宿松县城东北片区核心区控制性详细规划84页.docx

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宿松县城东北片区核心区控制性详细规划84页

宿松县城东北片区核心区控制性详细规划

【说明书】

1前言1

2规划的目标、依据和原则2

3现状概况4

4核心区建设的目标、策略与定位6

5规划地区的整体性控制8

6街区控制19

7开放空间与绿地系统控制24

8道路交通控制26

9配套设施控制31

10城市设计控制41

11地块控制49

12规划管理技术57

13规划实施措施与建议60

2规划的目标、依据和原则

2.1规划的目标

规划的目标在于将东北片区核心区建设成为环境优美、经济繁荣的生态化城区；重点发展商贸、房地产、文化、金融和信息咨询等第三产业，使之成为宿松县城新的商贸和文化中心区、生态人居典范区；与老城区共同构造未来宿松县城的城市中心区,带动城市整体提升与进步。

2.2规划的依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》（1990）

（2）《城市规划编制办法》（2006）

（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（1991）

（4）《安徽省城市控制性详细规划编制规范》（2005）

（5）《宿松县城总体规划》（2003－2020）

（6）《宿松县城总体规划局部调整》（2006）

（7）《宿松县城近期建设规划》（2006-2010）

（8）《宿松县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

（9）《宿松县政府工作报告》（2002-2006）

2.3规划的原则

（1）整体效益最优原则：

注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，从整体上研究人口发展规模、用地布局、道路交通网络及公共设施配套等问题，尽可能使几方面相结合，达到整体最优。

（2）可持续发展原则：

立足于城市的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、节省能源、生态平衡。

在保证社会、经济发展的同时，以提高生活环境质量水平为目标，适当控制人口增长和土地开发强度，合理设定各项用地的性质和比例，完善公共服务设施和市政公用设施配套。

（3）以人为本的原则：

规划应当满足市民日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于人口全面发展和健康成长的基础和条件。

在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等规划问题时，以市民的居住和出行要求放在首位，尽可能地提高核心区的可居住性和方便舒适程度，使整个地区成为安居乐业和购物、休闲的最佳场所。

