项目成本控制标准.docx
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项目成本控制标准.docx
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项目成本控制标准
xxxx综合住宅开发项目
中国项目成本控制标准
本作业手册编发信息
起草专业部门:
成本管理部
专业部负责人:
起草人:
(签署):
(签署):
测试人:
测试人单位:
会审部门负责人
工程管理部:
合约及采购部:
(签署):
(签署):
设计管理部:
先生 (签署):
批准:
辉先生 (签署):
注:
在使用本手册过程中,如有任何意见、建议、咨询,请直接联系起草人.
目 录
一、管控目标
a)通过细分产品标准,限定各设计工种所耗“量/价”,引导资金投向顾客关注点,确保产品设计配置标准与目标市场相匹配,避免“超配置”、“超设计”现象;
b)通过WI/EI的统计,分析成本超支的原因和责任部门,逐步建立问责考核机制,避免“变更黑洞”现象,确保公司的投资收益。
二、责任落实
1.成本管理部
a)负责本标准的发布、修订和解释;
b)按本标准编制成本预算,落实对产品配置及设计标准的控制;
c)检查、督导、统计本标准执行情况。
2.项目负责人
为本标准落实的最终实施和责任人,其具体职责包括:
a)须在三审之前,组织多方案比较,努力实现产品组合之货值最大化;
b)通过三、四审文件(“项目定位、配置”篇)、设计任务书,落实本标准;
c)在方案/扩初/施工图等各阶段,组织对中间过程图纸的抽查验算,若发现超标,及时知会设计顾问,并跟进督促其对设计作必要的优化和修改;
d)施工合约签订(或重计量完成)后两周内,组织验算实际工程含量是否满足本标准,据此作为对设计顾问的付款与考核的依据之一,同时,把验证比较结果/设计限额实际落实情况专题报告给设计管理部及成本控制部;
e)通过WI/EI的统计,分析成本超支原因,并及时反馈给相关责任部门,以切实控制变更签证引致的成本增加,努力实现项目预算目标。
(过程监控)
3.设计管理部
a)负责设计市场顾问费的数据收集,制定、发布、完善、解释、设计费控制标准;
b)对设计限量指标、设计费用控制额的合理性,进行校核和完善;
c)对现行设计合同内限额设计责任约定进行补充、完善;
d)按各项目上报的限额设计标准执行情况,统筹对设计供方的过程综合管理。
(过程审核)
4.营销策划中心
a)按批准的营销费预算,及时分解细化,并协助成本控制组上载Scenario系统;
b)(定期)收集、统计各项目营销成本数据,分析、检讨营销费用的实际投入效果,借鉴并积极引入标杆内房的营销办法,不断提高营销费用的投入产出绩效;
c)参与营销费用控制指标的制定和修订。
5.合约管理部
协助项目负责人验证本标准最终落实情况,包括提供(重计量)合约清单之主要工程量含量指标予项目负责人,并抄送成本控制中心。
三、名词定义
1.限额设计:
是设计阶段相关技术经济指标的控制目标值,限额包括:
a)对成本/费用的控制和限额;
b)对主要工程量含量指标的限量控制。
2.项目定位和档次:
应在“二审“文件内予以明确。
a)高档:
指该项目平均售价为该区域同类/中档产品均价200%及以上的项目,且一线城市的该等物业单方建安成本占售价的比重不超过20%,二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%;
b)中高档:
指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价140%~200%(含140%)的项目,且一线城市单方建安成本占售价比重不超过30%,二线及其他城市单方建安成本占售价比重不超过35%;
c)中档:
指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%~140%(含80%)的项目,且单方建安成本占售价比重不超过50%;
d)中低档:
指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%以下的项目或单方建安成本占售价比重超过50%;
e)若售价达到上述要求,但是成本比重超标的,应降低一档套用本限额指标。
3.建筑面积:
按GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》所规定建筑面积计算方法所计得的面积。
按公司习惯:
●CFA:
称之为建造面积,包括地上及地下的建筑面积;
●GFA:
称之为建筑面积,仅含地上建筑面积。
4.租售面积(SFA):
按各地房屋面积测算技术规程计算,与产权证上的面积一致。
但:
●按行业习惯,车库不计入租售面积;
●如有附送夹层时,需与营销部门确认,夹层面积是否计入销售面积。
●避难层不计入销售面积。
5.装修面积:
指装修范围内的(套内)建筑面积计算;
6.景观面积:
扣除建筑物占地、车行道路、天然河道占地后的建筑用地面积。
需关注:
红线外代建、架空层、屋顶花园(如果有)景观面积需单独考虑。
四、规划控制
1. 产品组合:
须利用“不平衡容积率”法,通过产品组合的多方案收益比选,努力引入高附加值产品,以货值最大化为标准确定规划方案;
2. 可租售比(=出租+销售面积/总建筑面积,又称:
销售得房率):
与户均车位配置率、户均面积、地上停车比例强相关。
需关注:
免费配建之保障房、学校、变电等公建配套、社区服务配套(如居委、物管、活动中心、会所等)应按满足规划之最低要求配建。
3. 停车布置
a)当车位售价低于建设成本时:
●停车位配置标准(住宅:
辆/户,商办:
辆/m2):
满足最低规划要求;
●地面停车比例:
对中档及以下标准的住宅区,应在符合规划要求的前提下,地面车位数量最大化(20%);
b)地下车库设置:
尽量集中布置;
c)停车效率:
应通过柱网、车道宽度的控制,实现如下控制指标:
●(人防地下室+塔楼下落面积)/总地下室面积<30%,34m2/辆;
●(人防地下室+塔楼下落面积)/总地下室面积<50%,36m2/辆;
●(人防地下室+塔楼下落面积)/总地下室面积≥50%,40m2/辆。
用于上述指标计算的地下室面积:
包含设备用房面积,但应扣除:
赠送业主的地下生活空间面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。
五、结构限量
钢筋、砼指标是相互关联的,应将两个指标作为一个整体考虑;
1. 地下结构
a)内容和范围
●地下室部分:
包括地下室筏板基础/桩承台及以上,地下室顶板及以下;
●无地下室结构:
包括桩基础以上,含承台、基础连系梁,以及±0.00以下结构等;
●不包括:
桩基、基础垫层混凝土、地下室内现浇钢筋砼水池的钢筋及混凝土含量。
●以下各项指标,地下部分按“地下建筑面积”为计算基数。
序
号
业态类别
结构基本参数
钢筋
(kg/m2)
砼
(m3/m2)
1
地下室/车库(塔楼下落投影区)
底板
(含桩承台、地梁)
70kg/m3砼
上部层数*0.045
框架(不含:
顶板面至±0.00以下结构)
上部指标*1.1
上部指标*1.1
2
地下车库(除塔楼下落投影外)
标准层高:
3.6m
结构形式:
底板+框架、顶板
柱网≥50m2
一层:
130
二层:
115
一层:
1.10
二层:
0.90
3
人防
地下车库
标准层高:
3.8m
其余同上
170
1.20
4
低层(别墅)
(半)地下室
95
0.8
钢砼条形基础
35
0.35
b)假设:
基础为桩基础+地下室底板片筏基础,顶板覆土控制在1.5米以内。
c)消防车道区域的调整方法:
按照地下室顶板上消防车道所占区域的面积,钢筋增加10kg/m2,砼增加0.1m3/m2。
d)地下室层高控制:
停车区域净高宜控制在2.2m,设备间等区域可通过局部下沉底板,以满足层高需要。
2. 上部结构
a)内容和范围:
●上部结构钢筋,包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋,不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网。
计算基础面为±0.00以上(不含地下室顶板)结构。
●钢筋含量=上部所有结构钢筋/(地上建筑面积+附送楼板面积);
●砼含量=上部所有结构砼/地上建筑面积;
●本限额结构指标不适用于新工艺、超大跨度、钢结构。
序
号
业态类别
结构基本参数
钢筋
(kg/m2)
砼
(m3/m2)
住宅项目
1
独栋别墅≤3层
标准层高:
3.6m
异形框架
45
0.35
2
联排别墅
标准层高:
3.2m
异形框架
按独栋别墅的95%计取
3
多层≤6层
标准层高:
2.9m
砖混
35
0.29
4
多层≤6层
标准层高:
2.9m
异形框架
38
0.33
5
7-19层
标准层高:
2.9m
框剪、纯剪
42
0.35
6
20-25层
43
0.36
7
≥26层
48
0.38
酒店式公寓、公寓式办公
8
13-18层
标准层高:
3.2m
框剪、纯剪
52
0.36
9
19-30层
H<100m
