分户验收监理细则.docx

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分户验收监理细则

B13

　　天目湖中心村二期　　工程

监理实施细则

（分户验收）

内容提要：

工程概括

编制依据

监理工作流程

监理工作控制目标及控制要点

监理工作方法及措施

项目监理机构（章）：

专业监理工程师：

总监理工程师：

日期：

江苏省建设厅监制

6、附表

1、工程概况

1、建设工程名称：

天目湖中心村二期

2、建设工程地点：

溧阳市天目湖镇

3、建设工程结构：

5#、6#、15#、15A、16#五栋住宅楼组成的砖混结构

4、建设单位：

江苏天目湖集团公司

5、施工单位（总包）：

江苏天目湖建安有限公司

6、工程特点简述：

本工程由5#、6#、15#、15A、16#五栋住宅楼组成，总建筑面积12490㎡，单栋建筑面积约1936㎡，建筑檐高14m，层高2.9m，其房型为二室一厅、三室一厅等组成，底层均带车库；本工程结构为四层带地下车库，设计为砖混结构，抗震设防烈度七度；基础为钢筋砼条基，水泥砼标准砌准基础墙，基础以上设构造柱、圈梁、钢筋砼楼板，墙体为240厚页煤矸石烧结空心砖。

楼地面为水泥砂浆找平（楼梯间为水泥砂浆地面），内墙粉刷：

卫生间，厨房为1:

2水泥砂括糙，其他为1:

1:

4地面粉刷，外墙30厚无机不燃保温板上粉5厚防裂抗渗砂浆，外墙涂料为乳胶漆，进户门钢制防盗门、窗为塑钢窗加中空玻璃。

屋面为4厚SBS防水层，35厚C20细石混凝土表面加浆抹平、内配Ø4双相@200钢筋网、顺水条40x20@450~600、挂瓦条30x30、蓝灰色英红瓦。

2、编制依据

2.1相关的规范与标准：

《江苏省住宅工程质量分户验收规程》DGJ32/J103-2010

《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001；

《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002；

《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002；

《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002；

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001；

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002；

《建筑电气施工质量验收规范》GB50303-2002；

《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002

《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002）

《民用建筑节能工程施工质量验收规程》（DBJ32/J19-2006）

《智能建筑工程质量验收规范》GB50339

2.2监理规划

2.3设计图纸及相关文件

2.4施工组织设计及分户验收专业施工方案

3、分户验收各组织及监理工作流程

3.1组织机构

住宅工程分户验收由建设单位组织，建设单位项目负责人、施工单位（总包、分包）现场项目经理、质量负责人、质量检查员和监理单位项目总监理工程师、各专业监理工程师等进行验收。

已选定物业公司的，物业公司宜参与住宅工程分户验收工作。

3.2监理工作流程

4、分户验收监理工作的控制要点及目标值

4.1分户验收的目标

进一步提高住宅质量，减少质量投诉，最大可能的消除住宅的质量通病，确保住宅的使用功能。

4.2分户验收施工监理工作的控制要点及工作方法

4.2.1室内地面工程监理控制要点

控制内容

控制要点

检查方法

普通水泥楼地面

面层粘结质量

面层与基层结合牢固，空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处

小锤轻击

外观质量

面层不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷

观察检查

表面平整度及水平度

平整度不应大于5mm，水平度5mm/2m

2m靠尺和楔形塞尺

板块楼地面面层

外观质量

表面洁净、平整、无磨痕，图案清晰，色泽一致，接缝均匀，周边顺直，镶嵌正确，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷

