房地产标杆企业研究系列之绿地集团研究.docx

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房地产标杆企业研究系列之绿地集团研究

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房地产标杆企业研究系列之“红顶”绿地研究

一、绿地集团简介

继2008、2009年住宅销售收入仅次于万科后，绿地集团再次在2010年进入中国住宅销售前三的位置。

2010年绿地集团住宅销售收入700亿元，年末土地储备达到5000万平米。

被业界评价“比民企更民企”的绿地突出的业绩表现，核心还是得益于“做当地政府想做又不易做的事”，绿地自称是“最懂得政府的开发商”。

用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。

”凭借着与各地政府良好的关系，张玉良也被称为“红顶”商人。

绿地集团成立于1992年7月，经历了三个发展阶段：

初创和积累阶段（1992年-1997年）：

绿地探索出“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式——以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化；以公共绿化提升房产价值，同时获得政府的政策性支持，积极参与旧城改造与动迁房建设，推动房地产更好地发展。

到1997年，绿地房地产业已积累了较为雄厚的资金和丰富的经验，同时树立了较好的品牌、信誉和社会形象；

快速发展阶段（1997年-2001年）：

1997年3月，绿地集团完成改制，建立现代企业制度。

在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业，房地产销售面积和销售金额一直稳居上海市前列

；

全国化战略阶段（2001年至今）：

绿地集团通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。

其中，房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，大力实施全国化战略，建设项目遍及全国43个城市，在建面积近3000万平方米，绿地集团制定了中期发展战略，力争跻身世界企业500强。

绿地集团2011年将着力于两个“加快”，一是加快成为公众化公司的进程，二是加快推进国际化战略。

其中，将在发达国家积极寻求投资机会，同时在发展中国家实施“投资换资源”策略，通过在当地开展基础设施建设和房地产投资，从而换取煤炭、石油、矿产等资源。

绿地集团计划在2011年实现业务经营收入1800亿元，并加快上市和国际化步伐。

二、双核驱动的多元化产业发展方向

绿地集团以“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”作为其多元化发展战略，明确以房地产开发为第一主产业，能源、金融为第二、第三产业，而房地产产业中，又基本以住宅为主，商业为辅。

近几年绿地集团房地产业务快速扩张的同时，能源和金融产业也保持较高速度增长。

2009年绿地集团销售收入740亿，其中房地产销售收入达360，2010年销售收入1300亿元，其中房地产销售收入650亿元，占总收入额的50%左右。

绿地多元化产业互相支撑，提高了集团整体发展的稳定性，为房地产开发提供了充足的现金流，保障了公司第一主业的快速发展。

发展能源产业

绿地的能源产业为其提供良好的资金支持。

能源产业，现金流丰富，而且增长快，相对于地产板块更易于融资，而且在地产低谷期，能源产业现金流能够弥补地产领域的暂缺。

看是关联度不大的两个产业，可以实现从现金流、银行信贷、产业经营的多方互补。

2008年能源产业板块实现销售收入近100亿元，为绿地在扩张中成功抄底提供了资金支持。

同时，上海作为能源消耗量大的区域，发展能源还可以有效解决当地政府的燃煤之急，绿地“做政府想做的事情”的发展内涵，使企业得到政府坚定支持。

2009年5月，绿地与中煤集团签订战略合作协议，双方在上海港罗泾码头设立煤炭分销储备基地，开展煤炭的中转、储存、筛选、混配、批发、零售等业务。

中煤今年可向绿地配给贸易煤300万吨，2014年2300万吨（5年内总量6800万吨），届时，中煤集团在江浙沪地区的煤炭供应，除几个直接与之挂钩的特大电厂外，全部由绿地集团经营。

同时，绿地在内蒙古、山西、陕西等地已购得五座煤矿，其中两座年产百万吨以上的大型煤矿在建，2009年预计产煤300万吨，2010年将超过600万吨。

绿地已与中国海运集团合作，将在上海外高桥建设油轮码头和油库（储油量27万立方），建成后将为绿地增加营收“七八十亿”。

绿地能源将由以贸易为主逐步向资源型发展，同时由国内逐步向进出口倾斜。

2009年，绿地能源业务营收预计可超过100亿元，较去年增长25%。

3年后，这一数字将确保达到300亿元，“力争冲500亿”。

参股银行，设立小额贷款公司。

绿地注重在进入一个城市开发前，参股该地的商业银行的机会，为项目后续可能的资金运作提供了可操作空间。

截止2010年，绿地集团已经成功入股了上海农村商业银行、呼和浩特市商业银行，与烟台、郑州、太原等地的城市商业银行也签署了相关协议。

2009年3月份，绿地作为主要发起人联合其他11家企业法人成立上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司，注册资金人民币3亿元，是目前全国范围内资本规模最大的小额贷款公司。

中国银监会2009年出台的《小额贷款公司改制设立村镇银行暂行规定》指出，对于新设且持续营业3年以上的小额贷款公司，在连续2个会计年度盈利，不良贷款率低于2%，贷款损失准备充足率在130%以上的，经过银监会及当地主管部门的审批可以转制为村镇银行。

