广东珠江国际城营销案例.docx

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广东珠江国际城营销案例

广东珠江国际城营销案例

第一部分：

发展商介绍：

（规模、质量、信誉、效益、品牌）

一、公司简介：

广东珠江投资有限公司，成立于1993年，是多元化经营的综合性大型企业集团，涉及多个行业，拥有28家全资、控股二级公司。

截至2000年，集团的运营资产已达40亿元人民币，净资产12亿元人民币。

在房地产开发方面，珠江企业集团是全国目前唯一开发社区面积达500万平方米，并且集土地开发、设计、施工、装潢、物业管理于一体的房地产商，也是国内地产商中集约化程度最高、服务最好的企业之一。

广州珠江房地产开发有限公司是广东珠江投资有限公司1995年组建的大型房地产开发企业，2000年11月完成改制规范注册登记，公司创建定位为广州市房地产行业内建造高品质适中价格楼盘的大型发展商，树立“面向普通人、设计优良、注重环保、科技含量高、价格适中”的珠江大众住宅形象。

99年度房地产综合实力30强企业中排名第八；完成投资20强排名第十；销售收入20强排名第四；完成税利20强排名第四。

回首珠江地产漫长而辉煌的发展历程，我们可以发现，珠江人关于诚信品牌的承诺是以实力强大的后盾和深厚的历史积淀为基础的。

在过去的十多年中，珠江地产与合生创展联手，在广州住宅市场化的进程中，留下了一连串辉煌的脚印：

1999年，珠江地产被评为广州房地产开发综合实力评比３０强企业；

珠江、合生联袂开发的骏景家园、华景新城分别荣获广州十大最受欢迎楼盘；

愉景雅苑荣获１９９９年广州市十大明星楼盘最佳规划设计、建筑风格奖；

2001年在羊城连续打造7个明星楼盘，孜孜不倦的创造着中国住宅业的传奇神话。

从1993年至今，珠江地产走过了风雨兼程的十年。

十年前，珠江畔改革开放大潮中生长出的一个生机勃勃的民营企业，凭借着中国房地产大发展的契机，以其天生的坚韧、诚实与好学，逐渐枝繁叶茂，今天发展足迹遍及广州、深圳、上海、北京、西安、天津、沈阳……正在形成以广州、上海、北京为龙头，面向全国发展的强大势头。

二、开发项目介绍：

北京珠江房地产开发有限公司是广东珠江投资有限公司的全资子公司，于1999年在京注册成立。

1999年，珠江地产带着成熟的生活方式，务实的产品经验，也带着南方特有的“以人为本”的细腻服务，凭借其敏锐的直觉和多年来丰富的地产经验，挥师进京。

经过几年的磨合与发展，珠江地产联合合生创展已陆续开发了六大名盘：

珠江骏景、珠江国际城、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马嘉园、珠江温泉花园，总开发面积达280公顷，总建筑面积逾340万平方米。

珠江骏景地处北京南三环木樨园桥西南角，占地20公顷，总建筑面积超过42万平方米。

作为地处第五大商业区的南城著名楼盘，珠江骏景在仅仅一年的时间里，就以其卓尔不群的品质迅速跃升为引导南城地产项目的典范，跻身北京十大热销项目之列。

现在，作为珠江地产进京的开山之作——南区南国风情社区已全面入住，北区北欧风情社区正在热销。

珠江国际城，位于通州区永顺镇，占地2000亩，总建筑面积100万平米，以极具创新性的花园洋房为主力产品。

该项目引进西方先进的居住理念，注重人与自然的交流，环保、健康、以及以网络信息化为代表的科技应用是小区规划必不可少的主题。

社区内多功能会所、欧洲风情商业休闲街、自然主题公园、学校、托幼、社区巴士等生活配套完备，是北京高品质的大型运动、休闲、居住社区。

珠江温泉花园地处京北龙脉小汤山，占地1200亩，建筑面积42万平方米。

该项目秉承“让别墅大众化”的理念，推出独栋、双拼、联排和公寓四种产品类型。

珠江帝景，位于北京CBD边缘大望路，占地31公顷，建筑面积90万平方米，为纯正的古典主义风格欧式建筑，是集顶级国际公寓、超豪华酒店、商务公寓、甲级写字楼，以及欧洲风情商业街于一体的大型建筑群落，为CBD内城市建筑综合体之经典。

