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度阳江城市地价报告14页
阳江---城市环境巨变地价房价上升
课本、报刊杂志中的成语、名言警句等俯首皆是,但学生写作文运用到文章中的甚少,即使运用也很难做到恰如其分。
为什么?
还是没有彻底“记死”的缘故。
要解决这个问题,方法很简单,每天花3-5分钟左右的时间记一条成语、一则名言警句即可。
可以写在后黑板的“积累专栏”上每日一换,可以在每天课前的3分钟让学生轮流讲解,也可让学生个人搜集,每天往笔记本上抄写,教师定期检查等等。
这样,一年就可记300多条成语、300多则名言警句,日积月累,终究会成为一笔不小的财富。
这些成语典故“贮藏”在学生脑中,自然会出口成章,写作时便会随心所欲地“提取”出来,使文章增色添辉。
导读
我国古代的读书人,从上学之日起,就日诵不辍,一般在几年内就能识记几千个汉字,熟记几百篇文章,写出的诗文也是字斟句酌,琅琅上口,成为满腹经纶的文人。
为什么在现代化教学的今天,我们念了十几年书的高中毕业生甚至大学生,竟提起作文就头疼,写不出像样的文章呢?
吕叔湘先生早在1978年就尖锐地提出:
“中小学语文教学效果差,中学语文毕业生语文水平低,……十几年上课总时数是9160课时,语文是2749课时,恰好是30%,十年的时间,二千七百多课时,用来学本国语文,却是大多数不过关,岂非咄咄怪事!
”寻根究底,其主要原因就是腹中无物。
特别是写议论文,初中水平以上的学生都知道议论文的“三要素”是论点、论据、论证,也通晓议论文的基本结构:
提出问题――分析问题――解决问题,但真正动起笔来就犯难了。
知道“是这样”,就是讲不出“为什么”。
根本原因还是无“米”下“锅”。
于是便翻开作文集锦之类的书大段抄起来,抄人家的名言警句,抄人家的事例,不参考作文书就很难写出像样的文章。
所以,词汇贫乏、内容空洞、千篇一律便成了中学生作文的通病。
要解决这个问题,不能单在布局谋篇等写作技方面下功夫,必须认识到“死记硬背”的重要性,让学生积累足够的“米”。
2019年土地供应
这个工作可让学生分组负责收集整理,登在小黑板上,每周一换。
要求学生抽空抄录并且阅读成诵。
其目的在于扩大学生的知识面,引导学生关注社会,热爱生活,所以内容要尽量广泛一些,可以分为人生、价值、理想、学习、成长、责任、友谊、爱心、探索、环保等多方面。
如此下去,除假期外,一年便可以积累40多则材料。
如果学生的脑海里有了众多的鲜活生动的材料,写起文章来还用乱翻参考书吗?
政府在市区出让土地36宗,总面积为1711022.03平方米,其中工业用途9宗,面积325796.55平方米;商业用途2宗,面积17894.31平方米;住宅(兼容商业或其他)25宗,面积1367331.17平方米。
2019年土地价格
阳江市区商业用地成交均价385元/㎡,比上年上升了28.76%;住宅用地成交均价960元/㎡,比上年上升了33.52%,工业用地成交均价296元/㎡,与上年基本持平。
2019年地价趋势预测
预计2019年阳江市区商业、住宅用地将保持平稳微升,增长幅度在6%左右;而工业用地仍将维持在2019年地价水平。
12009年度地区经济发展概况
1.1阳江市2009年度地区生产总值(GDP)
2009年阳江市生产总值达518.7亿元,增长12.2%。
地方财政一般预算收入首次突破20亿元,达20.2亿元,增长23.2%。
规模以上工业总产值和规模以上工业增加值实现509.3亿元和123.4亿元,分别增长18.8%和20.2%。
农业总产值195.8亿元,增长5%。
第三产业增加值194.1亿元,增长14.3%。
社会消费品零售总额316.7亿元,增长19.2%。
阳江市全年接待游客653.4万人次,旅游总收入35亿元,分别增长16.1%和16.7%。
阳江市商品房销售面积和销售额为104.9万平方米和28亿元,分别增长39.2%和50.9%。
三大产业比例由上年的23.9:
40.5:
35.6优化为22.2:
40.4:
37.4。
表1-12009年GDP增长比例
指标名称
GDP
第一产业
第二产业
第三产业
数值
518.7亿元
同比增长率
12.2%
5.0%
14.1%
14.3%
对GDP贡献率
9.2%
46.2%
44.6%
拉动GDP增长率
1.1%
5.6%
5.4%
注:
数据来源于2019年1月21日《阳江日报》
图1-12000-2009年GDP总值图
注:
数据来源于2009年阳江统计年鉴
