成都市房地产市场分析报告.docx

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成都市房地产市场分析报告

2009年1-2季度成都房地产市场报告

第一部分宏观政策分析

一、宏观经济背景

世界经济依然未走出金融危机阴影；直至5月份，CPI连续四个月下降，PPI连续6个月下降；CPI和PPI持续双向下行，经济仍处于紧缩状态；2009年上半年实行极为宽松的货币政策，持续低利率，广义货币供应量（M2）余额持续上升，5月末金融机构人民币各项贷款余额36.21万亿元，同比增长30.6%，增幅比上年末高11.87个百分点；1-5月份累计全社会用电量同比下降3.66%，重工业用电量累计下降7.79%，单月来看，重工业用电量出现回升；A股市场回暖，上证指数持续上升，突破3000点；国家统计局发布的09年上半年宏观经济预警指数从1月的79到5月的82，虽然仍处于偏冷区间，但呈上升趋势；全国上半年房地产销售情况均非常好，1-5月全国销售面积同比增长25.5%，销售额同比增长45.3%。

解析：

当经济危机的阴影还笼罩在世界各地，各国还在继续忙于应对经济危机的进一步恶化时，中国似乎一枝独秀，多项经济指标显示中国正在率先走出危机。

但宏观经济是否就此开始复苏了呢，还是仅仅是4万亿的“强心针”在提振？

我们认为上半年的情况并不预示着一个乐观的短期或中期经济态势。

二、政策动向

1、中央一号文件：

今年建立健全农村土地流转市场，强调增加种粮农民直接补贴，努力增加农民务工收入；土地流转并非私有化，流转的只是部分权益如承包经营权，而非产权、所有权，流转与否取决于收益；省直管县可减行政开支，有助建新农村。

2、国土资源部禁止保障房地块用于商业开发，5月20日，国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应计划的落实，加强和规范保障性住房用地供应管理。

禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。

3、发改委：

今年研究开征物业税，发展改革委《２００９年深化经济体制改革工作意见》提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。

4、财政部：

房屋赠与三种情况下不征收个税，①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

5、资本金比例下调，房地产投资积极回升条件增加，5月27日，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

根据通知，其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的35%下调至30%，下调了5个百分点；保障性住房和普通住房，则为一般项目的下限水平20%。

6、国土资源部：

不会出台小产权房统一文件。

面对外界一再揣测政府部门对小产权房的处理态度，国土部首次回应：

将不会出台统一的处理意见，而是具体问题具体分析。

7、住房城乡建设部：

西部廉租房每平米补贴400元。

住房城乡建设部消息,住房城乡建设部、发展改革委、财政部向各地、各部门印发《2009-2011年廉租住房保障规划》称,从2009年起到2011年,争取用三年时间,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

其中2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。

根据规划，中央对财政困难地区廉租住房保障补助具体为西部地区400元/平方米，中部地区300元/平方米，辽宁、山东、福建省的财政困难地区200元/平方米。

8、房管局：

关于进一步规范房地产广告的通知。

《通知》主要针对近来部分房地产广告内容出现了一些不规范的行为进行修正，强调广告内容的真实性，不得使用虚假和夸张、含糊其辞的广告词句，不能承诺投资回报率等，不得出现风水占卜类内容

9、川国土资源厅：

暂停别墅类房产项目土地供应。

1月20日从在蓉召开的全省国土资源管理工作会上获悉，为提高土地使用率，四川省国土资源厅今年将坚决停止别墅类房地产开发项目的土地供应，同时严格限制低密度及大套型商品房土地供应。

同时今年四川还将建立低效用地退出机制，逐步淘汰占地多和效益较差的项目。

10、成都市房产管理局关于调整公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房标准的通知。

规定住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下，且二环以内：

6820元/平方米，二环至三环之间：

5450元/平方米，三环以外：

4920元/平方米。

11、成都市政府出台政策买写字楼最高补贴5百万。

根据4月中旬下发的《关于进一步加快金融业发展的若干意见》，成都市将致力于推进东大街“金融一条街”、南部新区金融总部商务区（北起高新区繁雄大道，南至民丰大道，东起天府大道，西至站华路）；天府新城金融后台服务中心建设，构建西部地区区域金融总部最为集中的西部金融中心。

为吸引银行、保险、证券公司、小额担保公司等金融企业落户，《意见》规定，凡进入以上集聚区的金融机构总部、地区总部，购买自用办公用房给予一次性购房补贴，补贴标准为1000元/平方米；租赁自用办公用房给予连续3年租房补贴，补贴标准为每月20元/平方米；自建自用办公用房所需土地，可按照土地拆迁整理成本挂牌出让。

