金融城招商方案初稿概念设计阶段.docx

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金融城招商方案初稿概念设计阶段

杭州金融城招商方案

----（初步）（概念设计阶段）

第一部分项目简介

第二部分周边市场及项目了解情况

第三部分招商概况

第四部分招商总体思路

第五部分招商执行策略（略）

第六部分招商团建及约束奖励机制（略）

第一部分项目简介

一、整体优势

（一）地标区域最高，项目最高建筑高度150米，每个城市都有一个高度，地标价值毋庸置疑！

群体性最高写字办公楼集群更具规模效应、地标效应！

（二）区位优势位于杭州中央商务区（CBD）---钱江新城核心区，京杭大运河、钱塘江汇流区域以东，运河东路以西、沿江大道（运河隧道）以北、规划钱江东路以南区块。

项目东临钱江新城核心区沿江高档江景住宅区，西临规划渔人码头生态公园，北靠杭州城东新城东站枢纽。

距西湖风景区近在咫尺，距杭州东站枢纽约1.5公里，与规划地铁9号线、6号线交汇站相接，交通十分便利。

周边高尚住宅小区和白领阶层云集，甲级办公写字楼林立。

（三）城市综合体购物，娱乐，餐饮，酒店、办公、酒店式公寓兼备，城市地标综合体——国际风尚体验中心，白金五星级酒店（国际专业酒店品牌管理公司统一管理），甲级写字楼（国际知名品牌物业代理公司担当物业顾问）

二、核心，深受杭州市民认同的城市中心区，钱江新城商务区。

是京杭运河与钱塘江交汇处，地理位置优越独特。

是历史与现代的结合。

项目及工程摘要：

项目总出让面积10.65公顷，宗地用途为商务兼商业、娱乐用地，使用年限40年，共有11个地块组成，高度在60-150米，综合容积率不大于7.6，地上总建筑面积约80万平方米，地下约45-60万平方米，停车位约10000个，全部按国际超级白金甲级写字楼标准打造规划建成包含超甲级办公及展示空间，精品商业包含配套底商、滨水商业、大型购物中心、超五星酒店.

