件、技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件等对拟建项目支持和满足的程度。
1、市场条件
根据预测,至2020年############区房地产开发需求总量达到1084万㎡,平均每年开发量为83.40万㎡(2008~2020年)。
2、技术条件
委羽山新区A区块建设项目的承办单位是浙江鼎辰置业有限公司,该公司于2007年2月由四家房地产开发公司出资组建的股份制房地产开发企业,在房地产开发上具有较长的历史,技术力量雄厚,开发资金足,各公司都具有良好的信誉及对客户热情周到的善后服务,都具有一定的知名度。
3、资金条件
委羽山新区A区块建设项目,总投资为83004万元(土地购置费32800万元),承办方浙江鼎辰置业有限公司自筹资金33204万元,余下的投资费用49800万元由银行贷款来解决。
4、环境条件
本项目经过环境影响评估指出,认为项目在建设期间及建成投入使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等。
建设单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求,全面落实环境报告中提出的控制污染的措施和建议,则对周围环境不会产生明显不利影响,本项目的建设是可行的。
5、社会条件
项目区域的社会基础设施城市供水、供电、供气项目已完善,商贸、金融、保险、文化教育设施正是本项目所要完成的。
6、施工条件
委羽山新区A区块建设项目,其施工现场、位置、面积经规划部门用红线给予控制,施工现场有二环南路(104国道复线)、劳动南路通往甬台温高速及市中心区,现场施工用水、用电、排污均可从二环南路、劳动南路市政管线接口,均能满足施工建设需要。
项目施工的技术队伍来源丰富,浙江省本身是建筑施工队伍大省,大部分是国家二级以上施工企业,技术力量雄厚,拥有先进的施工技术与施工装备,在园区开发等方面积累了丰富的经验,项目经过招投标,完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务。
7、法律条件
项目建设的确定与选址,符合国家和地区有关法律法规对项目建设和生存的支持程度和约束条件,其法律法规支持体系主要包括:
############区城市总体规划、############区南片控制性详细规划(调整)、台州市建设规划局建设项目意见通知书(台黄规选[2006]43号)、委羽山新区A-01~A-04地块出让证等。
经过上述分析,项目具备的基本建设条件如市场条件等均能满足项目的建设要求。
1.2主要技术经济指标
1.2.1项目建设规模
该项目占地面积为125458.43㎡,建设用地面积111474㎡,其中:
1、A-01地块:
用地面积9870.70㎡,总建筑面积(不含地下室面积)37361.8㎡(其中住宅24903.3㎡,商铺12458.5㎡),地下室面积5194㎡。
2、A-02地块:
用地面积43409.54㎡,总建筑面积115510.06㎡(不含地下室)(其中住宅97454.2㎡,商业面积17123.7㎡,公共设施面积932.16㎡),地下室面积22888㎡。
3、A-03-1地块:
用地面积16877.02㎡,总建筑面积20250㎡,地下室面积6337㎡。
4、A-03-2、A-04地块:
用地面积41317.31㎡,总建筑面积62350.6㎡(其中:
住宅45934.6㎡,商业建筑面积:
15246.4㎡,公共设施面积969㎡),地下室面积12425.5㎡。
1.2.2投资规模及资金来源
委羽山新区A区块建设项目,其项目总投资为83004万元,其中:
土建安装及工程项目建设其他费为47813万元,土地购置费用32800万元,预备费2391万元。
在项目总投资83004万元中,资金来源分别为项目承办单位浙江鼎辰置业有限公司自筹33204万元,银行贷款49800万元。
1.3问题与建议
1.3.1存在问题
A-02、A-03-2、A-04地块绿化率较高,可能出于方案阶段原因,其绿化景观设计较为单调,应适当增加小区内的雕塑、山水景观设计,以提高小区的居住档次。
1.3.2建议
委羽山新区A区块是个高尚的多功能居住社区,小区内配有大型购物超市、沿街商铺配有各类专卖店、会所、餐饮、娱乐以及相关的银行、工商、保险、证券等金融部门,必将是个繁华的商业社区。
因此,建设在新区内部绿化环境景观配置,应请实力较强的风景景观园林设计部门进行专门设计,进一步完善小区环境功能,提高小区的居住品位。
第二章项目投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
2.1.1台州市社会经济和人民生活现状
台州市位于浙江中部沿海,东濒东海,南临温州,西连金华、丽水,北接宁波、绍兴,陆地面积9411平方公里,海域面积8万多平方公里,约占全省海岸线的三分之一。
