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喜年CEO公寓说辞

✧项目卖点：

一、狮山商圈的最核心，苏州东西向财富中轴线上，地段绝佳；

二、周边4万涉外人群，10万高端商务精英，30万高端居住人口；

三、特大城市级的交通配套。

地铁3号线（S1）上盖物业未来连直通昆山上海，1号线滨河路和塔园路步行10分钟，约20条公交线路，10分钟上内环和中环，紧邻苏州最大的汽车客运站-西站及轨电车1号线，驱车35分钟到苏南硕放机场，真正便达长三角的交通配套；

四、8-10年回本，超高投资回报率。

委托世联行旗下红璞酒店提供前8年包租服务，日韩专属租住客群，以租养贷。

五、花样年物业国际提供管家式物业服务，更有健身房、图书馆、会客厅等高端会所级配套。

六、5000元奢装标准，58㎡经典套房，低总价高回报，超低投资门槛。

七、国家级的商业配套；

自带11万方高端红唐商场，比邻淮海商业街和阳光百货，5分钟范围内更有泉屋、美罗、绿宝、家乐福，未来2年更有索山地下商场、金鹰、龙湖等，衣食住行，步行全搞定。

八、世界级的五星级酒店配套；

现有香格里拉酒店、新城花园酒店和日航酒店3座五星级酒店，未来3年更有龙湖、信汇达、安邦项目的5星级酒店3座，2公里的狮山路，未来将至少6家五星级酒店，媲美上海陆家嘴和香港中环！

九、国际级的金融配套；

苏州唯一中国人民银行、国有四大行新区支行、渣打汇丰等多家外资银行、数10家各类商业银行，数10家证券和保险机构，媲美上海外滩和纽约麦哈顿广场。

十、退二进三及狮山路大改造稳步推进，淮海街改造年底实施，狮山路周边近200亿大手笔的政府规划，潜力无穷。

✧公寓说辞：

先生，您好！

欢迎参观花样年喜年CEO公寓营销中心，我们现在所处的位置就是以后公寓的物管大堂，现在临时做营销中心，您是第一次来吗？

怎么知道我们项目的？

有跟现场业务员联系过吗？

这边请，给您介绍下我们项目区位交通情况。

一裱板区：

上北下南，左西右东，这是项目所在位置。

花样年CEO公寓，位于苏州东西向财富中轴线上，距苏州市政府2公里，是苏州三大核心商圈之一的狮山商圈正核心，拥有绝佳的地段优势！

（投资买房主要看地段）花样年CEO公寓是地铁3号线（S1）上盖物业，距地铁1号线步行10分钟，临近未来苏州最大的客运站-客运西站，10分钟上内环和中环，更有20多条公交线路，堪称便达长三角的交通配套。

花样年CEO公寓依托34万方的喜年广场，自带11万方高端红唐商场，比邻东亚风情的淮海路商业街，5分钟范围内更有阳光百货、泉屋、美罗、绿宝、家乐福等，未来2年更有金鹰、龙湖等商场，衣食住行，步行5分钟全搞定。

花样年CEO公寓拥有国际级的金融配套。

苏州唯一中国人民银行、国有四大行新区支行、渣打汇丰等多家外资银行、数10家各类商业银行，数10家证券和保险机构，名副其实的金融中心。

CEO公寓周边密集星级酒店。

现有香格里拉、新城花园和日航等3座五星级酒店，未来3年再起龙湖、信汇达、安邦项目的5星级酒店3座，全长2公里的狮山路，未来至少6家五星级酒店，媲美上海外滩、纽约麦哈顿广场的星级酒店服务！

实际上，狮山路是苏州的涉外区。

近年虽然有些日企工厂转移到越南/泰国等地，狮山路日韩港台等籍人士仍到4万多人，形成了狮山路独有的涉外中高端租赁需求。

另外，狮山商圈10万商务精英，30万高端居住人口，为花样年喜年广场和CEO公寓的带来超大人潮支撑。

您知道的，15年8月份苏州刚被认定为除南京之外的唯一的特大城市，政治地位提的升，必将迎来一轮城市的大发展。

随着退二进三及狮山商圈大改造的稳步进行，未来潜力无穷。

二沙盘区：

上北下南，左西右东，这是我们现在所在位置。

花样年喜年广场项目，总建34万方，是城市级的商业综合体，南北120多米，东西400多米。

四大业态——高端红唐商场、禧悦平墅、精品写字楼和CEO公寓。

项目北侧有一条24米双向4车道的市政道路，目前基础路面已经完成，预计今年下半年通车。

喜年CEO公寓，5000精装标准。

总高28层，1层设100多平米精装大堂，4楼整层、5楼半层为私家会所，可为业主提供餐饮、休闲健身、会客、商务会议等专属服务。

花样年CEO公寓，每层16户。

5-16层带租约出售，前8年由A股上市企业世联行旗下的“红璞”酒店管理运营，每月返业主租金，标准户型每月保底租金税前不低于4560元，每两年租金收益增加5%，可以租养贷，省时省心。