1.2阳江市城镇居民收入及消费情况
2009年度“家电下乡”、“万村千乡”市场工程等惠农政策得到较好落实,拉动了城乡消费。
全年社会消费品零售总额比上年增长19.2%,达到了316.7亿元。
城镇居民人均可支配收入为13075元,增长9.6%。
图1-22019-2009年城镇居民可支配收入图
注:
数据来源于阳江市统计局各年《阳江市国民经济和社会发展统计公报》
1.3固定资产投资及房地产开发情况
2009年度广东华厦阳西电厂1、2号机组和广东海上丝绸之路博物馆等一批重大项目建成投产,阳江核电站、阳云高速阳阳段等一批重大项目建设步伐加快,引进了国电公司海陵风电项目、华润水泥、正大集团和汉能LED等一批大企业大项目。
使得阳江市固定资产投资加快,全年社会固定资产投资236.7亿元,增长38.6%。
表1-22009年固定资产投资经济指标
指标名称
总额
增长幅度
全社会固定资产投资额
236.7亿元
38.6%
其中:
基本建设投资额
128.5亿元
50.1%
更新改造投资额
13.7亿元
71.5%
房地产开发投资额
33.1亿元
55.7%
其他投资额
61.4亿元
-2%
注:
数据来源于2019年1月21日《阳江日报》
图1-32019-2009年固定资产投资图
注:
数据来源于阳江市统计局各年《阳江市国民经济和社会发展统计公报》
1.4房地产市场情况
2019年阳江市房地产市场从去年的大热渐渐走向温和,虽然受国家宏观调控政策等因素的影响,但我市房地产市场总体情况稳定,国刚性需求较大,未来房地产市场仍然保持快速增长的态势。
2009年阳江市累计完成开发投资22.5亿元,同比上升29%;施工面积258.4万㎡,同比上升1%;商品房销售面积100.8万㎡,同比上升59%;商品房销售额为27.4亿元,同比上升74.5%;实现房地产税收3.16亿元,同比增长27.4%;阳江市商品房交易平均价格为2722元/㎡,同比上升10%,阳江市区商品房交易平均价格为3103元/㎡,同比上升33.7%。
阳江市区(含海陵岛试验区、高新区)完成开发投资14.97亿元,同比增37%,销售面积46.04万平方米,同比增86%,销售额14.3亿元,同比增150%。
住宅空置面积为2.13万㎡,房屋106套,同比下降75.2%。
其中空置一年以下(含一年)的为0.87万㎡,房屋44套,占总数的40.8%,其中市区空置一年以下(含一年)的为0.39万㎡,占全市的44.8%。
空空置一年至二年(含二年)的房屋有22套,空置二年至三年(含三年)的房屋有28套,空置三年(不含三年)以上的房屋只有12套。
图1-42019-2009年阳江市及市区商品房交易均价(单位:
元/平方米)走势图
表1-3近五年阳江市房地产市场发展情况表
单位:
万平方米、亿元
时间
完成开发投资额
商品房销售面积
商品房销售额
税收
数量
同比增长
数量
同比增长
数量
同比增长
数量
同比增长
2019年
13.6
12%
54.6
24%
7.71
38%
1.29
35%
2019年
14.5
6.30%
66.7
23.80%
12
55.50%
1.76
36.50%
2019年
16.1
11.90%
70.3
5.10%
16.2
34.90%
2.03
15.30%
2019年
17.4
8.10%
63.4
-9.80%
15.7
-2.50%
2.48
21.70%
2009年
22.5
29%
100.8
59.00%
27.4
74.50%
3.16
27.40%
2019年
43.4
92.9%
106.24
5.4%
29.87
9%
从预(销)售商品住宅的房价划分情况来看,每平方米售价在2000元以下(含2000元)的3756套,2000-3000元(含3000元)的2548套,3000元以上的1557套,比例为48%:
32%:
20%;而市区则分别是670套、1905套和1172套,比例18%:
51%:
31%。
往年我市主要以每平方米售价在2000元以下(含2000元)商品住宅为主,而2009年的房价则是以每平方米售价2000元以上为主。
图1-5阳江市区预(销)住宅房价比例图
注:
以上数据来源于《阳江日报》(2019年2月25日)
2地价影响因素分析
2019年阳江市地价总体水平继续上涨,受调控政策收紧和对后市预期不明朗的影响,涨幅明显收窄;居住地价增长率仍为各用途地价增长率之首。
但同时,随着保障性住房建设力度的逐步加大,房地产紧缩性调控政策的进一步细化和落实以及多部委调控新措施的出台带来的市场观望和市场心理的变化,房地产市场将继续趋稳,地价总体水平或将延续平稳微升态势。
