白云大道板块分析.docx
- 文档编号:5487729
- 上传时间:2022-12-17
- 格式:DOCX
- 页数:29
- 大小:1,012.82KB
白云大道板块分析.docx
《白云大道板块分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《白云大道板块分析.docx(29页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
白云大道板块分析
1.宏观环境分析:
白云区―――――――――――――――――――――3
白云区概况―――――――――――――――――――-―――3
商贸业――――――――――――――――――――-―3
物流―――――――――――――――――――-―――4
房地产业―――――――――――――――――――――5
白云新城―――――――――――――――――――-6
旅行业―――――――――――――――――――-―7
教育强区―――――――――――――――――――-7
白云区楼市数据――――――――――――――――――――8
白云区高层住宅预售成交情形――――――――――8
白云区高层住宅成交价钱走势――――――――――9
白云区多层住宅成交价钱走势――――――――――――10
2.白云大道板块―――――――――――――――――――-―――-11
白云区路改及白云大道的产生―――――――――――――――11
升级历程:
品牌进展商推动楼市――――――――――――-11
白云大道以后进展的优势――――――――――――――――12
白云大道的现状及劣势―――――――――――――――――13
3.白云大道板块楼盘简介―――――――――――――――――14
.云山诗意·人家―――――――――――――――――――14
.―――――――――――――――――――――17
.时期玫瑰园 ――――――――――――――――――――20
.时期·依云小镇―――――――――――――――――――22
.金碧雅苑 ――――――――――――――――――-―――24
.白云高尔夫花园――――――――――――――――――――――27
白云尚城 ―――――――――――――――――――――29
.南湖·托斯卡纳 ――――――――――――――――――31
4.参考文献―――――――――――――――――――――――――33
1.宏观环境分析:
白云区
白云区概况
白云区,以白云山得名,因广州白云机场传名天下。
白云区,坐广州中心城区西北部,面积825平方千米。
2004年亿元,第三产业占%,现代效劳业较具规模。
随着绿色白云“北优”的深化与白云新城的建设,白云区的金融、保险、商贸、物流、会展、会议、旅行、信息科技、生物科技及中介效劳等现代效劳业必将取得更大进展。
商贸业
人流、物流、信息流的优势,使白云商贸业长期以来繁荣进展,成为白云区国民经济重要支柱产业。
2004年商品销售额506亿元,05年1-6月为308亿元,增加%。
拥有各类专业批发市场是最有特色的经济优势。
现已形成汽车汽配、皮具鞋业、美容美发化妆品、食物副食物、农副产品、酒类、服装、钟表、装饰材料、音像制品等十大类商品批发市场。
白云区汽车销售业以广东汽车市场为龙头,以黄石路汽贸汽配街为腹地,正沿着白云大道往南北延伸,连绵十余千米。
汽车销售及效劳配套成龙,是华南地域汽车销售集散地之一。
2006—2020年,计划在黄石路、白云大道两边、机场路东边进展汽车销售、文化、沙龙、装饰、金融、保险、培训等效劳业。
2004年,全区社会消费品零售总额亿元,05年1-6月为亿元,同比增加%。
家乐福、易初莲花、好美家、好又多、广百电器、苏宁电器等知名连锁超市陆续进驻。
百信广场、太阳城广场及一批国际知名商业企业纷纷选址于此。
物流
白云区地扼广州市东、西、北交通要塞。