公寓面积51-65㎡，主力户型58平米。

物管是花样年集团自己的高端物管公司——国际物业，物业费4.26元/㎡•月。

未来红璞酒店的租户主要已日韩、港澳台等外籍人士为主、素质较高，买喜年公寓做日韩籍或CEO们的房东。

三洽谈区红璞礼遇：

世联资管品牌明星产品系列

红璞（英译Homepuls），公寓本身是家的延伸的音译，意为比家更多更好——更好的配套、更好的服务、更舒适的居住，是家的升级。

红璞礼遇——为时尚差旅人士打造的轻奢人文型服务式商务公寓，为商务人士提供长短租相结合的商务式居住生活空间

红璞酒店公寓作为上市公司世联旗下全资子公司，在深圳、苏州、重庆、武汉等多地建立全国化业务布局，拥有多年高端公寓管理运营经验，成功运营管理XX、小米、联想总部，全国经营面积超过1千万㎡，管理资产规模超过2500亿元。

目前红璞酒店公寓已形成标准化产品体系，将为业主提供最有品质的服务。

红璞礼遇物业提供代办、商务、居家等20个大项200多个小项物业增值服务（具体见下表）涵盖租客生活的各个方面，就是以这样多样的配套和增值服务满足客户全方位需求，以高品质服务态度和质量，让客户享受最舒适、最享受的居家体验。

红璞在苏州成功运营管理多家公寓，如：

香格里拉苏寓、绿宝二期、丰隆城市中心等，就是这样的星级服务，在市场上赢得了绝佳的口碑，同时也积累的大量的客源，并与众多外企签署租赁协议，所管项目房源都是供不应求。

四小模型区：

上北下南，左西右东。

喜年CEO公寓，共51/58/65㎡三种户型，这边展示的是主力58平米户型，一室一厅一厨一卫，以星级酒店的套房为标准规划设计，5000元/㎡豪装，可为住户提供舒适的居住体验，狮山路星级酒店的长租房，月租金都是1万以上，楼上有样板间，待会带您实际感受一下。

这是入户门，餐厨分布两侧，客厅开间3.3米，自带6㎡左右的大阳台，方便观景和晾晒衣物，市面上公寓一般不带阳台，很不方便。

开间2.8米的卧室，配大面宽采光窗。

喜年CEO公寓28层，每层16户，IPad里面有平面图，您这边坐下，我给您打开看下。

五公寓配套及豪装标准

通过对目标客户的预判和CEO公寓的产品定位，公寓挑高层做了完善而齐全的多元配套。

五星级标准的接待大堂，提供24小时安保和私人双语管家服务。

独具特色的高端CEO会所，为用户提供自助餐厅、休闲娱乐、健身养生、会议会客等多样服务。

同时，围绕客户生活多样需求，附加各类特色代理代办服务，让用户省去各类生活琐事烦恼，尽情享受闲暇时光。

同时定期组织系列化娱乐文化活动，个性化和情感化的服务相结合，真正打造“家”文化服务。

一线的软硬装及家电家私的品牌，支撑CEO公寓的5000元/平的高端豪装标准。

例如：

科勒的卫浴洁具、西门子的家电电器、吉林森工的板材、施耐德的开关面板、私人定制软装等，事无巨细，给你最真实的价值体验和豪装感受。

六实景样板间带看

先生这边请，带您实际感受下我们的空中实景样板间。

过道右手边是大堂的公共卫生间，前面就是我们1楼的侯梯厅，您看到的就是以后交付的实际效果，地面均是天然石材拼接后打磨的，很耗工时，公寓共两部楼梯三部电梯，我们先行启用了1部，方便客户看样板房。

（先进入电梯，靠按电梯的一侧位置站好，引导客户进入电梯）刚刚跟您提到，未来4层整层和5层的半层是公寓的会所，无论是面积配比还是服务内容都比新地苏寓要好，这部分配套现在暂时没有展示，交房前会做好的。

16楼到了（按住电梯让客户先出门），我们现在看到侯梯厅除了这边的墙面（广告画面），地面天花都是交付标准，这边请，整个过道宽2米，地面天然石材铺设，天花为轻钢龙骨吊顶，具有质轻、安全、防火性能优良、隔热隔音抗震等优点。