观察检查

面层粘贴

板块面层上下层结合牢固、无空鼓

小锤轻击

木竹楼地面面层

面层粘贴

面层与基层结合牢固、无空鼓，脚踩无响声

小锤轻击

外观质量

面层表面洁净、平整、无明显色差，接缝严密、均匀，面层无损伤、划痕

观察检查

4.2.2房间空间尺寸监理控制要点

控制内容

控制要点

检查方法

净开间、进深

允许偏差为±15mm,极差为25mm

用激光测距仪

辅以钢卷尺检查

净高度

允许偏差为-15mm,极差为20mm

房间方正

允许偏差为0.3%,极差为15mm

尺量检查

4.2.3室内墙面、顶棚抹灰工程监理控制要点

控制内容

控制要点

检查方法

抹灰墙面

外观质量及平整度

墙面不应有爆灰、起砂、裂缝，阴阳角顺直、方正，允许偏差为+3mm，表面平整度、立面垂直度允许偏差为+3mm

2m靠尺和和塞尺、观察检查

面层粘结质量

抹灰面层与基层之间粘结牢固，没有脱层、空鼓等缺陷

小锤轻击

涂料饰面

面层粘结质量

粘接牢固，不得有楼图、透底、起皮、掉粉和反锈等缺陷

观察检查

外观质量

面层不应有爆灰、裂缝、起皮，同一墙面无明显色差；表面无划痕、损伤、污染

观察检查

裱糊饰面

面层粘结质量

面层粘结牢固，不得有漏贴、补贴、脱层空鼓和翘边；软包的龙骨、衬板、边框应安装牢固，无翘曲，拼缝应平直

观察检查

外观质量

墙面应平整、色泽一致，相邻两幅面层不显拼缝，不离缝，花纹图案应自然吻合；同一块软包面料不应有接缝，四周应绷压严密

观察检查

饰面板（砖）面层

面层粘结质量

面层应结合牢固，无空鼓缺陷

小锤轻击

外观质量

表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷

观察检查

顶棚涂料及裱糊饰面

同墙饰面

同墙饰面

同墙饰面

顶棚抹灰

粘结质量

抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无空鼓

小锤轻击

观感质量

光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝

观察检查

4.2.4室内楼梯工程监理控制要点

控制内容

控制要点

检查方法

楼梯栏杆和扶手的安装

楼梯扶手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m。

栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m

钢卷尺检查

楼梯踏步尺寸

相邻踏步高差不应大于10mm，踏步两端宽度差不应大于10mm。

钢卷尺检查

4.2.5门窗工程监理控制要点

控制内容

控制要点

检查方法

木门窗

材质要求

木门窗的结合处和安装配件处不应有木节或已填补的木节。

观察检查

制作质量

胶合板门、纤维板门和模压门不应脱胶

观察检查

金属、塑料门窗

材质要求

铝合金窗的型材壁厚不应小于1.4mm，门的型材壁厚不应小于2.0mm，单块玻璃大于1.5㎡时使用安全玻璃

游标卡尺

安装质量

门窗开关灵活关闭严密，无倒翘，门窗框与墙体之间的缝隙填嵌后采用密封胶密封，密封胶表面光滑、顺直，无裂缝。

门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。

铝合金门窗的橡胶封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。

安装后的玻璃牢固，没有裂纹、损伤和松动。

门窗套平整，线条顺直，接缝严密。

外窗台低于0.9m时，应有防护措施。

观察检查

4.2.6防水工程监理控制要点

部位

控制要点

检查方法

外墙

墙面不应有渗漏、开裂等缺陷

观察检查，淋水（蓄水）试验

卫生间、开放式阳台

面层表面的坡度符合设计要求，不应有倒泛水和积水现象，蓄水试验24h

外门窗

排水孔应畅通，滴水线、鹰嘴设置合理，窗框与墙体之间的缝隙填嵌饱满，并用密封胶密封

屋面

