街道老旧小区物业管理全覆盖暨效能提升工作实施方案.docx
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街道老旧小区物业管理全覆盖暨效能提升工作实施方案
为进一步提升街道老旧小区物业管理服务质量,根据**文件精神,结合街道实际,制定本实施方案。
一、指导思想
以体制机制创新为核心,强化社区(村)属地管理职能,进一步理顺老旧小区物业管理体制,扩大物业管理覆盖面,建立健全规范、稳定、有效、和谐的老旧小区物业管理长效机制,不断巩固文明典范城市创建成果,构建宜居环境。
二、基本原则
(一)政府主导,居民参与。
按照党的十九大提出的改善民生“人人尽责,人人享有”的原则,调动居民参与老旧小区改造和管理提升全过程,形成“政府主导、居民参与”的工作机制。
(二)结合实际,突出重点。
按照老旧小区实际,遵从群众意愿,重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映强烈、迫切需要解决的问题,坚持业主主体地位,实施业主自治和社区共治相结合的老旧小区管理体制。
(三)改管并举,注重长效。
坚持前期整治与后期管理相结合,整治后的老旧小区要根据实际,充分发挥属地管理职能,创新老旧小区业主自治管理模式。
实现小区后续管理的常态化、规范化,提升老旧小区宜居程度。
三、组织领导
成立街道老旧小区物业管理全覆盖暨效能提升工作领导小组,街道党工委副书记、办事处主任程杰恒任组长,街道人大工委副主任唐良军任副组长,街道城乡建设管理部(物管办)、党政综合部(组织办)、社会治理综合指挥中心(综治办)、党政综合部(宣传办)、财政资产部(财政所)、民生保障部(民政办)、社会治理综合指挥中心(12345办)、城乡建设管理部(建设所)、综合行政执法局(综合行政检查执法大队)、综合行政执法局(管控办)、城乡建设管理部(清管所)、各派出所(消防)、各市场监管分局、各社区(村)为成员单位。
领导小组设办公室,办公室设在街道城乡建设管理部(物管办),负责日常管理相关工作。
各有关单位职责如下:
城乡建设管理部(物管办):
负责相关政策法规宣传,梳理涉及物业管理的相关法律法规,拟定街道老旧小区物业管理全覆盖实施方案与长效管理标准;协调各成员单位开展老旧小区管理推进工作;协调组织各部门并形成联动工作计划,合力服务老旧小区物业管理;牵头街道老旧小区日常管理检查和年度考核验收工作;推进老旧小区自治组织成立工作。
党政综合部(组织办):
牵头加强基层党组织建设,统筹推进老旧小区自治组织、物业服务企业党建工作;协调、规划和指导老旧小区物业管理工作中党员教育、党员管理和党员发展工作。
社会治理综合指挥中心(综治办):
负责组织、协调、指导维护老旧小区稳定工作,将物业管理纳入社区治理工作,牵头调处住宅小区重大矛盾纠纷。
党政综合部(宣传办):
负责统筹推进老旧小区文明典范城市创建常态长效工作,指导小区开展社会公益宣传和各类文明评比活动,提升居民素质和社区文明程度,深化新时代文明实践站点建设。
财政资产部(财政所):
对接区级财政部门,根据财政情况制定专项财政资金年度预算;落实老旧小区管理全覆盖及提质增效资金保障,监督资金使用。
民生保障部(民政办):
负责街道社区治理的组织协调与综合指导工作,将小区业(管)委会自治组织的日常监管纳入社区治理范畴,指导街道对业主自治组织备案及工作流程进行监管。
社会治理综合指挥中心(12345办):
负责住宅小区综合治理方面12345工单的梳理分析,并做好相关舆情的上报。
城乡建设管理部(建设所):
负责督促落实城建计划中老旧小区相关工程的实施;负责对老旧小区内违规用气情况进行查处。
综合行政执法局(综合行政检查执法大队):
健全行政执法机制,负责开展清理“僵尸”非机动车等专项整治行动。
综合行政执法局(管控办):
负责对老旧小区内各类违法建设等违规行为进行检查执法查处和协调指导。
城乡建设管理部(清管所):
推进老旧小区垃圾分类工作,完善老旧小区垃圾分类工作机制。
各派出所(消防):
调解老旧小区治安管理的矛盾和纠纷;对在小区内摆放违反安全规定的物品等影响公共安全的行为依法进行处理;负责对小区内物业管理服务企业履行消防安全职责工作进行监督检查;积极参与老旧小区物业矛盾纠纷的调解和处理。
负责对小区内物业管理服务企业履行消防安全职责工作进行监督检查,对存在安全隐患的消防设施设备督促整改,对妨碍消防通道、安全出口、占用消防车通道等违规行为、物业服务企业存在不履行消防安全职责的行为进行查处。
各市场监管分局:
负责对老旧小区物业收费标准进行价格管理、接处咨询和投诉,对物业管理的各项收费进行检查和监督。
各社区(村):
按照《十项举措》工作要求,探索增设环境和物业管理委员会;负责完善社区(村)物业管理联席会议制度,积极处理辖区内有关物业管理的投诉和信访工作;参与、协调辖区内老旧小区物业选聘移交、接管工作;指导、协助和监督辖区老旧小区业主开展业主大会筹备及自治活动;组织老旧小区成立管委会,因地制宜选择老旧居民小区管理模式,落实管理单位;对本辖区失管老旧小区,在业主大会没有确定管理方式之前,负责提供基本保障型服务;签订老旧小区管理目标责任书,将小区管理成效列入社区年度考核内容,并作为社区书记年度考核的重要指标。
四、目标任务
在实现老旧小区基本物业管理全覆盖基础上,推动原先部分老旧小区由社区托管向红色物业企业、市场化物业企业托管过渡,全面提升街道老旧小区管理质效。
增强“一个核心”:
强化基层党组织在社区治理中的领导核心地位。
要持续加强构建以社区党组织为领导核心的坚强组织体系,始终坚持四个引领,即坚持政治引领,把准居民区的治理方向;坚持组织引领,夯实居民区的治理根基;坚持机制引领,巩固居民区的治理成效;坚持能力引领,聚合居民区的治理力量。
通过坚强有力的社区党组织领导核心,统筹抓好业委会和物业服务企业,从而形成多方参与社区治理的共治格局。
实现“两个覆盖”:
持续推动业主自治组织、物业服务企业的党建全覆盖。
在业委会(管委会)党组织覆盖方面,按照“因地制宜、分类指导、有序推进、应建尽建”的原则,力争符合条件的业委会中党支部或党的工作小组组建率达到100%,接受社区党组织的领导和指导。
在物业行业党组织覆盖方面,以物业项目管理处为重点,党员超过3人以上的,指导组建党支部,或成立功能型党支部,加入我区物业企业联合党委;在不具备条件的物业项目管理处,社区党组织要通过交叉任职、选派专职党建指导员等方式,实现党的工作全覆盖。
拉好“三驾马车”:
健全社区、业委会、物业服务企业的协同运行机制。
拉好住宅小区综合治理中居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”,在社区党组织的领导下,实现“三驾马车”串联,把优秀的党员骨干选派进业委会,把党的组织和工作渗透覆盖到物业服务企业,推动物业服务各项事务公开化、透明化。
通过强化社区党组织对业委会和物业服务企业的全面领导,实现社区、业委会、物业服务企业等多方在基层社会治理中彼此合作、协同运行,实现社区治理的良性循环。
五、重点任务
(一)坚持和加强党的领导
充分发挥基层党组织领导核心作用,加强社区党组织、社区居民委员会对老旧小区管理的领导、监督和指导,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。
在社区党组织指导下,指导老旧小区管委会或业主委员会成立功能型党支部,对小区重大事项的决定正向引领。
强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,在有条件的居民小区合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职。
(二)构建综合治理格局
建立健全联席会议制度,研究解决难点问题,制定执行措施。
搭建街道、社区议事平台,落实社区、业主自治组织和物业企业三方定期例会机制,通过民主协商、民主监督等形式解决小区各类矛盾,提升共建、共享、共治合力。
属地社区要发挥居民的主体作用,调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性,共同参与居住老旧小区管理。
在矛盾突出的老旧小区设立“点位长”工作站,发挥各部门和社区的联动作用,主动对接物业服务企业、业主自治组织、社区、业主等住宅小区关联的组织与人群,多渠道了解小区内的矛盾与纠纷,推动基层建立及时发现、快速受理、有效解决的常态化处理机制。
(三)把好业主自治组织“人选关”
加强对业主委员会(管委会)的指导监督,街道负责指导监督本辖区内业主委员会(管委会)的组建、换届及日常工作,社区负责协助街道落实相关工作。
在老旧小区广泛成立业主自治组织,推动难以成立业主大会的小区成立管理委员会,优化自治组织人员配置,鼓励“两代表一委员”参选业主自治组织成员,提高自治组织成员中党员比例,担任自治组织委员的中共党员业主要达到半数以上。
通过开展任前培训、集中轮训、座谈交流等多种方式,重点加强自治组织成员的会议组织能力、服务合同与管理规约履行监督能力、矛盾纠纷协调能力、业主大会执行能力、统筹账户经费使用管理能力等五项能力建设。
