甲级写字楼物业管理实施计划方案修改.docx
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甲级写字楼物业管理实施计划方案修改
物业说明会
关于物业概念
物业公司的管理效劳理念、要求,效劳内容〔分无偿效劳、有偿效劳、特色效劳〕,效劳标准,相比传统物管缺乏之处的改良等。
例如:
甲级写字楼物业管理方案
物业管理可分为接收验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、水系使用管理、财务管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接收验收管理方案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定根底,物业接收前必须进展严格的验收工作。
〔一〕、管理内容:
1、了解物业建立的根本情况,与开发商及时沟通,确定接收验收时间;
2、编制?
物业接收验收方案?
,确定物业验收的标准、方法和日程安排;
3、与开发、设计、施工单位一起,依照接收验收标准,对物业进展现场初步验收,并将验收结果记录在?
物业交接验收表?
上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起,对物业进展现场复验,直至符合规定的要求和标准;
5、与开发、施工单位联合进展物业交接:
〔1〕核对、接收各类房屋和钥匙;
〔2〕核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;
〔3〕核对、接收各类设施设备;
〔4〕核对、接收各类标识。
〔二〕管理措施:
1、组建接收验收小组,负责接收验收工作;
2、开展接收验收培训,提高对接收验收重要性的认识;
3、掌握物业验收的标准和程序;
4、制定接收验收规程,按程序办理接收验收手续。
二、业主入驻管理方案
在办理业主入驻手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周到的效劳,对于塑造管理处的形象,给业主留下良好的第一印象,具有重要作用,因此必须重视业主入伙工作的管理。
〔一〕管理内容:
1、准备业主领房所需资料;
2、布置业主入驻现场,为业主办理领房手续提供一条龙效劳;
3、按领房流程办理领房手续:
〔1〕凭业主所持的入驻通知单和各类必备证明,发放交房资料;
〔2〕陪同业主验房,办理领房手续;
〔3〕收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用;
〔4〕对验房交接中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写?
业主验收交接表?
,并与业主约定时间,及时解决。
〔二〕管理措施:
1、制定?
业主领房程序?
,准备各有关所需资料;
2、按照业主领房程序,安排工作流程;
3、筹划业主入驻现场布置方案;
4、热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见;
5、按规定办理业主入驻手续。
三、保安管理方案
在大厦物业管理中,适当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主的平安,这是一项很重要的工作,最为广阔业主所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
〔一〕管理内容:
1、常规防范:
采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主〔租户〕平安的行为。
〔1〕门岗的任务:
•礼仪效劳;
•维护出入口的交通秩序;
•对外来车辆和人员进展验证、登记和换证;
•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;
•夜间对外来人员进展询问和登记;
•严禁携带危险物品进入大厦;
•遇到外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实,并作登记;
•为业主提供便利性效劳。
〔2〕巡逻岗的任务:
•按规定路线巡视检查,不留死角;
•巡查车辆停放情况,维护道路畅通、车辆平安,做好平安防范工作;
•对大厦内的嫌疑人员进展检查防范;
•对大厦及楼宇平安、防火检查;
•装修户的平安检查;
•防范和协助公安部门处理各类治安案件;
•防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范:
应用平安报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情况实施24小时监控,以确保平安。
〔1〕对可疑或不平安迹象采取跟踪监视和定点录象措施,并及时通知值班保安,进展现场处理。
〔2〕值班保安接到治安报警,应迅速赶到现场酌情处理,并把情况反应到监控中心,监控员对报警处理情
况作详细记录,留档备查。
〔二〕、管理措施:
1、实行半军事化管理,制定保安管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强保安人员的工作责任心;
2、强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能;制定?
紧急事故处理方法?
,定期组织演习;
3、加强保安人员的行为标准教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;
4、严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量;
5、监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;
6、保证监控、值勤记录详细完备,建立平安管理档案。
四、消防管理方案
消防管理是物业平安管理的重点,因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防平安工作,确保业主的生命财产平安。
〔一〕管理内容:
1、做好消防监控中心的管理;
2、做好消防设施、器材的管理;
3、保持消防通道的畅通;
4、加强装修期间的消防平安管理;
5、严禁违章燃放烟花爆竹;
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;
7、防止电器短路等引发火灾因素。
〔二〕管理措施:
1、制订并落实消防管理制度和消防平安责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;
2、制订消防事故处理预案,防患于未然;
3、建立义务消防队,每月组织一次消防平安学习,每季组织一次消防演习;
4、定期进展消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
5、做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;
6、制止任何违反消防平安的行为;
7、积极开展防火平安宣传教育,定期向业主传授消防知识;
8、发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。
五、绿化保洁管理方案:
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境,也是测定环境质量的一个重要指标。
〔一〕管理内容:
1、绿化养护:
绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
〔1〕根据气候,给花木适量浇水;
〔2〕根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
〔3〕制定预防措施,防治病虫害;
〔4〕及时去除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种适宜的苗木、花草;
〔5〕对大厦内部公共场所进展绿化布置和养护;
〔6〕定期对建筑小品进展修饰;
〔7〕做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生:
通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施干净、无异味、无破损。
〔1〕根据材质选择最正确保养方法,定期上光打蜡,保持材质外表光亮整洁;
〔2〕公共卫生间设专人巡回清洁,保持整洁无异味;
〔3〕楼层公共烟缸每天擦试两次,巡回清理,无烟蒂堆积;
〔4〕大堂设专人巡回保洁,玻璃门窗保持光亮,无明显印渍;
〔5〕大厦各公共区域保持清洁,无随意堆放杂物和占用公共场所现象,随时去除各类污渍、积水;
〔6〕每天定时〔正常上班时间前〕收集垃圾一次,确保垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏,每周对垃圾桶清洁、消毒,清洁垃圾房内外墙壁及地面,每月对垃圾房消毒二次;
〔7〕定期进展外墙清洗;
〔8〕各类公共照明、消防等设施,每月保洁一次;
〔9〕定期对下水道等排污管道清理一次;