标准层高:
3.2m
纯剪
56
0.39
商业项目
10
商业街(独立商铺)≤3层
标准层高:
4.2m
框架,柱网≥60m2
52
0.33
11
社区集中商业
≤4层
首层高:
5.5m
二~四层高:
5.0m
框架
55
0.36
办公楼
12
7-14层办公楼
普通型
H≤50m
标准层高:
3.6m
框架
56
0.36
13
15-30层办公楼
中档型
50m 标准层高: 3.6m 框中筒 60 0.38 b)抗震调整: 结构指标按抗震烈度7°考虑; 如6°时,钢筋减3kg/m2;砼减0.01m3/m2 如8°时,钢筋增加7kg/m2;砼增加0.02m3/m2 c)层高调整: 钢筋、砼设计指标按每增减0.10m调整1%; d)柱网调整: 商业项目柱网面积≤35m2,钢筋含量调整系数为0.90。 e)如仍有超额情况,设计院及设计管理中心应评审,并给出相应建议,包括改善建议。 六、外门窗 1. 影响要素 a)窗地比(=外门窗面积/地上建筑面积(扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积)之比) b)铝合金材料断面选择 c)铝合金材料表面处理工艺 d)玻璃和五金选择 e)节能规范要求 2.档次与材料选用 产品类型 档次 铝型材表面处理 玻璃 小五金 别墅类 高档 可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂;型材可选用断桥 双层/中空,可按需选用Low-E 进口品牌 中高档 电泳、粉末喷涂;型材可选用断桥 双层/中空,可按需选用Low-E 合资品牌 中档 粉末喷涂 可按需选用双层/中空及镀膜玻璃 合资品牌 多层及高层 高档 可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂 双层/中空,可按需选用Low-E或断桥 进口品牌 中高档 电泳、粉末喷涂 双层/中空,可按需选用Low-E或断桥 合资品牌 中档 粉末喷涂 双层/中空玻璃、镀膜玻璃及单层玻璃 合资品牌或国产 中低档 应选用塑钢型材 单层玻璃及镀膜玻璃 普通品牌 建议: 对中低档产品,若节能设计不达标,应优先考虑缩小窗地比,或采用塑钢窗,最后才考虑采用双层窗或中空玻璃。 3.窗地比 a)受标准层的户型、户数(一梯N户)影响颇大,建议按以下指标予以控制: 产品类型 项目档次 华南区 华东及中西部 华北 别墅 高档 0.40 0.32 0.30 中高/中档 0.32 0.28 0.28 多层或高层住宅 高档 0.30 0.24 0.22 中高档 0.27 0.23 0.21 中档 0.25 0.22 0.20 中低档 0.22 0.20 0.18 b)单位: m2(外墙门窗面积)/m2(地上建筑面积(扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积)),不含空调装饰百叶等。 4.铝合金门窗单价及铝材含量控制表 序号 项目档次 普通型材 断桥型材(参考) 按门窗面积(元/m2) 铝含量(kg/m2) 按门窗面积(元/m2) 铝含量(kg/m2) 1 高档 620~750 10 730~870 14 2 中高档 530~620 8 603~730 11.2 3 中档 420~530 7 520~630 9.8 4 中低档 350~420 5.5 440~520 8 其中同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。 a)请注意: 铝含量受各地热工/节能要求引致中空玻璃厚度、窗尺寸大小的影响,而产品档次更多可在铝合金门窗的品牌上予以考量; b)有保温隔热要求,但项目成本不适宜使用断桥隔热铝型材的,可以选用塑钢型材代替,但是中档住宅及以下档次产品,不得选用彩色覆膜工艺等高档型材; c)中低档住宅(特别是在北方地区): 建议使用塑钢窗。 七、外墙装饰 1.影响要素 a)外立面材料选择和施工工艺等; b)外墙饰面面积/地上建筑面积之比。 2.外立面装饰 以地上建筑面积之单方成本作为限额控制上限,需从以下方面控制成本: a)外立面材料配置标准; b)建筑物体形系数或外墙/地上建筑面积比 3.外立面用材参考表 类型 档次 一类材料比例 二类材料比例 三类材料比例 四类材料比例 别墅 高档 建议控制在80%以内,特殊项目以管理层审批的方案为准; 不作限制 不作限制 不作限制 中高档 比例不超40%,可适当选择一类材料点缀; 不作限制 不作限制 中档 比例不超10%,可适当选择一类材料点缀; 不作限制 不作限制 住宅 公寓 高档 比例不超60%,可适当选择一类材料点缀; 不作限制 不作限制 中高档 比例不超40%,可适当选择一类材料点缀; 不作限制 不作限制 中档 总比例不超10%,石材不超过裙楼(一般不超过三层),可适当选择一类材料点缀。 