精品北京市住宅工程质量分户验收指导手册.docx

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精品北京市住宅工程质量分户验收指导手册

北京市建设工程质量监督总站

第一章概述

●分户验收的意义

●分户验收概念及特点

●分户验收内容及确定

●分户验收一般规定

●住宅分户验收公共部位划分及规定

●分户验收组织

●分户验收填表签字和资料的收集整理

●强调做好分户验收工作的五个结合

第一节分户验收的意义

一、提高全市住宅工程质量管理水平，保护百姓利益，减少质量投诉，预防群诉群访事件。

二、督促建设单位在竣工前组织并参与分户验收，明确参建各方的责任。

三、督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作层人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。

四、督促监理企业按施工验收规范、规程严格验收，不走过场。

第二节分户验收定义及与竣工验收和批验收的异同点

定义：

北京市《住宅工程质量分户验收管理规定》第二条，将分户验收定义为：

住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部分进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

分户验收与竣工验收和批验收的异同点

●分户验收与竣工验收的区别

●分户验收检验批与分项工程检验批验收的区别

1、与检验批划分的不同

2、检查内容的不同

3、实测项目数量不同

4、参加验收的人员不同

5、使用检查记录表格不同

分户验收与批验收的相同点

验收的依据相同：

1、共同依据国家和本市相同的施工质量验收规范和北京市地方标准。

2、共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件。

3、土建相关工程、通风与空调专业依照相同的一般项目合格判定规定，即抽查样本的80%及以上应合格；暖卫、电气工程抽查样本全部合格。

第三节分户验收内容及确定

●分户验收类别的划分

●分户检验批项目的划分

●分户检验批项目及内容的确定

分户验收内容

●分户验收类别的划分

依据市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定，单位工程分户验收分为8类：

1、建筑结构外观及尺寸偏差

2、门窗安装质量

3、墙面、地面和顶棚面层质量

4、防水工程质量

5、采暖系统安装质量

6、给水、排水系统安装质量

7、室内电气工程安装质量

8、其他规定、标准中要求分户检查的内容

分户验收内容

●分户检验批项目的划分

按照分户验收仅对竣工时可以观察到的

分户检验批项目及内容的确定工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，对分户验收8个类别进一步划分，预计涉及的分户检验批项目为58项。

其中，初装修预计涉及20项。

●分户验收内容

分户验收时可根据工程实际，参照58项（初装修20项）分户检验批项目，确定本工程涉及的分户检验批项目。

对于已确定的分户检验批项目，还应根据分户验收仅对竣工时可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，确定分户检验批的检查内容。

可参考本手册所确定的检查内容。

每户住宅分户验收，检查8类涉及58项内容。

其中，初装修涉及近20项内容，精装修涉及近40项内容。

一般工程有9大分部工程，含67个子分部工程，372种分项工程，约4000个检验批。

第四节分户验收一般规定

1、分户验收检验批划分，应以每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

2、分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和北京市地方标准。

3、分户检验批主控项目、一般项目的观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位记录。

第四节分户验收一般规定

4、分户检验批一般项目的实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测值的基准值，记录在相应表格中第一个空格内。

实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，实测值应全数记录。

5、当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。

当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。

分户验收一般规定

6、当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。

7、分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。

住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

8、当工程出现本手册未涉及到的分户验收检验批项目时,可按照分户验收项目划分原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定并制定相应表格。

第五节公共部位划分及规定

1、公共部位划分原则：

因质量问题经常影响住户正常使用的公共部位。

2、公共部位的划分：

走廊（含楼梯间、电梯间），地下车库。

3、公共部位检验批划分：

公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）验收，宜按每一楼层划分一个检验批；地下车库验收，宜按防火分区划分检验批。

