浅析我国房价持续上涨产生的原因及其对策.doc
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重庆大学网络教育学院
毕业设计(论文)
题目浅析我国房价持续上涨
产生的原因及其对策
学生所在校外学习中心
批次层次专业101专升本工程管理
(工程造价管理方向)
学号w10100913
学生
指导教师
起止日期2012.03.09-2012.04.23
I
摘要
近年来,我国经济得到快速发展,尤其是房地产行业。
房地产的快速发展,引起了房价持续上涨,已成为社会发展中的热点问题。
本文基于商品价格变化的基本规律,切入房地产土地价格、建造成本、相关税费和供求关系等角度,从城市人口增长、“二元结构”、土地政策、财政政策、物价上涨、房地产商经营、房地产投机等几个主要方面,全面分析了影响我国房地产价格持续上涨的社会、政治和经济因素。
同时,结合目前房地产市场运行的实际情况,从住房消费观、房地产市场规范化、房地产政策执行力度、城乡“二元结构”优化等方面提出了控制房价快速上涨的对策。
关键词:
房地产价格上涨供求关系对策
目录
摘要 I
1.引言 1
2.我国房价的基本现状 1
3.房价持续上涨的原因 3
3.1社会因素 3
3.1.1城市人口的快速增长 3
3.1.2城乡“二元结构” 4
3.2政治因素 4
3.2.1住房用地招拍挂制度 4
3.2.2我国耕地保护制度 5
3.2.3土地财政和房地产税收政策 5
3.3经济因素 6
3.3.1物价持续上涨 6
3.3.2房地产开发商的商业经营手段 6
3.3.3建筑材料和人工的成本增长 6
3.3.4房产的理财价值 7
4.控制房价上涨的对策 7
4.1引导人们建立正确的住房观 7
4.2规范房地产市场化运作 8
4.2.1完善房地产市场信息公开制度 8
4.2.2强化房地产金融贷款的监管 8
4.2.3抑制房地产投机性需求 8
4.3加强房地产相关政策的执行力度 9
4.3.1加大政策性住房的供应 9
4.3.2优化房地产税收政策 9
4.4逐步改善城乡“二元结构” 9
5.结论 10
参考文献 10
重庆大学网络教育学院毕业论文
1.引言
当前最热门的词汇莫过于“房价”。
房价的快速上涨,一方面民怨难平,另一方面降低房价困难重重。
对于房价快速上涨的原因,众说纷纭,主要有以下几类:
一是需求:
我国正处于城市化阶段,大量农村人口向城市转移,加上我国三十多年来经济快速发展,居民经济水平提高,对城市住房的需求数量和质量相应提高,住房价格随之上涨。
大多数房地产开发商持这种观点。
二是利益:
房地产开发商与地方政府、商业银行的经济利益相关,操纵房地产价格上涨,从中获得最大经济收益。
大多数消费者和部分专家持这种观点[1]。
三是货币。
人们手中的钱多了,在找不到其他更好投资渠道的情况下,只好投资房产。
尤其是为应对国际金融危机,为刺激经济发展,我国一度实行了宽松的货币政策,流动性增加,通胀压力加大,人们为了自身资产保值增值,增加了对房地产的投资。
部分专家和购房者持这种观点。
针对房地产价格的持续上涨,国家在2009年底、2010年初果断制定了调控措施,出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施来调控房价[2],取得了初步成效,并逐渐稳定了“疯涨”的房价。
但目前,房价还远未达到合理水平[3]。
2.我国房价的基本现状
近年来,我国房价持续上涨,尤其是2004年以来,商品房销售价格呈现直线式上涨。
根据图1中商品房销售价格与房屋造价的关系可以看出,1999年至2009年商品房竣工房屋造价维持在2000元左右,在2004年以前,商品房竣工房屋造价与商品房销售价格变动趋势基本相同。
但在2004年以后,商品房的销售价格迅速上涨,但商品房竣工价格基本没有变化。
图1年商品房竣工房屋造价与商品房销售价格对比图[4]
房价上涨的同时,商品房供应量并没有同比增长。
从上图中北京商品房供需比和成交均价变化图可以看到,2010年上半年北京商品房价格比2006年上半年增长1倍多。
与此同时,商品房供需比大多低于1,处于供不应求的状态。
图2北京商品房供需比和成交均价变化图
我国房价的价格水平与居民的收入密切相关,这种关系可以用“房价收入比”来佐证。
所谓房价收入比,是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于描述居民购房的支付能力。
目前普遍认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。
按照这一标准,我国多数城市的房价都属于过高范畴,一线城市房价收入比更是远高于这一水平。
以北京为例,目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米,平均单套成交面积在100平方米左右,总价约180万元。
北京统计局数据显示:
2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元,以一家三口家庭计算,年收入在12万元左右。
按照180万元计算,房价收入比达到了15以上。
如果算上贷款利率,以购买180万元房产,首付80万元贷款100万元计算,20年利息成本高达86.8万元,也就是实际购买一套180万元的房产,需要真实支出266.8万元,房价收入比就达到了22-23,远高于上述标准。
世界银行提出,发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间,比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。
我国城乡居民收入不平衡,中低收入人口占大多数,在这样一个房价收入比水平上,85%的城镇住房需求家庭都没有能力购买。
住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富,极大地挤压了其他消费需求。
严重脱离了民众购买力的房价也反映出房地产业发展的过热,这种发展过热使得其在经济发展中起的正效应慢慢被在社会民生中所起的负效应代替,成为了困扰政府和普通民众的一大问题。
3.房价持续上涨的原因
