广东惠州港惠新天地项目可行性研究报告.docx
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广东惠州港惠新天地项目可行性研究报告
第一章基本介绍
一、研究目标
二、研究途径和方法
三、开发公司简介
四、研究工作依据
第二章项目总论
一、项目位置
二、建设规划
第三章市场宏观状况分析
一、惠州总体经济环境分析
二、惠州经济发展及展望
三、惠州市房地产情况分析
四、惠州市商业状况分析
第四章微观区域市场状况分析
一、项目所在片区环境简析
二、项目片区住宅情况分析
三、项目片区商业情况分析
四、综述
第五章项目的盈利模式、商业规划及物业价格定位
一、盈利模式与商业价值
二、项目商业规划及业态定位
三、物业价格定位
第六章项目开发周期及工程进度安排
第七章项目总投资及资金筹措
一、项目总投资
二、项目资金筹措
第八章项目投资效益分析
一、销售收入
二、项目投资利润测算
第九章财务敏感分析
一、不确定性分析
二、还款能力分析
第十章可行性研究结果
附表
附表1项目开发成本估算表
附表2项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表3项目建筑成本投资计划估算表
附表4资金来源与运用表
附表5项目损益及利润分配表
附表6项目现金流量表(全部投资)
附表7借款还本付息估算表
附表8敏感性分析表
第一章基本介绍
受惠州市百富创成置业有限公司委托,美联物业代理(深圳)有限公司会同深圳市百富盈国际投资有限公司及惠州市百富创成置业有限公司对惠州国际商业中心项目建设进行可行性研究,为项目开发投资决策提供依据。
一、研究目标
本项目可行性研究的目标是针对惠州市类似房地产项目进行调查研究,记录并分析有关市场资料,以此确定惠州国际商业中心项目定位、商业及住宅建设规划、营销及招商策略的制定和投资收益的评估。
二、研究途径和方法
为达到以上目标,我们进行了以下几方面工作:
1、对项目进行实地考察,以研究影响房地产开发成功与否的重要因素,例如:
1)、地区发展趋势
2)、地区特性
3)、交通便利性
4).影响项目市场占有率的优势和劣势
2、同以下人员举行会议和访谈
1)、丰富经验的房地产项目策划、建筑、营销、经营管理人员
2)、各有关楼盘的使用者和管理者
3、收集并分析了有关的经济和人口统计数据,以确定对本开发项目的需求量有所影响的因素。
4、对惠州市及惠城区的商业物业、住宅市场进行实际调查,以确定商业物业、住宅物业的供应情况,同时包括对市场区域内的不同用途项目的市场状况进行总体调查。
三、投资商及开发公司简介
投资商:
深圳市百富盈国际投资有限公司
开发商:
惠州市百富创成置业有限公司
深圳市百富盈国际投资有限公司是一家专注于房地产开发经营的企业,公司的注册资本为10000万元人民币。
其经营范围主要包括:
投资管理、实业投资;国内商业经营;投资兴办房地产、物业管理等项目。
公司旗下主要有三家控股的地产公司:
乌鲁木齐中山方向置业有限公司、乌鲁木齐金世界商业经营管理公司和惠州市百富创成置业有限公司。
截止到2004年12月,公司累计开发30万平方米物业,其中住宅23万平方米,商业7万平方米,有2万平方米物业租赁给法国家乐福。
惠州市百富创成置业有限公司于2005年在惠州成立,主要进行惠州国际商贸城项目的开发。
惠州国际商业城是百富盈正在鼎力打造的惠州市最大的商业、购物、居住、休闲的商业中心,总建筑面积14万平方米。
在此项目中,将引进包括家乐福、百安居、百盛等国际国内知名商业企业,是名副其实的国际商业中心和最具实力的综合商业城。
四、研究工作依据
1、《2004年惠州统计年鉴》
2、《房地产估价规范》(1999)
3、《惠州发展规划》(2003)
4、《住宅设计规范》(2003)