比例不超过40% 不作限制 中低档 严禁使用 严禁使用 不作限制 a)各类材料定义如下: ●一类材料: 干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/m2石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料; ●二类材料: 湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖; ●三类材料: 高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等; ●四类材料: 普通面砖、普通涂料; b)商业裙楼不适用于本限额指标 4.外墙装饰及墙地比控制指标 类型 档次 外墙饰面成本/GFA面积 (元/m2) 墙地比控制(m2/m2) 别墅类 高档 不限 1.8 中高档 350 1.8 中档 250 1.6 住宅类 高档 不限 1.5 中高档 175 1.4 中档 110 1.4 中低档 90 1.2 公寓 待补充 a)此外墙设计限额指标不包括: 基层抹灰及保温层; b)墙地比计算公式为: 外墙饰面展开面积(含立面装饰侧面、装饰腰线及阳台、空调板底部涂料面积)/地上建筑面积; c)受户型、户数(一梯N户)影响颇大,请参考以上指标予以控制。 八、景观标准 1. 影响要素: a)软硬景比例; b)乔木种植密度,以及植物种类的属地化 c)硬质铺装材料标准。 2.控制指标 a)按下表以景观面积计取: (景观面积=建设用地面积-建筑物占地-车行道路-天然河道-私家花园) b)需关注: 私家花园、\红线外代建、架空层景观、屋顶景观需单独考虑。 类型 档次 软硬景比例 按景观面积 (元/m2) 乔木密度控制建议(m2/棵) 别墅 高档 >8: 2 800-1000 中低档(45);中档(35);中高档(25); 特大/大/中小乔木种植比例: 1: 2: 7. 中高档 >8: 2 650-700 中档 >8: 2 500-550 住宅 高档 >7: 3 800-1000 中高档 >7: 3 600-650 中档 >7: 3 450-500 中低档 >7: 3 350-400 公寓 办公 按产品档次,参考执行别墅类指标 3.内容及范围 a)限额设计指标包括: ●500mm种植土及微地形填土; ●(人行道、园路、广场)基层、结构层、饰面; ●(车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场)地面铺装; ●围墙饰面及金属围栏; ●高度小于3M的挡土墙基础、结构及饰面; ●(亭台楼阁、景墙、景观水池或泳池、人行桥等)景观小品基础、结构及饰面; ●种植池及花槽结构及饰面; ●车库及人防出入口构架顶棚; ●园林景观夜景照明及水景电气系统; ●园林景观灌溉及水景(含泳池)给排水系统; ●儿童游乐、健身、室外桌椅、垃圾收集等室外设施; ●其他: 未包括在以下b)项列出的项目。 b)不包括: ●500mm种植土以外的回填土; ●(车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场)基层及结构层; ●沥青道路基层及面层; ●围墙及高度大于3M挡土墙结构; ●地埋式垃圾站、化粪池、小区大门岗亭等土建及机电配套; ●室外标识系统、背景音乐系统、安防系统; ●市政类管井土建、结构及铸铁盖板; ●建筑、市政类给排水系统; ●架空层地面之结构面; ●泳池的结构、机电设施; ●建筑散水、台阶、残坡、明沟之结构、饰面、栏杆等; ●车行桥梁之结构、栏杆。 ●建筑、市政类供暖系统(适用于有城市集中供暖的地区) c)架空层、屋面/空中花园之景观控制指标,适用于本限额设计标准; d)私家花园: 毛坯交楼的庭院面积内按: 别墅类150、住宅类100元/m2控制,精装建成交付的按上述限额指标的25%(但不低于150元/m2)计入; e)红线外代征代建景观成本指标: 按买地协议标准计取;若无: 暂按300元/m2计取。 f)保障性住房、两限房、及廉租房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。 4. 山地景观视情况可按展开面积作适当调整; 5. 