我们先参观下南向的58户型吧，入户门为实木门，门锁是指纹密码机械三合一智能门锁，安全方便，这里有人性化收纳设计的下面是鞋柜，上面可以做衣柜，左手边是开敞式厨房，您看到的，除了我们的小摆设，基本都是以后的交付标准。

有些家电品牌可能会有调整，但是只会调整为同等品牌同品质或者高品质的，不会降低档次。

设计师对卫生间的设计很用心，针对日韩籍人士的实际需求，配备了品质浴缸和马桶，客厅开间3.3米基本满足一般的会客需要，如果客人多，可以到我们4层,5层的会所区，那里有咖啡厅、会客室，可以满足正常的商务及会客需求，我们户型一大亮点是我们6平米左右的阳台，市面上很少有公寓会做阳台，不符合亚洲人的生活习惯，这也是我们设计师的用心之处，长租型公寓如果没有阳台，衣服只能烘干，很不方便。

南向视野非常好，天气好的时候能看到前方的上方山。

卧室开间2.8米，带衣帽间，衣物和保险柜都能轻松放下。

您应该看出来了，从大堂开始到室内，所有的装修均是新和式风格，简约的东洋风，宛如置身东京银座，虽然仅58平米的建筑面积，但是得房率近73%，市面上绝无仅有，一般公寓得房率在50多,60多%。

我们在看下北向的样板吧，该北向户型有一个地方为非标，阳台多出来一块（实际为空调外机放置处），其他都是一样，北向户型性价比高，而且独享2.8公里的繁华狮山路，白天窗前是银行金融街，吸财风水好，晚上霓虹闪烁，夜景婆娑，别有一番风味啊，您看喜欢朝南户型还是朝北户型？

这种户型不多了，到楼下，帮你看下销控还有没有了，具体帮您算算吧。

✧逼定客户的辅助性说辞

A.市场在运营产品租金回报的对比

商圈

项目名

产权

类型

主力面积（㎡）

二手售价（元/㎡）

租金标准（元/月）

年均收益率（%）

狮山

苏寓

70

平层

130-160

均价25000

9000-10000

4

狮山丽晶

40

平层

48-90

约14000

1500-2500

3

港龙城

40

4.49米

约60

约14500

2000-3000

3.5

汇豪

70

平层

36-144

约26000

2500-3000

2.5-4.2

石路

自由之邑

40

平层

40-90

约13000

1600-3000

5.3

富达大厦

40

平层

37-58

约12000

1300-2500

5

湖西

环球188

70

平层

65-350

约31000

6000-20000

4.5

湖东

晋合公寓

70

平层

68-105

约34000

9000-15000

5.1

木渎

大运城

40

5.6米

43-65

约11500

1500-2000

4.1

城南

中润苏州中心

40

平层

40-80

约16000

2500-4000

3.8

石湖

港龙财智国际

40

5.8米

45-65

约13700

1600-3000

3.8

陆慕

中翔丽晶

40

平层

55

约9800

1000-2000

3.9

陆慕

鑫鑫国际

40

4.8米

30-60

约12000

1500-2500

4.2

总结：

从数据可以看出，公寓回报率普遍在3.8-4.5%之间，核心地段和统一运营的产品回报率明显较高，喜年CEO公寓兼而有之，无论是租金回报率还是产品未来升值都是同类型产品里最好的。

