日照房地产分析.docx

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日照房地产分析

日照房地产分析

 近年来，为稳定房价，促进房地产市场健康发展，国家、省、市出台了一系列宏观调控措施，日照市房地产市场运行总体呈积极变化、稳定发展的态势，房屋销售价格平稳上涨。

2009年，新建房销售价格上涨0.8%，二手房销售价格上涨0.6%。

新建房销售价格中，住宅类销售价格比2008年上涨0.7%，非住宅销售价格同比上涨1.7%。

在非住宅销售价格中，办公楼用房和商业营业用房销售价格分别比2008年上涨2.6%和1.4%。

二手房销售价格中，住宅销售价格比2008年上涨0.6%，非住宅销售价格比2008年上涨0.4%。

由于2008年受国内外经济大环境的影响，年初消费者持谨慎的态度，因为担心自己买的房子会降价，所以对房市呈观望态度。

随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期逐渐发生变化，在观望中寻找机会。

随着国家一系列鼓励住房消费政策的出台，刚性需求开始释放，致使房屋销售交易量明显增加，交易价格提高，住房价格仍然是稳步上升的趋势。

另外，随着日照市城市化进程的加快，土地资源的稀缺性和不可再生性使可供开发土地面积逐年减少，土地购置成本费用呈上升趋势，在一定程度上助长了房价。

同时配套设施完善，住房品质提升等因素都拉动了房地产价格的上扬。

   2010年，“新国十条”及相关配套政策措施颁布以来，日照市房地产市场未受太大影响，依然延续了2009年底的良好势头，2010年，日照房地产开发投资快速增长，并将逐渐趋于平稳，住宅投资比重略有提升。

上半年，全市房地产开发企业完成投资26.34亿元，同比增长80.9%。

其中住宅投资21.56亿元，增长87.4%，占房地产开发投资的81.8%，同比提高2.8个百分点。

4、5、6月份房地产开发投资环比增幅分别为3.8%、54%和22.2%。

上半年，商品房销售面积及销售额大幅攀升，但同样面临着渐趋平缓的局面。

在商品住宅和办公楼销售的拉动下，全市商品房销售面积完成44.62万平方米，同比增长61.6%；商品房销售额完成15.5亿元，增长93.6%。

其中，完成住宅销售40.23万平方米，增长54.6%；销售额13.76亿元，增长88.8%。

办公楼销售在2009年同期为零的情况下，拉动商品房销售面积增长13.9个百分点，销售额增长19.1个百分点。

   本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、日照市统计局、日照市国土资源局、日照市房产管理局、日照市房地产经纪协会、日照住宅与房地产业协会、日照房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及日照房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合日照房地产相关企业的实地调查，对日照房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了日照房地产行业的前景与风险。

报告揭示了日照房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

 2009年以来，日照市区房地产市场交易持续活跃，交易量创历史同期最高。

日照市房地产交易大厅统计显示，2009年前11个月共办理登记25043起，其中商品房登记7485起，比去年同期增长37.9%；二手房登记4291起，同比增长147.6%；抵押登记8634起，同比增长63.9%。

2008年年底以来，中央和地方政府连续出台房产交易税费优惠政策，有效地鼓励了市场消费。

国务院办公厅出台意见，决定对自住型和改善型住房信贷实行优惠政策，首付比例降至20%，利率打7折。

对二手房交易的营业税也进行了大幅调整，对个人购买普通住房超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2