珠江绿洲，位于朝阳区建国路，毗邻北京第二外国语大学、北京广播学院，占地25公顷，总建筑面积30万平方米，南临通惠河，是紧邻CBD的第一个大型、高尚亲水生态社区。

珠江罗马嘉园，位于朝阳区青年路，占地21公顷。

小区以板塔结合的建筑形式，秉承以人为本的欧式古典主义设计风格，集商务、运动休闲于一体，是紧邻CBD的高尚居住社区。

经过几年的发展，在北京的朝阳区、通州区、昌平区、丰台区，珠江地产旗下项目遍地开花，以其优秀的品质、完美的服务，赢得了京城白领阶层的青睐。

继广州之后，北京成为珠江公司房地产开发业务的主力地区。

在北京房地产市场的成功，使珠江品牌的全国之路顺利推进，进展迅速。

三、珠江地产经营理念：

“诚信是立业之本，创新乃兴业之源，为客户提供全方位的优质服务饰我们永恒的追求。

”

多年来，珠江地产在缔造诚信品牌的道路上，始终秉承以人为本的开发理念，每个项目都紧紧围绕“好生活，在珠江”的经营核心，一方面在产品上严保质量、不断创新，一方面在服务上，拓展渠道，增加附加价值。

2002年1月1日正式成立的珠江合生会就是以沟通、互惠和权益保障为主旨的非盈利性客户服务平台。

经过一年多的迅速发展，3000多家商业联盟的建立；与中国银行北京分行、北京外企集团就联名信用卡业务的长期合作；联合北京外企集团共同创办的服务于业主与准客户的“好生活商务服务公司”，使客户服务在珠江地产真正上升到了房地产开发的战略高度。

与此同时，北京第一家消费者教育学校的建立；专业人士组成、为业主提供置业、装修系统咨询的业主顾问团的成立；“阳光系列工程”的实施……这一切脚踏实地的服务举措，实践了珠江地产对消费者做出的“好生活，在珠江”的承诺，同时也向地产界，甚至全社会展示了一个经营品牌的开发商，在打造完美生活的同时，如何在产品增值、日常服务、社会资源共享、社区文化以及保障体系等方面为业主带来更多的生活附加值，从而在中国的房地产开发逐步迈向成熟期的时刻，率先使消费者真正感受到“居住改变生活”的真意。

“诚信为立业之本，创新乃兴业之源”。

珠江地产将继续秉承诚信、创新的宗旨，以为消费者提供全方位优质服务为永恒的追求，在品牌竞争的时代，向城市运营的目标稳步迈进！

2003年，珠江地产荣获由北京市消费者协会、北京市房地产开发促进会、北京房地产业协会三方联合认证的“重合同、守信用”房地产开发企业，同年荣获北京娱乐信报、北京电视台、北京人民广播电台联合评选的“首都十大诚信地产企业”荣誉称号。