不应有渗漏、开裂、积水等现象，天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造，符合设计要求

4.2.7室内给水管道系统安装工程监理控制要点

控制内容

控制要点

检查方法

给水管道及配件安装

管道的支、吊架安装应平整牢固，其间距应符合规范；弯曲变形最大偏差不超过5mm

观察检查

功能试验

室内给水管道畅通，每户逐一打开用水点，检查卫生器具、阀门及排水管有无渗漏

观察检查

4.2.8室内排水工程监理控制要点

控制内容

控制要点

检查方法

排水管道及配件安装

室内排水的水平管道与水平管道、水平管道与立管的连接，应采用45°三通或45°四通和90°斜三通或90°斜四通。

立管与排出管端部的连接，应采用两个45°弯头或曲率半径不小于4倍管径的90°弯头。

高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈和防火套管。

排水塑料管必须按设计要求及位置装设伸缩节，生活污水管道上设置的检查口或清扫口应符合设计要求，检查口中心高度距操作地面一般为1m，允许偏差±20mm；在转角小于135°的污水横管上，应设置检查口或清扫口。

屋面通气管应高出屋面300mm，屋顶有隔热层应从隔热层板面算起；在经常有人停留的平屋顶上，通气管应高出屋面2m，并应根据防雷要求设置防雷装置

对照规范和设计图纸观察检查

功能试验

排水管道必须做灌水试验，管道及接口不应渗漏。

排水主立管及水平干管管道的通球试验应畅通

观察检查

卫生器具

固定牢固，接口封闭严密；器具表面无污染，无损伤划痕；支架、托架等金属件防腐良好

观察检查

4.2.9电气工程安装监理控制要点

部位

控制要点

检查方法

配电箱安装

插座回路应设置动作电流不大于30mA、动作时间不大于0.1s的剩余电流保护装置；回路标号齐全、准确；导线需分色；单股导线连接采用标准绕接、搪锡和双层绝缘处理；或用质量合格的压线帽顺直插入、塞满、压接牢固

漏电测试仪测量、观察检查

开关安装

安装位置距门边15～20cm，距地1.3m，安装紧贴墙面，面板四周无缝隙；开关应为同一系列、通断位置一致，卫生间内应安装防溅型开关

尺量检查、观察检查

灯具安装

灯具及其配件齐全，无机械损伤、变形、涂层剥落、灯罩破裂。

灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须可靠接地（PE）或接零（PEN）

尺量检查、观察检查

插座安装

低于1.8m以下须为安全型插座，触电危险的插座（洗衣机、电加热）为开关断开相线型。

单相两孔插座，面对插座的右孔或上孔与相线连接，左孔或下孔与零线连接；单相三孔插座，面对插座的右孔与相线连接，左孔与零线连接。

单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的PE或PEN线接在上孔，同一房间的三相插座，接线的相序一致，PE或PEN线在插座间不串联连接。

安装应紧贴墙面、四周无缝隙，潮湿场所应为防溅型，高度不低于1.5m；同一室内的插座高度应一致。

尺量检查、观察检查

4.2.10智能建筑工程监理控制要点

控制内容

控制要点

检查方法

多媒体箱

语音、数据、电视器件接口、进线（管）齐全

观察检查

信息插座面板

主卧室、起居室应设置网络通信、CATV终端，线缆与信息插座连接可靠，与墙面贴合严密。

CATV、网络通信等传输导线应通长布置，中间不得有接头、信号畅通，与多媒体信息箱的接线正确、牢固

观察检查

安全防范系统

住宅内访客对讲系统安装位置正确，信号畅通，并与物业联动；门锁控制装置使用方便；按系统要求预留管线。

语音、视屏信号清晰。

开启防盗门灵活

联动检查

4.2.11其它相关功能工程监理控制要点

4.2.11.a烟道、透气孔：

控制要点：

烟道表面无开裂；烟道口安装止回阀并悬挂出厂合格标识，止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确；烟道伸出屋面高度不小于600mm且不低于女儿墙的高度。