加强住宅小区经营性收益的监督管理,进一步推进物业经营性收益的财务公开,保障业主的知情权和监督权,有条件的社区经业主大会委托,可以聘请第三方审计人员进行审计。
规范业主大会选聘物业服务企业行为,业主委员会根据业主大会决定开展的选聘物业服务企业等活动,应符合公开、公平、公正要求,要倡导按照《南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则》程序公开招标,社区要全程参与选聘过程,监督选聘程序的规范和选聘信息的公开。
(四)强化物业行业监管
进一步加强老旧小区物业服务企业的指导和监管,强化日常检查、专项督查、年度考核相结合的工作机制,不断提升物业服务企业服务水平。
推进住宅小区门卫室和窗口建设标准化,主要是住宅小区门卫室硬件设施到位、制度公布规范、保安管理规范、服务态度优良,居民群众对住宅物业服务窗口环境和服务质量感受度明显提升。
推进服务事项公开标准化,公开公示内容包括物业服务内容、物业服务收费标准、停车服务费收费标准、公共水电费收费标准、电梯运行电费收费标准、经营所得收益等,公示时间要符合相关规定要求。
推进设施设备管理标准化,物业服务企业要严格履行物业服务合同约定的设施设备管养标准,健全电梯、消防和安防等设施设备管养制度。
做好标识标牌管理,确保按要求张贴标识,加强消防、电梯等涉及业主人身安全的设施设备安全警示标识标牌,做到清晰、规范。
完善住宅小区管理星级评比制度,进一步引导老旧小区按照星级评比标准,规范老旧小区管理,努力打造一批星级老旧小区,向社会公布,接受监督和建议,落实整治提升,实现物业服务改进的良性循环;强化物业行业信用信息应用,将老旧小区物业服务企业纳入信用体系监管,构建完善的物业行业信用信息体系。
(五)抓好安全隐患治理
牢固树立安全责任意识和风险防范意识,筑牢老旧小区安全防线。
物业服务企业应当建立各类应急预案,开展消防安全知识宣传和应急处置演练,加强对消防泵房、配电房等重点部位安全隐患排查,定期开展电气线路、设施设备安全检查维护养护,保障公共消防设施设备正常运行;对楼梯间、门厅等公共区域电动自行车违规停放和充电等行为进行劝阻,及时向有关部门汇报,积极配合相关部门执法;完善灾害性天气应急处置预案,落实物资储备,组织安全排查,做好安全防范;做好老旧小区装饰装修、违法搭建行为的管理,并及时上报违法行为,配合做好整改工作。
六、实施步骤
(一)实现物业管理全覆盖(2021年底前)
组织宣传相关法律法规,引导业主树立主人翁和“花钱买服务”意识,采取引入国有企业、头部物业等方式,实现物业管理全覆盖。
(二)实现业主自治组织党建全覆盖(2022年6月底前)
进一步强化党的领导,指导业主自治组织培训、宣传等活动,增强业主自治组织工作能力,通过成立功能型党支部等方式,实现业主自治组织党建全覆盖。
(三)实现“质价相符”物业服务水平(2022年底)
按照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》,指导、督促物业服务主体提供相应标准的物业服务,实现老旧小区物业服务标准和物业服务收费的“质价相符”。
七、工作要求
(一)加强组织领导。
成立工作小组,切实担负起指导、督促各项工作推进的职责,适时组织召开专题会议,研究重大事项;各社区要落实老旧小区管理全覆盖工作的主体责任,充分认识老旧小区引入专业物业管理工作的紧迫性,建立主要领导负责的工作专班,制定有可操作性、责任明确、人员分工合理、完成时限具体的街道全覆盖工作方案。
(二)加强日常监督。
按照《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》相关规定,加大对物业管理的日常监督、督查力度,充分利用各类技能竞赛、专项检查、评优评比等活动,促进物业服务企业争先创优,营造优胜劣汰的市场环境。
(三)加大资金保障。
部门、社区要进一步加大对老旧小区管理的资金投入,通过购买物业服务企业服务等方式,推进老旧小区管理全覆盖及提质增效。
(四)加大宣传力度。
部门、社区采取多种形式加大对物业管理全覆盖工作的宣传力度,引导居民共同参与,确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”,明确居民共同管理小区的义务与责任,为物业管理全覆盖工作营造良好氛围。
附件:
1.关于成立街道老旧小区物业管理全覆盖暨效能提升工作领导小组的通知
2.老旧小区管理服务标准(封闭及半封闭小区)
3.老旧小区管理服务标准(零散片区及单一院落)