珠江地产正以卓尔不群的产品品质与人性化的细致服务撼动京城楼市。

第二部分：

珠江国际城项目情况介绍：

一、珠江国际城项目基本情况：

类型：

联排、别墅、公寓

销售许可证：

京房售证字（2003）128号

起价：

4000元

均价：

5000元

项目位置：

京通高速山海关方向京哈高速第一个出口，京东驾校内

销售电话：

89595002/03

入住时间：

2004年3月

投资商：

北京珠江房地产开发有限公司

占地：

约2000亩

建筑面积：

约100万㎡

容积率：

1左右

绿化率：

35%

设备装修：

结构：

短肢剪力墙

外墙：

石材、面砖、涂料

采暖：

采暖炉独立供暖

内墙：

涂料

门窗：

盼盼四防门、铝合金断桥双层中空玻璃

供电：

双路供电

卫生间：

科勒、美标

供水：

市政

供气：

天然气入户

通讯：

局域网

厨房：

普纳厨柜

消防：

公共消防栓

二、地理优势：

通州区扼守北京东大门，由于是京杭大运河的北端，自古就享有“一京二卫（津）三通州”的美誉，但是由于近代运河交通的废止，通州的交通优势几近丧失。

随着通州北京新城区规划思想的建立，市政设施与城区配套设备的投入必将进一步加大，使通州区的各项投资指标飞速提升，大幅减低区域发展商的社区配套建设成本和市场教育成本，客观上降低了房价。

通州新城区规划理念将为区域发展商带来新一轮地产项目的区位优势，最终达到吸引优质购买人群消费的终极目的，同时拉动通州区内需。

随着中国复关，WTO的巨大影响已经在我们的身边慢慢展现出来。

境外的房地产开发企业将会大量涌入国内，这必然会加剧目前已趋白热化的京城房地产市场的竞争。

通州区的北京新城区规划以其广阔的规划面积，有利于大型项目、特别是低密度大型楼盘的开发。

通州区现有在售项目有27个，高档项目很少，这样就为新的项目开发形成了一个有利的竞争态势，为区域发展商们把握市场、应变市场提供了宝贵的缓冲时间。

北京的地价之高、区位产品之单一，全国闻名。

这是由于城区范围内可开发且地价合理的土地十分稀缺，旧城改造所涉及的巨额拆迁成本，环线的开发格局以及几大热点地区的规划限制，使得级差地价必然存在，新的土地出让机制下，进行的土地储备又必然需要巨额的资金投入，这对于普遍资本金不高的国内房地产公司来说是一个严峻考验。

这样的情况下，发展商在黄金地段开发项目，就必须牺牲一部分产品性能，以降低价格、迎合市场购买力。

另外在北京市内有大量的文化古迹，这也对当今房地产的开发建设形成了进一步限制。

一系列的问题，使发展商在市区内的开发建设优秀的住宅产品困难重重；而上海、广州、香港等近代文明城市，高性价比的项目却有很多，这就造成了北京的舆论界对住宅产品的普遍评价不高。

通州目前的发展态势，为区域开发商做出真正适合北京人文、气候的优秀住宅产品提供了可能，同时也将扭转北京地产界在人们心目中的不良印象，树立通州区区域发展商自己的品牌形象，加强通州区自身的区域投资环境。