第五节公共部位划分及规定

4、检查数量的确定：

土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间、划分为三个检查区域。

在上述区域和地下车库分区内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1块。

5、公共部位验收项目确定及验收：

根据公共部位验收时可以观察到的观感、功能、实测项目确定原则，确定公共部位检验批项目和内容。

并在施工完毕时进行验收。

检查记录表可使用分户验收相应表格。

相应检验批项目的检查方法、部位、质量标准、验收的组织等工作，可参考分户检验批项目的相关规定。

第六节分户验收组织

●建设单位责任

●施工单位责任

●监理单位责任

●物业单位责任

分户验收组织

建设单位责任

建设单位是分户验收工作的第一责任人。

分户验收工作是否认真开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。

具体工作包括：

1、组织施工单位编制分户验收方案，宜在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。

2、与施工、监理单位共同研究确定分户检验批项目及内容。

组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。

3、与施工、监理、物业单位有关人员共同检查验收，并及时确认，签字盖章。

分户验收组织

●建设单位责任

4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

《住宅质量保证书》所列事项：

（1）保修范围和保修期限；

（2）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点；

（3）物业公司名称、电话；

（4）工程质量保修程序和处理时限；

（5）建设单位工程质量保修监督电话。

上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。

分户验收组织

●施工单位责任

1、编制分户验收方案，主要内容有：

（1）各方职责；参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位确定。

（2）根据分户验收确定检验批和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量；

（3）根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图；

（4）根据设计文件，和户型特点编制含有各种户型、不同设计做法的户型做法表；

2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。

质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具。

分户验收组织

●施工单位责任

3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。

4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位，参加分包项目质量分户验收，完善手续。

5、住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。

工程标牌应包括以下内容：

（1）工程名称、竣工日期；

（2）建设、设计、监理、施工单位全称；

（3）建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。

分户验收组织

●监理单位责任

1、验收施工单位制定的分户验收方案。

2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。

3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。

4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位对分户验收项目检查评定结果，并及时记录，签字盖章。

分户验收组织

●物业单位责任

1、当已选定的物业公司应当参与分户验收。

2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。

3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位对分户验收项目检查评定结果。

第七节分户验收表格填写和资料的

收集整理

●表格形式

●签字人员资格规定

●资料收集整理

分户验收填表签字和资料的收集整理

1、分户质量验收记录表：

●填写表格形式

对分户验收方案所确定分户和公共部位的检验批项目，检查验收时，填写该表格。

2、住宅工程质量分户验收表：

单位工程全部分户和公共部位的检验批验收合格后，并由建设、施工、监理单位有关负责人确认，分别填写该表格

分户验收填表签字和资料的收集整理

●签字人员资格规定

1、分户质量验收记录表：

分户检验批项目的检查验收，应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。

该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位监理人员、施工单位由专业质量检查员在相应位置签认。

2、住宅工程质量分户验收表：

住宅工程质量分户验收应由建设、施工、监理单位有关负责人参加并确认，该表具体由建设单位（项目）负责人、施工单位负责人、监理单位总监理工程师在相应位置签认。

并加盖各单位分户验收专用章。

分户验收表格填写和资料的收集整理

●资料收集整理

资料软件将上述两种表格，以及两种表格的汇总表一同编制并在近期免费升级，方便未完工程继续使用。

（1）检查时应填写分户质量验收记录表，全部验收后应填写住宅工程质量分户验收表。

（2）每户住宅应汇总分户检验批项目及检查结论，将有关信息填入“---套住宅分户验收汇总表”（见表一）中。

单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表，将有关信息填入“单位工程分户验收汇总表”（见表二）中。

第八节强调做好分户验收工作的五个结合

1、分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合

为提高分户验收一次合格率，减少多次返工浪费人工、材料现象的发生，施工单位应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目、实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准，施工中操作人员要严格按质量标准和施工工艺标准操作，工人和班组要严格按照质量标准自行检查，合格后方可进入下一工序施工。

强调做好分户验收工作的五个结合

2、分户验收要与分项工程检验批验收相结合

分户验收应在检验批验收合格的基础上进行，检验批验收要按检验批主控项目和一般项目全面检查验收，特别是反映主控项目的材料和过程质量等内容要重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在批范围取样验收，批验收合格后方可进行分户验收。

而分户验收是对该批所包含的若干套住宅作为若干个检验批分别验收，主要验收主控和一般项目中涉及观感和使用功能以及实测实量项目，其他项目在批验收时已检查，在分户检验批验收时就不再重复检查。