每家金融机构享受补贴总额最高可达500万元。

解析：

回顾上半年的各种政策，国家进一步加强对农民、城市低收入者的保障力度。

一季度因为市场还不明朗，出台的政策主要还是以刺激购房、扶持地产为主，同时伴随着地方政府保护购房者利益的政策如规范地产广告内容等。

二季度市场的回暖基调明确，开始提出物业税和不统一“转正”小产权房。

但市场的回暖并没有包含受全球金融危机影响更深的写字楼市场，因此对写字楼市场的“拯救”一直持续。

第二部分2009年上半年市场总结与下半年市场展望

一、成都2009年上半年土地市场分析

1、土地市场供应情况

根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，09年1-6月，全市土地供应为231宗，总面积19841亩，平均供应规模为86亩/宗。

平均供应规模比08年上半年土地供给同比上升了27％，供给宗数同比上升了18%。

09年上半年成都市商住土地供给规模合计为9635亩，较08年上半年同比上升了9%。

注:

此表内数据统计为商、住用地，工业略

09年上半年主城区商住土地供给中，累计供给17宗，规模为649亩，规模较08年同期相比下降了64%。

2、商业和住宅土地市场成交情况

根据成都市国土资源局网站所公布，09年上半年全市共出让商业或住宅用地39宗，总成交面积2901亩，成交金额14.39亿元，成交面积较08年同期下降了59%，成交金额也相应下降了86%。

09年上半年主城区共成交2宗土地，累计31亩；郊县共有37宗商住用地成交，规模累计2870亩，其中彭州以1241亩排在首位，其次是都江堰和新津，规模分别为1033亩和302亩。

09年上半年土地成交中，主城区平均成交地价746万/亩，郊县平均成交地价为42万/亩，较08年同期相比下降了44%。

单就区域平均成交地价而言，新都以124万/亩居首位，其次是新津、郫县，分别为99万/亩、75万/亩。

整体来看，土地成交价格普遍较低，土地多以起拍价成交，市场不如去年同期活跃。

二、2009年上半年商品房市场分析

成都1-5月各地产数据同比增幅与全国和西部对比情况

全国增幅西部增幅成都增幅

完成投资6.80%8.60%-24.10%

销售面积25.50%26.20%72.00%

销售金额45.30%36.10%58.50%

房屋销售价格-0.60%-0.90%

全国地产在今年上半年都经历了从“小阳春”到“大阳春”，销售面积和销售金额都一路飘红，虽然房价相比去年同期有所降低，但环比却都是有增无减。

由上表可见，成都市场在销售面积和销售金额上是大大超过全国和西部平均水平，但完成投资却严重不及全国和西部平均水平。

1、完成投资情况

截至09年5月，全市房地产开发投资累计完成286.76亿元，同比下降24.1%，在4月负增长16.8%的基础上又下降7.3个百分点。

开发投资增幅持续下滑。

投资者信心不足。

2、主城区新增商品房供应情况

09年上半年，主城区共有159个项目取得185个预售证，新增供应面积（包括部分商业、车库及配套设施用房）483.21万㎡，较08年同期供应下降了35%。

新增商品房供给体量就行政区域而言，金牛区位居首位，总供给面积93.69万㎡，高新区、锦江区分别以84.22万㎡、81.83万㎡紧跟其后。

从目前整体供给市场来看，在刚性需求的带动下，供给仍较为充足，户型面积仍以90㎡以下中小户型为主。

09年上半年，商品房供给环域主要集中在2环-3环及3环外，新增供应面积占了总供给的50%，供应面积较08年同期下降了21%，其次是3环外，占了总供给的32%，供应面积较去年同期相比下降了41%。

3、商品房成交情况

根据成都市房管局网站公布的商品房交易备案数据，2009年上半年全市共成交商品房112631套，累计成交面积1074万㎡，同比大幅上涨73.5%，套均面积95.4㎡，其中主城区套均面积86.5㎡，郊县套均面积109.4㎡。

