物业管理和老旧小区物业全覆盖实施方案.docx
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物业管理和老旧小区物业全覆盖实施方案
为进一步加强物业管理工作,提高物业管理服务水平,改善人民群众生活质量,提升我县城市建设管理品质,根据《山东省物业管理条例》、省人民政府办公厅《关于印发山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通知》(鲁政办字〔2020〕28号)、省住房和城乡建设厅《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》(鲁建发〔2015〕5号)、市住房和城乡建设局《关于推进旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》(东建发〔2015〕8号)等文件要求,2022年前计划对我县66个老旧小区(详见附件1)实施物业服务全覆盖,制定本实施方案。
一、工作目标
到2022年完成老旧小区整治改造和物业全覆盖工作,进一步加强物业管理,提高物业管理服务水平,让广大业主享受到优雅环境、优质服务,提升城市整体形象和品质层次。
专业化物业服务覆盖率2021年达到60%以上,2022年达到80%以上;物业企业党组织覆盖率2021年达到80%以上,2022年达到90%以上;小区业委会覆盖率2021年达到45%以上,2022年达到60%以上;业委会党组织覆盖率2021年达到50%以上,2022年达到70%以上;智慧物业综合管理平台居民使用户数比例2021年达到50%以上,2022年达到70%以上。
二、实施步骤
随着品质城市建设的进一步推进和业主对物业服务需求的进一步提高,根据省市“红色物业”建设要求,老旧小区物业全覆盖工作按以下四个阶段实施。
第一阶段:
合并小区(2021年6月15日—2021年7月31日)
根据《山东省物业管理条例》第二章第八条规定:
“物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素”。
根据我县主城区老旧小区众多的实际情况,结合社区网络划分和产权单位不同需求,根据《2020年—2022年**县老旧小区改造规划》,建议按以下条件合并小区,小区合并后由社区统一命名。
1.依据各社区网格划分物业管理区域。
本着便于社区和网格化管理的原则,建议打破目前老旧小区界限,以社区网格为基本单位,网格内多个小区合并为一个物业管理区域,并按规定程序,一个或多个社区网格选聘一家物业服务企业。
社区网格责任人做好充分的民意征求和宣传引导工作,切实保障因小区合并而涉及相关业主利益,妥善解决各类纠纷矛盾。
2.按就近合并划分物业管理区域。
首批试点是对2020年已经改造完成的23个小区,将靠近城区道路的多个小区合并后向城市道路开口,相邻小区之间在院墙上开转门加强联系,既便于物业服务又利于后期业主交流融合。
①水利工程公司小区、海洋与渔业局小区、教育局小区共3栋楼可以合并作为一个物业管理区域,向北开设出入口;②将丰泽小区、中行小区共4栋楼合并,使用中行小区出入口;③将人行家属院、财险公司3栋楼合并,在津三路开设出入口;④将油区办小区、交通公寓共6栋楼合并,在文兴路开设出入口。
结合改造实际情况,待2021年和2022年改造完成,与社区对接确定合并实施方案,明确星级标准、服务内容和收费标准等,按规定程序积极引入2家具有5年以上老旧小区物业服务经历的AAA级(由山东省物业服务企业信用信息管理系统确认)物业服务企业,进行专业化物业服务,建立长效管理机制,巩固改造成果。
第二阶段:
成立环境和物业管理委员会和业主委员会(2021年8月1日—2021年9月30日)。
根据《山东省物业管理条例》第八章第八十七条规定:
“旧住宅区改造整治完成后,街道办事处应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。
业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施”。
由社区居委会牵头做好各小区业主大会的成立组织工作,按照划定的物业管理区域选举成立业主委员会或业主自治小组,各原产权或建设单位做好配合工作。
同时,由各街道办事处、居委会负责组织实施环境和物业管理委员会的成立组建工作,新成立的环物委、业委会需到各街道、县住房城建局备案。
