房地产开发报批报建节点流程超详细.docx
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房地产开发报批报建节点流程超详细
名门地产〔某某市农业路项目〕开发报批报建节点流程
节点规定:
序号
节点工作成果
主责单位
完成时间
节点管控级别
净地开发
一、项目拓展
〔一〕、土地获取
1
开展中心/城市公司向集团提供意向项目信息
开展中心/城市公司
2
市场调研和资料搜集
开展中心/城市公司
3
编制《公司战略意图、市场假设与客户定位》报告
营销中心
4
《本钱估算报告》
本钱中心
5
《项目预可研报告》
开展中心
6
《项目可行性研究报告》
开展中心
7
《可研阶段目标本钱》
本钱中心
8
会议审核与论证形成公司投资决议
运营办公室
修规初步方案总平面〔满足日照与停车配建〕
外联
取得修规初步总平审查意见
外联
取得交通影响评价设计通知书
外联
编制交通评价报告
外联
交评审核组织专家评审会
外联
取得交通规划审查意见批复
外联
编制控规
外联
控规上会〔专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会〕
外联
取得控规批复文件
外联
规划用地测量出具定界图
外联
取得建设用地规划设计条件
外联
土地确权
外联
外联
2.地籍调查、四邻盖章确认
外联
外联
外联
外联
办理土地使用权注销
外联
不能办理确权的应办理土地收储
外联
编制改造方案与市城改办审查意见
外联
改造方案报市政府的批复意见
外联
办理土地评估报告和界址测绘图
外联
办理土地出让前置条件意见书
外联
外联
外联
外联
外联
5.经区政府、办事处、指挥部、村委会、村组盖章的建设方案
外联
表决通过建设方案与安置房户型,附安置房住宅面积统计表〔显示楼号、户型编号、套型与面积、套数并附所有单套户型图〕
须区政府、区城改办、办事处、指挥部、派出所、村委会、村组盖章
9.人口根本情况统计表〔花名册〕
土地组卷并区政府组织开会审议
外联
报市国土部门业务会审核、局大会审议并出具会议纪要
外联
国土部门出具请示报市政府审批
外联
报国土厅审批备案、报国土部存档
外联
办理土地出让公告
外联
9
投标保证金准备
财务中心
C
10
落实投标保证金缴纳时间
财务中心
B
11
缴纳招拍挂土地保证金
财务中心
D
制作土地招拍挂标书
外联
取得招拍挂竞买资格确认单
外联
12
竞价并取得中标通知书或成交确认书
开展中心/城市公司
C
〔二〕、注册项目公司〔或指定已成立的项目公司〕
13
准备项目公司注册所需的资料
管理中心/城市公司
B
14
确定项目公司注册代理公司并签订合同〔或确定自行办理〕
筹备组/城市公司
D
15
项目公司注册领取营业执照,获得公章
筹备组/城市公司
D
〔三〕、土地出让合同签订与土地移交
土地出让合同签订前的准备工作
16
了解签订土地出让合同政府内部的流程和审批程序
开展中心/城市公司
C
17
了解签订土地出让合同中需要公关的难点和关键人物
开展中心/城市公司
C
18
公司领导明确是否按时缴纳土地出让金与土地契税
运营办公室
B
19
预计土地出让金缴纳时间
D
20
确定是否延后签订土地出让合同,假如延后进展政府公关
开展中心/城市公司
C
21
缴纳土地测绘费
财务中心
D
22
缴纳土地评估费、公正费
财务中心
D
23
土地出让合同签订
开展中心/城市公司
C
24
与政府协商确定土地移交时间
开展中心/城市公司
C
25
督促政府完成地块四邻边界确认〔勘界与地形测绘〕与地方关系协调
开展中心/城市公司
C
26
支付剩余土地价款
财务中心
C
27
缴纳契税与公证、土地评估、土地测绘、地籍调查费
财务中心
C
28
督促政府场地内现有强弱电、管线迁移与附属物拆除
开展中心/城市公司
C
29
场地移交
开展中心/城市公司
B
〔四〕、办理用地规划许可证
办理发改委立项和备案审批
外联
提报书面申请与相关资料、填写建设用地规划许可证申请表
外联
批前公示〔现场公示〕交纳公示费、公示期10天
外联
取得建设工程用地规划许可证
外联
30
获得地块的地形图、规划定界报告、完成地籍调查等
开展中心/城市公司
C
31
领取建设用地规划许可证申请表
开展中心/城市公司
C
32
递交建设用地规划许可证申请表
开展中心/城市公司
C
33
办理建设用地规划许可证报刊公示
开展中心/城市公司
C
34
建设用地规划许可证行政审批
开展中心/城市公司
C
35
取得建设工程用地规划许可证
开展中心/城市公司
A
〔五〕、办理国有土地使用权证