（4）弹性发展原则：

城市规划是针对未来的发展计划，而城市建设具有一定的时序性；因此，规划应当适应社会、经济发展的需要。

随着宿松县城的规模发展势必出现城市公共服务功能和生活空间的延展；因此，核心区的发展结构必需具有可增长的形态，以适应城市不同发展阶段的要求。

（5）可操作性原则：

核心区的控制性详细规划一方面应当成为下一层次规划的依据；另一方面，又应当与政府对城市建设开发的控制管理的方式相结合，应充分研究城市土地使用的可变性。

规划的内容要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。

3现状概况

3.1区位条件

根据调整后的《宿松县城总体规划》，宿松主城区将形成老城区、东北片区和韩文工业区三大片区，城市空间发展将呈现出明显的两条轴线，即产业北进，居住东进。

从城市整体空间格局来看，东北片区核心区位于未来城市发展的核心位置。

因其特殊的联接区位势必将成为未来的城市新中心区，成为城市新的经济承载空间、城市功能组织的核心和城市形象集中展示的场所。

3.2用地条件

核心区三面环山，南与鲤鱼山相望，区内地形北高南低，大部分地块较为平坦；仅在现状钓鱼台灌渠北侧有部分地块坡地较大，但亦可以通过简单的技术处理满足建设工程的要求。

钓鱼台灌渠蜿蜒流过本区，灌渠边林木葱郁，景色优美；北部山体密被绿植，生态本底条件优越；山谷中河冲水库更如一颗明珠，水质清洌，点缀其间。

由北部山体南望，新老城区一览无余，景观层次丰富，令人心旷神怡。

区域内现状建设量不大，仅有数村杂布，均为单层民宅；仅在孚玉路北侧有部分城市建设用地，拆迁工作难度较小。

现状较为重要的建设用地包括县检察院、县防暴警察大队、人行县支行、县电视台、松兹商城、松兹小学、派出所宿舍区等。

由于地块建设时未考虑到将来向北发展新区的可能性，局部地块的建设与规划用地性质及控制要求存在部分冲突。

规划综合考虑现状及发展的要求，对这些地块尽量予以保留或整合调整其用地范围，以满足新区整体发展的要求。

3.3开发条件

（1）区位优势

东北片区核心区位于未来城市发展的突出位置，因其特殊的联接区位势必将孕育未来的城市新中心区，成为城市新的经济承载空间、城市功能组织的核心和城市形象集中展示的场所。

新区与老城区交相辉映，将呈现明显的南北向轴线特征，推动城市整体产业结构的升级和形象品质的提升，更将成为展现安徽西南门户形象的一扇窗口。

（2）环境优势

核心区北部山体是城市总体规划确定的城市绿楔，区域三面环山、南看鲤鱼山，钓鱼台灌渠蜿蜒流过，再加上规划开挖的中心湖区，生态条件良好、环境优美、空气清新，是城市景观体系的重点之一。

区内现基本为农田旷地，规划也将以中心绿轴和大面积的滨水绿地为主基调，居住和生活条件非常优越。

（3）交通优势

本片区西邻沪蓉高速公路，南与老城组团隔孚玉路相望，对外交通联系十分便捷。

区内规划的黄河路、桐梓路和复兴路是城市内部主要联系干道，它们将是联系沟通西部韩文组团和南部老城组团的主要交通联系途径。

（4）政策优势

东北片区核心区作为城市下一步发展的先发地区，在开发建设上将享有较大的优惠政策。

随着各类公共服务设施的建设落位，不但标志着政府对这一地区的重视，也必将带动新一轮城市建设高潮。

4核心区建设的目标、策略与定位

4.1核心区建设目标的整体性研判

宿松县城位于安徽、湖北、江西三省交界之地，长江中下游北岸，大别山南麓，西与湖北省黄梅县、蕲春县毗邻，东北与安徽太湖县、望江县接壤，南与江西省湖口、彭泽县隔江相望。

从整体区域格局来看，宿松县基本位于连接安徽省会合肥市、湖北省会武汉市、江西省会南昌市高速公路网的几何中心位置，为三省省会间交通联系的必经之道，是安徽省向西及西南发展的门户之地。

也正是由于这种特殊的边界区位条件，使得宿松远离经济密集活跃带；同时，宿松县处在以武汉为龙头的长江中游经济带和以芜湖、安庆为龙头的皖江开发开放带的末梢位置上，地处各大城市圈边缘；既缺少大城市的带动和辐射，也缺少核心政策惠顾；从而难以受到先进地区经济高速发展的辐射。

通过对宿松县和周边县市社会经济发展状况的对比，规划提出如何融入周边经济带的快速发展是当前宿松县实现稳定、快速、和谐发展的核心命题。

为了应对这一局面，需要在城市空间发展战略上做出相应的选择：

（1）拉开城市的框架，与周边城市进行战略性合作，打造皖江经济带内的次级区域中心；

（2）加强宿松与龙感湖周边及长江两岸城市的联系，主动接受长三角城市群的经济辐射；

（3）在城市发展方向的选择上有意识地向东、向南延展，做大做强中心城区，形成富有区域竞争力的城市新空间。

本次规划地域所处的东北片区正是落实这一空间发展战略的重要环节，通过东北片区的建设，一方面可以拓展城市空间、为经济发展提供新承载空间，另一方面也可以通过东北片区的空间组织、景观及交通联系整合城市整体空间布局、联系老城区组团和西部韩文组团，更好地为宿松县做大做强中心城区这一目标服务。

在这一过程中，核心区的开发建设不但是东北片区建设的起点，也是东北片区建设的重点区域；规划核心区建设目标主要包括以下几点：

合理集约地利用土地资源；

（1）从整体上优化县城交通体系；

（2）通过新区的城市经营手段积累城市财政实力，促进城市建设；

（3）通过核心区建设对现有的城市结构，包括空间结构和经济结构等，进行调整、优化，促进城市健康发展；

（4）为城市发展开拓新的空间，缓解老城压力，为旧城系统改造创造条件；

（5）提升城市环境品质，塑造城市形象与特色，以获取更多的资源。

4.2核心区开发建设的策略

（1）利用区位优势，立足环境优势，发挥政策优势。

（2）采用开发型的积极保护策略，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合。

（3）以中心湖区和中央景观轴为带动，通过行政区、商业中心、大型文化设施等项目的建设，使东北片区核心区具有城市中心的职能和吸引力。

（4）通过大型公共设施（如科技馆、文化活动中心、博物馆、图书馆、妇幼活动中心等）的建设，提高新区的环境品质。

（5）利用核心区作为新城区所具有环境与景观等优势，进行高品质住宅的开发建设，提高新区住宅的吸引力，积聚人气。

4.3核心区的功能定位

宿松县城东北片区核心区的功能定位是以行政办公作为领航功能，商贸办公、商业服务为主导功能，文化娱乐、体育休闲为互补功能，会展经济为特性功能，以居住社区、生活服务为支撑功能的多元功能复合互动的综合性城市新区。