广州白云国际机场、京广铁路、珠江西航道巴江河及流溪河位于境内,广州连接省内东、西、北及国内的高品级公路均起于白云,是珠三角北部最重要的交通枢纽。
得天独厚的区位优势,成绩了航空、铁路、水运、公路物流业的快速进展。
面向以后,白云区政府正致力强化珠三角经济区北部物流枢纽地位,向国际化现代物流方向进展。
白云物流“两圈三带”:
综合物流产业圈、机场带动物流产业圈,空港物流产业带、铁路物流产业带和公路物流产业带的计划制定与实施,加速了白云现代物流进展步伐。
图1-1白云物流计划“两圈三带”示用意
房地产业
图1-2湖南板块大型住宅散布图
白云区是广州市市民选择居住重要区域之一。
而围绕白云山麓、南湖周边崛起的南湖板块,更以其生态环境优美、园林绿化精美,组团布局合理,成为广州住宅市场的核心。
雅居乐半岛花园,保利白云山庄、白云堡豪苑、颐和山庄等一批中高级商品住宅区接踵涌现,成为城中热点。
随着计划面积别离为平方千米的白云新城及8平方千米的广佛经济圈居住中心--金沙洲的启动,白云区房地产又将迎来更大的进展。
白云新城
图1-3白云新城功能散布图
白云新城是广州市副中心区和2020年亚运会的重要赛区,而四个公园组成的纵轴加上会展商务区组成的横轴,将形成白云新城的“黄金十字”。
白云新城的计划范围为原白云机场及周边,总面积平方千米,核心区为原白云机场,占地平方千米。
北面是“市级综合区”,包括白云国际会议中心、酒店、文化商贸设施。
南面是“城市副中心综合片区”,包括大型商场、文化体育、办公商贸、住宅。
核心区交通有“四纵九横”的干道网,地铁2号线北延线和14号线将有四个站点落脚新城。
图1-4白云新城成效图
旅行业
白云区山水兼备,自然人文风情并存,行、游、住、吃、购、娱配套,白云山风光名胜区、南湖国家旅行度假区、帽峰山丛林公园、三元里古庙及“白云十景”等众多景点风度各异。
教育强区
白云区良好的人文环境和优越的区位,为白云现代效劳业的进展提供广漠的空间。
区内有广东外语外贸大学、广州中医药大学、广州大学、广东白云职业技术学院等众多中、高等院校及职业技术培训机构资源。
白云区楼市数据
白云区高层住宅预售成交情形
数据来源:
广州市国土资源和衡宇治理局
2004年1月到2005年4月,白云区高层住宅供给量呈波动起伏走势,供给量顶峰出此刻9月份,达到16万平方米,为其他月份平均供给量的3-4倍。
2004年“五·一”前是供给量的另一个小高潮。
而2005年“五·一”前的供量小高潮那么有所提早与增加,出此刻3月份。
白云区每一个月的高层住宅成交量呈平稳上升的态势。
成交量除2004年1-8月起伏较大外,以后各月走势平稳,每一个月成交量维持在万平方米的水平。
白云区高层住宅成交价钱走势
数据来源:
广州市国土资源和衡宇治理局
白云区高层住宅整体成交均价呈现慢慢爬升,2004年1月至2005年4月,整体成交价钱均值为4364元/平方米。
在2005年4月,成交均价已经接近5000元/平方米,达到最高价位,高出均值近600元/平方米,从2005年3月开始,白云区高层住宅成交均价有明显高走的趋势。
白云区多层住宅成交价钱走势
数据来源:
广州市国土资源和衡宇治理局
白云区多层住宅成交价钱起伏较大,主若是受货量少,区域价钱不同大的阻碍,容易显现局部价钱在数字上阻碍全区价钱。
2005年1-4月各月价钱都远高于水平价钱。
近期的最高成交均价出此刻2005年3月,成交均价接近6000元/平方米。
2.白云大道板块
白云区路改及白云大道的产生
白云区生态环境条件较为优越,但交通问题却一直掣肘着白云楼市的进展。
白云区新一届区政府领导上任后,对白云区的交通进行了大整治大疏通:
2001年起,新广从公路更名白云大道,同和路拓宽更名为广州大道北,黄石路的整治,把广花一路到广花四路改建成三元里大道,广花五路、广花六路改成机场路,不断加大了白云区骨干道的运载能力。