住宅的郊区化现象不是空穴来风，通州新城区规划的大力贯彻执行，将是本区域发展商难得的历史发展机遇，同时也给面临困境的北京房地产业，提供了新的机遇与动力。

三、珠江国际城设计思想：

由澳大利亚五合国际建筑设计集团的设计重点强调了以下设计理念：

1.近人的空间尺度

建筑的外部构件尽量以精细的划分和小尺度构件的应用达到亲切近人的效果。

各种花盆、吊兰、灯具、木构架形成与人亲密对话的界面。

以牌楼为起点，钟楼为终点的骑楼式商业街则构成游人驻足和休憩的空间。

同时通过景观的

设计融合，形成以室外咖啡座为主题的步行空间，颇有西方小镇风情。

2.独特的个性

一个优秀的设计需要具有自己独创的个性，商业街为整个国际城创造了一个标志。

建筑的尖顶与坡顶使人远观时有很强的可识别性。

而中观的拱券与柱廊标志出这一商业街的欧陆情结。

建筑的色彩，特别是深褐色的木质与黄白两色的涂料形成的高反差，突出了活跃、开放的个性。

3.多元的文化元素

国际城以东西方多元文化的风格为特点，整个建筑外观既有欧式的轮廓，又不乏东方的细节。

以主入口的牌楼为例，乍看是中式的牌坊，但以欧式传统拱券为主题，辅以中东式的繁复的铁艺装饰，而木装的外表又令人想到日本的鸟居。

4.现代与古朴的统一

作为21世纪全新的设计，并以中青年消费阶层为主，所以大方亮丽的现代风格是必要的。

但为避免简单与乏味，本设计大量采用欧式传统建筑中的经典符号作为细部。

与现代的大型购物中心相比，这样精巧细腻的建筑手法更具有浓厚的文化气氛。

经历史积淀的传统而凝重的美感与现代材料和加工工艺的结合，使这条商业街呈现出既清新又古朴的美。

第三部分、产品创新性——“花园洋房”

一、历史上的花园洋房：

花园洋房兴起于十九世纪中后期的上海。

由于上海所处的独特地理位置，自开埠以来的一个半世纪里，中西方文化在这里交织相映，留下了无数独具魅力、风格各异的建筑遗产，享有“万国建筑博览会”之美誉。

当时的花园洋房，主要满足官僚、外商、买办、实业家、艺术家等人群的居住需求。

花园洋房是有着宽阔的草坪、绿树环绕的浪漫迷人的宅邸，许多以大理石雕像或喷泉为花园的中心，一些高级的洋房还建有网球场、游泳池，以显示宅邸的豪华。

昔日上海繁华的淮海路、新华路沿线路段花园洋房较多。

这些住宅有法国式、西班牙式、挪威式、英国乡村别墅式等，舒适别致，色彩柔和，可谓千姿百态、高雅气派。

由于这些建筑均服务于一群特殊的人群，位于租界内环境良好的地理位置，人们习惯地把这些曾经见证过大上海十里洋场、花花世界盛衰荣辱的花园式住宅称为花园洋房。

今天，人们走进这类花园洋房，依然会感受到它无限的艺术魅力和勃勃的生机，欣赏这样的建筑，犹如欣赏一件件艺术珍品。

虽然岁月流逝，但那无法掩饰的豪华，那隐隐透露的神秘，却清晰可辨，不由使你联想起房屋主人不同寻常的生命历程和那段风云跌宕的沧桑岁月。

二、花园洋房现代版

产品描述：

有文化气息的房子——中西结合的规划理念多元的建筑文化符号

会开花的房子——有机建筑如细胞衍生般的景观绿化

会呼吸的房子——环保、生态与科技应用

有创造力的房子——前庭后院、阳光花房、屋顶露台DIY庭院文化

善变的房子——绝妙户型弹性设计

※低密生动的有机建筑——花园洋房是townhouse的一种升级产品，其面积没有别墅那么大，但更突出了产品的精致性。

建筑外观高低错落，疏密有序，运用建材的多变，体现不同的质感，让人赏心悦目。

在绿化方面实现了从平面到立体的飞跃，使家在自然中，人在花香中。

在空间布局上更为合理、科学，如客厅与饭厅的小错层设计，主卧与客卧之间的分层设计等，既体现出了丰富的空间感，又保证了主人生活的私密。

花园洋房完全是以人为本的更加适合中国人居住的人性化舒适建筑。

※自然生态的人居环境——花园洋房更讲究自然与生活的互渗透包涵。

社区结合自然地貌做了相当比例的水系，大大增强了小区的灵动性，同时在整个社区地面铺设了一层环保砖，每到下雨，部分水通过砖层渗透到地下，起到保护地下水的作用，而另一部分水会被储存起来，作为灌溉小区内的花草用水。