大陆海岸线长630多公里,占全省大陆海岸线总长的28%。
1994年8月22日,经国务院批准撤地建市,现辖椒江、路桥、############三区,临海、温岭两个县级市及玉环、天台、仙居、三门四个县。
2005年统计数据,全市区域内常住人口559.14万,流动人口近100万。
台州是近年来浙江省经济和社会事业发展比较快的地区之一,也是我国民营经济成分非常活跃的地区和股份制经济的主要发源地之一。
改革开放以来,台州人民解放思想、抓住合作机遇、大胆创新、艰苦创业,经济实力年均高于25%的速度增长,2005年全市实现生产总值1328.73亿元,平均增长13.19%,财政总收入161.50亿元,其中地方财政收入79.5亿元,平均分别增长27.20%和27.00%,调整出口退税因素后,分别为126.88亿元和71.08亿元;全社会固定资产投资597.35亿元,平均增长24.7%;社会消费品零售额342.58亿元,年增长13.1%,平均人口自然增长率5.8‰;一、二、三产业的结构比例为8.2:
58.5:
33.3。
2005年全市工业增加值达到701.53亿元,平均增加14.2%,其中规模工业产值占全部工业的45.0%,年销售收入占亿元企业210家,其中10亿元企业9家。
工业结构不断优化,重工业产值超过轻工业,国家级、省级高新技术企业分别达到20家和135家,获得省级以上名牌107个。
推进工业聚集、工业园区和标准厂房建设取得显著成效。
工业投入不断增加,完成工业性投入743.34亿元,财政贴息4.05亿元。
不断改善工业投资环境,努力缓解土地、水、电、资金等要素制约。
建筑业快速发展,2005年增加值达到81.40亿元,平均增长14%。
企业和农村现代化步伐加快。
工业产业结构调整取得明显成效,农产品商品率和竞争力得到显著提高。
在全国率先开展农民专业合作社建设,合作社总社达379家,其中27家被列为国家或省级示范性合作社;在全省率先启动“‘358’绿色行动”,标准化推广面积达134万亩;在全省率先启动“数字农业”建设,实施农产品场地编码制度试点;全省启动渔港经济和海洋生态经济化建设,建成椒江渔港二期、石塘渔港一期和坎门渔港,渔产业经济在调整中发展。
粮食、林业、畜牧业稳步发展。
第三产业蓬勃发展。
2005年全市第三产业实现增加值453.66亿元,平均增长16.0%,增速居全省第一位。
制定市区商贸设施及业态发展规划,商贸设施建设投入70亿元,引进和建设大型超市20个,连锁经营向农村延伸,开拓农村市场全面试点和“菜篮子”工程建设取得成效。
会展业发展加速,重点展会规模和影响扩大。
金融保险业快速发展,引进三家股份制商业银行和九家保险分支机构,组建台州市商业银行。
2004年末全部金融本外币存款余额1182.31亿元,贷款余额945.41亿元,分别比1999年末增加742.13亿元和666.68亿元。
旅游业发展迅速,旅游总收入超过100亿元,居全省第三位,临海、温岭获中国优秀旅游城市称号。
邮政通信业快速发展,固定电话普及率每百人36部,移动电话用户达283.06万户。
房地产及其他服务业都有了新发展。
2.1.2项目区域社会经济及管理、政策因素
############是中国蜜橘之乡,位于浙江黄金海岸线中部,东界椒江区、路桥区,南与温岭市、乐清市接壤,西邻仙居县、永嘉县,北连临海市,距省会杭州253公里。
全区总面积988平方公里,人口57万余人。
唐上元二年(675年)始设永宁县,天授元年(690年)改名############至今,建制几经更迭,1989年撤县设市,1994年撤市设区,今为台州市主城区之一。
############工业经济繁荣兴旺。
改革开放以来,以市场为取向的改革起步较早,是中国股份制合作经济重要发源地之一,为全国第一个颁布了保护和规范股份制企业政府文件《关于合股企业的若干政策意见》的县。
现已逐步形成了塑料制品、模具、医药化工、机械电器、摩托车及汽摩配件、工艺品和食品罐头等七大支柱产业。
是国内闻名遐迩的“中国模具之乡”,素有“精细化工王国”、“中国工艺品之都”、“中国塑料日用品之都”等美称,曾连续两届跻身“全国农村综合实力百强县(市)”行列,是“中国明星县(市)”、“浙江省小康县(区)”。
############水陆交通发达。
中国首家县级民航站——############机场已开通北京、上海、武汉、广州、深圳等10多条航线。
贯穿黄城的甬台温铁路已破土动工,甬台温高速公路、104国道纵贯城区,82省道横穿城区,与黄长线、拱沿线、十院线等道路连接,形成了布局合理、交通便捷的路网系统。
江口的芦村港与距城区17公里的海门港,有客货轮直达全国各大港和日本、香港等国家与地区。
############农业素有“############熟,台州足”的誉称。
农业以种植水稻、柑橘为主,特产############蜜橘驰名中外,为世界柑橘始祖之一,具有2300余年的悠久历史,在唐代便被列为贡品,现有180多个品牌品系,有“中国蜜橘之乡”美誉。
