国有土地上房屋征收与补偿过程中涉及的评估.docx

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国有土地上房屋征收与补偿过程中涉及的评估

国有土地上房屋征收评估

近几年来，随着经济的快速发展，城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋征收进入快速发展阶段。

一个征收项目能否顺利的进行，补偿是关键性的问题，而评估就是对补偿价值提供了依据，这样评估也就作为征收人与被征收人之间的一个天平，按照公开、公平、公正的原则对被征收的财产进行评估，不能倾向于任何一方。

2011年一月《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下文简称“补偿条例”）公布实施后，住房与城乡建设部于也与6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（下文简称“评估办法”，确定了新的房屋征收补偿的评估办法。

一、主要的法律法规

中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。

中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自2011年1月21日起施行。

建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》，2011年6月3日起施行。

二、新房屋征收“补偿条例”的主要变化

“补偿条例”规定原有的项目继续沿用原拆迁许可证制度，新政实施后新的项目按照新政执行。

新征收“补偿条例”对评估方面的变化：

第一房地产价格评估机构由被征收人协商选定，由征收人委托。

第二特别强调了征收补偿额按市场评估价，补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，从立法上保证了被征收人的利益。

第三被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第四是新政进一步明确了各类房地产类型的估价方法的选用，更多的体现了土地价值。

三、国有土地上房屋征收与补偿过程中涉及评估的部分

1、房屋征收的前期阶段，房屋征收需要测算动迁成本，而动迁成本的测算需要对征收范围内房屋进行实地调查摸底，对房屋的性质、结构、装修及附属物

进行初步登记，并进行分类汇总，以便测算动迁成本，另外对制定补偿方案提供基础数据；

2、房屋征收过程中，应评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定。

四、房屋征收项目评估操作流程：

㈠、评估的前期阶段

1、评估机构的选择：

评估机构的选择权为被征收人，应在规定的时间内协商选定有相应资质的房地产价格评估机构；

2、评估业务的委托：

评估业务的委托人为房屋征收部门，委托与被选中的评估机构签订评估委托合同。

㈡、评估作业过程

1、评估准备阶段：

受托的评估机构根据项目的情况组织足够的估价师，初步安排评估的时间、进度等；

2、根据安排的时间对被征收房屋进行实地查勘，记录，收集评估所需的各种资料，整理，撰写评估报告，并出具评估结果报告。

㈢、评估结果的提交与公示

1、评估结果的提交：

房地产价格评估机构向房屋征收部门提交分户的初步评估结果；

2、房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；

3、公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初

步评估结果进行现场说明解释。

存在错误的，房地产价格评估机构应当修正；

4、分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部

门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

房屋征收部

门应当向被征收人转交分户评估报告。

㈣、评估结果的复核与鉴定

1、双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向价格评估机构申请复核评估；

2、对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所

在地评估专家委员会申请鉴定。

五、评估作业

㈠、评估范围

1、根据“补偿条例”第十七条规定，被征收人给予的补偿包括3个方面：

1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

上述3个方面的补偿对象均可能是评估的范围，另评估目的若是用于房屋产权调换，评估范围还包括用于产权调换的房屋。

其中最主要的是对房屋价值的补偿，此处所说的房屋价值包括房屋及其所占用的土地价值；

其次是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，此处所述的补偿是的搬迁费用及临时安置过度费用。

搬迁费用包括家电、家具等设施的搬迁费用，主要是工业企业、大型商场、办公大楼、酒店等的可搬迁的大中型设备搬迁费用。

临时安置补偿费是指临时过渡的费用；

再者因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，包括经营性的商铺、店面、超

市、商场、企业等因搬迁引起的停产、停业的损失的补偿；

2、根据“补偿条例”第二十四条规定，市县人民政府作出房屋征收决定前，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。