每户的私有庭院与社区园林相互融合，更有特别设计的阳光花房，真正做到将自然引入室内，使室内、室外、社区都融自然为一体，形成人居自然生态的有机循环。

※和谐友善的邻里关系——花园洋房的低密度设计（容积率1左右），既不象别墅那样过于疏远，又具有相当的安全与私密性。

庭院式的共融空间，合适的距离，营造出开放亲和互动的邻里空间，让从高楼搬进花园洋房居住的人们重新找回了久违的睦邻友善。

※情趣精致的生活享受—-整个花园洋房社区不仅拥有各种完善的休闲配套设施，更在精神层面为居住者奠定了其他完美的物质基础。

大面积的绿地供居者游乐，同时有“空中花园”、水系等景观穿插其间；更有只有在四合院子方能见到的石榴树、鱼缸、鸟笼等，突出了社区的情趣与精致。

同时，国际标准的运动会所、商业街、撒野公园、个性酒吧等场所的建设，让居住者能真正把玩生活、品位生活、享受生活。

※务实进取的生活态度——作为选择花园洋房的高素质人群，他们热爱生活，懂得生活，积极乐观，对人生有积极的目标与追求。

他们脚踏实地，更加务实的生活态度，使得花园洋房这一产品更与之匹配。

特别是板楼洋房的户型设计，可谓是户型的空间革命，完全实现了有限空间的最大利用与享受，错层空间的设计，表现出了丰富的变化空间；每户均有的带阳光花房的弹性空间，既可作为透明会客厅，亦是自然在室内的延续。

这一切都特别符合这一消费人群的需求。

三、花园洋房新旧之比较：

※受众变化：

少数人的大众化的

※品质变化：

现代科技与设计理念的融入

※文化立场的变化：

完全西化洋为中用中西兼容

※定位的变化：

市中心的奢侈品郊区化的生态产品

※景

观变化：

独享的封闭景观环保、生态的大景观概念

※私人产品商业化、品牌化

四、花园洋房与今天市场其他产品之比较：

※介于高密住宅与别墅之间的TOWNHOUSE升级产品

※住宅郊区化发展阶段的市场必然产品

（起始阶段的代表产品是别墅、TOWNHOUSE，是少数人的产品大型经济适用房居住区是政府行为，而不是市场行为。

）

※将生态、环保观念融入建筑规划细节

（高密度住宅为追求容积率，忽视生态与环保，别墅、townhouse产品由于用地奢侈，忽略细节经济）

※高档、独立的商业配套与文化配套

（高密度郊区化住宅具有独立的商业配套与文化配套，别墅、townhouse产品一般不具备大规模独立配套）

※高品质服务与品牌优势

（这是其倡导者——珠江地产所赋予的独特优势）

五、“花园洋房”产品户型创新简要说明

1、叠拼户型特点

独创楼上楼下各户均有私家小院的设计手法，采用南北入户的办法在底层修建小院，从而实现各户均有家庭庭院的梦想，使居住在这里的每个人都可以充分享受耕植的乐趣。

C户型中采用错层设计，不仅使餐厅、会客、卧室等生活功能自然分开，更主要的是打破了一般楼梯跑两跑上一层的传统做法，采用每跑一跑楼梯就能进入一个完全不同的生活空间的设计手法，为跃层住户创造出了更加丰富的居住空间，同时也使室内上楼成为一件更轻松的事。

2、多层户型特点

“阳光花房”是这种户型的主要特征。

这里每户都拥有的一片朝南的绿色庭院，一个空中花园。

她不是一个满是花盆的阳台，而是一个覆土的可以进行栽植的小院，在这里可以养花、听鸟、喝茶、吃饭，而且她还保持着绝对的私密性。

这种空中花园每层每户都有，她是直接把自然引进楼房的一种创新。

3、居室空间特点

国际城各户型在功能设计中都对家具尺寸及布置进行了深入研究，以市场上最大量的家具尺寸规格作为设计依据，由此做到每个房间都可以使客户自由随意布置，更主要的是还在灵活布置的情况下避免了面积浪费。

第四部分：

珠江国际城的营销思路——“新洋屋运动”