2.1政策对地价的影响
从房地产市场的反映来看,2019年国家部门调控政策层层推进,市场主体持续观望,房价快速上涨势头得到遏制,具体表现在以下几个方面。
1、2009年12月17日,财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称,今后土地出让中,首付款式缴纳的比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。
现有土地出让中,多数开发商的土地出让金首付款仅为20%,不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地地价款。
新规将对遏制“囤地”和“炒地”现像起到有效作用,但由于提高了开发商的拿地门槛,也带来了行业整合机会。
2、2019年4月,国务院发布《差别化住房信贷政策》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(新国十条)》,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
这次出台的政策主要是从调控不合理的需求入手,打击各种投机、炒房的行为。
3、自2019年1月至2019年12月,中国人民银行先后六次上调存款准备金率,此次上调之后,金融机构存款准备金率已达18.5%的历史高位。
一年期的贷款利率也从年初的5.31%提高至5.81%。
央行调高存款准备金率和货款利率,一方面为了抑制通胀预期,另一方面,也与10年信贷投放增速依旧过高有关,以此来减少商业银行可贷资金量。
从调控政策的宏观目标可以看出政府对房地产业的态度。
调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管,促进房地产市场健康发展。
房地产市场调控对土地市场影响明显,土地供应量的增加、调控政策的持续出台、出让方式的改变(招标制度的更多使用),使土地价格快速上涨的趋势得到抑制。
2.2城市规划与城市建设对地价的影响
为把阳江市建设成环境优美、设施齐全、适宜居住和创业的现代化滨海城市,阳江市制定了城市建设规划。
在城市总体规划的指导下,阳江积极推进中心城区空间战略:
南进、西拓、东联、北优,以西南为城市重点发展方向。
远期重点向南“沿海”式发展,重点发展城市南部地区,前提是在中心城区规模突破之后,政府加大南部地区公共设施的投入,实现向海岸线发展,结合沿海高速铁路站场的设置及海陵岛旅游开放,在金朗岛打造大型综合性旅游服务中心。
形成以商贸服务、城市会展为主要职能,培育区域性居住职能,成为现代化的海滨生态组团切实加强城市区域协调,统筹以市区为中心的城市协调发展等一系列加强城市现在化建设的新目标。
修编的(1996-2019)版总体规划首次提出了建设宜居创业的滨海水岸新城的新城市定位,更明确了与《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》无缝对接的思路,对城市分区组团的功能划分也更加科学合理。
2019年阳江市规划建设的重点建设项目45个,45个重点项目年度计划投资112亿元,确保阳江核电、云阳高速公路、市中医医院、海螺水泥等15个2019年全省重点建设项目。
其中,2009年12月25日上午10时,备受瞩目的广东海上丝绸之路博物馆迎来开馆时间,面向大海,盛大的开馆庆典在海陵岛十里银滩“南海一号”博物馆广场举行,从此,中国大型水下考古博物馆的历史再次被改写。
自2008年12月16日阳江核电站1号机组开工以来,阳江核电项目1、2号机组得到了快速推进。
2010年11月15日,阳江核电站3号机组核岛主体工程开工建设。
截至2019年底,阳江核电站已累计完成投资137亿元。
2010年12月31日正式通车的阳阳高速是广东高速公路“九纵五横”中的第八条纵线。
未来将延伸至云浮市,并连接广梧高速公路,成为我省西南部高速公路网的重要通道。
该高速公路将阳江与云浮、肇庆以及广西等地更加紧密地联系在一起,有利于区域间人流、物流、资金流、信息流的快速流动,对拓宽阳江港经济腹地,加快沿线地区的开发,推动临港工业乃至整个阳江经济的发展有着重要意义。
近年经过市政道路改造及创业园林城市建设,阳江市区交通变得四通八达,道路宽敞,市民出行更便捷;道路两侧绿树成荫,公园我、广场密布,生活环境卫生得到进一步的优化。