5规划地区的整体性控制

5.1空间结构规划控制

核心区整体上应形成北部的行政办公区和南部的商业文化区两大功能区，并在规划地区中部通过大型城市公园进行渗透和联系。

最终形成由政务中心、文化中心和商业中心组成的城市中轴线，以之为核心进行城市功能和产业空间的布局。

通过中轴线与老城区形成互动，共同打造未来宿松县城的中心区，带动城市整体结构的升级，促进城市规模的扩张和新兴产业的发展。

城市中轴线的主体是由各类公共开放空间，包括：

城市公园、广场组成的空间序列。

规划在核心区布局了三条东西向的延展轴线，由北向南依次是以中心湖区为中心的生态景观轴、以文化广场为中心的文化发展轴和以华阳路为中心的商业发展轴。

通过三条轴线实现中心区功能与环境的延展，推动城市规模、产业和品质整体性提高，更为城市在远期的发展构造一个面向发展的结构性基础。

5.2土地利用的总体布局控制

土地利用总体布局控制的目的是明确规划地区内土地利用的总体布局结构关系及土地利用的重点。

其控制内容主要是：

依据城市总体规划、其他相关规划以及规划地区的发展目标、功能定位与空间结构，制定规划地区土地利用的总体布局规划，将用地细分至中类，对于属于土地利用强制性控制的用地则直接细分至小类，其中部分用地细化至细分类。

规划按确定的规划空间布局结构将核心区分为行政办公组团、商业文化组团和中心公园三部分，组团间通过道路、步行系统和景观系统相互联系。

（1）行政办公组团

行政办公组团是宿松县城东北片区核心区的一期启动部分，也是县级行政中心和主要政府办公机构所在地。

规划将其安排在核心区的北部，南临水面，景观条件良好，交通便利，通过龙井路、桐梓路与龙腾路可与老城区实现便捷联系。

组团内各类用地依南北中轴线进行布局，由南向北分别为市民广场、政务中心、中央公园北、社区公园和住宅区；两侧布置住宅区；龙湖北岸的行政中心，是整个组团的景观焦点；其余地块内的办公建筑组成的空间序列与广场绿地共同构成了核心区中心景观体系的有机组成部分。

黄河路南侧布置商务办公综合用地，可设置大型超市，服务核心区北部居民。

黄河路北侧设置社区公园和社区中心，居住用地内配建一所小学和一所幼儿园；黄河路北侧社区内沿路控制30米景观林带。

为突出中心公园的空间景观，形成优美的临湖界面，在临近中心湖区的地块内由西向东布局了滨水活动中心、会议中心、商务酒店和休闲娱乐中心等公共服务设施。

（2）中心公园

为平衡区内土方，形成宜人的休闲空间，突出东北片区政务文化中心的新形象；规划在中心公园内开挖水体，形成龙湖，湖区外围布局大量休闲绿地。

东部沿钓鱼台灌渠设置花溪公园。

对现状钓鱼台灌渠进行保留、并维持其原有功能，根据公园设计可对局部线型进行调整以形成开闭合韵的河流景观。

为满足灌渠与龙湖之间的各自功能与景观要求，两水系分别设计在不同的高程，保持其应有的独立性。

中心公园内严格控制建设用地总量，仅布局部分滨水活动设施，建设用地比例不得超过总用地的5%。

（3）商业文化组团

商业文化组团内延续核心区的中心景观体系，由北向南以文化广场、中央公园南、和龙门广场共同形成景观带，并与南面老城组团内的鲤鱼山形成对景。

在中心景观带的两侧分别布置公共性较强的文化娱乐用地、商业用地和商务综合用地；其中北部靠近中心湖区的地块内安排了文化活动中心、图书馆（博物馆）、妇幼活动中心等公共活动设施，并与其东侧的商业用地共同围合形成文化广场的空间界面，也较好地照顾了中心湖区的景观界面。