资料准备
36
准备出让合同、用地规划证、宗地图等资料
开展中心/城市公司
D
37
已缴纳的土地出让金与税费缴纳凭证
财务中心
D
38
地籍调查表
开展中心/城市公司
C
国土部门审核并注册登记
报县、市人民政府或行政职能区管委会签批
外联
取得国有土地使用权证
外联
39
领取土地证办理申请表
开展中心/城市公司
C
40
提交土地证办理申请表
开展中心/城市公司
C
41
土地证办理行政审批
开展中心/城市公司
C
42
领取国有土地使用权证
开展中心/城市公司
A
〔六〕、办理银行贷款
43
合作银行沟通并确定合作方
财务中心
D
44
准备合作方所需资料〔建设用地规划许可证、国有用地使用权证〕
开展中心/城市公司
C
45
银行承受申请,委托评估机构对项目进展评估;公司委托土地评估机构对土地进展评估
财务中心
D
46
支行递交省分行上会审批〔低密度项目需增加递交总行审批〕
财务中心
D
47
签定借款合同,办理土地抵押登记
财务中心
D
48
下贷
财务中心
D
二、项目启动
49
编制《项目运营目标书》
运营办公室
B
〔一〕、构建项目团队
50
召开项目启动会
运营办公室
B
51
构建项目团队
运营办公室
B
52
确定项目管理架构
运营办公室
B
53
人员配备
运营办公室
B
54
人员培训
运营办公室
B
〔二〕、项目启动阶段成果
55
根据《项目建议书》编制《项目定位报告》〔需包含以下内容〕
营销中心
C
规划方案与规划指标介绍
技术中心
D
产品需求和建议
营销中心
D
售楼部、商业、公共部位与住宅配置标准
营销中心
C
项目开发与销售计划
营销中心/工程中心
C
56
《项目实施计划》
运营办公室
B
57
《售楼处/样板房/展示区的选址/定位与开放计划》
营销中心
C
售楼部、样板区的选址
营销中心
C
售楼部的面积规划、功能分区,内外风格的具体要求
营销中心
D
景观展示区的具体要求
营销中心
D
售楼处的开放计划
营销中心
C
样板房与景观展示区的开放计划
营销中心
D
58
《本钱分析、价值分配与目标本钱预设》包含各类本钱预测分析
本钱中心
D
土地费用本钱分析〔可售〕
本钱中心
D
建安本钱分析〔可售〕
本钱中心
D
行政事业性收费与规费分析〔可售〕
本钱中心
D
营销费用分析〔可售〕
本钱中心
D
管理费用分析〔可售〕
本钱中心
D
期间不可预见费分析〔可售〕
本钱中心
D
价值分配
本钱中心
D
目标本钱预设
本钱中心
D
总本钱,可售面积单方本钱
本钱中心
D
59
《方案设计任务书》
技术中心
C
60
《景观方案设计任务》
技术中心
C
61
方案设计单位确定
本钱中心
C
62
施工图设计单位确定
本钱中心
C
63
交评单位确定
本钱中心
C
64
地勘单位确定
本钱中心
C
三、规划设计
〔一〕修建性详细规划〔含概念性方案设计〕
65
项目市场初判、初步产品定位
营销中心
D
66
拟定概念方案规划设计任务书
技术中心
D
67
确定参与概念方案规划设计单位
本钱中心、技术中心
C
68
规划条件、参考资料整理编辑
技术中心
D
69
概念放案规划阶段工作确认函签署、发出任务书与相关资料
技术中心
C
70
拟定方案规划设计合同与审批〔包含修详、建筑方案〕
本钱中心
C
71
概念方案规划工作过程管理
技术中心
D
72
概念方案规划成果评审、确定修详规设计方向与合作单位
技术中心、本钱中心
C
73
协调政府有关部门、确认规划方案开展方向
技术中心
D
74
方案规划与修详规调整
技术中心
D
75
调整后第二轮方案汇报
技术中心
D
76
完成初步方案文本〔内含外立面不少于三种风格的立面效果图〕
技术中心
D
77
方案文本司评
技术中心
C
78
司评后方案文本调整完成
技术中心
D
79
某某出具书面方案文本
技术中心
C
〔二〕修详规方案审批
根据修规方案总平和地下车库平面申报交评
外联
市规划部门审核后出具交评设计通知书
外联
交评报告编制完成后经审核组织专家评审
外联
取得市规划部门出具的交评审查意见
外联
修规设计方案文本报区或市规划部门审查
外联
组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要
外联
报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要
外联
由区或市规划部门出具修规审查批复
外联
80
修详规报审表申领、表单填写〔准备修详规报审资料〕
开展中心/城市公司
C
81
修详规报审
开展中心/城市公司
C
82