2019年阳江市继续大力开展市政建设改造,主城区主要交通干道东风三至东风四路从双向四车道水泥路改造成双向八车道沥青路,随着阳高速阳江连接线以及新江东路、体育北路、东门南路、富康路、南浦路、创业路北段、马曹路西段、体育北路这一批道路工程的竣工投入使用,城市交通网络将更加完善,城市血脉更加通畅。
从城市的规划发展方向看,城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平,以及城市建设总体容量控制标准,这些因素主要是由城市总体规划决定的。
从城市局部地域来看,地块的用途、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。
2.3产业布局对地价的影响
“十一五”时期我市以建设全省中等发展水平经济、文化名城、法治社会、和谐阳江,实现全市人民富裕安康为总体目标,实施工业立市、旅游强市、农业稳市、商贸旺市、科教兴市五大战略,以做大经济总量为主题,以发展工业为主攻方向,以招商引资为突破口,着力发展民营经济、县域经济、临港经济、特色经济,促进全市经济社会加快发展、跨越发展和协调发展,为与全省同步全面建成小康社会、率先基本实现社会主义现代化打下更为坚实的基础。
2019年广东省委、广东省人民政府制定了《关于促进粤西地区振兴发展的指导意见》,提出要以科学发展观统领经济社会发展全局,坚持“开拓发展西部”的目标,充分发挥区位、资源和后发优势,,发展为广东新能源基地、重要产业承接地和现代滨海旅游目的地”为目标。
东融珠三角、西接北部湾、北联大西南、南拓东南亚,创新发展模式,加快发展速度,壮大经济总量,提高人均水平,促进三次产业协调发展,努力把粤西地区建设成为广东重化工业基地、区域性现代物流基地、循环经济示范地和海洋经济示范区、现代农业示范区、统筹城乡发展示范区,阳江市要加快融入珠三角,发展为广东新能源基地、重要产业承接地和现代滨海旅游目的地。
3土地市场概况
3.1土地市场供应状况
根据阳江市国土资源局用地科提供的数据显示,2019年阳江市区一级土地市场出让土地36宗,总面积为1711022.03平方米,其中工业用途9宗,面积325796.55平方米;商业用途2宗,面积17894.31平方米;住宅(兼容商业或其他)25宗,面积1367331.17平方米。
出让面积比上年增加1246862.23平方米,增加了268.63%。
政府出让土地面积大幅度增加,主要原因一是政府通过增加土地供应来加大未来商品房的供应量,通过增加城市外围区域的土地供应及限房价、限户型等有条件的土地出让方式来调整商品房的供应结构,起到平抑房价的目的。
二是随着阳江多年连续快速发展,港珠澳大桥的正式动工将更加凸显阳江“左右逢源”的区位优势,承接珠三角的产业转移园区土地供应量增大;三是阳江市经济迅速发展,城市化速度加快,促使城市不断向外围扩张,对土地的需求量也不断增加。
表2-1近五年政府出让土地情况表
面积单位:
平方米
年份
总量
商业用地
住宅用地
工业用地
宗数
面积
宗数
面积
宗数
面积
宗数
面积
2019年
11
220971.7
-
-
10
170180.7
1
50791
2019年
17
1330534
6
118823
7
1163668
4
48042.73
2019年
14
547106.5
2
15073.6
5
447400.5
7
84932.67
2009年
20
464159.8
1
9191
5
277527.61
14
177441.2
2019年
36
1711022.03
2
17894.31
25
1367331.17
9
325796.55
注:
数据来源于阳江市国土资源局
说明:
住宅用地包括单独的住宅用地、住宅(兼容商业)、商住及住宅(兼容其他)用地,以下类同。
3.1.1土地供应结构分析
2019年政府出让宗数最多是住宅用地,占比达到69.44%;出让面积最多的为住宅用地,占了79.91%。
。
住宅用地供应增长主要原因一是随着10年国民经济回升和下半年通胀预期影响,房地产市场成为市民青睐的抗通胀投资方向;二是随着城市化的快速发展,交通、环境大大改善,住宅用地需求不断增加,促使城市不断向外围扩张。
近几年大型房地产企业纷纷入我市,大项目纷纷起动,如城东的“中鼎·国际花园”和“中珠·在水一方”,城南的“保利·罗兰香谷”和“利腾·阳光马德里”和城北的“上东·新城”等,该类项目起点高、环境好、交通方便、配套完善,带动阳江市区房地产向中高端发展,增加了市民的改善性需求。
2019年阳江市区商业、住宅用地成交均价分别比上年上升了28.76%、33.52%,工业用地成交均价基本与上年持平。