组团内东北角地段由传统步行商业街和现代步行商业街共同组成充满活力的商业休闲中心，与组团东侧总规确定的体育中心和体育公园共同延续了文化广场的空间脉络，同时也更好地烘托出中心湖区的优美景观。

中央公园南两侧的用地多为综合用地，一方面照顾了土地使用者的需求，另一方面也满足了城市生活多样性的要求。

组团南部布局大型商业中心，一方面作为核心区的重点项目，可以迅速集聚人气，推动核心区商业中心的培育；另一方面结合龙门广场，形成东北片区空间序列的起点。

规划在华阳路和复兴路交口西南角的地块内新增一处医疗卫生用地，用地面积近3.6公顷，作为城市重要的综合性医院。

为降低新区开发的难度，规划对现状孚玉路北侧的建设用地大多予以保留，包括县检察院、县防暴警察大队、松兹商城、松兹小学和县电视台等。

规划强调新区发展的用地弹性和多样性，除了保留部分现状居住用地及现状松兹小学外，在中心轴线的东西两侧用地内均配建大量居住用地、综合用地和商业设施用地，另外规划社区配套商业设施用地和一所幼儿园作为居住社区的配套设施。

5.3土地利用的总量构成与总量平衡

规划按照城市总体规划及已确定的东北片区核心区发展目标、功能定位、空间结构和土地利用总体布局，对核心区内土地开发的总量进行控制：

其中北部行政办公组团内行政办公用地5.88公顷，文化娱乐设施用地1.04公顷，综合用地19.28公顷，广场绿地14.04公顷；居住用地36.72公顷（其中含小学2.66公顷、幼儿园0.63公顷）。

中心公园总面积20.05公顷，其中绿地13.24公顷，水面6.81公顷，配套文化娱乐设施用地2.19公顷。

南部商业文化组团内保留现状行政办公用地1.59公顷。

规划设置商业金融业用地6.53公顷，文化娱乐设施用地1.44公顷，医疗卫生用地3.56公顷，综合用地28.25公顷，配套社会机动车停车场0.61公顷，广场绿地14.86公顷，居住用地32.52公顷（其中含小学2.95公顷、幼儿园0.51公顷）。

为应对复杂、多变的城市建设环境，提高控制性详细规划对建设开发调控的弹性与灵活性；同时，防止规划地区内各项土地利用变更（包括用地性质与控制指标等变更）累积后，可能导致规划地区在城市总体规划中原有定位与容量控制的偏离；规划确定东北片区内各类用地在兼容条件下最大可被增加或减少的幅度，编制规划地区用地计算表如下表，以实现规划地区土地利用的总量平衡，将规划地区内的土地开发变更总量控制在不改变规划地区性质、发展目标与功能定位的范围之内，从而达到既保证控制性详细规划对土地开发调控的弹性，又能贯彻实施城市总体规划确定的宏观控制目标。

土地利用的总体布局控制详见《核心区控规土地利用规划图》。

规划地区用地计算表

用地

规划

序

代码

用地名称

号

大

中类

面积（ha）

比例（%）

人均（M2/人）

可兼容量（%）

类

1

R

居住用地

69.24

30.96

24.73

±30

R2

二类居住用地

62.49

27.94%

22.32

±30

R22C6

初等教育用地

6.75

3.02%

2.41

±10

公共设施用地

69.76

31.19

24.91

±20

C1

行政办公用地

7.47

3.34

2.67

±15

2

C

C2

商业金融业用地

6.53

2.92

2.33

±30

C3

文化娱乐设施用地

4.67

2.09

1.67

±10

C5

医疗卫生用地

3.56

1.59

1.27

±10

CR

综合用地

47.53

21.25

16.98

±20

道路广场用地

48.90

21.86

17.46

±10

3

S

S1

道路用地

43.86

19.61

15.66

±10

S2

广场用地

4.43

1.98

1.58

+10，-5

S3

社会停车场用地

0.61

0.27

0.22

+10，-5

4

G

绿地

35.76

15.99

12.77

+10，-5

G1

公共绿地

35.76

15.99

12.77

+10，-5

合计

规划总用地

226.7

100.00

79.88

-

注1：

可兼容量中数字前“+”、“－”号分别表示该类用地相对于原规划总量可增加或减少的幅度。

注2：

人均指标按规划人口28000人计算。

5.3土地利用的强制性控制

本次控制性详细规划编制的重点之一是“从确定开发建设项目，转向各类脆弱资源的有效保护利用和关键基础设施的合理布局”，保障规划地区内城市公共、公用和公益设施的空间落实。