3、根据“评估办法”第十四条规定被征收房屋室内装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

另外，上述补偿范围未包含地上无建筑物的土地使用权，也未包含房屋附属物、构筑物、临时设施、果杂树、景观绿化等，还有不可搬迁的机器设备、设施等，而实际评估中这些是经常遇到的，特别是不可搬迁的大型设备、设施往往是价值量比较大的，至于能够列入评估范围就看委托估价函的是如何确定的。

㈡、估价目的

“补偿条例”第二^一条规定被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，因而“评估办法”第八条相应规定了评估的目的有两种：

第一种：

被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第二种：

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

上述两种都是对于房屋价值评估目的的表述，尽管评估目的的表述不同，但其评估的价值是相同的，都是估价基准日被征收房屋的市场价格。

而现实征收过程中，往往有第三中补偿方式，就是部分货币补偿与房屋产权部分调换相结合，就是因为评估价格是一致的，所以对于补偿的总价值不变。

“评估办法”未对其他方面的评估目的做出具体的规定，对于其他方面评估应根据资产的类型确定，但应严格按照相应的资产、地产、房地产的估价标准执行。

㈢、估价时点

根据“评估办法”第十条规定被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

一个征收项目的动迁期限短的有两三个月，长的有半年甚至更长，无论如何评估价值应该是评估时点的市场价值，由于各种原因评估现场查看的时间会滞后，评估报告应充分考虑由于市场变动对评估值造成的影响进行追溯调整。

以确

保早评的与晚评的价值一致，体现出公平补偿的原则。

㈣、评估报告的类型

根据“评估办法”第十条规定房屋室内装修、机器设备及物资等搬迁费用、停产停业损失等补偿可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

新“评估办法”未出台之前，涉及上述相关资产的评估一般按相应评估机构执行。

一般评估报告主要有3种类型，第一是房地产估价报告，应由有建设部资质的房地产估价机构及房地产估价师执行；第二是土地估价报告，应由有国土资源部资质的土地估价机构及相应的土地估价师执行；第三是资产评估报告，应由有财政部资质的资产评估师执行。

征收评估所涉及的评估范围之广，资产类型之多，应由相应的有资质的评估机构及相应的估价师完成，具体出具何种类别的评估报告，应在估价委托函中明确。

在征收评估过程中大概有以下几种类型，根据“评估办法”所确定被征收房屋价值应由有建设部资质的房地产估价机构及房地产估价师执行并出具房地产估价报告；对于地上无建筑物的纯土地的评估应由有国土资源部资质的土地估价机构及相应的土地估价师执行并出具土地估价报告；搬迁、临时安置的补偿费及停产停业损失的补偿费应由有财政部资质的资产评估师执行并出具资产评估报告；对于房屋附属物、构筑物、临时建筑、临时设施、果杂树、景观绿化等应出具资产评估报告，但其中与房地产有关的附属物、构筑物、临时建筑、临时设施等可以出具房地产估价报告；房屋的装修价值可以由有建设部资质的房地产估价机构及房地产估价师执行并出具房地产估价报告，也可以由有财政部资质的资产评估师执行并出具资产评估报告。

对于有些评估对象可以出具两种（含两种）以上评估报告类型的，应根据委托估价函确定。

但无论是出具何种类型的估价报告，其价值都是市场价值类型，不影响估价结果。

新征收“评估办法”出台后，在征收过程中涉及的各种类型的资产是否均可

以由房地产价格评估机构评估，并出具房地产估价报告，值得继续探讨。

㈤、价值类型与定义

1、价值类型有市场价值与非市场价值两种类型

⑴市场价值：

自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精

明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

市场价值的定义包含了3层意思：

1公开和公平的市场条件。

即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形

成的，市场条件不局限于某事件发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌

握的基础上做出的。

公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行变易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的。