〔10〕告示牌、指示牌等每天保洁一次;
〔11〕电梯轿厢每天保洁二次,每月对电梯门槽进展一次清洁;
〔12〕春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次〔冬季每月一次〕;
〔13〕对违反环境卫生管理规定的行为进展制止。
〔二〕管理措施:
1、建立绿化保洁制度,按月制订养护方案,按操作规程标准操作;
2、加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;
3、落实“三查〞〔绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查〕,加强日常监视检查,按月考核,确保绿化效劳满意率95%、保洁效劳满意率95%;
4、强化行为标准管理,服装统一、标识齐全、言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案:
房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用平安,直接关系到业主及使用人的平安,是大厦管理的重中之重。
〔一〕管理内容:
1、房屋公共部位管理:
根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
〔1〕业主已领房:
•房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;
•加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;
•装修期间,应及时进展房屋公共部位的保护,确保房屋的平安、美观。
〔2〕空关房〔含业主托管房〕:
•管理处应每月通风清扫一次;
•对房屋和设施定期检查〔包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表〕,发现问题或尽快处理,或及时通知业主。
〔3〕公共用房
•做好公共用房〔商务中心、公共设施用房等〕的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的平安、美观。
2、设备设施维护:
〔1〕公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;
〔2〕公共卫生设施每周检查一次;
〔3〕水泵、锅炉、纯洁水等设备每天巡查两次;
〔4〕电梯机房,每周保养一次〔半年保养和一年保养按规定进展〕;
〔5〕中央空调机组设定专人管理,定期巡查,确保出风口正常;
〔6〕温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;
〔7〕智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;
〔8〕对业主〔租户〕自用水电设施报修,应按规定填写?
有偿效劳联系单?
,确保维修及时率与合格率。
〔二〕管理措施:
1、加强装修户管理,催促业主做好装修前期申报工作,并经常进展现场检查,发现问题及时制止;
2、对所有的管理人员进展全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置,并对技术人员进展强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护;
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最正确运行状态;
4、对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;
5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达98%以上,且有回访制度和记录;
6、采取日常巡视及定期保养相结合的方法,确保房屋及配套设施完好率达98%
以上。
七、水系使用管理方案
通过有序的管理,确保大厦水系运行正常,有效节省管理本钱。
〔一〕管理内容
1、定期巡查泵房设施,确保设施设备运行正常;
2、定期清洁蓄水池,保持水质干净;
3、专人管理蓄水池,定时开放。
〔二〕管理措施
1、测算水系运行本钱,结合小区实际,制定使用规定;
2、建立设施设备档案,做好巡检记录;
3、按规定操作,发现异常,及时报修。
八、财务管理方案:
通过财务管理,在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。
〔一〕管理内容:
1、加强现金收支管理;
2、搞好财务核算;
3、及时统计物业维修更新费用使用情况,每半年公布一次〔每年公布一次〕
4、做好年度预算和决算工作;
5、认真审核报销票据,严格控制费用报销;
6、及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策提供依据。
〔二〕管理措施:
1、根据财务法规政策,制定财务管理制度;
2、财务人员持证上岗,标准操作;
3、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质;
4、加强本钱控制;
5、加强财务监视和财务检查。
九、档案资料管理方案:
加强档案资料管理,有助于保存大厦的历史资料,维护管理的连续性和标准化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
〔一〕管理内容:
1、工程档案:
从接收开场的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;
2、业主档案:
所有业主购、租房合同〔复印件〕,业主根本情况登记表、装修申请表和住户安康状况登记表等;
3、财务档案:
逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;
4、文件档案:
有关物业管理法规政策、公司文件等;
5、管理资料:
绿化资料、日常巡查〔清洁、维修、保安〕记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣
誉资料等。
〔二〕管理措施:
1、制定档案制度,并严格执行;
2、专人管理〔由负责内勤的管理员担任〕,专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主隐私,保守秘密;、科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100%;
3、逐步实现智能化管理,计时可靠的掌握相关信息,提高管理水平。
十、人力资源管理方案
一流的物业需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与
培训,对于保持员工的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。
〔一〕管理内容:
1、按照合理的人才构造,配置各类人才;
2、任人唯贤,量材录用;
3、开展业务培训,全面提高业务素质;
4、进展业绩考核,优胜劣汰。
〔二〕管理措施:
1、制定岗位责任制,做到责、权、利清楚;
2、建立约束与鼓励相结合的运行机制,充分调开工作积极性;
3、加强思想作风建立,树立全心全意为业主效劳的观念和企业的品牌意识;
4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合;
5、全面考核,做到公开、公平、公正。
智能化系统的管理和维护
〔一〕建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍,熟悉设备性能及隐蔽线路走向,并邀请相关单位〔如系
统设置、安装单位〕对所有技术人员进展强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护。
〔二〕管理人员的业务素质培训
对所有的管理人员进展全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置,保证隐蔽工程中的线
路不受损
〔三〕建立设备技术档案
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最正确运行状态。
〔四〕建立设备运行档案
建立对消防监控系统的实时运行档案,使操作人员对系统的正常运行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
〔五〕建立供货商档案
对所有的设备及配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供给单位等等,并与供货商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代。
〔六〕日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最正确途径,而定期维护是发现、解决软性隐患的最正确方法。
对此将采取日常巡视及定期保养相结合的方法以确保设备平安运行。
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