软景比例=软景面积/(软+硬景面积),其中: a)硬景面积不含沥青车行道路、架空层面积; b)构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影占地面积计算硬景面积; c)临市政道路商业街部分单独计算,不列入软硬景控制指标。 d)人工水景计入硬景面积。 7.景观示范区: 成本限额可在上述标准上提高30%,但须保持整个项目的平均限额指标控制在上述指标内,但示范区交付前可能发生的复建、整修等费用不含在内; 8.住宅中档及中低档成本配置标准,可参考附件1: 室外景观配置标准。 九、内装标准 1.内容及范围: 包括: 软硬装、洁具、空调(仅限于住宅、公寓)、家具、灯饰、机电末端设施等全部费用,单位元/m2装修面积控制;但不包括: 设计费用、防火/入户门、标识。 2.控制标准: 元/m2装修面积 类型 装修区域 高档 中高档 中档 中低档 备注 住宅或公寓 大堂及一层电梯厅 8000 6000 3600 3000 若面积超120m2/个,调整系数0.8;40m2/个以内,调整系数为1.2。 不限 <100m2 <80m2 <60m2 面积限量 标准层电梯厅 2500 1800 1200 800 若面积超30m2/个,调整系数为0.8 走道* 1500 1000 800 400 户内 精装 4000 3000 2000 1000 此为建议指标,具体可按产品定位调整。 会所 5000 3500 2500 - 按照1500m2/个考虑,若面积超1500m2/个,调整系数为0.8。 集中商业公共部位 3300 2500 1500 1000 含公共部位洗手间,不含店铺内装。 办公 大堂 不限 7000 5000 4000 电梯厅 不限 5000 4000 2000 洗手间参照此标准 走廊 不限 3000 2000 1500 3.大堂已综合考虑了二层挑空情况。 4.地下车库设大堂的,套用上表对应的标准层电梯厅控制标准。 5.首层大堂、标准层电梯厅及走道的限额标准可根据项目情况调整,如增加首层大堂标准,降低标准层电梯厅及走道标准,但需保持精装修总费用不超过限额设计标准。 6.物管用房: 按1000元/m2内装标准(含空调)予以控制; 7.住宅中档及中低档成本配置标准,可参考附件2: 公共区域内装配置标准。 8.公共部位精装修面积计算规则 1)按装修部位墙间之地面净装修面积计; 2)以下地面装修不计入装修面积,但如精装设计有铺装时,其成本在上述精装成本内消化 a)门槛石 b)电梯轿厢仅地面装修 3)电梯轿厢整体装修(含地面、墙面、吊顶)时,按台单独计算。 (注: 通常住宅项目不予考虑,如需要,需在产品定位时明示) 4)走道或走廊面积: a)除电梯厅外,两户以上公用部位 b)如有防火门,防火门与入户门之间之外共用部位,但入户花园、或仅供1户使用的走道不计。 c)虽无防火门,但电梯出入之非可视公共部位。 d)电梯厅与走道垂直时,交叉部位面积 9.户内精装修面积计算规则 按户型之套内面积计算;既不扣除墙体所占面积,也不增加入户花园、阳台等附送面积。 十、设计费用 1.内容及范围 a)建筑设计: 按建筑面积计取,包括建筑、结构、机电、室外工程之方案、扩初、施工图设计,以及设计总协调管理; b)景观设计: 按景观设计面积计取,包括上述各专业; c)室内设计: 按室内设计面积计取,包括机电末端设施; d)引用公司标准化图纸的,建议按不超出下述控制额的30%计取。 e)不包括: ●智能化 ●室外综合管网设计 2.设计深度、合约(付款方式)要求等,请详见设计管理中心发布的相关文件。 3.控制标准: 如下表所示,仅限于住宅类产品,有效期暂定一年。 4.标准化图纸的设计费,不在下表范围内。 5.若个别城市或地标项目、个别单项价格有超支,项目公司须提供详细说明。 附表: 设计费控制标准 单位: 元/m2 (普通住宅)刚需产品/战略合作 非: (普通住宅)刚需产品/战略合作 地区 设计内容 产品类型 建筑面积 15万平米内 建筑面积 30万平米内 建筑面积 50万平米内 国内一流 国内二流 一线城市、重庆 设计单位 买地强排方案 1、别墅按“二、三线城市”对应控制价的1.8倍内控制; 2、其余按“二、三线城市”对应控制价的1.2倍内控制。 建筑设计 景观设计 室内设计 二、三线 城市(重庆除外) 设计单位 买地强排方案 5-15万元/项目 (含对比方案) 20-25万元 15-20万元 建筑设计 高层住宅(19
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