目前，项目正处概念设计阶段，项目计划于2014年底动工，2015年1月30日前完成方案报批。

三、主要经济技术指标

Ø1、项目由英国伦敦著名建筑设计FOSTER+PARTNERS担纲设计，力求以世界级的建筑设计杰作实现钱江金融城为世界瞩目，总投资超100亿。

Ø2、共有11个地块组成，高度在60-150米，综合容积率不大于7.6，地上总建筑面积约80万平方米，地下约45-60万平方米，项目总体量超130万方。

Ø3、白金五星酒店主楼高100米约25层、写字楼共9幢，酒店式公寓共18幢，其中商业裙楼5层，地下4层均为停车库，具有规模的集群效应。

Ø4、停车位10000余个，为今后繁忙的金融城生活停车驻足留下了充裕空间。

Ø5、建筑外立面高低错落变幻，与江河融为一体。

四、功能业态分布

Ø1、5A甲级写字楼：

32万㎡，聘请世界物业管理五大行之一担任物业顾问。

Ø2、白金五星酒店：

4.36万㎡，由国际知名超五星级酒店管理公司负责经营管理。

Ø3、购物中心及配套商业：

16万㎡，以时尚、潮流、乐生活为主题，结合运河与江岸文化及对岸渔人码头项目，满足不同消费生活人群的需求。

Ø4、酒店式公寓：

23万㎡，5A甲级写字楼，精装修，定位于高端商务客及投资客消费需求。

Ø5、停车场：

15万㎡，10000余个停车位，杭州今后停车位最充足的区域。

Ø6、周边项目：

渔人码头、三堡东方大厦、维多利中心、御道路一号等。

五、综合，本案自成一体，配套一应俱全

沿街商住区

市民休闲生态区

六、交通网络

Ø1、位于京杭运河与钱塘江的交汇处。

Ø2、项目东临钱江新城核心区沿江高档江景住宅区，西临规划渔人码头生态公园。

Ø3、北靠杭州城东新城东站枢纽，地块内设2000平米公交首末站。

Ø4、内设不少于3处公共自行车换乘点。

Ø5、城市干道杭海路、运河东路、沿江路环绕。

Ø6、地铁9号线穿过并预期在项目设置站点，规划地铁6号线预期经过本案。

七、发展商、开发商

●杭州市金融投资集团（略）

杭州市金融投资集团有限公司注册资金50亿元，重点发展金融服务产业投资、产业发展基金投资和金融发展平台建设等三大业务，做大做强杭州的金融产业。

●钱江新城管委会（略）

●江干区人民政府（略）

政府与企业联合打造，是省、市、区的形象典范工程，项目规划符合省市区整体开发建设规划。

第二部分周边市场及项目了解情况

一、星级酒店、写字楼与酒店式公寓前期已作调研。

（略，详见市调报告）

摘要：

本案项目整体定位高端。

故星级酒店的管理公司将由白金五星级（超五星级）酒店管理公司管理。

5A甲级写字楼及酒店式公寓也将由国内外知名的物业管理公司承接。

二、威胁竞争：

i.“工农中建交”国有五大银行省级总部已在杭州钱江新城市民中心周边落户。

ii.市民中心、万象城、金球（洲际酒店）、来福士广场组成钱江新城CBD区域与本案近在咫尺。

三、临近项目：

i.本案紧邻越秀房产开发的商业地块---“维多利中心”。

项目体量近50000方，由2幢写字楼及底商构成，目前项目正在开发建设中。

项目效果图：

ii.本案隔街相邻中海御道路一号项目。

项目建设图：

iii.本案北临三堡东方大厦项目：

至2014年10月，项目已竣工2年半。

由三堡镇镇政府开发建设，已部分投入使用。

项目实景图：

第三部分招商概况

项目整体定位：

金融城

类似项目：

上海金融城IFC

效果图：

类似项目：

苏州金融城IFC

效果图：

项目各地块建设规模指标初步如下表：

一、酒店（11号地块）

（一）定位规划白金五星级酒店（超五星级酒店）

（二）亮点1：

专业运营亮点2：

配套齐全亮点3：

结合特殊江河交汇位置、景观佳

二、购物中心

（一）定位规划国际风尚社区中心

1、国际商业新模式杭州市运河边首个国际标准城市综合体