4.2.11.b通风道

控制要点：

厨房间及无外窗的卫生间应预留通风设施的位置及排风机的位置和电源；通风道伸出屋面高度不小于600mm且不低于女儿墙的高度

4.2.11.c空调洞口

控制要点：

空调洞口应坡向准确，内侧应粉刷并加设套管。

4.2.11.d地下室

地下室通道的净高不应小于2m（允许偏差-20㎜），应做防水处理。

5、分户验收监理工作方法及措施

5.1工作方法

为了能确保分户验收的顺利进行,能达到预期效果,监理在分户验收的工作

方法有:

1、做好前期准备工作：

工程进场施工后，要求施工单位根据工程特点制定分户验收方案。

2、组织现场监理人员熟悉《江苏省工程建设标准住宅工程质量分户验收规程》，

熟悉施工图纸和设计及施工验收规范要求。

配备好分户验收所需的检测仪器和工具。

3、以每户为一个检查单元，在准备验收之前，要求施工单位做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。

在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱标识好回路。

在室内每个房间地面距纵横墙体50㎝处和中心点用十字交叉线标出净高测量点。

5.2监理措施

1、组织措施

在开展监理工作之前明确监理组人员的分工和职责，责任落实到人，同时要求施工单位配备技术人员配合检查。

2、经济措施

严格检查和验收，不符合合同、设计图纸及施工质量验收规范规定或不满足《江苏省工程建设标准住宅工程质量分户验收规程》的，责令限期整改改，否则要求建设单位不予以工程竣工验收。

并按相应合同条款处以经济处罚。

3、及时填写表格

按照《江苏省工程建设标准住宅工程质量分户验收规程》规定，分户验收应填写《住宅工程质量分户验收记录表》，验收结束后填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。