户验收不合格应整改重新验收，当户验收检查点不在批验收检查范围内，其验收结果不影响批验收结论。

强调做好分户验收工作的五个结合

3、分户验收要与发现问题及时整改复查相结合

分户验收过程中会发现若干不符合质量标准问题，应在分户验收记录表中如实记录。

监理单位应据此下发不合格项处置记录单，限期整改。

整改后，应重新对存在问题的部位进行复验，并在分户验收记录表中相应项目位置记录。

该情况是监督机构检查重点。

4、分户验收要与成品保护相结合

　分户验收一般是在施工过程中进行验收。

但距工程全部竣工还有一段时间，此时要采取措施保护成品不被迫害和污染，保护分户验收成果直至顺利竣工交付使用，可采用增加覆盖、设专人看管、持证进入工地等措施。

5、分户验收与质量通病专项治理相结合

　分户验收内容主要是观感、功能、实测项目质量。

为顺利通过分户验收，并的使用中避免发生质量通病，针对于工程中常见的墙、地裂缝，门窗不严等质量通病，要在在施工中重点从施工工艺做法、选择材料，严格复验等方面采取措施精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中出现质量通病的发生。

土建部分验收的主要内容

（一）

●1-01现浇结构外观及尺寸偏差

●1-02砖砌体

●2-01铝合金门窗安装

●2-02塑料门窗安装

●2-03木门窗安装

●2-04特种门安装

●2-05钢门窗安装

●2-06涂色镀锌钢板门窗安装

●2-07门窗玻璃安装

土建部分验收的主要内容

（二）

●3-01一般抹灰

●3-02水性涂料涂饰

●3-03水泥混凝土面层

●3-04水泥砂浆面层

●3-05溶剂型涂料涂饰

●3-06饰面砖粘贴

●3-07裱糊

●3-08砖面层

●3-09大理石和花岗石面层

●3-10实木复合地板面层

土建部分验收的主要内容（三）

●3-11中密度（强化）复合地板面层

●3-12地毯面层

●3-13明龙骨吊顶

●3-14暗龙骨吊顶

●3-15找平层

●3-16墙面耐水腻子

●4-01隔离层

●8-01门窗套制作与安装

●8-02橱柜制作与安装

●8-03护栏和扶手制作与安装

●8-04窗帘盒、窗台板和散热器罩制作与安装

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

●检查内容

●质量标准，检查数量、方法

（一）一般规定

（二）外观质量

（三）尺寸偏差

（四）实测项目说明

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

●检查内容

现浇结构外观及尺寸偏差分户质量验收内容，可根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表1-01-1。

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

（一）一般规定

1、现浇结构外观及尺寸偏差检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。

2、现浇结构外观及尺寸偏差分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

每户抽查数量不应少于相关规定。

3、每户住宅现浇结构外观及尺寸偏差的观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位检查记录。

4、实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。

实测值应全数记录。

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

（一）一般规定

5、当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。

6、当实测偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改并重新验收，记录整改项目测量结果。

7、现浇结构拆模后，应由建设单位组织监理（建设）单位、施工单位对外观质量和尺寸偏差进行检查，做出记录，并应及时按施工技术方案对缺陷进行处理。

8、现浇结构的外观质量缺陷，应由建设单位、监理单位、施工单位等各方根据其对结构性能和使用功能影响的严重程度，按表1-01-2确定。

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

（二）外观质量

1、主控项目：

现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。

对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

检查数量：

全数检查。

检验方法：

观察，检查技术处理方案。

2、一般项目：

现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷。

对已经出现的一般缺陷，应由施工单位按技术处理方案进行处理，并重新检查验收。

检查数量：

全数检查。

检验方法：

观察，检查技术处理方案。

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

（三）尺寸偏差

1、主控项目：

现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。

对超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

检查数量：

全数检查。

检验方法：

量测，检查技术处理方案。

2、一般项目：

现浇结构拆模后的尺寸偏差。

检查数量：

按每户住宅划分检验批。

在同一检验批内，对梁、柱应抽查构件数量不少于３件；对墙和板，应按有代表性的自然间抽查不少于３间；对大空间结构，墙可按相邻轴线间高度５ｍ左右划分检查面，板可按纵、横轴线划分检查面，抽查不少于３面。

检查方法：

按表1-01-3的规定执行。

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

（四）实测项目说明：

1、结构墙体尺寸实测内容分别是：

墙体轴线位移、垂直度、标高、截面尺寸、表面平整度。

检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量进行检查，并全数记录。

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

（1）检查被查房间墙体轴线位置时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙测量点不少于1点。

建议通过测量和记录房间开间、进深净空尺寸来推算轴线位置。

（计算基准值）

（2）检查被查房间墙体垂直度时，使用经纬仪或吊线、钢尺等测量工具，对每面墙体测量，测量点宜设置在距墙角500，距地300位置且每面墙不少于1点。

建议使用2米托线板，以墙体允许偏差8mm、剪力墙允许偏差5mm作为垂直标准。

（3）检查被查房间墙体标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，利用室内1米线，对每面墙体门窗洞上口标高测量，测量点每门窗洞口测一点。