第三阶段:
选聘物业服务企业(2021年10月1日—2021年10月31日)。
在县住房城建局、各街道办事处监督指导下,社区居委会负责组织召集业主委员会,由业主委员会根据小区规模采取公开招标或协议选聘的方式选择物业服务企业、签订协议,并协助物业服务企业和住户签订物业服务合同。
业主委员会成立有难度或临时没有业主委员会的,可由居委会代行业主委员会的职责,组织选聘物业企业等相关工作。
第四阶段:
建立健全长效管理机制(2021年10月1日—2022年12月31日)。
加强“红色物业”作用发挥,加快推进“智慧物业”建设使用,创新物业管理服务机制建设。
落实“三会四公开”制度,完善信用评价体系建设,由县住房城建局抓好物业企业服务规范化管理,督促各物业企业按照质价相符原则,配备专职维修、保洁及保安人员,不断规范物业服务行为。
修订出台住宅专项维修资金管理办法,探索老旧小区住宅专项维修资金补缴办法,由社区做好公共维修基金缴纳的宣传引导、代收代办等工作,解决小区共用部位、共用设施设备维修资金来源问题,促进老旧小区自我管养。
倡导全社会的物业服务消费理念,业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业委会应当采取有效途径督促其履行合同进行交纳。
健全物业服务质量考评制度,由各街道办事处牵头,定期组织社区居委会、环物委、业委会、业主代表参与考评工作,考核结果作为物业收费标准和财政专项补助的重要依据。
三、财政专项补助资金保障
县政府对全县服务优质的、接受老旧小区的物业企业进行3年期年度财政资金奖励补助,奖补资金列入财政预算,按照3年期逐年递减。
第一年按0.2元/平方米/月补贴,第二年按0.15元/平方米/月补贴,第三年按0.1元/平方米/月补贴。
估算2021—2025年共需要物业补贴费用169万元(详见附件3)。
物业企业需参与年度综合成绩测评,测评完成后,按照测评成绩,分级发放老旧小区改造项目物业补贴。
测评成绩在85分以上的(不含85),全额发放补贴;测评成绩在80—85分区间的(不含80),按照补贴额的80%予以补贴;测评成绩在70—80分区间的(不含70),按照补贴额的50%予以补贴;测评成绩在70分以下的不予补贴。
四、部门职责
(一)县住房城建局。
要做好物业管理活动的监督、指导工作,要加强宣传引导,调动物业服务企业接管老旧小区的积极性,引导业主树立有偿服务、物业保值增值等物业消费理念,自觉承担应尽的义务,建立老旧小区管理的常态长效机制;及时将老旧小区物业管理费用奖补资金足额奖补到物业管理单位,不得挪用或变更奖补项目。
建立老旧小区物业管理费用奖补资金的使用情况台账,接受监察机关和审计部门的监督、审计。
对于虚假申报套取资金的行为,取消其奖补资格,追回奖补资金,并依法追究有关单位和责任人员的责任。
(二)县财政局。
要严格按照要求实施奖补,对县住房城建局报送的老旧小区物业服务企业奖补情况进行审核,并列入县级财政年度预算,经批准后执行。
于每年12月底前,对上一年度物业奖补资金使用情况开展绩效评价,并将绩效评价结果按有关规定进行公开。
(三)街道办事处。
要发挥属地管理作用,统筹协调推动各项任务落实。
建立联席会议制度,及时协调解决工作中遇到的问题。
进一步完善社区物业管理,持续推进物业管理纳入社区建设,强化制度建设,创新工作方法,及时有效解决小区物业管理活动中的矛盾和问题,努力提高社区物业管理工作水平。
(四)社区居委会和环物委。
要发挥基层治理作用,指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处做好联席会议、业主大会、物业企业选聘、业主投诉处理、 物业服务质量综合评价等与物业管理有关的具体工作。
(五)原产权或建设单位。
要积极配合街道办事处、社区选聘物业服务企业实施物业全覆盖,产权单位小区移交时须将物业管理区域内的公共用房移交各街道、社区居委会,或按不小于千分之三比例移交物业用房,鼓励移交养老、办公等其他服务用房;
(六)水电气暖等专营单位。
要实施老旧小区改造“供电、抄表、收费、服务四到户”,改造完成的专营设施随产权一并移交专营单位,由专营单位负责日常维护管理。
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- 物业管理 小区 物业 覆盖 实施方案