麻涌镇项目招商推广方案样本.docx

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麻涌镇项目招商推广方案样本

麻涌项目招商推广草案

前言

麻涌镇总体商业情况较为良好，因为麻涌镇特殊地理位置，使得本镇商业竞争态势较东莞其它镇区相差甚远，伴随麻涌新城镇计划出台及产业不停升级，吸引了外商不停投资及当地住宅市场快速发展。

从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对麻涌镇招商引资和住宅市场认可，对于一个只有10万人口城镇，住宅地产已经出现近乎于热火朝天现象。

同时，对于商业地产投资，现在投资形式相对单一，而本项目所处位置及物业规模全部给项目未来良好发展趋势及利润空间，也给本案在推广上奠定了一定销售信心。

但真正推广效果怎样，还需取决于对本案定位和推广策略。

对于本案营销推广策划方案，将在以下内容中展现。

从麻涌现在商业项目和海滨花园商铺销售情况来看，零售型投资和租凭逐步转向对物业投资：

因这类市场投资空间有限，投资形式也较为单一。

南峰新时代广场必将促进麻涌未来商业市场投资发展趋势。

现在麻涌市场脏、乱、差等现象显著存在，麻涌市场均是这类形象，因为麻涌商业市场逐步发展和完善，必将促进这类物业得到改变。

必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力。

麻涌商业市场单一功效制约购物广场有效发展，在麻涌商业市场中仍然是以门市部为主，麻涌市场关键看中“量”产生，而对于购物环境及产品品质上无太多追求。

同时，麻涌关键市场仍然是纯购物功效，无餐饮、休闲、娱乐、展示等功效存在。

经营权购置情况甚佳但无产权概念，在现有东莞商业项目中，大部分为产权式物业销售出现于市场，而麻涌商业市场更多则是租赁市场存在。

本项目物业以产权式和租凭式销售面市于市场，更有竞争力。

麻涌未来专题购物广场发展前景良好，这也正是南峰地产在麻涌新商贸中心打造项目标原始初衷，项目必需以一个引领行业领先操作模式，一个以投资者、经营者、终端消费者三赢经营模式，更是一个麻涌地域首创新商业模式。

南峰新时代广场形象力提升，对于传统批发市场固有形象必将得到改变，以优良投资和购物环境是本案基础目标。

南峰新时代广场强力打造“三化”元素：

“三化”元素即指专业化、规范化、规模化。

这个未来购物市场生存性关键问题。

专业化，有利于商业价值提升；规模化，有利于产品多样化。

规范化，有利于促进销售率上升；这些方面必需得到有效提升，必将会使本案连续经营性达成最大化。

第一章麻涌商业市场调查分析

一、麻涌镇综述

麻涌镇含有战略区位优势。

“东靠市区，西接广州，南依虎门港”，在珠江三角洲中枢之地，和广州经济技术开发区一桥之隔。

东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，南临珠江口狮子洋，拥有7.2公里深水岸线。

全镇公路四通八达，在半径60公里范围内，南有深圳机场，北有广州国际机场。

港口、铁路、高速公路三位一体。

麻涌镇实施港口带动发展经济战略，依靠港口优势关键发展四大产业中心，分别是：

虎门港麻涌临港产业中心、食品产业中心、虎门港麻涌新沙物流产业中心、麻涌民盈产业中心。

依据珠三角发展现实状况、趋势和城镇现代化建设要求，结合麻涌镇本身特色，实现城镇社会经济和环境快速协调发展，麻涌镇政府将其建设成为城镇文明和田中心风光有机结合现代化生态型小城镇。

麻涌镇确立一个中心，多个支点组团式城市发展框架。

一个中心是计划在莞麻快速干线以北，东太路以南约5平方公里以行政、经济、文化中心及居住为主中心组团。

多个支点是依靠港口计划临港产业中心、食品产业中心、港口物流中心、民盈产业中心，在中心区范围部署和居住能够兼容无污染工业中心区。

组团和组团之间用三横四纵城市主干道相联络，用占地3平方公里生态旅游区、绿化隔离带和农田保护区相分隔，形成一个有利生产、方便生活、环境优美、独具水乡特色、城市空间错落有致现代化港口新城格局。

我们实施以港口带动经济发展战略，计划建设1.6万亩临港产业中心、5000亩食品产业中心、5000亩民盈产业中心、3000亩港口物流中心，为海内外好友投资创业提供宽广空间。