而且新机场高速线路的开通,地铁二号线与三号线北延线在以后几年也会陆续开通,全长千米的同大路改造建成通车,这些变更,向社会传递了一个重要的信息:
白云区城市化步伐在不断加速。
升级历程:
品牌进展商推动楼市
白云大道板块楼市的剧变从2001年前后开始,新世界地产集团第一在白云大道北的集贤庄圈下了120万平方米的庞大地块,开发广州老八区当中规模最大的楼盘,而且斥巨资进行居住配套建设。
因此立刻引发业界的关注。
2003年时期地产和正域地产前后进驻黄边路,别离开发了时期玫瑰园与白云尚城。
这两个新盘的亮相,迅速引发了市场对白云大道北板块的热捧。
2004年,随着恒大集团推出的和方圆集团开发的“·人家”,把个板块的推货热浪再次推向一个全新的顶峰。
2005年6月,位于新广从路的白云鸡场地块拍出了5个亿的广州有史以来土地拍卖最高价,令白云楼市大受鼓舞,白云大道北板块更借机“上位”,不管是新盘仍是旧盘,一时刻都身价大升。
11月,一直处于保密状态的时期地产新盘——和利海集团新盘——南湖·纷纷亮相,再加上多达1400多套的时期玫瑰园最后一期、“白云尚城”全新产权式临街旺铺——“白云财富快线”和“云山诗意·人家”的一期保留单位,整个板块的推货量达到了顶峰,楼市也进入了新时空。
据业内人士估量,以后3~5年,这一带可望成为一个居住人口达到20万人规模的高贵住宅片区,而且从目前这些楼盘的定位来看,入住人群的整体素养都相当高。
白云大道以后进展的优势
市政利好:
以后居住中心
在市政配套上,拥有全城并世无双云山湖水的白云大道北板块一直都是以以后居住中心为建设目标,通过白云新城“造城”运动来推动整个区域的交通配套、居住配套、商务配套等等的建设。
从市政计划角度来看,其前景更是十分看好。
负责做白云新城计划的专家之一、广州市城市计划设计院共计划师袁奇峰透露,基于城市进展理念和广州城市整体计划的要求,充分考虑到白云新城位于白云山和珠江支流之间、处于广州北部交通带、靠近新机场和“北优”区等区位条件,将会把白云新城计划建成白云区的中心、广州的都市副中心和白云区公共建筑和商业贸易区的集中地。
从《白云新城计划调整》(下称:
《计划》)发布显示,“白云新城”将设立8个地铁站点,公共设施及绿地面积占总用地面积的三成多。
在广州市轨道交通共计划中的14条城市线、1条市郊列车线和3条城际线中,其中有地铁二号线、三号线及九号线通过“白云新城”及周边地域,共设有8个地铁站点。
“白云新城”计划总占地面积平方千米,核心用地平方千米,区域可容纳的居住人口为15万人。
若是以每户3人为单位,15万人就等于5万户家庭,再以每一个家庭100平方米的居住面积计算,“白云新城”的居住开发总面积约为500万平方米。
在一个平方千米的地块上,只开发500万平方米的居住建筑,其容积率还不到1.这在广州目前的房地产开发中,是一个十分宝贵的低密度。
从《计划》中能够见到,白云新城综合商务的建设,显示出广州有向多个“城市中心”的进展趋势,这将有利于广州经济的多方面进展。
其计划就如目前珠江新城延续天河CBD区进展趋势一样,将引导老城区的商务区继续向北进展。
而白云大道板块楼盘进展商以为,目前区域内的楼盘不仅拥有无法复制的生态环境,而且特色鲜明,已经形成一个新的居住板块,楼盘价钱也稳步上升。
尔后,该板块也将显示出更多宜商宜居的优势,不排除有更多的商务办公、酒店项目将显现。
区域条件:
区位优势更明显
方圆集团、新世界集团、恒大集团、时期地产、利海集团、正域地产等广州众多品牌进展商一起抢滩,并在短时刻内合力一起打造广州北部的高贵住宅片区,是因为:
从整个广州来看,白云大道北是相当得有区位优势的板块,机场搬迁以后,加倍彰显了该区域在自然生态、市政计划、适宜人居等方面的优越性。
从生态方面来看,白云大道北周围的地理条件超级优越,自然资源十分丰硕。
地处国家风光爱惜区——白云山山脚,同时毗邻南湖国家旅行度假区,数千米之内尽享湖光山色。