2、国际服务新享受为高品质消费者提供的国际化的经营管理服务

3、国际消费新体验各类国际品牌入驻项目，为消费者提供国际化的消费体验

4、国际生活新概念配合周边高尚住宅，满足高品质生活需求

5、国际商户新平台为首次进入杭州的品牌提供新型平台

（二）购物中心内业态齐全、品牌多样。

亮点1：

电影院

亮点2：

国际时尚品牌

亮点3：

特色美食

亮点4、精品超市

亮点5：

专业团队

三、写字楼

（一）定位规划杭州写字楼的升级版———在同一个项目中同时拥有通过LEED验证的、获得LEED银奖的、获得LEED金奖的超5A写字楼群。

（二）目标租户

Ø1、金融服务业，包括银行、证券公司、保险公司、担保公司、小额贷款公司等金融机构

Ø2、房地产等与银行联系紧密的行业

Ø3、跨国公司和大型企业的分支机构

Ø4、中介、事务所以及业务外包类公司

Ø5、股权类风险投资、投资咨询、招标拍卖、评估公证等服务机构

Ø6、信用社、信托投资公司、证券期货交易所、保险公司、会计、律师等金融配套服务机构

（三）亮点1：

有售有租，租售分离；租的：

只租不售，统一产权、统一物管；售的：

仅针对符合金融城项目定位的金融巨头及企业集团总部等

亮点2：

品牌专业物管，提供有金融特色的、国际化的细致服务

亮点3：

完善配套，除写字楼具备的办公配套外，下楼商务配套、生活配套应有尽有

亮点4：

硬件强化，项目工程通过LEED认证并或LEED金银奖

亮点5：

5A甲级写字楼：

办公、通信、楼宇、消防、安保智能化，可私人或企业珍藏拥有

第四部分招商总体策略

【招商总体策略】

一、金融城项目竞争力打造思路

（一）核心机会点

◆1、项目是浙江省政府、杭州市政府、江干区政府及钱江新城管委会重点关注和打造的典范项目。

◆2、没有项目占据这里独特的地理位置，地处京杭运河与钱塘江的交汇处，可以并值得同时打造运河文化及江文化。

◆3、独特地理景观及周边统一建设规划，无老旧社区小区的影响，可无束缚的打造自己的高端品牌及项目。

◆4、项目体量大，具有商业办公的集聚效应，能自成一体。

◆5、符合杭州旅游城市定位，符合“沿江开发、跨江发展”的城市定位。

项目需要在第一期就在餐饮和商务场所，打造出规模和特色，才能把握核心机会点。

否则，将会面临一个长时间的过渡期。

酒店的开发建设可以靠后，但宣传可趁早。

我们在考虑商业体量和布局时，将优先考虑餐饮和娱乐，力求把二者有效结合，快速带动人气，其它业态随后跟进，慢慢调整。

（二）发挥项目优势，主动创造市场机会点

◆1、土地成本低廉，占地面积广，容积率高

由于项目的土地成本低廉，占地面积广，容积率高。

因此，可以销售一部分写字楼、酒店式公寓后，优惠低价扶持引进商家，从而缩短商业氛围的培育期，为第二期、第三期的开发租售奠定基础。

◆2、特色的运河文化民俗

京杭运河首末。

与运河相关的文化产业有，历史故事有，风俗习惯有，名人典故有，每一项特色有的民俗，在加入互动元素后，使之充分融入金融城商业，让游客既能享受购物乐趣，又能享受游玩乐趣。

◆3、市民休闲广场

有让市民休闲的步行街和文化娱乐的广场空间。

通过步行街、文化广场的表演、集会，把周边住宿的游客、办公休息的职场人，都吸引到项目来，是在项目初期提高人流量的重要操作思路。

（三）改劣势为市场机会

◆1、已有市民中心、来福士广场、金球“洲际酒店”等城市综合体钱江新城CBD近在咫尺的冲击

竞争源于对手，也在自己。

不同地域、不同体量、相当档次的差别项目同是江干区的项目、钱江新城的项目。

因此投资、消费的市场容量是有限的，缓慢逐步增长的。

我们应引导那些成功项目的人车流、吸取那些成功项目的经验，做差异化产品和定位，突出运河及钱塘江的特殊，给出更优异独特的人文历史景观面，有机结合项目内各不同功能组团，让住者安心，商者舒心、游者乐心、工者愉心。