⏹城镇计划

1、行政办公用地计划

计划以镇政府为中心进行新区建设，镇级行政办公用地在近期跨过新开涌向南发展，形成景观统一行政办公区，对于沿麻涌大道近几年新建零碎办公用地近期给予保留；中远期结合东太村旧城改造建设市民广场和综合办公区，形成镇级行政中心；村级行政办公区结合小区公共中心建设加以改造；新沙组团和大盛组团分别配建为工业区服务独立办公区。

计划行政办公用地35.9公顷。

2、商业金融用地计划

计划两个商业金融中心，一个在主中心区麻涌河西岸中心大道两侧，以中麻公路扩建工程为契机，搬迁麻涌一中，原址做为商业金融设施用地，集中建设规模合适综合商业服务设施；并适时改造古梅路，形成关键商业街，结合旧城改造逐步建设滨河商业步行街。

另一个在次中心区麻涌大道两侧，集中建设大规模综合商业服务设施。

镇中心组团东片商业金融用地部署在行政中心两端镇政府南侧麻涌大道大步村。

新沙组团和大盛组团分别在组团服务关键内计划为组团级商业金融设施。

计划商业金融用地116.3公顷。

3、文化娱乐用地计划

计划在文化广场以北地段修建镇级文化、娱乐设施，关键包含图书馆、青少年宫、文化中心等设施。

中远期结合东太村改造，在镇府东側修建歌剧院、博物馆等设施，和计划新开涌公园连成一体。

麻涌大道以东次中心区集中设置一处镇级文化娱乐设施。

新沙组团和大盛组团分别在组团服务关键内计划配套文化娱乐设施用地。

文化娱乐设施计划用地20.1公顷。

⏹麻涌新住宅项目

新世纪豪园江畔湾

新世纪豪园江畔湾在麻涌镇中心区麻三村，东依麻涌河，北依麻涌中心小学、麻涌一中等名校。

总用地面积72253平方米，建筑面积154193.2平方米，计划关键为10层及11层，一梯四户小高层住宅，意式风情商业街，休闲广场。

大步海滨花园

大步海滨花园在麻涌镇中心区大步村，东靠麻涌大道，东依新开涌河，西临麻涌河，用地面积76710平方米，总建筑面积134867.8平方米。

住宅区分三个区，南部为别墅区，中部为多层住宅，北部为高层住宅区，形成了整个小区由南至北梯次升高错落有致格局。

二、麻涌镇商业市场概述

1、麻涌商业市场面临历史契机

麻涌镇中心西移，给了南峰新时代广场发展历史契机。

伴随当地商业需求和日递增，在购物环境日渐改善条件下，南峰麻涌新时代广场将改变区域内消费特征，将有力地辐射麻涌地域，吸引本镇前往购物前景也不是奢望。

2、麻涌商业市场消费群体分析

从当地现时在售、在建和在营业商场总量百分比来看，商场在现在发展中不能很好地满足当地商业发展需要，不能满足当地消费者对良好购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目标购物场所需求。

麻涌现在在建、在售商业物业以楼盘配套商铺为主，在南峰新时代广场中，怎样定位，形成本身特色，强力吸引当地居民消费，满足当地居民需求是重中之重。

麻涌已形成了以一个以永益商场和麻涌市场为龙头成熟大商圈，而科技园、工业园商业气氛还显得不成规模、不具特色、不上档次，因为老商圈交通方便，旅程近，能够吸引周围居民和企业外来工吸引到当地商场进行消费。

3、麻涌镇商圈档次低、规模小，经营品种不全

是造成麻涌镇商业气氛平淡一个关键原因。

麻涌市场，包含部分大商场，总体商业规模不大。

加上各类商铺门店，总商业面积约20~30万平方米，因为商业不集中，分布较分散，又大全部采取地铺式经营，所以经营多种商品品种较少，档次较低，显得比较零乱，极难能见到较高级商品。

4、麻涌镇商圈形象未能深入人心，人气不旺

麻涌镇现有商业商圈整体计划分散零乱，无统一布局。

可能碰到这家卖皮鞋，而紧邻那家却在卖五金配件，再过去是饮食店，而饮食店隔壁却在卖陶瓷建材情况，因为设有统一计划，这些大全部是由住宅楼底层改建商铺就给人一个尤其零乱感觉。