白云山南湖水边又建有南湖宾馆、松园宾馆、鸣泉居等宾馆,连年以来都是深受国家领导人喜爱的度假疗养之地。
而这些在广州弥足宝贵的自然资源,加上政府尔后爱惜性开发的“北优战略”,给白云大道北此刻和以后的居民提供了十分宜居的生态自然条件。
白云大道北板块是大部份东方人理想中的居住区域。
白云山、南湖能够知足中国人渴求靠近自然、靠近山水的要求;现代人希望离城市不远,该区域由一条白云大道直通入广园路和内环线,20来分钟车程直入城市中心区。
居住区临近有广东外语外贸大学、华师附中分校、广外实验学校、雅加达学院等文化配套设施;也有多家大型医院等医疗配套设施。
白云大道的现状及劣势
离天河、环市路等商贸中心距离较远
地铁二、3号线的延长线及华南快速干线三期尚在计划建设中,估量落成通车的时刻在2020年前后。
也确实是说,交通便利是在计划中的情形,在以后两三年的时刻里,从白云大道到天河、环市路等商贸中心仍需半小时或以上的车程(以上所指是自驾车,公交车需更久)。
而且,尽管号称有多路公交车途经,但多数在干道上,离小区较远(一样要走十几分钟),真正进入小区的不多。
再者,部份线路车辆环境较差,乘客素养参差。
白云大道上交通灯较多,车流较慢
白云大道上交通灯较多,容易引发塞车,严峻阻碍车流速度。
而且途经白云大道的车辆较多,道路。
交通压力大
周围生活配套设施不完善
尽管沿路医院、饭馆较多,但缺乏大型的娱乐购物场所及其它成熟的生活配套设施,商业气氛和社区气氛不浓。
周边环境杂乱,城乡结合味浓
道路两边有很多城中村、工厂、汽配店、菜田和荒地。
外来人口多,人员复杂,人口素养参差城乡结合味浓。
3.白云大道楼盘简介
.云山诗意·人家
云山诗意·人家共计划用地约13万平方米,分两期开发。
建筑密度%,容积率,绿地率30%,由16栋12层及部份“18+1”的小高层建筑组。
第一期用地53629平方米。
一期计划由小高层建筑组成,总建筑面积约16万平方米,其中住宅总建筑面积约14万平方米,有16栋楼宇。
一期共计划住宅约1200户,车位377个。
该项目最大的特色是具有浓厚的“东方神韵”。
该项目以三房单位为主,也有小部份两房单位。
户型面积从60-200平方米不等。
大体信息
类型:
普通住宅
起价:
3780元/平方米
均价:
5000元/平方米
价格说明:
送价值500元的装修
项目位置:
白云区白云大道永泰收费站旁黄边路上
建筑类型:
小高层洋房
销售状态:
尾房
开盘时间:
2005年1月8日
入住时间:
2005年年底
开发商:
历史价格:
起价(元/平方米)
均价(元/平方米)
最高价(元/平方米)
时间
-至今
-
-
-
-至今
-
-
配套设施:
幼儿园、学校、双会所、泳池、室外篮球场等。
会所设计高档、精致,设施、设备齐全。
一期会所设有园林泳池、书画室、棋牌室、健身室、舞蹈室、乒乓球室、桌球室休闲吧等。
二期单独设立建筑面积约3000平方米的会所
周围交通:
公交路线:
76、233、529、805、864、76A、126、268、539、804、夜班9路、夜班12路等地铁2号线
交通位置:
地铁2号线
物业:
物业公司:
广州方圆物业管理有限公司
施工进度:
一期下沉式会所已经建成,一期园林也基本完成
建筑外立面现已现出来(2005-12)
绿化/容积率:
绿化率% 容积率
项目规模:
占地面积:
万平米 建筑面积:
万平米
客户分析:
要紧机场员工,白云分局人员,广外及周围高校的教师,政府公事员,周围医院的医生,天河及白云区的小白领及周边专业市场的小老板。
好坏势分析
优势
(1)徽派民居建筑设计新颖,传宣东方文明,吸引文化层次较高的买家;
(2)进展商知名度高,增强买家信心;
(3)小区里里外外的每一处园林景观雅致,环境舒适。
劣势
(1)周边生活配套、交通不完善,有待进展;
(2)中心园林景观色彩单调,没有动气;
(3)周边外来人员较多,治安较差。
.