附件：

分户验收的表格

表A.0.1室内地面、室内楼梯、室内墙面、室内顶棚抹灰、门窗验收记录表

序

号

单位工程名称

验收部位（户号）

现场检查项目

质量要求

质量验收记录

1

室

内

地

坪

普通水泥

楼地面

1、水泥楼地面面层粘结质量

第4.1.1条

2、外观质量

第4.1.2条

板块楼地面

1、板块楼地面面层与基层粘接质量

第4.2.1条

2、外观质量

第4.2.2条

木、竹楼地面面层

1、木、竹楼地面面层铺设

第4.3.1条

2、外观质量

第4.3.2条

2

室内楼梯

1、楼梯尺寸

第4.4.1条

2、楼梯面层质量

第4.4.2条

3

室内墙面

1、室内墙面面层粘结质量

第5.1.1条

2、室内墙面观感质量

第5.1.2条

3、室内墙面涂饰面层粘结质量

第5.1.3条

4、室内墙面涂饰面层观感质量

第5.1.4条

5、、室内墙面裱糊及软包面层粘结、安装质量

第5.1.5条

6、室内墙面裱糊及软包面层观感质量

第5.1.6条

7、室内墙面饰面板（砖）面层粘结质量

第5.1.7条

8、室内墙面饰面板（砖）面层粘结质量

第5.1.8条

4

室内顶棚抹灰

1、室内顶棚粘结质量

第5.2.1条

2、顶棚抹灰观感质量

第5.2.2条

3、室内顶棚涂饰面层的质量

第5.2.3条

3、室内顶棚裱糊面层的质量

第5.2.4条

5

门窗

1、门窗开启性能

第7.1.1条

2、门窗配件

第7.1.2条

3、门窗密封

第7.1.3条

4、门窗的排水

第7.1.4条

5、进户门质量

第7.1.5条

6、户内门质量

第7.1.6条

7、窗帘盒、门窗套及台面

第7.1.7条

表A.0.2室内空间尺寸、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程、防水工程验收记录表

序号

单位工程名称

验收部位（户号）

6

房间

编号

净高推算值（mm）

长宽推算值（mm）

实测值（mm）

计算值（mm）

净高

净开间

H

L1

L2

H1

H2

H3

H4

H5

L1-1

L1-2

L2-1

L2-2

最大偏差

极差

最大偏差

极差

室内空间尺寸测量示意图

套型示意图贴图区，标注房间编号。

现场检查项目

质量要求

质量验收记录

7

护栏和扶手

护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置

第7.2.1条

8

玻璃

安装

1玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向

第7.3.1条

2落地门窗、玻璃隔断的安全措施

第7.3.2条

3玻璃观感质量

第7.3.3条

9

橱柜

工程

1橱柜安装

第7.4.1条

2橱柜观感质量

第7.4.2条

10

防水工程

外墙

外墙防水

第8.0.1条

外窗

外窗防水

第8.0.1条

防水地面

厨卫间、开放式阳台等地面防水效果

第8.0.1条

厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差

第8.0.1条

屋面

屋面防水

第8.0.1条

表A.0.3给排水工程、室内采暖系统、电气工程、智能建筑、

通风与空调工程验收记录表

序号

单位工程名称

验收部位（户号）

现场检查项目

质量要求

质量验收记录

11

给排水工程

给水管道安装工程

1给水管道及配件安装

第9.1.1条

2功能试验

第9.1.2条

排水管道安装工程

1室内排水管道及配件安装

第9.2.1条

2地漏

第9.2.2条

3排水管道系统功能试验

第9.2.3条

卫生器具安装

1卫生器具安装

第9.3.1条

2卫生器具功能试验

第9.3.2条

12

室内采暖系统

1管道及管配件安装

第10.0.1条

2分、集水器

第10.0.2条

3散热器

第10.0.3条

13

电气工程

1分户配电箱安装

第11.0.1条

2开关、插座安装

第11.0.2条

3导线连接

第11.0.3条

4等电位连接

第11.0.4条

5灯具安装

第11.0.5条

6插座接线连接

第11.0.6条

14

智能建筑

1多媒体箱安装

第12.0.1条

2信息插座面板安装

第12.0.2条

3CATV、网络通信等传输导线

第12.0.3条

4安全防范系统措施

第12.0.4条

5报警及联动

第12.0.5条

15

通风与空调工程

1空调洞留设

第13.0.1条

2送风、制冷、制热功能

第13.0.2条

3控制开关功能

第13.0.3条

表A.0.4其他部位验收记录表

序号

单位工程名称

验收部位（户号）

现场检查项目

质量要求

质量验收记录

16

其他

1地下室防水

第14.0.1条

2地下室通道

第14.0.2条

2烟道

第14.0.3条

4通风道

第14.0.4条

5信报箱

第14.0.5条

验收结果

共检查项，合格项，不合格项

结论：

建设单位

监理单位

施工单位

验收人员：

年月日

验收人员：

年月日

验收人员：

年月日

附录B住宅工程质量分户验收汇总表

工程名称

结构及层数

面积

m2

建设单位

监理单位

总户数

施工单位

开工日期

验收情况

验收

时间

根据《住宅工程质量分户验收规程》DGJ32/J103-2010的要求，于　年　月　日－　年　月　日对本工程进行了分户验收。

验收户数

本工程共户

共验收　　　户

验收合格　　　户

验收不合格　　　户，已整改至合格　　　户

不符合《住宅工程质量分户验收规程》，但不影响结构安全和使用功能　　　户

　不符合《住宅工程质量分户验收规程》DGJ32/J103-2010部分条款要求，但不影响结构安全和使用功能户，户号为：

验收结论

建设单位

项目负责人：

（公章）

　　　　年　月　日

监理单位

总监理工程师：

（公章）

　　年　月　日

施工单位

建造师：

（公章）

　年　月　日

附录C住宅工程质量分户验收合格证

工程名称

楼单元室

完工时间

年月日

设计使用年限

该户已按《住宅工程质量分户验收规程》DGJ32/J103-2010的要求进行验收，验收结论为

合格

验收人员

建设单位

监理单位

施工单位

物业管理单位

分户验收日期：

年月日（建设单位章）

备注