（计算基准值）

（4）检查被查房间墙体截面尺寸时，使用钢尺等测量工具对每面墙体厚度测量，测量点不少于1点。

（计算基准值）

（5）检查被查房间墙体表面平整度时，使用２ｍ靠尺和塞尺等测量工具，在每个墙面中心区域，横竖方向各测量1点，取较大值作为一面墙测量值。

1-01现浇结构外观及尺寸偏差

3、结构楼板实测内容分别是：

楼板标高、截面尺寸、表面平整度。

检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容进行测量。

●

（1）检查被查房间楼板标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，宜在楼板4个房角位置测量，每块楼板测量点不少于4点。

建议通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推算楼板标高。

（计算基准值）

●

（2）检查被查房间楼板截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，宜在楼板1个房角位置和楼板中心位置测量，测量点不少于2点。

（计算基准值）

●（3）检查被查房间楼板表面平整度时，使用２ｍ靠尺和塞尺等测量工具，宜在楼板中心区域横、纵两个方向测量，测量点每个方向不少于1点。

1-02砖砌体

●检查内容

●质量标准，检查数量、方法

（一）一般规定

（二）主控项目

（三）一般项目

（四）实测项目说明

1-02砖砌体

●检查内容

砖砌体工程分户质量验收内容，可根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表1-02-1。

1-02砖砌体

（一）一般规定

1、砖砌体工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件要求。

2、分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

每户抽查数量应抽查不得少于３间，不足３间时应全数检查。

3、每户住宅砖砌体工程观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位记录。

1-02砖砌体

（一）一般规定

4、实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。

实测值应全数记录。

5、当每户住宅的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格项偏差小于允许偏差的1.5倍），该套住宅的本检验批质量判为合格。

6、当不合格项允许偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改并重新验收，记录整改项目测量结果。

1-02砖砌体

（二）主控项目

砖砌体的位置及垂直度允许偏差应符合表1-02-2的规定。

1-02砖砌体

（三）一般项目

砖砌体的一般尺寸允许偏差应符合表1-02-3的规定。

1-02砖砌体

（四）实测项目说明

砖砌体工程实测内容分别是：

轴线位移偏移、垂直度、楼面标高、表面平整度、门窗洞口高、宽。

检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容进行测量。

1、检查被查房间墙体轴线位移时，使用经纬仪和钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙测量点不少于1点。

建议通过测量和记录房间开间、进深净空尺寸来推算轴线位移。

（计算基准值）

2、检查被查房间墙体垂直度时，使用2m托线板等测量工具，对每面墙体测量，测量点宜设置在距墙角500，距地300位置且每面墙不少于1点。

1-02砖砌体

●3、检查被查房间楼面标高时，使用水准仪和钢尺等测量工具，宜在楼面4个房角位置测量，每块板测量点不少于4点。

建议通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推算楼面标高。

（计算基准值）

●4、检查被查房间墙体表面平整度时，使用２ｍ靠尺和塞尺等测量工具，在每个墙面中心区域，横竖向各测1点，取较大值作为一面墙测量值。

●5、检查被查房间门窗洞口高、宽时，使用钢尺等测量工具，在每个门窗洞口中间部位，横竖方向测量，每个方向测量点各不少于1点。

（计算基准值）

2-01铝合金门窗安装

●检查内容

●质量标准，检查数量、方法

（一）一般规定

（二）主控项目

（三）一般项目

（四）实测项目说明

2-01铝合金门窗安装

●检查内容

铝合金门窗安装工程分户质量验收内容，可根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表2-01-1。

2-01铝合金门窗安装

（一）一般规定

1、铝合金门窗安装工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。

2、铝合金门窗安装工程分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

除高层建筑的外窗，每户应抽查不得少于３樘，不足３樘时应全数检查；高层建筑的外窗，每户应抽查不得少于6樘，不足6樘时应全数检查。

3、每户住宅铝合金门窗安装工程观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位检查记录。

。

2-01铝合金门窗安装

（一）一般规定

4、实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值或与基准值相