一、珠江国际城倡导的“新洋屋运动”是什么？

这是一场为白领阶层全面提升生活品质、丰富人生享受而实施的生活变革。

低密生动的有机建筑、自然生态的人居环境、和谐友善的邻里关系、情趣精致的生活享受、务实进取的生活态度，是新洋屋运动所倡导的核心标准，也力求以此标准为基础，为消费者所带来更多的生活利益。

它的核心载体是花园洋房；

它的必要支撑是车轮文化；

它的思考方式是开放的、兼容的；

它的文化理念是中西合璧的；

它的生活方式是运动的、健康的、休闲的。

二、新洋屋运动的五个一：

创新一种产品：

花园洋房

提供一种服务模式：

管家式物业服务

倡导一种生活方式：

运动、健康、休闲的生活方式

营造一种新文化：

中西合璧的国际多元文化

提升一个地产品牌：

诚信经营、不断创新的珠江品牌

三、新洋屋运动的出发点

新洋屋运动是根据整个中国住宅发展的情况阐述的一个新的居住文化论点，并希望通过这场所谓的运动进一步提升中国人的居住理念。

今天，中国人物质上已经开始富足起来，精神上的丰富，具体到对居住的合理性、健康性、住宅的理性消费的探讨，在目前这种状态下是非常有必要的。

新洋屋只是一个口号，它源于上海老的洋房。

中国国际交流之先是在上海开始的，上海在上个世纪三十年代西方文化盛行，具体到建筑文化，至今在外滩、衡山路、建国路依然可见“花园洋房”的美丽身影。

在当时人们叫它洋房，因为这种住宅由外国人建造、外国人居住，并且大部分是完全的西式风格。

现在我们再来回顾，依然会在这些建筑中发现智慧的闪光。

中国文化是包容性很强的文明，古往今来一直在不断引进世界其他先进文化理念的同时，不断发展壮大。

这次新洋屋运动，旨在通过对上海老的花园洋房的思考，在二十一世纪的信息社会，汽车进入家庭、物质基础极大丰富的市场前提下，引进国外先进的居住文化，让北京人住得更好，这是新洋屋运动的出发点。

四、新洋屋运动的市场基础

今天我们提出的新洋屋是市场基础上应运而生的。

聚居城市几十年，人们已经厌倦了压缩饼干似的生活，渴望有更舒展的空间、活跃的思维；其次，聚居城市已久的人们，经常会奢望带着青草香的空气，奢望有一小块园地重拾土地带给自己儿时的灵感。

人们的需求开始苏醒，一种能够满足居住享受，又符合健康、休闲标准的住宅开始成为市场的走向。

新洋屋依赖汽车文化，或者汽车文明的支持。

汽车在中国很早就有，上个世纪三十年代老洋屋进入中国的时候就已经有了汽车，但是由于当时国家国力和市政建设不能支持汽车普及，因而没有完整的汽车文化影响中国。

今天，中国改革开放二十多年的成就，生活水平和市政建设的长足发展，为汽车真正进入家庭提供了可能。

随着汽车时代的到来，人们的交往方式、购物习惯发生了很大变化，人们的距离感也开始用时间来衡量。

这样必然的带来了居住方式的变化，中国人有了充足的条件摆脱距离的束缚，去追求更健康、更积极的居住方式。

把居住、工作和生活安排得更好，这也正是我们新洋屋运动想达到的目标。

五、新洋屋运动的物质载体

任何论坛，任何思潮离开物质的基础都没法生存并持久发展，没法持久成为人们关注的一种观念。

新洋屋运动的物质载体就是“花园洋房”。

“花园洋房”的创新性在于，它具有别墅的全部功能，在功能尺度上应该说更加精细，不会像别墅那么奢侈豪华，显示身份和身价，“花园洋房”的功能设计标准兼顾了享受性与经济性的统一。