市场信息，具备较为充裕的时间，对被评估资产具有必要的专业知识，交易条件公开并且不具有排他性。

2当事人是理性的。

当事人充分掌握信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择

3市场价值是价值估计数额。

房地产估价报告的市场价值一般表述为：

房地产市场价值是房地产在交易双方是自愿地进行交易，追求各自最大的利益、知晓市场行情，有较充裕的时间进行交易，且不存在附加出价等情况下的公开市场价值。

资产评估报告的市场价值一般表述为：

市场价值即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

⑵非市场价值

非市场价值即市场价值以外的价值类型，征收评估所涉及的搬迁、临时安置的补偿及停产停业损失的补偿均属于非市场价值类型。

2、征收评估过程中涉及的三大方面的评估对象的价值类型

⑴被征收房屋价值的补偿

“评估办法”第^一条规定了被征收房屋价值应具备正常交易情况下、由熟

悉情况的交易双方、公平的交易方式、自愿进行交易的前提，且不考虑房屋租赁、抵押、查圭寸等因素的影响。

首先是市场价值的范畴，而且是完全的市场价值，不考虑租赁因素的影响，即评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，即指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

其次还规定了最低价值的评判标准，“补偿条例”第十九条规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

这里包含了两种价格，其一是被征收房屋的补偿价值，其二是被征收房屋类似房地产的市场价格即被征收房屋类似房地产的市场价格。

“评估办法”第二条

对两种价格做出了规定，评估被征收房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格。

字眼可以看出前者是通过评估确定，后者是测算所得的。

评估有相关的规范执行，而如何测算就没有明确的规定。

首先“评估办法”第三十条对被征收房屋的类似房地产作出规定，指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

确定被征收

房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

对于平均交易价格的理解，作为计算平均值的基础案例首先符合被征收房屋的类似房地产的规定，其次就是在估价时点交易的案例，但是没有具体规定是几个交易案例的平均值，也没有规定交易案例的来源是哪里，或者说是政府有相应制定类似房地产的平均交易价格。

这些都值得进一步的深入探讨。

两种价格的联系，“评估办法”第十三、十四条规定被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

根据上述规定，可以理解为评估对象被征收的房屋若有类似房地产交易的，应当采用市场法评估，评估比较案例可以选取类似房地产的交易案例，修正后得出评估结果。

此处考虑到的若是按照市场法的技术路线进行修正后的评估价格应该是有高于或低于修正前的平均交易价格，经过正常修正后

的评估价格只要在一定的比例内即该评估结果符合要求。

另外还可以再选取一种

评估方法结合评估，但是评估结果一定是比市场法高的，不管是采用算术平均法还是加权平均法得出的评估结果才能保证不低于平均交易价格，否则评估结果就

失去意义。

现实评估中还有出现评估结果远远低于市场价格的情况存在，归根结底原因

还是在于类似房地产的选取的是否合理，是否真正属于“评估办法”所述的类似房地产，这是其一；还有就是类似房地产交易案例的来源问题，目前在大多城市

都未建立交易案例库，交易案例来源的合法性和真实性值得商榷。

还有些城市可以从房地产交易中心获取交易案例，但是我国的房地产交易案例是属于申报制度，即有交易双方自行申报的价格，为了种种原因，大多数人少报交易价格，这些交易案例虽然符合合法性原则，但是大部分比市场价格低。

基于评估要符合合法原则，当然这自然也就是成为了估价报告的合法案例来源，评估报告是合法了，但评估价格也相应的低了一些。

⑵因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

上述两类的补偿价值是属于非市场价值的范畴，搬迁费是属于一种费用，临时安置也是一种费用，停产停业损失是一种经济损失。

⑹估价依据

房地产估价执行国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）;土地使

用权估价执行中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；资产评估执行《资产评估准则一基本准则》（2004年5月1日）。

其他依据根据不同的评估报告类型及评估对象的具体情况而定。

⑺评估方法

评估方法根据不同的评估报告类型及评估对象的具体情况而定，具体下文

“各种类型的房地产估价”中阐述。

六、各种类型的房地产估价

㈠住宅房屋评估

国有土地上房屋住宅有商品房、自建房、集资房、经济适用房等等，其中商品房、集资房、经济适用房等一般是属于套房的类型，而自建房是一般是独门独户的。

而一般征收范围内的套房相对比较少，更多的是自建房。

所以如何合理评估自建房的市场价值是非常重要的。

属于套房类型的市场交易案例比较多，应首选市场比较法进行评估，评估时应特别注意对类似房地产交易案例的选择，案例选择的合理性直接导致了评估结果的准确性。

交易案例选择应考虑区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，其中区位、用途、权利性质是必定要一致的才有可比性，另外几项均对价值产生影响，特别是楼宇的档次是直接影响评估的价格。