5、《惠州年鉴》(2004)
6、《惠州工商指南》(2004)
7、《惠州企业/产品与服务质量年鉴》(2003)
8、委托单位提供的相关资料
9、市场调研资料
第二章项目总论
一、项目位置:
项目位于惠州市惠城区,东至南岸路、西至演达一路、北至石湖路、南至规划路。
二、建设规划
占地面积地25831平方米,土地使用年限70年。
建筑面积:
132900平方米
计容积率面积:
112500平方米
商业建筑面积:
49000平方米
住宅建筑面积:
63500平方米
不计容积率:
20400平方米
地下室:
20400平方米
容积率4.36;绿化率25%;覆盖率:
42.6%
总层数27层,其中商业楼层4层,住宅楼层23层。
停车位640个,其中地上140辆、地下:
500辆
图1项目位置图
图2项目效果图
第三章市场宏观状况分析
惠州市位于广东省东南部,珠江三角洲的东北端,南临南海大亚湾,毗邻香港与深圳,北与河源相接;西与东莞市和增城市为邻;东接汕尾市。
全市总面积11158平方公里,人口368万,外来人口200万。
惠州市下辖一市、二区、三县,即惠阳市、惠城区、大亚湾区、惠东县,博罗县、龙门县。
惠城区是市政府所在地。
一、惠州总体经济环境分析
1、交通环境
惠州市地处广东省东南部,是沟通粤东地区和深圳、广州、香港的交通、物流枢纽。
目前惠州市已形成由深水港、高速公路、铁路、航空港、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络。
324国道、205国道和惠深高速、深汕高速、惠河高速、建设中的广惠高速、规划中的惠莞高速等五条高速公路在惠州交汇。
京九铁路、广梅汕铁路在境内穿过。
半径160公里范围内有盐田、惠州港两个港口和香港、深圳、广州三个国际机场。
2、国民经济及产业发展环境
1)、国民经济保持快速健康协调发展
据统计,2004年全市实现生产总值685.14亿元,增长15.1%。
其中,第一产业增加值83亿元,增长4.5%;第二产业增加值390.96亿元,增长14.2%;第三产业增加值211.19亿元,增长21.7%。
2004年,惠州市居民消费价格总指数累计增幅为2.1%,全年基本保持平稳而且稍微回落的态势。
全市在岗职工年平均工资13869元,增长4.6%,剔除物价因素,实际增长2.4%。
市区居民人均可支配收入13822元,增长9.1%,实际增长6.9%;人均消费性支出11929元,增长15.8%,实际增长13.4%。
农村居民人均纯收入4370元,增长7.7%,实际增长5.5%;农村居民人均生活消费性支出3300元,增长9.8%,实际增长7.5%。
2)、投资、消费、出口三大需求形势良好
固定资产投资规模继续扩大。
2004年,惠州市全社会固定资产投资额达297.61亿元,增长30.3%。
固定资产投资规模的继续扩大,基本建设投资210.15亿元,更新改造投资15.46亿元,房地产开发投资29.55亿元,分别增长:
38.6%、15.4%、8.4%。
消费需求增长加快。
2004年,全市社会消费品零售总额达212.75亿元,增长17.1%,增幅居全省各市之首。
其中,批发零售贸易业175.83亿元,增长14.5%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为71.6%;餐饮业36.92亿元,增长31.4%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为28.4%。
同期,商品房销售继续保持较快增长,销售面积达101.13万平方米,增长17.4%;销售金额达22.88亿元,增长37.0%。
出口保持较快增长,结构进一步优化。