一、住房潜在需求分析29

二、我国购置未开发土地情况31

三、我国房地产价格情况分析32

四、我国房地产市场调整分析45

五、我国房地产购买力分析48

第二节2009年房地产市场运行分析50

一、2009年中国房地产市场整体情况50

二、2009年中国房地产市场热点问题58

三、2009年房地产开发完成情况60

四、2009年商品房销售情况60

五、2009年房地产开发企业资金来源情况60

六、2009年全国房地产开发景气指数61

七、2009年四季度企业景气指数分析61

第三节2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数62

一、2009年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数62

二、2009年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数72

三、2009年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数79

四、2009年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数92

第四节2010年全国房地产市场运行情况98

一、2010年1-8月房地产开发完成情况98

二、2010年1-8月商品房销售情况100

三、2010年1-8月房地产开发企业资金来源情况102

四、70个大中城市房屋销售价格指数102

五、全国房地产开发景气指数107

第五节2010年中国房地产市场发展分析108

一、2010年中国房地产全行业发展形势108

二、2010年我国房地产调整空间情况113

三、2010年中国房地产市场调控分析115

四、2010年中国房地产市场发展的关键118

第六节2010年房地产市场形势分析与影响因素121

一、2010年我国房地产市场形势分析121

二、2010年房地产市场影响因素分析123

三、2010年房地产市场政策环境分析126

第三章日照房地产行业发展分析131

第一节日照房地产政策分析131

一、2009年全国房地产政策分析131

二、2010年全国房地产政策分析133

三、2009-2010年日照房地产政策分析135

四、对日照房地产市场的影响136

五、日照市房地产市场宏观调控138

第二节日照土地市场分析138

一、2009-2010年土地市场收益138

二、日照土地利用规划139

第三节2009-2010年日照房地产市场分析140

一、2009年日照房地产市场分析140

二、2010年日照房地产市场分析140

三、2010年日照房地产开发市场发展现状及走势141

四、日照房地产市场特征143

第四节2009-2010年日照房地产市场供需分析145

一、2009-2010年日照房地产市场供给总量分析145

二、2009-2010年日照房地产市场需求总量分析145

三、2009-2010年日照房地产市场需求结构分析146

四、2009-2010年日照房地产市场供需平衡分析146

五、2009-2010年日照房地产市场价格走势分析146

第四章日照房地产细分市场分析151

第一节2009-2010年日照住宅市场分析151

一、2010年日照住宅销售价格情况151

二、2010年调整普通住房面积标准151

第二节2009-2010年日照二手房市场分析152

一、2009-2010年二手房房价走势152

二、2009-2010年二手房房价结构152

三、2009-2010年二手房市场交易情况153

第三节2009-2010年日照写字楼市场分析154

第五章2009-2010年日照房地产消费市场分析157

第一节日照房地产消费者收入分析157

一、日照人口、人民生活分析157

二、2009年日照市居民消费价格情况158

三、2009-2010年日照消费者收入水平159

第二节日照房地产场消费需求分析159

一、日照房地产市场的消费需求变化159

二、2010年日照房地产市场消费需求分析160

三、日照市加强房地产市场信用管理160

第三节2010年日照房地产消费者调查160

一、消费者基本特征分析160

二、消费者投资特征分析161

三、消费者投资心理分析161

四、内销及外销客户特征162

第六章日照房地产行业投资与发展前景分析163

第一节2009年日照房地产行业投资情况分析163

一、2009年日照房地产投资情况163

二、2010年日照房地产投资情况163

三、日照分地区投资分析163

第二节日照房地产行业投资机会分析166

一、日照房地产市场潜在需求与潜在机会166

二、日照营造良好环境促房地产业平稳健康发展167

三、日照市“十二五”住房保障规划169

四、日照市旧城改造工程169

五、日照市大力推进农房建设与危房改造170

第三节日照房地产行业发展前景分析170

一、日照房价将持续上涨170

二、外地人购房比例继续上扬171

三、二次购房需求增加171

四、房地产开发空间巨大171

第二部分市场竞争格局与形势

第七章日照房地产行业竞争格局分析173

第一节我国房地产竞争分析173

一、2009年房地产市场竞争形势分析173

二、2009年房地产竞争性的供给市场分析175

三、2009年我国房地产市场增加竞争的必要性175

四、2009年房地产市场集中度分析176

五、2010年我国房地产竞争形势分析176

六、2010年我国房地产市场集中度分析177

七、2010年我国房地产企业成长能力分析179

第二节日照房地产竞争分析180

一、2009年日照房地产市场竞争情况分析180

二、2009年日照房地产品牌竞争情况182

三、2010年日照房地产市场竞争形势分析191

第三节日照房地产行业集中度分析191

一、2009年日照房地产市场集中度分析191

二、2009年日照房地产区域集中度分析191

第四节日照房地产行业竞争格局分析194

一、2009-2010年日照房地产行业竞争分析194

二、2010-2015年日照主要房地产企业动向195

三、2010-2015年日照房地产竞争策略分析195

第八章2009-2010年日照房地产行业发展形势分析199

第一节日照房地产行业发展概况199

一、日照房地产行业发展特点分析199

二、日照房地产行业投资现状分析200

三、日照房地产宏观运行状况200

四、日照房地产开发情况201

第二节2009-2010年日照房地产行业市场情况分析203

一、日照房地产行业市场发展分析203

二、日照房地产市场存在的问题205

三、日照市房产市场交易情况206

四、日照房地产市场走势分析207

第三节2009-2010年日照房地产产销状况分析209

一、日照房地产供给分析209

二、日照房地产销量分析209

三、日照房地产市场需求分析209

第三部分盈利水平与企业分析

第九章日照房地产行业整体运行指标分析213

第一节2009-2010年日照房地产行业总体规模分析213

一、企业数量结构分析213