因此规划依据城市总体规划及已确定的发展目标、功能定位、空间结构和土地利用总体布局，重点划定规划地区内的道路红线、绿化绿线、河道蓝线、文保紫线、电力黑线等五种控制线和市级公共服务设施与市政公用设施用地以及其他大型市政通道用地边界；该类土地的用地性质为强制性控制内容，不得擅自变更。

（1）道路红线控制

城市道路红线是指规划的城市道路路幅的控制线；道路红线宽度组成包括：

通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度，敷设工程管线和城市公用设施所需增加的宽度，种植行道树和绿化带所需的宽度。

除此之外，道路红线也是地块划分的依据之一，不得随意变更。

涉及道路规划红线的新增、废止，道路等级、道路系统走向的重大调整，必须通过规划调整或编制道路系统专项规划，并按规划审批程序报规划主管部门审批。

涉及道路规划红线重大调整的，除报送道路规划红线设计方案外，应说明调整理由，并附送地区交通影响分析论证报告、区域道路交通网络、道路功能定位及有关规划等材料，按规划审批程序报规划主管部门审批。

不涉及改变道路系统、道路等级、走向的道路规划红线局部调整，可结合规划编制或项目建设工程规划设计方案，报规划主管部门审批。

涉及道路规划红线局部调整的，应说明调整理由，并提供具体建设项目的设计方案图纸、道路规划红线调整的主要节点设计方案等材料。

（2）绿化绿线控制

绿化绿线即为城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线，适用《城市绿线管理办法》（建设部，2002）。

城市级各类绿地及居住区级公园的控制指标和界线座标由图则明确，在城市绿地绿线范围内，绿线范围内的用地应严格控制，不得改变性质、占用或进行非法建筑活动。

城市绿线范围内，不得建设与绿地规划无关的项目。

配套附属建筑应以低层为主，管线工程必须埋地建设。

公共绿地的主体必须是免费向公众开放的绿地，不得作为经营性游乐场所。

（3）河道蓝线控制

河道蓝线即为城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线，蓝线范围内的一切改变水系原貌和对水系造成潜在影响的活动均应符合《城市蓝线管理办法》（建设部，2006）的相关规定。

规划确定钓鱼台灌渠、河冲水库溢洪道是核心区的蓝线控制范围。

在城市蓝线内，禁止擅自填埋或占用城市蓝线内水域、禁止进行影响水系安全的爆破、采石、取土等活动，禁止擅自建设各类排污设施，禁止进行其它对水系保护构成破坏的活动。

钓鱼台灌渠的蓝线控制范围内，除必须的水利安全设施和少量小型休憩、景观建筑物外不得禁止建设各种永久性建、构筑物。

钓鱼台灌渠的蓝线范围在公园范围内可根据详细设计进行局部调整，但不得破坏水系的完整性和原有功能。

（4）电力黑线控制

核心区范围内不宜设置10千伏以上高压输电线路及其廊道。

（5）公共服务设施用地控制

公共服务设施用地控制内容主要是指各类公益性的公共服务设施，包括：

政府部门办公用地、文化设施用地和医疗卫生用地等。

规划确定的各类公益性公共服务设施是土地利用控制的刚性内容，不得擅自变更。

这些用地内不得建设住宅。

表5-2

公共服务设施控制一览表

街区

用地性质

用地面积

土地用途

备注

NE04-03

C36

1.05

社区中心

NE11-01

C1

0.57

政府办公

部门办公用地

NE11-02

C1

0.68

政府办公

部门办公用地、政务中心

NE12-01

C1

2.57

政务中心

党委、政府、政协、人大

NE13-01

C1

0.48

政府办公

部门办公用地

NE13-02

C1

0.66

政府办公

部门办公用地

NE13-03

C1

0.92

会议中心

兼作黄梅戏剧院

NE15-01

C3

2.19

滨水活动中心

可用作经营性用地

NE20-02

C36

0.47

妇幼活动中心

NE20-03

C34

0.69

图书馆