2004年,惠州市外贸出口87.39亿美元,增长22.3%;进口78.96亿美元;增长31.9%;进出口贸易总额166.35亿美元,增长26.7%,实现贸易顺差8.43亿美元,进、出口额均创下历史新高。
3、城市建设和基础设施环境
2003年,国家对惠州市行政区划进行了战略性调整,惠阳撤市设区,市区范围由“两江”沿岸延伸到大亚湾,面积扩大5倍,达到2672平方公里,实现了由沿江城市向沿海城市的跨越,迈入了国家二类城市行列。
新市区未来的空间发展形态将是“两城三轴一带”,“两城”是指中心城区即现在的惠州市区和惠阳区(含大亚湾经济技术开发区);“三轴”是指沿惠澳大道、惠淡公路、S358省道和G205国道(陈江—镇隆—新墟—淡水)三条南北交通性干道发展轴;“一带”是指沿海产业发展带。
二、惠州经济发展及展望
1、在2005年召开的广东省人大会议上,广东省政府明确将惠州放在全省率先发展的重化工城市,在全省的持续发展力打造上,排在全省首位。
2、惠州拥有真正的制造类大企业
1)、500强企业:
荷兰壳牌、日本索尼、美国通用、韩国LG
2)、本地企业制造企业:
TCL、德赛、华阳、侨兴
3、几大落户惠州的产业项目动态:
1)、总投资42.87亿美元的“中海壳牌”2005年拟投资118.6亿元。
2)、总投资169亿元的“中海油”年产1200万吨炼油项目已进入阶段,年底可动工。
3)、总投资约85亿元的LNG(我国目前最大的燃气电厂)发电厂下在建设中,明年4至5月首期可投产。
4)、总投资81亿元的广东第二座大型蓄能电站。
4、2005年中海壳牌南海石化项目建成投产后,年产值达130多亿元,可拉动50倍的下游产业,每年带来6500亿元工业产值,相当于目前广东省年工业总产值的一半。
如果把10%的下游项目留在惠州,就可以让惠州的GDP翻一番。
中海石化项目建成后,还可望提供1500个直接就业机会和100多万个间接就业机会,将为惠州带来大量的技术人才,使惠州成为一个世界级的石化基地。
三、惠州市房地产情况分析
1、惠州市房地产发展回顾
从1992年到1993年,惠州房地产投资过热、泡沫严重。
一批房地产公司先后关门或倒闭,留下了许多烂尾楼,惠州市房地产业进入了低迷时期。
近年来,随着惠州经济的高速发展,特别是中海壳牌南海石化项目建设顺利进展和电子信息产业的日益壮大,使惠州房地产业蓬勃发展,进入一个新的发展时期。
各项指标呈现逐步上升的阶梯(见表1),总体形势一片大好。
表1:
惠州房地产投资和开发情况
2001年
2002年
2003年
绝对数
增长%
绝对数
增长%
绝对数
增长(%)
房地产开发投资额(亿元)
10.65
15.6
15.88
49.1
27.27
71.8
商品房竣工面积(万平方米)
63.05
-1.5
87.27
38.4
103.95
19.1
商品房销售面积(万平方米)
45.48
-5.3
56.3
23.9
86.13
52.8
商品房销售额(亿元)
7.88
-2.9
13.24
68.0
16.7
26.1
2、目前状况分析
2004年,惠州市商品房销售保持快速增长,销售面积达101.13万平方米,同比增长17.4%;销售金额达22.88亿元,同比增长37%。
据市有关部门预测,惠州市2005年房地产开发计划投资达30亿元,比去年增长10%;商品房施工面积将达350万平方米,比去年增加15万平方米;预售面积可望突破150万平方米。
惠州的房地产业已经迎来了楼市的春天。
3、未来发展趋势
近几年,惠州房地产开发持续升温,城区内的土地资源已相当稀缺,除了一些旧城改造项目,已无大宗地块。
政府有意引导房地产业向城市南北两极发展,因此,麦地黄田岗至河南岸金山湖将是未来几年房地产开发的重点片区。
麦地片区已建成区是惠州主要住宅区之一,市政配套和生活配套相当完善。