它拥有私家的停车位、专属的花园，功能细分得每一部分空间都是接近合理，不会浪费空间，不会浪费消费者的一分钱。

这就是“花园洋房”的设计理念之一：

以别墅的功能尺度，创造更合理、更精确的空间享受。

外立面的设计上，“花园洋房”采取多元建筑符号，在建筑细节上，处处体现西式风格；在外立面选取的装饰材质上看，木材、铁艺的大量应用，在自然、返朴归真中透露出艺术的气息；外立面以菊黄、深红与浅棕为主色调，调制出温和、休闲、居家的温暖气息。

“花园洋房”产品的户型设计，更是充分体现了人本风格，这不仅是老式洋房无法比拟的，更使众多当代建筑形式望尘莫及。

珠江国际城的新风户型，南北通透，户户朝阳，在室内引入共享空间和流动空间概念，实现瞬间换气，带来清新舒爽、富有变化的空间感受。

同时，独特的弹性阳光花房设计，增加居住者的选择度，预留足够的空间，将美丽的自然景观延伸入室，使鲜花绿草的清香在家中轻轻漫延，还可作为主人的透明会客厅，在阳光下、花香中与亲朋好友促膝而谈。

新式“花园洋房”在景观设计上跟老的花园洋房最大的差异就在于前者更体现交流性。

老式“花园洋房”都是封闭或者半封闭的景观，只供居住在洋房里面的少数人观赏。

今天，景观的作用不仅在于其欣赏性、美化性，更附加了小区内邻里间交流和沟通的功能，庭院景观、广场景观都为此提供了良好的契机，在这里人们的社会性体现的更加充分。

六、新洋屋的产品创新性

“新洋屋”的倡导者——珠江地产是一个有着10多年房地产开发经验的地产企业，在公司创立之初就以打造房地产优质品牌企业为目标，因此在10多年的生产实践中，从未停止对房地产市场现状及走向的分析与研究。

这些先期工作，使得珠江地产对中国房地产市场和国家的政策走向有着比较深入的认识与理解，坚信不断优化产品模式是企业发展的金科玉律。

因此，珠江地产企业经营理念之中有两句最突出的表述，一句是“诚信是立业之本”，一句是“创新乃兴业之源”。

而诚信与创新的落脚点都在于产品。

“新洋屋”产品，作为一种在多年市场积淀基础上，科技创新是产品创新的直接促成因素之一。

首先，珠江国际城“新洋屋产品”对花园问题的解决，较townhouse等低密度产品有了更高的改善。

以往的叠拼产品虽然上有天、下有地，但是上层住户只能享受露台，且必须通过共用楼梯入户，无法实现花园洋房的均好性。

而珠江国际城的“新洋屋”产品被定位为“花园洋房”。

“花园洋房”的必备条件是每一户均独门独户，并必须具有独自享有的私家花园、私家车位，以体现主人的生活品质，以及由产品品质带来的休闲生活方式。

澳洲五合国际的设计师特别为珠江国际城的叠拼产品，量体设计了上下两套住宅主入口南北分开，互不交叉的设计。

这种设计使南北花园分别属于上下两户人家，有效解决了上户人家独门独户、独享私家花园、专属车位的问题，还确保了高档住宅的私密性原则。

另外，在国际城还设计了平层洋房产品。

平层洋房电梯直接入户，与叠拼花园洋房相比只有户型大小的区别，不存在品质上的区别。

那么，平层洋房的“花园”如何解决呢？

设计方在户型设计上开拓思路，设计出了具有弹性功能的“阳光花房”。

“阳光花房”一般与起居室、阳台与入户电梯间相连，通过起居室与电梯间都可直接进入，面积十几平米到二十几平米不等，大面积的中空玻璃立面，五面采光。

“阳光花房”既可以实现北京人四季有花的室内庭院理想，又具有弹性功能，是主人会客、休闲的理想空间，为住宅产品增加了更多功能，带来更大的享受价值。

其次，珠江国际城设计独特的雨洪利用系统，书写了郊区生态化住宅发展的更高可能。

珠江国际城地处通州区永顺镇，