房价持续上涨是商品价格变化的一种形式。
按照经济规律,房价由房地产价值决定,同时受供求关系影响[5]。
房地产价值由土地成本、建造(建筑和安装)成本、相关税费等组成的,房地产价格增加,则房价会相应上涨。
此外,房屋供应小于住房需求时,房价也会上涨。
无论是土地成本、建造成本、相关税费,还是房地产供求关系,都受到与房地产相关的社会因素、政治因素、经济因素所影响,从而导致房价持续上涨。
3.1社会因素
3.1.1城市人口的快速增长
人类发展的文明史也是一部城市发展史和城市化进程史。
纵观世界各发达国家社会经济发展的历史,无一例外地经历了农村劳动力向城市非农产业转移的过程。
在我国的现代化进程中,城市化同样是绕不开的路。
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。
中国城市化率已从上世纪90年代的28%达到了2008年的45.5%,城市人口每年增加1%左右,大约1800万-2000万。
2010年我国城市化水平已达到60%,城镇人口增加到8亿-8.5亿。
按照新增城市人口人均住房面积22平方米计算,未来十年每年需增加住宅面积4.4亿平方米。
如果考虑到现有城镇居民的改善性住房需求,按人均住房面积从当前的26平方米增加到35平方米测算,对房地产的真实需求每年将会增加5.4亿-10亿平方米。
可以估计,城市化的进程将在未来较长时间内持续下去,在这一时期,商品住宅的需求将继续增长,城市化进程将推动房地产业继续发展。
与此同时,城市房屋的供应速度远远低于城市化进程的速度,这就导致了大量的对房地产的强性需求,这样供小于求的关系维持下去,必然会推动房价长期持续上涨。
3.1.2城乡“二元结构”
我国城乡发展差距悬殊,农村在医疗、教育、生活便利性等多个方面都远远低于城市水平。
政府通过严格的户籍制度,造成了目前这样的城乡“二元结构”社会,把人们明显区分为“城里人”和“乡下人”。
在严格的城市户籍制度下,人们生活的方方面面都与住房有着密切的联系,如工作聘任、子女上学、社会保险等,无不都要求具有该城市的户口,而获得户口的基本条件就是要拥有在该城市的住房。
为此,人们为了获得更好的工作机会、给子女上学提供更好的便利,或者是争取更有利的社会保障条件,很多刚刚进入城市的人群,都竭尽所能地购买城市住房,从而获得城市户籍,享受“城里人”的同等待遇。
正是基于这样的社会客观实际情况,城市住房的刚性需求一直支撑着房价的持续上涨。
3.2政治因素
3.2.1住房用地招拍挂制度
2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度,该制度在无意中起到了催生房价的作用。
首先,土地的强制性招拍挂制度使地方政府具有了土地垄断的条件,也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动,让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。
据估计,由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%-50%。
其次,土地的强制招拍挂制度大大提高了土地的价格,开发商只有通过追求高价位住房的供给才能保证利润空间,并在市场中创造了一个高房价的预期[6]。
同时,土地成本价格增大,无疑提高了商品房的价值成本,催生房价上涨。
3.2.2我国耕地保护制度
众所周知,我国人多地少,耕地资源稀缺。
国土资源部《2008年国土资源公报》显示,2008年我国耕地总面积18.26亿亩,人均耕地面积已由10年前的1.59亩减少到1.4亩。
目前,全国2800多个区县中,已经有600多个低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线。
为了维护我国的粮食安全,我国实行最严格的耕地保护制度。
例如,我国《土地管理法》规定,征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷及其他土地超过七十公顷的,由国务院批准。
可见,我国人多地少、耕地资源稀缺的国情以及由此形成的耕地保护制度,根本上决定了我国建设用地供给的稀缺性,进而影响了房地产价格。
3.2.3土地财政和房地产税收政策
房地产开发商取得土地所支付的价款,是开发商销售房地产价格的重要组成部分。
因而,“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推动力。
所谓“土地财政”,就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入,2009年全国地方政府财政收入为32581亿元,土地出让收入占比接近43.7%,已成为地方财政的“顶梁柱”。
由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重,再加上现行土地“招拍挂”制度不完善,价高者得,地价与房价相互影响、交替上涨。
此外,土地财政使住房有限资源不平均化:
政府拍卖土地而修建的住房才能有产权证才能交易。
政府发放产权证的住房在全国住房中的比例很小,没有产权证的房屋不能进入市场交易流转,不能形成需求住房的合法供给,造成国内住房供应不足,导致国内住房市场供需失衡。
而这些有产权证的住房都处于每个地区的经济中心,从而导致全国各地的经济中心城市房价狂涨。
税收是我国财政收入的基本形式,占我国财政预算收入的90%以上。
由于地方政府垄断城市建设用地供应,除土地出让收入外,还设置了门类繁多的房产税、房屋交易税等,直接或间接地增加了房地产经营、管理、交易的税费负担,这种负担最终都转嫁了购房者身上,成为推高房价的一个重要方面。
3.3经济因素
3.3.1物价持续上涨
随着我国经济的快速发展,人们生活水平日益提高,消费能力逐渐上涨,如下图3所示。
人们日常生活的衣、食、住、行、用等各方面的物价都在不断提高,住房作为人民日常消费的一个重要方面,其价格的上涨也是物价上涨一个方面。
图3城镇人均可支配收入走势图
3.3.2房地产开发商的商业经营手段
(1)低
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