为了进一步改善人居环境,配合城市发展的需要,政府加快了麦地交通网络的整改和兴建,其中黄田岗一路已建成投入使用;正在动工兴建的有花边岭至三环路的黄田岗路,预计年内可完工;麦地南路至演达路42米宽的麦地东路也已动工。
另外,麦地小学正在建设,麦地公园也在筹建之中。
可以预见,未来几年麦地片区的居住环境将得以较大的改观。
四、惠州商业状况分析
2001-2004年惠州市社会消费品总额增长态势
2004年,惠州市社会消费品零售总额达212.75亿元,增长17.1%,增幅居全省各市之首。
惠州商业形态已经开始进入一个新的发展阶段,大型超市、大型百货、便民店、品牌专卖店、专业市场、仓储商店、商业步行街等新商业形态发展势头强劲。
图3惠州市社会消费品零售总额增长图(单位:
亿元)
1、惠州现有商业分析
惠州目前尚无成规模的大型商业旗舰店还没有出现。
综合性百货业态将是未来惠州商业发展的重心。
1)、超市。
惠州市的大型零售超市主要有丽日、百佳、万佳、人人乐四大零售超市。
总营业面积超过6万平方米,另外还有以民润、华润、英达等为代表的社区超市。
家宜多、天虹等商场也即将开业。
2)、专业市场。
电器专业市场有国美电器、顺电、永乐生活家电等;家居专业市场有天志家居市场、泰安居家居广场环球家居广场等。
3)、专卖店:
有服装、电器、手机、汽车、酒等各种品牌的专卖店。
4)、步行街:
商业步行街位于五四路、国庆路,主要以经营服饰为主。
5)、临街铺:
麦地路的临街铺主要以经营机电产品为主,麦地南路的临街铺主要以经营餐饮为主,南坛路的临街铺主要经营服饰为主。
2、居民消费习惯研究
惠州市消费习惯主要集中在以下几方面:
1)、消费者外出购物主要集中在下埔、麦地、西湖等地;外出购物主要交通工具是摩托车及公交车,其次为汽车和步行,能接受的距离为30分钟以内路程。
2)、消费者最常去的购物场所是人人乐、百佳、丽日,认为人人乐、百佳、丽日、时代百货为目前城区最好的商场。
3)、消费者对目前城区的购物环境认为一般,不满意的方面主要表现在购物场所服务质量不高、休闲设施太少等方面;整体购物水平和购物环境有待提高。
4)、超过五成的消费者一周外出购物1-2次,每次消费金额100-200元;消费者购物时比较注重的因素是:
品种齐全、货品质量好、商场信誉好、交通便利、购物环境好等因素。
5)、消费者对集购物、餐饮、娱乐为一体的商业中心比较认同。
3、住宅与商铺购买客户分析
按置业用途划分,客户可分为以投资型客户和实用型客户。
1)、投资型客户
客户来源以惠州本地客户为主,外埠客户为辅;购买目的是保持资金增值能力,主要考虑住宅与商铺的升值潜力。
该类客户的行为特征:
注重因素
投资型客户行为及心理特征
投资目的
主要用于短线炒作或长线投资,待价而沽。
宏观经济环境
整体市场投资氛围、银行利率和交易费用等因素会影响其投资决策。
物业升值潜力
规划良好、商业气氛浓厚、成熟度高的地段所建物业往往成为投资客的首选。
物业租金回报率
“月租供楼”还有盈余的水平,对其投资最具吸引力。
资金周转及风险
为方便其资金周转及规避风险,倾向选择首期款较少、按揭年限高的物业。
2)、实用型客户
客户来源以惠州本地客户为主,外埠客户为辅;购买目的是自己居住或自主经营。
该类客户的行为特征:
注重因素
实用型客户置业行为特征
价格
反复比较,对市场价格反应灵敏,看重楼价折扣。
地理位置及周边配套
考虑地理位置是否优越,商业配套设施、公交设施、周边消费能力、统一管理、人流量、物业档次和社会安全度等。
物业质素
考虑户型间隔是否实用,停车、仓储的便利性,装修标准及商业配套设施内容。
其他
购买重点为现楼或准现楼。
4、临街商铺分析
临街商铺消费的主要特征有:
1)、现有商铺铺商住两用的情况不到二成;租赁经营占到九成;月租金范围内在80-150元/㎡的占五成以上。
2)、商铺经营者普遍认为现存市场已趋饱和、竞争大,对经营状况不是很满意;认为人流量、商业氛围对商铺经营很重要。