############还盛产东魁杨梅、枇杷和荸荠等名特优水果,其中东魁杨梅大如乒乓球,堪称珍果,被国家林业部授予“中国东魁杨梅之乡”,同时,也是全国经济林建设先进县(区)。
############社会和谐稳定,实现经济社会平稳较快发展,2006年全区实现生产总值142.47亿元,比上年增长14.2%,增幅由上年的全市第七前移至全市第二,从2003年以来平均增长13.5%,人均生产总值突破3000美元大关,达到3157美元;财政总收入突破20亿大关,达到20.15亿元,其中地方财政收入9.63亿元,分别增长17.1%和15.6%,年均分别增长14.7%和14.2%;城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别达18171元、7185元,增长8.8%和9.5%,年均增长12.1%和8.3%。
产业结构更趋优化,三次产业比由9.1:
56.1:
34.8调整为6.2:
54.3:
39.5。
2.2市场供求分析
2.2.1需求分析
随着国民经济的发展和人民生活水平不断提高,对############城区在未来一段时间(当前-2020年)内房地产业(主要针对住宅业)可能发展的住宅作业量进行定性和定量的分析与预测,是确定浙江鼎辰置业有限公司对房地产业每年开发的规模作为一个重要的技术基础,是衡量其经济效益的重要依据,也是鼎辰置业有限公司今后营运的生产行动纲领。
1、预测依据
浙江鼎辰置业有限公司房地产开发业的作业量预测以############的经济和社会发展趋势、人均收入发展趋势、消费结构发展趋势、未来年区域内家庭人口变化趋势等进行综合分析,预测出############房地产(主要住宅)业发展规模,从而预测出其鼎辰置业公司房地产开发规模。
本次预测参考了以下文献、资料:
①《############区城市发展规划研究》
②《############区控制性详细规划》调整
③2001-2005年《############区统计局关于国民经济和社会发展的统计公报》
④《台州市国民经济和社会发展第十一个五年计划发展纲要》
⑤2005年《############统计年鉴》
本次预测还参照了其他学科均来自于台州市及############区统计信息网及相关的网站。
本项目预测年为2007年,预测特征年取2015年和2020年。
2、预测思路与方法
鼎辰置业公司房地产开发作业量的预测,必须在############地区经济社会发展水平、############城区城市发展规模、############城区家庭、人口变化趋势等进行分析,必须在此基础上进行分析、统计和预测。
本项目采用额定需求预测法(住宅市场需求预测的基本方法),并结合定性分析和定量分析相结合的方法进行,并综合考虑了多方面的因素。
浙江鼎辰置业有限公司房地产开发作业量预测的思路如下图所示:
图2-1房产开发作业量预测思路图
3、############城区现有住宅规模和特点
(1)############城区概况
############是一座具有悠久历史的千年古城。
1958年前,仍然只有一米多宽的“三十六街七十二巷”的小城镇。
改革开放以来,随着社会经济的不断发展,特别是1993年成立############旧城改造指挥部以后,城市改造和建设的步伐不断加快。
############城区面积从6平方公里拓展到现在的24.04平方公里,城区从原有市中心的东城街道、南城街道、西城街道、北城街道组成的四个街道,拓展到周边的澄江街道、新前街道、江口街道、高桥街道为核心的新城区。
############城区的市政基础设施建设也不断加快,先后建成与拓宽了青年路、劳动路、天长路、二环南路、管驿巷、横街路、体育场路等城市主干道,基本构建了城市框架,完善了城市基础设施和城市功能,对改善市民的生活与工作环境,提高城市档次、促进经济与社会进一步发展,推进城市化进程,为创建富有特色的现代化山水园林城市,提供了必要的配套设施。
(2)############城区现有住宅概况
############城区市中心由四个街道组成,总人口17.63万人,城镇居民为8.48万人,城市居民户为29966户;农业户为29832户,总户数为59798户。
详见表3-1
表2-1############市中心住户籍、人口统计表(2005年底)
序号
街道名称
总人口
(人)
其中:
非农户人口(人)
总户数
(户)
其中非农户籍(户)
农业户(户)
备注
1
东城街道
59341
47763
20961
16877
4084
2
南城街道
22052
984
6977
335
6642
3
西城街道
62447
35143
21908
12418
9490
4
北城街道
32461
952
9952
336
9616
5
合计
176301
84842
59798
29966
29832