B.市场在售公寓预计租金回报的对比

项目名称

商圈

户型（㎡）

均格（元/㎡）

运营公司

预计月租金

预估年均回报率（%）

狮山·小时代

狮山

主力毛坯50，挑高4.49m

14000

希尔顿雷朋酒店

未出来

未出来

蓝天广场

主力精装50，挑高3.5m

13000

委托物业管理

南向：

2600元/月北向：

2400元/月

4.6

绿宝盛捷酒店

50-128

不售

雅思阁

500-700元/天

——

美泰美

石路

部分装修34-68，层高3.3m

13500

南京国展

2500-3500元/月

5.4

港龙城市广场

万达

毛坯34-85，层高4.49m

15000

港龙商管

1800-3500元/月

4.5

克拉公馆

南门

主力50精装，挑高4.8m

16000

携程旗下公司

2500-3000元/月

4.3

红星国际广场

木渎

精装53、60

10000

红星物业

2100-2800

5.1

圆融高铁

高铁北

毛坯45-91

9500

圆融物管

1800-3200元/月

4.4

天虹上品

相城大道

简装，50-62

10000

天虹

2500-3500元/月

5.1

宏海国际广场

湖西

精装60-80

22000

统一运营，酒店未定

6000元/月左右

5.3

丰隆城市广场

湖东

精装55-140主力63-89

24800

雅园物业

7000元/月左右

4.8

花样年喜年

狮山核心

精装51-65㎡

18000-20000

世联行红璞

4560-5845元/月

5.7

总结：

以上数据不难看出，苏州大市范围内在售公寓租金的预计回报率在4-5%之间，带包租运营和核心地段的产品回报率更高，而我们项目的租金回报明显高于整个市场。

由物业统一运营管理固定返租，整体回报更稳定。

不会出现空置期没有租金收益的情况。

喜年广场CEO公寓是由世联行红璞酒店统一运营管理，省时省力省心，租期内不用再担心回报下降等问题；另外，租金每隔两年还会有5%的递增，轻松以租养贷，总的来说，喜年CEO公寓的租金回报在市场上内算是比较高的，回报的稳定性和增长情况也是最好的。

C.与理财产品的对比

股票

基金

债券

保险

P2P平台

风投

贵金属

民间放贷

喜年公寓

平均收益

负收益

3-4.5%

3.5-4.5%

3-4.6%

±12%

±20%

3.50%

±25%

约5.8%

风险等级

★★★★

★★★★

★★

★★★

★★★★★

★★★★

★★

★★★★★

★

风险因素

法规健全度；国际环境；公司经营状况；行业发展前景；操盘手专业度；国际金融巨头影响；老鼠仓等…

金融政策；国际环境；公司经营状况；行业发展前景；操盘手专业度、个人操作风格及道德水平；国际金融巨头影响等…

通货膨胀；经营状况（公司债）；政治风险（国债）；

保险公司经营情况；股市情况；叠加的通货膨胀情况；

行业刚起步，门槛低；法规不全；犯罪成本低

实体经济整体不佳；中小企业生存困难；绝大部分中小企业熬不过5年；要具备相当的资金实力；成功率低

保存成本和风险较大；交易不方便；通货膨胀凶猛

承诺的高回报就是一大风险；熟人一般只是中间人；中小企业根本承担不起这么高的利息；借钱人失踪或者伤亡

四家上市公司的信用；苏寓和丰隆城市中心的成功案例；日韩籍人士的资源；规范的合同保证；狮山路寸土寸金的地段；超高的性价比；专业团队的运营；自带高端配套…

一句话

9成在亏钱，要么套牢要么割肉

风险高的基本亏，风险低的抵不过通胀

收益基本被通胀抵消了

险种丰富，10年20年后倒闭了该找谁，拿到手不值钱

门槛不高，骗子太多

投10家成1家就赚，实体经济这么差，10家都失败了呢

实物贵金属保值还行，增值部分抵得过通胀吗

多数是钓鱼式骗局，结局基本是骗子失踪或接待人破产

想象不到投资产品中，能有这种低风险高回报的产品，喜年CEO公寓让你的资产配置更合理！

推荐度

谨慎

谨慎

推荐

推荐

不推荐

谨慎

比较推荐

强烈不推荐

强烈推荐

注：

推荐度从强到弱分别为“强烈推荐”“比较推荐”“推荐”“谨慎”“不推荐”“强烈不推荐”