◆2、隔江隔河，商业人流呈扇面

商业是需要交通配合的。

本案陆路交通呈扇面，辐射面受限，短期对项目聚集人气及培育商业氛围有较大影响。

但日后的水路交通网建设势在必行。

同时大大缓解了陆路交通的不利因素和压力。

新型的出行方式也改变了一种不同的生活方式，让在金融城工作生活的人更有乐趣。

◆3、区块市场居住、办公、商业的成熟度不高

新兴的开发区域都会面临相似的问题。

但优越的地理位置及宜居的人文环境不可能改变。

我们可以通过优惠的招商引资政策，引进合作单位，引进品牌商家，加速项目的成熟度。

◆4、市场大环境

房地产市场稳健发展，较前些年有些放缓。

项目体量大，资金运作压力大。

开发的时间长，让我们有更充足的时间考量项目，为项目的销售成功、招商成功做准备。

（四）项目的可进入性改善

目前，项目周边一片施工场景。

特别是道路施工，很难让人与“安居乐业”联系在一起。

项目三通一平、七通一平的要求里，通路是首要必要的条件。

公交和地铁的暂缓设置需要时间来打磨，但私家车的通路及景观路可以先行施工，让更多的人了解和认知项目。

外围挡的设置制作，是企业及项目的有效宣传窗口。

因此，对路和围挡的建设需趁早。

二、外观设计思路：

景色、商业、办公融合一体

建筑风格：

现代金融城气息的外观为主，融入运河古建筑文化风格及激流勇进的江岸文化风格。

每座建筑均要考虑白天的浓厚商业及办公氛围，也要关注夜晚的居住休憩氛围。

整体风格：

用三个关键词来形容：

“现代化的”、“历史文化遗产结合的”、“日夜交替繁荣的”

【招商阶段安排】

一般项目正常的招商过程如下图：

根据目前项目的进展、各地块的建设体量和工程安排，可以考虑项目分地块分期开发建设，宜考虑分四至五期开发建设。

●第一期，宜考虑沿街且紧挨周边已开发建设的项目地块，如先行开发沿杭海路的地块1、2

●第二期，宜考虑被绿化步行街隔开的，销售价值不高的沿运河东路地块3、4、5

●第三期，宜考虑中腹地块，加强配套及整体性，同时留下沿江沿江与沿河的最佳地块，如开发6、7

●第四期，适时宜考虑开发沿河或沿江最后地块，提升价值。

如开发8、9或10、11

●最后第五期，适时宜考虑开发沿河或沿江最后地块，提升价值。

如开发8、9或10、11

在未明确开发建设顺序的时候，我们暂且按我们自己的招商思路及安排开展工作。

每期开发建设的招商进度可能不同，或许第二期的开发进度招商在准备期而一期的招商已进入启动期或集中招商期，但我们是统一团队，可以分工分项协作，共同完成公司及领导交办的任务。

【重要时间节点：

】

Ø2014.09～2016.12

主要工作计划安排：

✧1、完成可能合作开发的企业商洽

✧2、完成公司建制，完成完善部门内部职责制度.

✧3、完成项目开发前期调研、项目定位、项目总思路及策划。

✧4、完成超五星级酒店/五星级酒店、购物中心、影院、百货商场的全部收集排查工作，并全部进行初步联系，基本了解其开发拓展的需求和方向，初步确认合作或租赁意向，结合项目初步商定所给区域位置并为深入商洽签署合同做准备。

✧5、完成主力业态商家的的全部收集排查工作，如大型的娱乐业态、一线国际品牌餐饮/服饰等，并全部进行初步联系，基本了解其开发拓展的需求和方向，初步确认合作或租赁意向，结合项目初步商定所给区域位置并为深入商洽签署合同做准备。

✧6、结合工程，提出商业规划及商业布局、物业条件意见建议。

配合营销，做好主力店及品牌商家的宣传推广工作。

Ø整体项目竣工前

主要工作计划安排：

✧1、完成五星级酒店（超五星）的签约洽谈工作。

✧2、完成影院的签约洽谈工作。

✧3、完成大型娱乐业态的签约洽谈工作（如真冰场、KTV等）。

✧4、完成国际品牌快餐的签约洽谈工作（如KFC、麦当劳等）。

✧5、完成部分主力店一线国际品牌的引进工作。

✧6、深化完善部门内部职责制度、完善流程及价格管理体系。

Ø竣工至开业运营

主要工作计划安排：

✧全面开展招商工作。

达到90%的开业率。

✧做好商家开业前的装修配合等工作，与财务部、工程部等相关部门做好衔接沟通。

Ø运营管理

主要工作计划安排：

协同运营管理，做好剩余招商面积的招商工作及招商调整工作。

管理好商家。

第五部分招商执行策略（略）

具体开展地块招商工作时根据地块开发情况再定。

执行策略含招商客群、招商政策（含价格管理）、招商步骤、招商方式、招商推广等

第六部分招商团建及约束奖励机制（略）

具体开展地块招商工作时根据地块开发情况再定。

需要对项目团队有所激励，以便更好更高效的完成招商任务。

营销策划部