与政府规划部门沟通〔规划科〕
开展中心/城市公司
C
83
修详规审批
开展中心/城市公司
C
84
交评
技术中心
D
85
日照分析
技术中心
D
〔三〕修详规方案征询与审批
86
水务审批意见书
开展/技术/城市公司
C
87
供电审批意见书
开展/技术/城市公司
C
88
燃气审批意见书
开展/技术/城市公司
C
89
消防审批意见书
开展/技术/城市公司
C
90
人防审批意见书
开展/技术/城市公司
C
91
交通审批意见书
开展/技术/城市公司
C
92
通讯审批意见书
开展/技术/城市公司
C
93
取得总平面规划方案批复
开展/技术/城市公司
B
94
取得修建性详规批复
开展/技术/城市公司
A
〔四〕可行性研究报告编制
95
选定立项报告编制代理单位
开展中心
D
96
项目立项报告书编制
开展中心
D
97
项目建议书审批
开展中心
D
98
办理项目立项,领取IC卡
开展中心
D
99
提出《方案版本钱目标与销售本钱价预测表》
本钱中心
D
〔五〕施工图设计
100
地质勘探初勘
城市/项目公司
D
101
地质勘探详勘
城市/项目公司
D
102
完成桩位图和根底施工图
技术中心
D
103
完成施工图设计
技术中心
D
104
取得施工图审查意见书
开展中心/城市公司
B
〔六>办理建设工程规划许可证
办理文物勘探取得文物考古开掘意见书
外联
办理人防技术核定
外联
人防按技术核定要求设计出图
外联
人防施工图审查
外联
办理人防设计文件备案书
外联
办理抗震设防审批书
外联
办理建筑节能评审、取得审查合格意见书
外联
办理环评取得环境评估报告意见书
外联
办理建设开发规模、取得套型比例批复文件
外联
办理项目名称审批取得批复文件
外联
办理绿地率审核意见
外联
办理技术指标复核与日照分析
外联
申报办理工程规划证资料
外联
批前公示〔公示期10天〕规划部门公示与现场公示〔需交纳公示费〕
外联
审核签批后信息输入微机、缴纳城市根底设施配套费和墙改基金
外联
报建平面图规划部门盖章、取得工程规划许可证
外联
批后公示〔10天〕
外联
办理规划放线
外联
105
准备资料
开展中心/城市公司
D
106
缴纳城市根底配套设施费
财务中心
D
107
申领建设工程规划许可证
开展中心/城市公司
A
〔七〕配套专业施工图设计
市政配套报装〔主体封顶后〕
供水报装
外联
1.申报与现场勘察2.给水系统图审核3.
外联
供电报装
外联
外联
天然气报装
外联
供暖报装
外联
外联
办理市政配套设施建设工程〔管线〕规划许可证
外联
108
供电方案设计
技术中心/城市公司
C
109
燃气方案设计
技术中心/城市公司
C
110
给水方案设计
技术中心/城市公司
C
111
通讯方案设计
技术中心/城市公司
C
112
小区综合管网图
技术中心/城市公司
C
市政配套施工图
113
供电施工图
技术中心/城市公司
C
114
燃气施工图
技术中心/城市公司
C
115
给水施工图
技术中心/城市公司
C
116
通讯施工图
技术中心/城市公司
C
117
人防施工图
技术中心/城市公司
C
118
施工图内部交底
技术中心
D
〔八〕完成施工图设计
119
提出《施工围墙包装方案》
营销中心
D
景观设计
120
景观设计单位确定
本钱中心、技术中心
C
121
完成景观概念方案设计并交底
技术中心
D
122
完成景观扩初设计并交底
技术中心
D
123
完成景观施工图设计并移交
技术中心
D
售楼部与样板房设计
124
售楼部与样板房设计单位确定
本钱中心、技术中心
C
125
发出方案设计任务书
技术中心
C
126
售楼部改造与样板房装饰方案设计
技术中心
D
127
完成精装修方案设计并交底
技术中心
D
128
完成精装修施工图设计并移交
技术中心
D
公共局部精装设计
129
公共局部精装设计单位确定
本钱中心、技术中心
C
130
公共局部精装方案设计
技术中心
D
131
公共局部精装施工图设计
技术中心
D
外幕墙设计
132
幕墙设计单位确定
本钱中心、技术中心
C
133
外幕墙方案设计
技术中心
D
134
外幕墙施工图设计
技术中心
D
智能化设计
135
智能化设计单位确定
本钱中心、技术中心
C
136
智能化方案设计
技术中心
D
137
智能化施工图设计
技术中心
D
泛光照明设计
138
泛光照明设计单位确定
本钱中心、技术中心
C
139
泛光照明方案设计
技术中心
D
140
泛光照明施工图设计
技术中心
D
护窗栏杆、百叶、窗型图设计
141
护窗栏杆、百叶、窗型图设计