总结：

跟市面上的理财类产品比较，喜年CEO公寓，明显具有风险小、收益高、产品自身保值增值的特点，是难得的理财型高端公寓产品。

D.从精装成本构成上对比

CEO公寓精装成本造价数据（以58㎡J户型为例）

一、J户型基本情况

户型类别

J

建筑面积：

58.91㎡

套内面积：

约46㎡

装修标准：

5000元/㎡

二、J户型软装成本，如下

工程名称

花样年-J户型软装

日期

2016-5-15

面积

58㎡

序列号

3

类别

总价

序号

项目类别

总价（RMB）

1

家具

¥37,030

2

灯

¥1,700

3

窗帘

¥7,122

4

地毯

¥2,680

5

装饰画

¥3,810

6

合计

¥52,342

7

管理费5%

¥2,617

8

税金6%

¥3,298

9

总计

¥58,257

说明：

1、管理费包含产品采购、制作、运输、装卸、安装、仓储、人工及后期维护。

2、由于软装的灵活性及特殊性，在保证产品品质不变的基础上，允许10%的产品调换，应以样板房现场最后摆放的实际饰品清单为准。

3、家具、窗帘面层颜色根据设计效果，布料一实际小样为准，以上仅指形体结构。

三、J户型电器成本，如下

序号

电器名称

品牌

需求数量

单价

总价

备注

1

油烟机

西门子

1

2617

2617

2

电磁灶

西门子

1

1643

1643

3

冰箱

西门子

1

1610

1610

4

洗衣机

西门子

1

4922

4922

5

电视机

小米

1

2199

2199

6

微波炉

美的

1

599

599

7

暖风机

美的

1

600

600

8

总价

14190

14190

四、J户型装饰装修工程造价

序号

单位工程名称

单项金额

数量

总金额

一

J户型装饰工程

62022

1

62022

1

客厅厨房阳台

31422

2

卧室

17638

3

卫生间

12963

二

J户型安装工程

40548

1

40548

1

J户型电器工程

10167

2

J户型给排水安装工程

11574

3

J户型空调安装工程

18808

小计

102571

102571

三

补充清单（装饰）

3042

四

补充清单（安装）

10532

1

合计

116144

2

税金3.447%

4003

总造价

120148

备注：

总报价不包含总包管理配合服务费，该费用由发包方直接支付予总包单元，总包单位提供相应管理和配合服务。

五、J户型公共区域装饰装修造价（标准层+首层大堂）

（一）标准层，过道

序号

项目名称及位置

合计费用

备注

1

地面工程

6819.73

2

天花工程

4864.62

3

墙面工程

21884.54

小计

33568.89

（二）标准层，电梯厅

1

地面工程

4312.18

2

天花工程

5430.24

3

墙面工程

23367.16

小计

33109.58

标准层公区费用总计（过道+电梯厅）

66678.47

（一）首层大堂，过道

序号

项目名称及位置

合计费用

备注

1

地面工程

33136.94

2

天花工程

17422.94

3

墙面工程

121179.67

小计

171739.55

（二）首层大堂，电梯厅

1

地面工程

33136.94

2

天花工程

17422.94

3

墙面工程

121179.67

小计

171739.55

（三）首层大堂，休息等待区

1

地面工程

22997.88

2

天花工程

14477.49

3

墙面工程

82103.89

小计

119579.26

首层大堂公区费用总计（过道+电梯厅+休息等待区）

463058.36

公共区域费用合计

529736.83

J户型装修标准计算（以上述数据为基础）

装修标准=（软装+电器+装饰装修造价+公区分摊）费用/套内面积

软装费用：

58257

单位：

元

电器费用：

14190

硬装费用：

120148

公区分摊：

0（暂不计入）

J户型（装修标准）=（58257+14190+120148）元/46㎡（套内面积）≈4200元/㎡

说明：

以上计算方式为纯落地装修标准，不包含公区分摊成本以及质保期内维养成本，综合成本计算约5000元/㎡左右。

总结：

从我们精装成本构成表可以看出，喜年CEO公寓绝对真材实料，作为专门为日韩籍人士定制的奢装公寓，大到家电品牌和型材，小到五金件，无不是精挑细选，可以参见我们现场的实体样板间。

✧投资收益分析：

☆4#507面积58.91平米表价1028637元成交总价949571元+2万元团购。

首付：

475571元+20000元

按揭贷款：

47.4万元

月供：

10年，5119元/月

第一、二年每月租金4470元；回报率：

5.5%

第三、四年每月租金4700元；回报率：

5.8%

第五、六年每月租金4935元；回报率：

6.1%

第七、八年每月租金5180元；回报率：

6.4%

8年合计取得租金收益：

462840元。

★8年后如酒店续租6个月，租金收益达495474元，等同首付。

从收租算起，8年半，实现首付全部回款；从签约时间算，10年半，实现首付全部回款。

★8年后如酒店续租2年半，租金收益共627642元，超过首付加前期月供投入。

从收租算起，10年半，实现投入全部回款；从签约时间算，12年半，实现投入全部回款。

12年半，投资全部回款，并赚的一套市值至少200万元的公寓！

（公寓按年均升值8%算）

✧公寓交付装修标准

序号

项目

品牌

备注

软装

1

冰箱

西门子或同等档次

2

微波炉

格兰仕或同等档次

3

洗衣机

西门子或同等档次

4

网络电视

小米或同等档次

5

单椅

定制

6

沙发

定制

7

茶几

定制

8

电视柜

定制

9

床

定制

10

床头柜

定制

11

床垫

定制

12

台灯

定制

13

衣柜（衣帽间）

定制

14

卫生间镜柜

定制

15

卫生间洁柜

定制

16

橱柜

定制

17

鞋柜

定制

18

地毯

定制

块毯

19

窗帘

定制

20

宽带

21

电话

硬装

1

抽油烟机

西门子或同等档