附件1
老旧小区物业管理全覆盖暨效能提升工作领导小组
成员名单如下:
**
老旧小区管理服务标准(封闭及半封闭小区)
一、基础管理
1.项目资料分类管理、妥善保存。
2.物业服务合同符合法律法规规定,无侵害业主合法权益内容,签订规范并备案。
3.建立人力资源、财务管理、档案管理等内部管理制度,做到责任明确、账务清晰;公布报修、投诉电话,建立报修、投诉制度。
4.协助业主大会规范使用住宅专项维修资金。
5.按法规规定和合同约定定期公布物业服务费用收缴、公共水电分摊和公共收益分配等情况。
6.在物业管理区域显著位置设置“一箱两栏”,即:
物业管理服务意见箱、物业管理服务公示栏、业主事务公告公示栏。
7.根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务,在显著位置公示服务项目与收费标准。
二、保洁绿化
1.保洁责任到人,确保小区共用场地及楼道清洁卫生,无乱堆杂物、无乱贴乱画等。
2.生活垃圾日产日清,装修垃圾指定固定存放场所并定期清理。
3.制定绿化管理方案,定期对绿化进行养护,无占用、损害、改变绿地用途等现象。
4.根据小区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
三、秩序安全
1.小区出入口24小时有人执勤,按合同约定次数进行巡检。
2.建立车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理,对外来车辆进行登记,引导车辆有序通行、停放。
3.对进出小区装修、家政等劳务人员和临时访客实行登记管理。
4.对治安、消防、安全等突发事件有应急预案,事发后及时采取相应措施。
5.对违建、群租房进行管控,建立相应台账,发现问题及时制止并上报相关部门。
四、共用设施设备
1.设施设备标志、标识齐全、规范,明确责任人,无随意改变用途的现象。
2.建立共用设施设备台账,运行、检查、维修、保养等记录齐全;专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书。
3.消防设施设备完好,能随时启用,消防通道保持通畅。
4.排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象,井盖无缺失、损坏。
5.道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行。
6.供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;二次供水有严格的保障措施,水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案。
7.供电设备运行正常,供配电室管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好。
8.定期检查房屋共用部位的使用状况,及时组织维修,需动用维修资金的,应及时编制维修计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。
五、和谐社区建设
1.积极参与社区文化建设,联合社区居委会等部门,在小区内开展各种有益的社区活动。
2.符合条件的企业建立党组织,服从属地党委领导。
3.小区内避免发生治安、刑事案件。
附件3
老旧小区管理服务标准(零散片区及单一院落)
一、保洁服务
1.公共场所每日清扫1次;
2.设有垃圾收集点,垃圾日产日清;
3.楼道每2日清扫1次,无杂物;
4.根据实际情况开展灭蚊、灭鼠、灭蝇、灭蟑螂等卫生消杀工作。
二、绿化养护服务
1.每季度对花草树木进行1次修剪、养护,根据长势,适时喷洒药物,预防病虫害;
2.每周对绿化带内的果皮、纸屑等垃圾清理1次;
3.在绿地草坪设置宣传牌,提醒业主不随意攀折、践踏;
4.及时劝阻、制止损绿、毁绿行为,并向相关部门报告。
三、秩序安全维护服务
1.对重点区域、重点部位每6小时巡查1次,且有巡查记录;
2.车辆停放有序;
3.定期检查房屋结构和涉及使用安全的部位,及时维修,危险隐患部位设警示牌;
4.对治安、消防、安全等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;
5.无私搭乱建现象,发现问题及时上报。
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- 街道 小区 物业管理 覆盖 效能 提升 工作 实施方案