技术中心
D
小区与地下室导视系统设计
142
设计单位确定
本钱中心、技术中心
C
143
签定导示系统设计合同
本钱中心
D
144
完成导示系统设计并移交
技术中心
D
四、施工准备
145
文勘
开展中心/城市公司
D
〔一〕三通一平工程
146
场地平整单位确定
项目公司、本钱中心
C
147
场地平整
项目公司
D
148
施工用水报装
项目公司
D
149
临水设计、
项目公司
D
150
临水合同
本钱中心、项目公司
C
151
临水施工、碰管
项目公司
D
临水验收、挂表通水
152
基建电
项目公司
D
153
临电供电方案
项目公司
D
154
临电设计、审核
本钱中心、项目公司
C
155
临电合同
项目公司
D
临电施工
临电验收、挂表送电
156
临时路
项目公司
D
157
临时路方案
项目公司
D
158
临时路实施
项目公司
D
〔二〕场地测量
159
场地测量单位确定
本钱中心/项目公司
D
160
场地测量
项目公司
D
161
放线钉桩
项目公司
D
162
场地方格网标高测量
项目公司
D
163
地下物探测
项目公司
D
〔三〕现场临时设施
164
临时办公用房〔总包实施〕
项目公司
D
165
制定办公用房方案
项目公司
D
166
现场办公房搭建
项目公司
D
167
办公用房的机电安装、网络
项目公司
D
168
临时围墙
项目公司
D
169
临时围墙方案
技术中心
D
170
临时围墙施工单位确定
本钱中心
D
171
临时围墙实施
项目公司
D
办理施工围墙占道许可证
〔四〕工程前期施工合同
总承包合同
172
总承包标段划分方案
项目公司
D
173
施工单位考察
本钱中心/项目公司
C
174
总包合同定标
本钱中心
D
175
总包合同签订
本钱中心
D
监理合同
176
考察监理单位
本钱中心/项目公司
C
177
监理单位招标
本钱中心
D
178
签订监理合同
本钱中心
D
179
总包、监理单位合同交底
本钱中心
A
土石方工程施工合同
180
考察土石方单位
本钱中心/项目公司
C
181
土石方工程招标
本钱中心
D
182
确定土石方施工单位
本钱中心
D
183
签订土石方施工合同
本钱中心
D
支护降水施工合同〔方案与施工同步招标〕
184
单位约谈
本钱中心、技术中心
C
185
方案与价格评定
本钱中心、技术中心
C
186
合同签订
本钱中心
D
桩基工程合同
187
单位约谈
本钱中心
D
188
确定施工单位
本钱中心
D
189
合同签订
本钱中心
D
190
《选型定版清单》
技术中心
D
前期样板间相关甲供材料/设备合同
191
入户门、单元门、防火门、窗、百叶、护窗栏技术标准
技术中心
D
192
入户门、单元门、防火门、窗、百叶、护窗栏杆技术标准与单位谈判
本钱中心
D
193
合同签订
本钱中心
D
指定分包合同
194
智能化〔周界、监控、巡更、对讲、住户报警、消防〕
本钱中心
D
195
智能化单位考察与合同谈判
本钱中心
D
196
智能化系统合同签订
本钱中心
D
售楼部精装修与景观展示区景施工单位确定
售楼部、样板房精装修施工合同
197
精装修单位考察意向单位约谈
本钱中心
D
198
施工单位招投标
本钱中心
D
199
完成工程量清单
本钱中心
D
200
装修材料确认
本钱中心
D
201
本钱核算
本钱中心
D
202
精装修合同签订
本钱中心
D
售楼部景观与展示区景观
203
单位考察意向单位约谈
本钱中心
D
204
施工单位招投标
本钱中心
D
205
完成工程量清单
本钱中心
D
206
材料确认
本钱中心
D
207
本钱核算
本钱中心
D
208
合同签订
本钱中心
D
售楼部、样板房安装工程合同
空调系统
209
空调方案确定、单位约谈
技术中心、本钱中心
C
210
空调合同签订
本钱中心
D
〔五〕办理建筑工程施工许可证
办理消防设计审查
外联
办理施工图审查
外联
办理防雷审核意见书
外联
办理建筑边坡与深基坑设计方案评审
外联
办理安全评估
外联
工程报建
外联
办理设计、勘察招投标、施工、监理招投标,取得中标通知书
外联
签订总承包合同,施工合同监理合同并备案
外联
办理安全监视备案表
外联
办理质量监视登记表
外联
核准缴纳费用、缴费〔建设工程社会保险费、农民工保障金等〕
外联
审核签批后,出具施工许可证
外联
211
初步设计与概算批文
开展中心/城市公司
D
21
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