商业、住宅用地成交单价涨幅较大,一是因经济发展和城市化加快,土地和房地产的刚性需求量仍然较大;二是随着政府对交通、环境及公共配套设施投入的加大,出让地块质素大幅提高。
工业用地成交单价的差异不大,原因在于工业园区土地储备较多,政府招商引资力度较大。
表2-22019年政府出让土地用途情况表
宗数
比例
面积(m2)
比例
成交总价(万元)
均价(元/m2)
商业用地
2
5.56%
17894.31
1.05%
688.78
385
住宅用地
25
69.44%
1367331.17
79.91%
131329.41
960
工业用地
9
25%
325796.55
19.04%
9630.82
296
小计
36
100%
100%
828
注:
数据来源于阳江市国土资源局
3.1.22019年出让土地区域分析
2019年一级市场出让的土地在旧城区、城东片区、城南新区、城西片区和城北片区均有分布(详见阳江市城区区片分布图),旧城区出让土地面积71342.56平方米,占4.17%;城东片区出让土地面积248912.41平方米,占14.55%;城南新区出让土地面积2365平方米,占0.14%;城西片区出让土地面积为921019平方米,占53.83%;城北片区出让土地面积156978.35平方米,占9.17%;银岭科技产业园出让面积310404.71平方米,占18.14%。
城西片区占有份额最大,占了53.83%,出让土地主要位于三江岛,三江岛是位于阳江市中心漠阳江河段上的天然江心绿洲岛,处在市区建成区直通白沙火车站的必经路上,也是市区西拓发展轴上的重要节点,按照市区总体发展规划,未来将是市区的中心城区,但目前该区交通及配套设施不完善,开发条件尚不成熟;其次为因岭科技产业园占了18.14%,该园区主是工业用地,原因在于该区基础设施不断完善,产业集聚度不断提高,政府招商引资力度也较大;出让面积第三为城东片区,该片区地理位置和区域环境较好,交通便捷度高,配套设施齐全,人口密度较小,开发起点高,该区域大部分出让土地都可建成受市场追捧的湖景房;旧城区的四宗出让土地均为旧城改造,经征收后统一规划利用的土地。
城北片区的金山路为阳江市对外主要交通干道,随着西平北路与阳茂高速阳江城北出口的连通,该区域的土地利用价值将大大提高;城南新城是阳江市区近几年开发建设的重点区域,也是阳江市区打造宜居的滨海新城的亮点区域,2019年随着保利地产、利腾地产等开发城南新城的大型楼盘的热卖和阳江市第一中学新址迁至城南新区,该片区不久将作为城市新中心带动城市向南发展,强化和彰显海滨新城的特色。
表2-32019年政府出让土地用途情况表面积
单位:
平方米,金额单位:
万元
区域
商业用地
住宅用地
工业用地
宗数
面积
金额
宗数
面积
金额
宗数
面积
金额
旧城区
-
-
-
4
71342.56
17720.88
-
-
-
城东片区
2
17894.31
688.78
8
231018.1
17481.4
-
-
-
城南新区
-
-
-
1
2365
44.46
-
-
-
城西片区
-
-
-
7
921019
88213.5
-
-
-
城北片区
4
138640.8
7765.07
2
18337.55
528.12
银岭科技产业园
1
2945.71
104.1
7
307459
9102.7
小计
2
17894.31
688.78
1367331.17
131329.41
9
图2-1阳江市城区区片分布图
图2-2区域出让土地面积比例图
3.2土地市场需求状况
2019年阳江市区商品房销售面积约为106.24万平方米,同比增长5.4%,销售金额约为了29.87亿,同比增长9%。
受国家严厉的房地产调控政策和国家金融政策紧缩的影响,2019年阳江房地产的销售面积和销售金额增幅平稳,地价水平和房屋销售价格较上年仍有较大幅度上升。
阳江市主要购房者是一次置业群体及改善性需求群体,房地产投资和投机成分较少,投资性买房受到打压,没有影响到实质性的刚性需求。
因此即使市场观望气氛浓厚,部分观望者也依然可能转化为购房者。
同时,随着城镇化步伐的加快,对住房用地的需求也会持续增大。
4平均房价、平均租金看地价
4.1平均房价、平均租金看地价
在现行市场条件下,采用调查数据进行分析、修正,计算出各片区的平均房价和平均租金。
平均房价为该片区一手楼盘市场均价
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