中盛瓷都名府房地产项目可行性研究报告.docx

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中盛瓷都名府房地产项目可行性研究报告

中盛—瓷都名府房地产项目可行性研究报告

编制单位景德镇陶瓷工业设计研究院

开发商浮梁中盛房地产开发有限公司

1．总论

l.1项目背景

2．市场环境分析

2.1景德镇市及浮梁县自然社会经济概况

2.2景德镇市房地产市场概况

2.3微观环境分析

2.4景德镇市市场分析结论

2.5项目提出与简介

2.6项目可行性研究主要论

3．项目投资环境与市场研究

3.1项目投资分析

3.2项目地块评价

3.3房地产市场分析

4．项目全程营销策略

4.1项目总体定位

4.2项目分析

4.3项目营销策略

5．项目总体规划方案

5.1经济技术指标与规划基准条件

5.2规划布局

5.3道路交通规划

5.4绿地景观规划

5.5给水规划

5.6排水规划

5.7电力规划

5.8电信工程规划

5.9燃气规划

5.10建筑单体设计

5.11公离建筑装修标准

6．项目管理

6.1项目管理体系

7．项目建设组织机构与人力资源配置

7.1项目组织说明

7.2人力资源配置

8．项目实施计划

8.1有关本项目计划的说明

8.2本项目装修标准……………………………………………………………35

8.3项目实施进度表…………………………………………………………………36

9．投资分析……………………………………………………………………37

9.1项目基本参数及预计施工进度安排……………………………………………37

9.2项目开发价值（销售收入）…………………………………………………38

9.3土地成本…………………………………………………………………………39

9.4建安工程成本…………………………………………………………………39

9.5前期费用………………………………………………………………………41

9.6项目其它不可预见费…………………………………………………42

9.7应缴纳之开发期税、赞………………………………………………………42

9.8红线内、外市政及公建配套工程费……………………………………………44

9.9静态总投资额…………………………………………………………………44

9.10资金筹措计划及财务费用…………………………………………………45

9.11房地产销售有关税、费……………………………………………………45

9.12本项目销售费用……………………………………………………………45

9.13本项目所得税……………………………………………………………46

9.14静态开发总投资综述………………………………………………………46

9.15项目全部开发总投资综述……………………………………………………47

IO．可行性研究财务数据的预测和选定………………………………………“48

10.1建造成本…………………………………………………………………48

10.2商品房价格与余房率…………………………………………………………49

10.3计算期…………………………………………………………………………49

10.4相关税、费……………………………………………………………………49

10.5土地增值税……………………………………………………………………49

10.6所得税………………………………………………………………………49

11．项目财务效益分析………………………………………………………--49

11.1项目赢利能力………………………………………………………………50

11.2风险分析……………………………………………………………………51

11.3结论建议与存在的问题………………………………………………………52

中盛一瓷都名府项目可行性研究报告

1．总论

中盛一瓷都名府项目可行性研究报告

1.1项目背景

1.1.1项目名称：

中盛一瓷都名府

1.1.2项目建设地点：

项目地块坐落在浮梁县城红塔路与白居易路相交处

1.1.3项目现状：

基本达到五遥一平，并办理相关证件。

1.1.4项目建设内容和规模：

中盛一瓷都名府为新建地产项目，为现代风格商住项目，根据收集到的市场信息，客户信息基础上，不断深化完善延伸，进_二步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的家园。

中盛一瓷都名府位于红塔路与白居易路相交处，总用地面积约56，234.50m2，整个居住现代建筑风格设计，拥有20，000多平方米的绿地和花园，总建筑面积为192，445.60m2，其中住宅建筑面积162，686.61Ⅱr，物业管理及社区工作用房建筑面积l，612.70盯，商业配套建筑面积29，758.99m2，将以现代风格的景观园艺形成小高层，组团的景观豪宅。

主要经济技术指标如下：

用地面积：

56，234.50m2

建筑面积：

192，445.60m2

其中：

住宅面积：

162，686.6m2

商业及配套面积：

29，758.99m2

其中：

沿街商业面积：

11．660.88m2

集中商业面积：

16，405.41m2

物业管理办公用房砸积：

530.21吖

物业管理经营用房面积：

780m2

社区工作服务用房面积：

302.49m2

煤气调压站面积：

80m2

容积率：

3.42

绿化率：

42%

建筑密度：

30.33%

1.1.5项目开发手续：

本项目已经过政府立项审批，并办理土地使用权证。

目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。

1.1.6开发公司简介：

该项目开发单位为浮梁中盛房地产开发有限公司，成立于2010年，注册资本4，100万人民币；注册地址为江p-省景德镇市浮粱县新昌北路，法定代表人胡斌良，主营业务为房地产开发、商品房销售、建筑安装、袈修工程施工、物业管理等。