绿地希望在三年内使其成为自主银行，通过这个平台拥有一个金融企业的载体。

绿地的产融结合，希望产业和金融能够相互支撑，产生互动，在绿地的思维中，地产融资资本量比较大，没有足够的支撑的话，规模会受到影响。

现金流的支持导致绿地2009年在土地市场上以较低的价格获取了丰厚的优质储备资源。

三、房地产开发模式

绿地的新城综合开发、综合体、超高层产品模式，与二三线城市当前新城区快速扩张、城市形象迫切提升之间，形成良好的互动，符合城市发展方向，以及政府政绩需求。

2005年政府针对住宅市场的调控开始后，绿地集团更加速在商业地产领域的开发，开始有意识地向商务地产倾斜。

逐步转向商业地产和现代服务业，向办公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。

目前绿地新增项目基本以综合性项目为主，70%-80%是住宅，20%-30%是商业地产。

2010年绿地在全国建设的保障性住房和中低价房占30%左右，商业地产占30%多，剩下30%多是住宅。

绿地集团在超高层建筑的开发建设方面积累了丰富的经验，截至2009年年底，建成和在建300米以上高楼有11幢。

绿地集团将继续在全国范围内陆续打造一批超高层区域地标性建筑，并统一冠名为“绿地中心”，从而大幅提升其作为全国超高层建设领域领跑者的品牌效应。

（一）新城模式

所谓“新城模式”，即通过开发集住宅、商业、办公、酒店等多种类型产品于一体的大型城市综合体项目，充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，从而带动人口导入和商业能级提升，形成产业、居住、社会事业、基础设施和生态环境配套发展的联动效应，迅速提升新城整体经济的能级。

这种方式的优势是地价较低，风险比较好控制。

绿地的新城模式选址在城郊结合部，打造综合性物业，代表新区城市发展方向。

绿地通过这种方式在二三线城市新区获取大批廉价土地储备。

部分大型新城项目情况表：

项目

建筑面积

计划投资

2009年

陕西延安

延安新城综合体项目

270万平米

70亿元

2009年

哈尔滨

松北区和呼兰区现代服务业项目

400万平米

2008年

安徽安庆

安庆东部新城项目

155万平米

50亿元

2007年

呼和浩特

回民新区限贷服务业综合项目

250万平米

2007年

安徽芜湖

镜湖世纪城项目等

200万平米

80亿元

2007年

牡丹江市

绿地世纪城项目等

200万平米

60亿元

2005年

郑州郑东新区

郑东新苑

75万平米

23亿元

绿地的“新里”、“老街”品牌属于郊区新城开发的住宅产品，在绿地集团的产品类型中数量最多。

“新里”旗下的住宅都按一定标准建筑，栖居空间与商业空间有机组合；尽可能保留具有一定价值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。

建筑类型多为高层、小高层。

“老街”品牌创意源于海派建筑文化和现代居住文化的深入挖掘与探索。

核心理念以石库门建筑符号和里弄空间序列为形，营造生态环境、人文环境和智能环境全面提升的现代居住生活空间。

“世纪城”则属于城市改善型住宅。

“世纪城”品牌的住宅项目占地项目面积大，均为百万平米以上的大盘

，建筑类型为小高层。

通常选址在城市中心区外围，交通较为便捷但是周边配套设施任不完善需要再发展。

（二）地标性建筑（超高层）+住宅模式

目前绿地集团在建的250米以上的超高层已经超过6栋，包括世界第七高楼南京绿地紫峰大厦、郑州绿地会展宾馆、南昌绿地中央广场“绿地中心”写字楼等，已经占到全国在建超高层建筑的一半左右；绿地集团在南昌、西安、郑州等多个省会城市投资综合体项目规模均也超过了100亿元。

而在未来5年内，绿地商业地产将遍布全国七大片区、40到50个城市，开发面积将达到1000万平米、经营面积达到500万平方米。

“延长产品线”、“与政府密切合作”、“在二三线城市的中心城区或近郊获得大规模廉价土地”、“在省会城市高调兴建超高层建筑”、“通过大力发展现代服务业占据产业链核心环节”等五大开发特征——绿地集团正是通过延长房地产开发的产品线（既开发纯住宅，有时也开发纯商业地产，有时则开发城市综合体）、延长商业地产开发的产品线（既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店；营销方法则租售并举），再通过与政府密切合作，靠通过政府的关系及渠道在中心城区或近郊获取优质土地，打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的新型城市综合体类型的项目——并且这种项目受到了地方政府的极大欢迎。

2010年11月20日，由绿地集团投资80亿元开发建设的高度达518米的世界第四、中国第三、东北第一高楼--大连·绿地中心正式开工建设。

大连·绿地中心项目总用地面积约6万平方米，总建筑面积约57.4万平方米，高度将达518米，预计投资总额约80亿元。

2010年12月8日，绿地集团在武汉斥资300亿投资建设武汉市规模最大的现代服务业综合体及世界第三高楼--武汉绿地国际金融城暨绿地中心项目。

该项目总建筑面积300万平方米，在项目的核心部位将建一栋606米的超高层综合体建筑，这也是仅次于迪拜塔（

800米）和上海中心（632米）的全球第三高楼。

2010年12月18日，绿地集团在南京投资开发的世界第七、江苏第一高楼--高达450米的南京绿地中心正式开业。

2010年12月28日，由绿地集团投资开发的郑州高铁站绿地中央广场项目开工建设，投资总额逾60亿元，为目前中国最高双塔式建筑，将造就中西部首个高铁站商圈。

（注：

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