3)、购买或租赁商铺主要会考虑商业中心区,主要通过电视广告及朋友介绍、报刊广告获取商业楼盘信息。
4)、最愿意购买或租赁一层商铺,二层以上喜欢有固定投资回报;商铺需求的主流面积集中在30-60平方米和90平方米以上。
5、意向购买商铺的经营者购买目的主要为自己经营,接近七成的客户愿意选择分期付款;八成客户租赁商铺愿意采取固定租金并给予一定的免租期的方式。
5、商场内商铺分析
惠州商场内商铺的经营者及消费者具有以下特点:
1)、商场内铺位租赁经营占到九成,月租金范围在50-100元/㎡占五成以上;商场内铺位经营者普遍认为管理费高、租金贵、车位不足、交通不方便、竞争大,对经营状况不是很满意。
2)、商场内铺位经营者认为人流量、商业氛围、统一管理对街商场内铺位经营很重要。
3)、购买或租赁商场内铺位主要会考虑麦地区域及下埔区域,主要通过电视广告及朋友介绍、报刊广告获取商业楼盘信息。
4)、最愿意购买或租赁一层商场内铺位,其次为第二层铺位,很少考虑三层及三层以上铺位;需求的主流面积集中在30-50平方米。
5)、八成客户租赁商场内铺位愿意采取固定租金并给予一定的免租期的方式。
第四章微观区域市场状况分析
一、项目所在片区环境简析
惠州市区分为江北片区和河南岸片区。
其中河南岸片区因其地理位置优越,商业气氛浓郁,已成为惠州市近年来大力发展扩张的新城区。
根据政府规划,南岸片区将形成以本项目所在地——演达路为中心,西到数码商业街,北到西枝江头,东到南岸路及九中,南到三环路。
河南岸片区房地产市场是惠州目前最具热点的区域。
而本项目所在地正是在河南岸片区中心地带。
根据惠州市统计局提供的人口统计数据显示,目前以本项目所在地为中心的3公里半径内的人口达到30万人以上,未来达40万人。
表2:
本项目周边人口数据
办事处
常住人口(人)
暂住人口(人)
桥东办事处
49740
约30000
桥西办事处
139559
不详
江南办事处
44669
约35000
江北办事处
16325
约12000
惠环办事处
13760
不详
龙丰办事处
48847
约50000
河南岸办事处
31754
18621
目标地块半径1公里范围内包括2个街道办事处,即桥西街道办事处和河南岸街道办事处。
总人口接近20万人(含暂住人口)。
半径3公里范围内辐射四个街道办事处,即龙丰、河南岸、桥西、桥东街道办事处,惠州大学8400人的大学消费群体,总人口约40多万人。
本项目位置北通广州、汕头,南接惠深高速,直达大亚湾。
演达一路宽60米,为目前惠州最宽、绿化最好的道路;又临近惠州市两条主要干道的交汇处,项目所在地现有6路、7路、12路、20路、24路、168路等6条公交线路,交通非常便利。
二、项目片区住宅情况分析
本项目所在区域正在成为新兴房地产开发的热点区域。
近年来,惠州市的许多房地产商纷纷选择在此落户,石湖苑、金碧花园、世纪新天、丽园新村和风华世家等一个个楼盘拔地而起,吸引了许多置业者的目光和入住。
目前在建、在售楼盘已有10多个(见表3)。
表3:
周边住宅一览表
楼盘名称
地址
性质
栋数
总套数
实用率
主力户型
主要户型面积
竣工日期
销售率
楼盘均价(元/平米)
风华世家
演达一路
工薪住宅
6
391
79
三房两厅/四房两厅
112-158
竣工
90
2452
丽园新村三期
演达一路
工薪住宅
2
156
83
三房两厅
112
竣工
95
2078
金耀园
麦岸路
工薪住宅
4
370
85
三房两厅
110
竣工
80
2500
石湖苑
演达一路
经济适用房
2
480
86
三房两厅
110
竣工
98
2150
金碧南山美地(高层)
演达三环路10号小区
工薪住宅
2
140
89
三房两厅
105-142
竣工
40
2340
雍逸园