计划占地120万平方米,总建筑面积178万平方米,计划户数15000户,入住居民近6万人,打算分8期开发,现已完成一、二期工程,三、四期工程在建。
是广州老八区规模最大的楼盘,以岭南小城为定位,计划共有118项配套设施,包括华师附中等名校配套。
新组团“水·央”已开始进行诚意记录,并在11月15日开放了样板房,12月10日正式认购。
本次推出的单位最小面积为109平方米的三房单位,主力户型是130180平方米的四房单位。
大体信息
类型:
普通住宅
起价:
3300元/平方米
均价:
3800元/平方米
最高价:
7000元/平方米
价格说明:
“水·央”组团:
6500元/平方米;
项目位置:
白云区白云大道北1689号(白云堡立交对面)
建筑类型:
小高层洋房
销售状态:
新房
开盘时间:
岸芷汀兰组团:
2005年1月
入住时间:
2005年4月
房地产品牌:
开发商:
历史价格:
起价(元/平方米)
均价(元/平方米)
最高价(元/平方米)
时间
-至今
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
配套设施:
●400米跑道赛场
●园林游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、乒乓球场
●大型商业街、银行、中心公所、野趣烧烤乐园等。
周围交通:
●公交总站线路:
32、76、804
●途经公交线路:
803、805、601、529路。
●屋村巴士线路:
7:
00-22:
00,每半小时一班:
烈士陵园正门-岭南新世界,宏城广场-岭南新世界
物业:
物业费:
元/平方米*月
施工进度:
楼盘计划分8期开发,现已完成第一、二期工程,三、四期工程在建。
(2005年)
绿化/容积率:
绿化率% 容积率
项目规模:
占地面积:
万平米 建筑面积:
万平米
客户分析:
要紧来自荔湾区、白云区的小白领及周边专业市场的小老板。
3.2.2好坏势分析
优势
(1)品牌地产商开发,信心保证;
(2)小区规模大,计划配套设施完善;
(3)近期推售单位楼距超宽,私密性较强。
劣势
(4)居住气氛淡薄,周边配套设施欠缺,商业气氛不浓;
(5)公交线路较少,交通不便;
(6)小区规模较大、开发周期长,阻碍前期业主居住。
.时期玫瑰园
时期玫瑰园计划占地面积17万平方米,由60幢小高层组成,分三期开发,第一期占地面积约7万平方米,由17栋组成,约1200户。
主推户型为两房两厅、三房两厅两卫、三房两厅带花园,客厅采纳跃式布局。
二期项目占地约5万平方米,将建成800多套单位。
相关于一期单位,二期单位的户型继续采取了一期户型在通风和采光方面的设计优势。
并对单位面积进行了调整,以100平方米左右的大单位为主。
2005年11月19日,时期玫瑰园三期正式公布发售。
时期玫瑰园的三期是整个项目中最后一期,总建筑面积20万平方米,1342户,户型覆盖76平方米二房到151平方米的四房单元,均价4800元/平方米。
产品的覆盖面十分普遍,其中小三房单位占全数货量的30%左右。
时期玫瑰园通过三年的建设,目前已有2000户入住,配套有3条公交线的总站,地铁二号线上林镇站也通过此处。
3.3.1大体信息
类型:
普通住宅
起价:
4300元/平方米
均价:
5000元/平方米
最高价:
6500元/平方米
价格说明:
三期售价;
项目位置:
白云区白云大道黄边北路(永泰收费站西侧)
建筑类型:
多层洋房(带电梯)
销售状态:
新房
开盘时间:
2003年10月;三期:
2005年11月19日
入住时间:
2004年8月
开发商:
历史价格:
起价(元/平方米)
均价(元/平方米)
最高价(元/平方米)
时间
-至今
-
-
-
-
-
-
配套设施:
内建有幼儿园、小学、3万平方米体育馆、菜市场、便利店、大型停车场、心情会所、后现代园林、情景长廊等。
周围交通:
●公交车路线:
76、529、805、865、804、223、76A、268、187、198、251、510、528、539等。
●地铁二号线:
江夏站
●巴士接送点:
宏城广场、中华广场、广源好又多、时代花园、翠逸家园、新市宏丽广场、下塘西家谊超市
物业:
物业公司:
香港戴德梁行
施工进度:
二期项目的外立面也在2005年3月呈现给业主,并全面进入交楼前验收工作。
三期:
现正进行主体结构施工(2005-8)
绿化/容积率:
绿化率% 容积率
项目规模:
占地面积:
万平米 建筑面积:
万平米
客户分析:
要紧为周边专业市场的小老板及来穗打工的小白领人士,机场员工,白云分局人员,广外及周围高校的教师,政府公事员,周围医院的医生。
好坏势分析
优势
(1)进展商实力雄厚,给买家购买信心;
(2)双层泳池吸引力大;
(3)教育配套进一步完善,省一级小学进驻小区;
(4)针对年青人的体味需求,小区外立面较为时尚、个性。
劣势
(5)周边环境较为恶劣,治安差;
(6)生活配套不完善,有待进展;
(7)交通不便,只有一条公交线路途经。
.时期·依云小镇
该项目占地面积万平方米左右,由TOWNHOUSE和洋房组成。
项目计划有4栋18层高层住宅、4栋7层和4栋9层小高层住宅和92套TOWNHOUSE,整个项目的总户数为400多套,高层和多层洋房面积都在144平方米以上,主力户型为160平方米左右的四房单位。
TOMNHOUSE有两种户型,共190多套,听说会利用地形形成错层设计Townhouse的两种户型,每户都有私人的花园或露台,还融入中国传统民居的天井设计。
洋房方面,送花园及大面积地下室。
园林很有创意,在公顷的园区范围内,建造出坡地园林,在中心园林区还设有空中人行通道和观光电梯,丰富业主的视觉享受。
社区中还设有艺术会所、叠水泳池、标准网球场及幼儿园等配套设施。
大体信息
类型:
普通住宅别墅
均价:
5000元/平方米
价格说明:
洋房均价为5000元/平方米,
TOWNHOUSE均价为7000元/平方米
项目位置:
白云区白云大道白云堡立交桥西侧(岭南新世界旁边)
建筑类型:
高层洋房,多层洋房(带电梯),联体别墅
销售状态:
新房
管理费:
2元
开盘时间:
2006年1月1日
历史价格:
起价(元/平方米)
均价(元/平方米)
最高价(元/平方米)
时间
-至今
-
配套设施:
坡地园林、艺术会所、叠水泳池、标准网球场及幼儿园等配套设施。
施工进度:
目前工程已基本封顶,小区基本建设完毕
(2005-11)
客户分析:
要紧为周边专业市场的小老板,私营企业主,白领人士,机场员工,白云分局人员,广外及周围高校的教师,政府公事员,周围医院的医生。
好坏势分析
优势
(1)进展商
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 白云 大道 板块 分析