5、商业业态普遍滞后

以麻涌现有商业情况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全方面调整。

从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，现有各大商场均缺乏正确定位和固定用户群。

麻涌现有代表性永益超级广场，和传统百货商品反复雷同、无产品特色。

在对整个商业市场进行分析后，结论以下：

谁填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、专题商场、专业店、专卖店空缺，谁就能够在麻涌镇商业市场独领风骚。

6、商业市场综述

经过对麻涌市场做简单调查得悉：

1、已运行商场面积在4500--10000㎡之间，所提供商品以百货、服装、鞋类为主。

2、宣传促销极不到位，商场在宣传中无统一运做策划，卖场营造销售气氛严重不足。

因其经营方法大多为商户自营形式，所以店内无统一POP、DM单，厂家促销手段力度不够，且不够规范。

3、麻涌镇现在是以街铺市场为主，生意好做，租金稳定。

街铺价值为很多投资客和经营者认可，易受市场追捧。

4、商场管理落后，职员缺乏仪容仪表、场内纪律、接待服务上培训，现场管理松散且极不到位。

5、场内商品单一、大量名优品牌无法进场，再加上管理落后，中高级管理人员严重缺乏商业管理理论和实际运做经验，造成商场还处于初级阶段。

三、现在南峰新时代广场商圈情况分析

麻涌老城区和南峰项目只是一桥之隔，人流量大，商业繁荣，低级为主，业态多样。

南峰项现在景好，以档次较高大型商场为主，为麻涌新区和交通主干线，但南峰新时代广场开业需要培育市场时间,发展商需要给投资者合适优惠来增强其对购物广场信心，从而吸引进场，这就需要南峰地产在一段时间内承受短期利益损失，如减免租金、管理费等，而发展商假如不“放水养鱼”给投资客以合适优惠，则商场招满有一定困难。

1、竞争情况

现在麻涌商业以永益超级广场和麻涌市场为中心，周围商业环境兴旺，人流众多。

南峰新时代广场设置无遗是最大竞争者；在短期内对永益超级广场影响还不是很大。

所以找准定位，实施差异化战略，提升企业形象，强化竞争力。

2、消费者情况

从其它各镇区消费者来看，已形成到综合型购物广场购物习惯，集休闲购物为一体大型广场更受到消费者青徕。

消费层次关键是时尚青年和当地富有阶层，对品质和环境有一定要求，常常购物者占75％，偶然购置者占25％。

3、区位前景

将老商业中心和新南峰新时代广场形成一个完整商业圈，商业文化中心计划中麻涌新旧商业圈强势互动。

本案所处区位，为新城区商业繁荣地带。

所以，本案所处区位前景十分良好。

5、商业气氛

该商圈以新商业区为主，和老商业区相邻，人流量较大，吸引着当地用户前往。

造在商业气氛浓厚，用户资源庞大。

6、交通情况

本案所处新镇区，现在镇区交通情况不好，公交系统发展迟缓。

7、配套设施

该商圈内配有银行、邮局、医院、电信、酒店等。

使之，来购物商户和用户均能享受便利性和便捷性。

同时，也为周围居民提供对应便利。

四、消费者消费行为调查和研究（无明确资料，待做细致调查）

1、人口结构。

人口结构关键依据年纪、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，方便深入分析。

除对现在人口结构调查外，对过去人口集聚、膨胀速度和未来人口结构变迁进行估计。

如在区域内计划建设商业中心，人口增加速度和人口结构改变将很快，将直接影响整个区域消费行为，而且对业态设计产生重大影响。

2、家庭户数组成。

家庭户数组成是人口结构基础资料之一，可依据家庭户数变动情形及家庭人数、组员情况、人员改变趋势进行了解，进而能够由人员组成比率，洞悉城市化发展和生活形态改变。

3、收入水平。

依据收入水平确定消费可能性、消费能力和现在消费处于什么样情况。

比如个人年收入在2万元消费者和5万元消费者相比，她们在选择服装购置场所时是完全不一样。

前者选择以市场，以后者关键选择地点是专卖店和百货商场。

4、消费水平。

消费水平是地域内消费活动直接指标，对零售业来说是最关键衡量指标。

据此能够了解每一个家庭消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这么能够计算出商圈内消费购置力概况。

5．购置行为。

分析其关键目标有二：

一是能够了解消费者常常在哪里消费和消费关键商品和服务；二是知悉选择商品和服务标准，方便对该地域消费意识作深入探讨。

6．交通和出行方法。

伴随汽车越来越多地进入家庭，大家交通方法改变，由此造成了消费者购物习惯和选择消费内容。

在消