09年上半年成都市主城区商品房交易合计69083套，成交面积597.67万㎡，成交面积同比08年上半年上升了89%，套均面积86.5㎡。

主城区商品房上半年新增供给与销售面积比0.8。

09年上半年成都郊县商品房累计交易共计43548套，成交面积476.43万㎡，套均面积109.4㎡。

4、商品房成交额和成交均价情况

截至5月底，全市商品房销售额累计为394.87亿元，同比增长58.5%。

商品房成交金额随着08年四季度各种救世政策的影响而开始回升，09年一季度和四五月份成交金额相比08年同期大幅上升，且超过07年同期水平。

按季度来看，商品房均价从08年3季度开始下降，持续下降2个季度后，随着09年销售情况的好转，09年一季度价格也开始回升，至4、5月基本保持企稳。

5、二手房市场情况

根据成都市房管局网站公布的商品房交易备案数据，2009年上半年主城区二手房共成交23359套，较08年同期相比上升了57%。

三、半年媒体监测分析

本月成都市房地产广告监测分析说明：

监测时间：

2009.1.1-2009.6.30

监测媒体：

成都商报、华西都市报、成都房产报道、先锋居周刊、地产商、成都房地产

监测内容：

以上媒体中发布的房地产咨询，包括平面广告、专版；监测指标为广告投放总量、发布规格、发布时间、楼盘广告强度、广告诉求点、版面及区域广告监测分析。

监测范围：

以上报纸媒体所有地产广告

2009年上半年全市报媒楼盘资讯总数：

348个，其中报纸媒体咨讯数：

324个，杂志媒体咨讯数：

69个；平面广告总发布频次：

2567次，其中报纸媒体咨讯数：

2285次，杂志媒体咨讯数：

282次。

2009年上半年成都报媒投放频次共2567次，楼盘资讯总数为348个。

与08年同期相比，投放频次增长11.08%，楼盘资讯数相差不大。

广告诉求点变化较大，从去年同期的以项目推广为主，所占比例近一半，到今年的项目推广、优惠及开盘时间分别占30.85%、27.43%及23.02%；与08年下半年相比，优惠幅度下降较大，从08年最高达40%以上到现在的27.43%，已经处于一个比较正常的比例。

增长幅度相对最大的为开盘时间，占总量的23.02%。

上半年楼盘宣传动态反映出，刚刚经历了08年的“寒流”，09年一季度各楼盘都是以优惠促销为主线。

而促销的成果也是显而易见，“小阳春”的到来使得二季度楼盘动态以开盘项目增多最为突出。

经历了一季度销量的猛增，4月开始楼盘促销优惠力度减缓，5、6月开始楼盘动态主要回归到开盘及项目推广上。

随着楼市成交量持续攀升，不仅各项优惠政策不见踪影，房价从5月开始已然呈现出涨价势头。

广告语如“开盘当天热销200套.抢购盛况”、“开盘强销过数亿”等开始出现。

中成看点：

◆上半年住宅和商业土地市场供给总量较去年同期小幅增加9%，但成交面积较08年同期却下降了59%，成交金额也相应下降了86%。

整体来看，土地成交价格普遍较低，土地多以起拍价成交，市场不如去年同期活跃。

◆上半年商品房供给方面也显得不够积极，新增商品房供应面积较08年同期下降了35%，而上半年房地产急速回暖，一二季度销售面积和销售金额不仅大幅超过2008年水平，甚至超过2007年水平。

主城区商品房新增供给与销售面积比为0.8，而去年同期的供销比达2.23之高，存量房得以大量消化。

成交套均面积及其他数据显示，购房者多为年轻人，首次置业比重较大。

◆上半年开发商基于08年底房地产市场的走势，对09年做出了悲观的预判，导致09年初对地产的发展信心不足。

然而在政府和地产商一致的各种优惠促销政策鼓励下，市场强劲的刚需带动了09年上半年房地产业的急速回暖，这种反差可能在下半年会得到改变。

四、成都下半年市场走势预测

1、政策方面

各地房地产市场在国家一系列救市政策的鼓励下，需求已出现明显回暖，有的地方甚至或将有泡沫出现。

预计下半年宏观政策方面将继续鼓励房地产投资，房地产开发的金融政策依然宽松，以保证供给。

但对二套房政策执行会趋严，甚至将会有一系列措施严格限制炒房行为。

2、土地市场

上半年楼市的回暖让开发商看到曙光，目前全国其他地方已经有许多房产商高价拿地，而且上半年成都市场土地市场非常冷清，预计下半年在依然宽松的信贷政策下，将有更多的开发商选择购买更多的土地，在此情况下，地价将有所上升。

3、商品房供给走势

因上半年销售局面大好，供给相对保守，供销比仅为0.8，预计下半年供给方面会加大投入，投资额和新开工面积均会较上半年有较大幅度增加。

4、商品房需求走势

而需求方面，上半年的需求得到极大放量，且房价在上半年越趋高势，加上传统季节性影响，预计销售面积在7-8月份会有所回落，而从9月份开始，市场需求会收出“豹尾”行情。

5、商品房需求走势

房价似乎已经进入了一个短期上升通道，随着2009年宏观经济逐季好转，加上需求的再次释放，房价有震荡走高的趋势，但绝对价格差异化在拉大，市区房价涨幅会加大，而郊区则可能变化不会太大。