中盛公司一贯秉承”以人为本、追求卓越”的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。

建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层糙英。

在现有的员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占80%。

中盛公司执著于“信誉为重、品质为先”的企业文化与服务精神，贯彻“诚信服务，构筑精品”的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。

面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域与其它产业。

并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。

1.1.7可行性研究的依据

l、各项原始资料及育关数据；

2、景德镇市国有土地使用证；

3、江西省统计局统计资料；

4、景德镇市统计局统计资料；

5、江西省建设厅相关文件及资料；

6、《中盛一瓷都名府规划设计方案》

7、国家、部委、省现行的技术规范和定额

8、《住宅建筑设计标准》

1.1.8承担可行性研究工作的单位：

景德镇陶瓷工业设计研究院

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

（1）．本项目位于县城红塔路与自居易路相交处，为了充分展示这片-宝地的魅力，进行商标准的规划和设计。

营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为浮粱对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，充分展示城市个性。

成为最具增值潜力和竞争力的首席板块。

据调查，目前中盛一瓷都名府是中高收入阶层购房的首选区域。

社区规模大，配套齐全，绿化率高，细致入微的物业管理，产品具有创新性和差异性，目前浮梁房地产市场上基本没有同类产品。

各种迹象表明，中盛一瓷都名府项目的市场前景是乐观的，依然能成为行业、媒体、购房者关注的热点。

（2）2006年以来，景德镇市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的影响，但全市及浮梁县商品房销售逐年增长，2010比去年同期增长15.1%，这些说明了景德镶市及浮梁县房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。

浮梁凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居冢、度假、养生的首选，无疑将更坚定大家对浮梁房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化为一体的城市多功能带，它的建成必将成为浮梁的“名片”和“窗口”，中盛一瓷都名府的建设必将掀起浮梁新一轮购房热潮。

2．市场环境分析

2.1景德镇市及浮梁县自然社会经济概况

景德镇市是江西省的直辖市，人口145万，土地面积5，248平方公里，是国务院公布的全国24个历史文化名城之一和国家对外开放城市，是中华著名的瓷都。

景德镇有千余年的陶瓷文明史，向称中国四大名镇之一，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，是个理想的居住城市。

景德镇市的国内生产总值2008年为321.98亿元，城镇居民人均可支配收入为13，591元，景德镇市是江西省重要的现代工业基地。

陶瓷工业已形成了以日用陶瓷为主体，艺术建筑、工业、电子等各类陶瓷共同发展的陶瓷工业体系。

2.2景德镇市房地产市场概况

景德镇房地产市场经过90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于1998年开始复苏，随后步入高速的发展期。

自2000年后，每年的销售面积在逐步增长，2003，2004年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。

需求旺盛，良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内大集团前来投资，进军地产业。

不仅数字表明了房地产市场的明显回暖，市政建设、城市基础设施建设也大有进展。

目前发展规划已构筑完成，大规模投资地产的时机已经到来。

2.3微观环境分析

2.3.1区位分析

项目所在县城红塔路南侧白居易路东侧，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好；交通方面，地处市政主干道旁，交通便利畅达。

2.3.2竞争分析

目前，各大房地产开发商开发的众多楼盘中，选择同一家公司进行规划设计，工程建筑、物业管理的比比皆是。

房地产竞争不再表现为开发商在规划设计、工程建筑、物业管理等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌、服务、设计、建筑、物业等在更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由“面”转“点”，由“硬”转“软”，回归到个盘间竞争是一定的，但也正是个盘体现无可替代的独特的时候了。

2005年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角、长江三角等过热地区向二线城市转移。

这些地产集团看好房地产市场，纷纷进住开发，目前已有上市房地产企业在我市进行地产开发，势必造成地产市场竞争加速。

根据人均GDP国际经验数据的比较结果，我市房地产市场已经进入一个筒速发展时期。

报告编制：

景德镇陶瓷工业设计研究院

2.3.3供求分析

2004年以房地产迫来了新一轮的“苏醒”，虽然2005年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但楼市经过十多年的调整，发展通道已基本扫清，市场己构筑坚实的大底，而且近两年我市楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多的国内、国际大集团投资商。

2009年以来，我市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，全市商品房平均销售价格为2623元／平方米左右，比去年同期增长12.1%，这些说明了房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。

目前，景德镇市买房、买车的居民越来越多。

人均住房支出每年都在增长。

2.4景德镇市市场分析结论

房地产企业的竞争形式，从“小而散”解决半拉子到“集团化——品牌化”的方向发展，雄厚的资金实力、专业化的运作能动和持续的客户开发能力、品牌化方向等