############城区市中心周边由澄江、新前、江口、高桥等四个街道组成,离中心城区相对远一些,总人口为12.54万人,总户数为39251户;城市居民4062人,城市居民户为1436户,农业户为37815户。
详见表3-2。
表2-2############城区市中心周边住户籍、人口统计表(2005年底)
序号
街道名称
总人口
(人)
其中:
非农户人口(人)
总户数
(户)
其中非农户籍(户)
农业户(户)
备注
1
澄江街道
30906
878
9329
310
9019
2
新前街道
40434
893
13232
316
12916
3
江口街道
31845
1830
9746
617
9099
4
高桥街道
22175
461
6944
163
6781
5
合计
125360
4062
39251
1436
37815
############城区市中心区四个街道的城市居民住宅根据相关统计资料显示,现有住宅总量221万㎡,(29966户),除了近年来新建的住宅外,大部分是上世纪七十、八十年代的住宅,标准相对较低。
############城区市中心周边的澄江、新前等四个街道,其城市居民住宅总量相对较少,仅为10.6万㎡,其标准亦相对较低。
4、############区经济发展趋势
(1)国民经济发展预测、城镇居民收入及可支配预测
根据############区国民经济和社会发展第十个五年计划,2005年,############区生产总值比2000年接近翻了一倍,其完成的国内生产总值由2000年的64.66亿元,到2005实际完成国内生产总值122.10亿元,综合经济实力上了一个新的台阶。
结构调整取得明显成效,经济发展质量和效益提高,民营企业增加值比重、第三产业比重上升,国民经济和社会信息化步伐加快,农村经济落后面貌有根本性改变;2015年############区要力争基本实现现代化。
到2010年,根据台州市国民经济发展速度,收入将达############人均国内生产总值达到39000万元以上,位居台州市前列。
城镇居民可支配到23418元,农民人均纯收入将达到9640元,职工平均工资将达到52000元。
城乡居民收入增加,消费结构改善,城镇社会保障制度健全,农渔村社会保障制度建设有重大进展,居民平均预测寿命居于国内较高水平,全区人民生活初步实现富裕,接近实现现代化的生活水平和生活质量。
根据以上############地区社会经济发展趋势展望,并结合############区当前经济发展态势,本课题研究小组对影响############区国民经济发展的相关因素进行了综合分析和评价,给出############区2010年、2015年、2020年主要经济指标预测值,详见下表2-3
表2-3############地区国民经济指标及其他相关指标与预测值
经济指标
年份
本区生产总值
(亿元)
规模工业总产值(亿元)
社会商品零售总额(亿元)
城镇居民可支配收入(元)
农民人均纯收入(元)
职工平均
工资(元)
2000
64.66
61.38
23.71
2001
70.41
73.15
27.51
2002
80.53
86.80
31.30
2003
90.73
104.85
35.06
2004
105.74
137.99
39.99
15394
6101
17214
2005
122.06
174.02
46.99
16697
6560
28690
2006
138
198
54
17865
7085
32419
2010
225
335
90
23418
9639
52859
2015
414
645
174
37714
14830
85130
2020
763
1242
335
72616
23884
119399
注:
以上原始数据来源于############2005年统计年鉴
(1)城镇居民重置换房预测
城镇居民重置换房是指现有城市居民在############区市中心已有住房,在未来的若干年后,重新购置新的房地产,主要有下列几种原因:
①、原有住房标准建设太低:
表现在面积指标,如厨房间、卫生间面积太小,每间3-4㎡;住房内没有客厅,即使有客厅,其面积太小,仅为7-8㎡,客厅面积成为到各房间的过道,家具无法布置;客厅或是个暗厅,没有光线;装修标准太低,水泥地面涂上106胶水加颜料,或是油漆地面,墙面是最原始的106胶水加颜料,或墙纸贴面,现已脱落,这些房屋均是上世纪八十年代后及九十年代初期开发的房屋,标准偏低,随着经济的发展,自身收入水平的提高,有相当大的一部分居民需重新购置住房。
②、原有住房建造年限已久。
上世纪七十年代以前建的住房,房屋陈旧,如电气线路容量不够、线路老化,无法满足购置家用电器的需要,相关的设备设施陈旧,不值得在原有房屋基础上进行改造。
③、随着国家国民经济的快速发展,人们的收入水平也在不断提高
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 楼盘 开发 建设项目 可行性研究 报告书