二、行业规模情况分析213

第二节2009-2010年日照房地产行业产销分析214

一、日照房地产市场交易分析214

二、日照房屋登记量情况分析215

第三节2009-2010年日照房地产行业财务指标总体分析216

一、行业盈利能力分析216

二、行业偿债能力分析217

第十章日照房地产行业赢利水平分析218

第一节成本分析218

一、2009-2010年日照房地产原材料价格走势218

二、2009-2010年日照房地产行业人工成本分析263

三、2009-2010年日照房地产行业营销成本分析263

第二节盈利水平分析264

一、2009-2010年山东房地产行业价格走势264

二、2009-2010年日照房地产行业价格走势265

三、2009-2010年日照房地产行业资金周转情况266

四、2009-2010年日照房地产行业赢利能力268

第十一章日照房地产重点企业发展分析270

第一节日照城建集团有限公司270

一、企业概况270

二、企业发展状况271

三、2010年发展分析275

第二节日照山海天城建集团277

一、企业概况277

二、2010年发展动态278

三、2011年集团战略278

第三节山东荣安集团有限公司280

一、企业概况280

二、房地产业务281

三、2010年发展分析282

第四节山东海纳房地产股份有限公司283

一、企业概况283

二、企业文化284

三、2010年销售策略286

第五节日照安泰房地产开发有限公司287

一、企业概况287

二、企业发展状况289

三、2010年发展策略291

第六节日照日广房地产开发有限公司292

一、企业概况292

二、企业优势292

三、发展状况292

第七节日照兴业房地产开发有限公司293

一、企业概况293

二、2009年发展状况294

三、2010年发展分析294

第八节日照日港房地产开发公司295

一、企业概况295

二、企业资质296

三、2010年销售分析296

第九节日照市土地开发总公司296

一、企业概况296

二、主要楼盘297

三、发展状况297

第十节日照埃菲尔置业有限公司298

一、企业概况298

二、发展状况298

三、未来展望298

第四部分投资策略与风险预警

第十二章中国房地产行业投融资与并购分析299

第一节中国房地产行业投融资与并购背景分析299

一、房地产市场进入退出门槛分析299

二、宏观政策规范完善房地产市场303

三、一线城市房地产市场情况分析305

四、二三线城市房地产的需求分析308

第二节中国房地产行业投融资与并购现状分析310

一、金融与房地产结合发展模式310

二、房地产投资情况分析312

三、外资进入房地产市场的特征312

四、外资关注重点313

第三节中国房地产行业投融资与并购趋势分析314

一、宏观调控对房地产市场影响趋势314

二、海外房地产投资基金市场影响力趋势315

第四节我国房地产融资策略分析317

一、中国房地产融资模式分析317

二、2010年房地产中小公司融资策略分析319

三、2010年我国中小型房地产企业融资出路分析321

第十三章日照房地产行业投资策略分析326

第一节行业发展特征326

一、行业的周期性326

二、行业的区域性331

三、行业的上下游333

第二节行业投资形势分析334

一、行业进入壁垒334

二、行业SWOT分析335

三、行业五力模型分析338

第三节日照房地产行业投资策略研究341

一、日照房地产行业投资战略研究341

二、2010年我国房地产行业投资策略341

三、2009-2010年日照房地产行业投资策略342

四、2010-2015年日照房地产行业投资策略344

五、2010年房价“高压政策”下日照房产策略347

第十四章日照房地产行业投资风险预警350

第一节影响日照房地产行业发展的主要因素350

一、2010年影响日照房地产行业运行的有利因素350

二、2010年影响日照房地产行业运行的稳定因素351

三、2010年影响日照房地产行业运行的不利因素371

第二节日照房地产行业投资风险预警372

一、2010-2015年日照房地产行业市场风险预测372

二、2010-2015年日照房地产行业政策风险预测372

三、2010-2015年日照房地产行业经营风险预测373

第三节2010年房地产行业投资风险分析373

一、房地产投资风险的认识373

二、2010年房地产行业投资风险分析375

三、2010年房地产市场政策风险分析376

第四节日照房地产行业投资风险及控制策略377

一、日照房地产行业投资风险分析377

二、开发商加强融资风险管理策略379

三、日照房地产开发实施保险策略379

四、完善项目开发融资体系379

五、搞项目融资，成立项目公司380

第五部分发展趋势与规划建议

第十五章日照房地产行业发展趋势分析383

第一节我国房地产市场走势分析383

一、全国房地产市场总体形势383

二、全国一二三线城市房地产市场形势403

三、我国房地产主要区域市场形势405

四、2010-2015年我国房地产市场走势407

第二节2010-2015年日照房地产市场趋势分析411

一、2010年日照房地产发展前景分析412

二、2010-2015年日照房地产发展趋势分析413

三、2010-2015年日照海滨地产复合开发趋势414

第三节2010-2015年日照房地产行业供需预测417

一、2010年新政影响与价格走势分析417

二、2010年日照楼市波动性分析预测417

三、2010年日照房地产价格走势预测418

第四节2010-2015年日照房地产行业规划建议421

一、2010-2015年日照城中村改造规划421

二、2010-2015年日照房地产区域规划422

三、2010-2015年日照房地产市场策略426

第十六章日照房地产企业管理策略建议429

第一节日照房地产行业发展战略研究429

一、日照房地产营销策略分析429

二、日照房地产行业发展建议432

三、日照房地产发展战略思考433

第二节提高日照房地产企业竞争力的策略435

一、提高中国日照房地产企业核心竞争力的对策435

二、影响日照房地产企业核心竞争力的因素及提升途径439

三、提高日照房地产企业竞争力的策略440

第三节对我国日照房地产品牌的战略思考443

一、日照房地产品牌的特性和作用443

二、日照房地产品牌价值战略研究443

三、我国日照房地产品牌竞争趋势444

四、日照房地产企业品牌发展战略444

五、日照市房地产开发行业的建议445

【图表目录】

图表：

1999-2009年商品房和商品住宅均价及其增长率40

图表：

2009年11月住宅成交均价相比1月涨幅40

图表：

十二个重点城市住宅指数走势图41

图表：

主要城市二手房价格指数走势41

图表：

1978年来GDP等指标增长率42

图表：

1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅43

图表：

2004-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅44