麦地东二路
中、高档小区住宅
17
2200
86
三房两厅
110-240
竣工
60
2355
海燕玉兰
演达一路
工薪住宅
6
881
85
三房两厅
100
2005.12
70
2270
南翠花园
麦地东路
工薪住宅
11
660
89
三房两厅/两房两厅
84-146
竣工
90
2050
世纪新天
演达路口
工薪住宅
2
400
89
三房两厅
114
竣工
90
2770
愉景大厦
麦科特大道73号
工薪住宅
1
128
86
三房两厅
121
竣工
60
2528
金特利大厦
河南岸南路
工薪住宅
2
168
86
两房一厅
84
竣工
75
2190
风尚国际
麦科特大道
商务住房
1
198
78
两房两厅/四房两厅
160
竣工
70
3400
时代广场
下埔大道
高档住宅
2
250
86
三房两厅/五房两厅
157-239
竣工
98
3858
星湖苑
新岸路
工薪住宅
1
230
86
三房两厅/四房两厅
110-140
竣工
80
3100
南湖明珠
麦地路2巷1号
中、高档小区住宅
8
408
88
三房两厅
120-140
2005.8
80
3600
西湖丽苑(二期)
麦地路
中、高档小区住宅
5
240
86
三房两厅
106
竣工
90
3090
城市一号
惠沙堤路
酒店式公寓
1
636
75
一房一厅
40-50
2005.12
70
3700
三、项目片区商业情况分析
1、现有商业情况
演达片区的商业正处于一个快速发展期,商业业态主要为汽车市场和家居装饰广场。
项目北侧400米与惠州最高楼世贸中心和隆生商业广场相对,南侧为泰安居家居广场和冠通汽车城,位于在演达一路一排新建高层建筑中心地带,形象展示空间较佳;周边分布有写字楼、大型家居广场、百货商场,如华阳大厦、泰安居、人人乐、汽车世界等;天虹百货、世纪联华、好百年等也即将开业。
周边商业情况见表4。
2、未来商业规划
2004年惠州市经济贸易局以8号文件对惠州市商业中心作出了规划:
西到数码商业街,北到西枝江头,东到南岸路及九中周围区域为惠州市商业中心。
本项目地块位于该规划商业中心内,是市区的主要生活区。
同时该区域是惠州主要的居住区,社区云集区域人口增加迅速,风华世家、海燕玉兰花园等众多地产项目的开发,使项目区域迅速发展,为项目的开发奠定良好基础。
表4:
周边商业情况一览表
楼盘名称
地址
建筑面积
总铺数
实用率
主力面积
销售/租赁价格(元/平米)
销售率
物业性质
备注
销售均价
租赁均价
风华世家
演达一路
7840
39
88
100
8000-10000(1F)
60(2F)/25(3F)
90
商业裙楼
只售首层,二三层如整体出租租金38元/平米
丽园新村三期
演达一路
17000
42
86
85
8500-13000(1F)
60-55(1F)/33(2F)
82
商业裙楼
未具体分割
金耀园
麦岸路
20700
28
85
90
13000(1F)/2800-1800(2F)
70(1F)
80
商业裙楼
二层为办公性质
金碧南山美地(高层)
演达三环路10号小区
8000
72
90
100
11500(1F)
65-80(1F)
78
商业裙楼
海燕玉兰
演达一路
20000
76
87
90-100(1F)
16000-21000(1F)
55(2F)
86
商业裙楼
二、三层均租给好百年
南翠花园
麦地东路
16000
150
88
90
12000-16800(1F)/6000(2F)
80-100(1F)
90(1F)
商业裙楼
世纪新天
演达路口
10000
100
89
100
13800-21000(1F)
商业裙楼
二、三层未定价
愉景
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