图表：

2009年10月主要城市新房和二手房均价相比1月涨幅45

图表：

1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率51

图表：

1999年-2009年全国住宅施工和新开工面积及其增长率52

图表：

1999年-2009年全国住宅销售面积和销售额53

图表：

1999-2009年全国住宅销售面积和销售额增长率53

图表：

2000-2009年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率54

图表：

2006年至今主要城市成交套数及其增长率55

图表：

2009年1-10月主要城市新上市面积及其增长率56

图表：

2006-2009年主要城市新上市套数56

图表：

2007-2009年主要城市销供比（以面积计算）57

图表：

2007-2009年主要城市可售面积57

图表：

2007-2009年主要城出清周期58

图表：

2009年全国房地产开发景气指数61

图表：

2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数

（1）63

图表：

2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数

（2）64

图表：

2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）64

图表：

2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）65

图表：

2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）65

图表：

2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）65

图表：

2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）66

图表：

2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）66

图表：

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数

（1）68

图表：

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数

（2）68

图表：

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）68

图表：

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）69

图表：

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）69

图表：

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）69

图表：

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）70

图表：

2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）70

图表：

2009年4月份70个大中城市房屋销售价格指数

（1）72

图表：

2009年4月份70个大中城市房屋销售价格指数

（2）73

图表：

2008-2009年4月全国房地产景气开发指数趋势图76

图表：

2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数

（1）80

图表：

2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数

（2）80

图表：

2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）81

图表：

2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）81

图表：

2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）82

图表：

2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）82

图表：

2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）82

图表：

2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）83

图表：

2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数

（1）84

图表：

2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数

（2）85

图表：

2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）85

图表：

2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）85

图表：

2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）86

图表：

2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）86

图表：

2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）86

图表：

2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）87

图表：

2009年9月份70个大中城市房屋销售价格指数89

图表：

2009年9月份70个大中城市90平方米及以房屋销售价格指数91

图表：

2009年12月份70个大中城市房屋销售价格指数94

图表：

2009年12月份70个大中城市90平方米及以房屋销售价格指数96

图表：

2010年1-8月房地产开发企业完成投资及增速情况

（1）99

图表：

2010年1-8月房地产开发企业完成投资及增速情况

（2）99

图表：

2010年1-8月房地产开发企业完成投资及增速情况（3）99

图表：

2010年1-8月商品房销售面积和销售额增长情况

（1）100

图表：

2010年1-8月商品房销售面积和销售额增长情况

（2）101

图表：

2010年1-8月商品房销售面积和销售额增长情况（3）101

图表：

2010年8月七十个大中城市房屋销售价格指数

（1）103

图表：

2010年8月七十个大中城市房屋销售价格指