只要选对同档次的交易案例，其基本的价格就可以确定下来，其他因素的修正可以说只是进行了微调了。

属于自建房的交易案例相对就很少，无法采用市场法评估；自建房一般为自住居多，租金不易确定，也不能采用收益法进行评估；已建成的房屋更无法采用假设开发法进行评估，因而只能选择成本法，其评估的原理是重新取得该房屋的价值，取得房屋的价值包括土地价值与建筑物的价值。

地上建筑物得价值可以根据当地的建筑市场行情确定，难点是如何确定土地的价值，此类用地拍卖的案例几乎没有，无法采用市场法估价，已建成的物业也不适用假设开发法估价，更没有类似租用的，收益法也不适用，基准地价法是可以估价，基准地价的制定目的是政府为了规范土地的管理，为课税等制定依据，往往跟市场价值有差距，根据其理论评估的价格大部分也会偏低。

现实的评估有些估价机构参照集体土地征用的对宅基地的补偿采用区位补偿价的测算方式，首先根据同区域内的商品房剥离建筑物后的土地价格，在通过市场比较法的原理测算土地价值，在加上建筑成本确定评估值。

上述评估应注意的是对于集资房、经济适用房、自建房等评估时划拨土地的出让金问题。

㈡商业用房评估

商业用房是收益性的房地产，估价对象若存在类似收益的应选收益法估价，其次如果有类似交易的可以选用市场法估价。

㈢办公楼评估

办公楼是介于住宅与商业用房之间，有自用办公也有用于出租评估评估方法可以选用市场法，也可选用收益法，或两者结合评估。

㈣工业企业用房评估

工业企业用房大部分是属于生产用房与办公用房，此类房地产一般以自用为主，市场交易及租赁较少，基本上可以用成本的角度去揭示房地产的市场价值，其评估方法宜选用成本法。

㈤在建工程评估

新的“评估办法”特别指出在建工程应当选用假设开发法评估。

假设开发法评估的原理是假设开发完成后的房地产价格减去续建成本的价值。

其关键是测算未来开发完成后的房地产的现值及续建成本。

根据其评估的原理，在此特别指出的如在建商住小区等开发完成后是用于销售或经营的一定要用此方法的，才能体现出在建工程的市场价值，以保证被征收人的能够得到合理的补偿。

但是某些特殊的情况应区别对待，例如因工程质量原因等无法续建的房地产应慎重考虑。

还有如在建工业房地产等开发完成后自用的房地产实际应选用成本法评估即可。

（六）特殊类型的房地产评估

如加油站、经营性的停车场、汽车站、加气站等房地产均属于特殊类型的房地产范畴，对于此类房地产的评估是现实中评估的难点，在以往征收过成中也是经常碰到的。

按照新“评估办法”的规定，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。

收益法评估的原理是未来收益年限内各年净收益的现值之和，房地产价值与

其净收益直接关联的，评估过程中很多关键数据不易取得，如净收益、折现率等,评估的操着难度大。

根据收益法按收益确定评估值的原理，收益越高评估值越高，反正收益越低评估值越低，理论上评估值可以低于建筑成本甚至于产生负值，这是征收过程中不愿意出现的情况，为此应该规定评估值若低于成本的时候按成本价确定。

（七）地上无建筑物的纯土地评估

新征收“补偿条例”未规定对纯土地的补偿，自然也未规定采取哪种方法评估。

其主要还是看土地使用权的类型，评估时可以按照土地估价规程选用适当的评估方法，其中对于房地产开发用地的宜选用假设开发法或市场比较法，工业用

地的采用基准地价法或成本法，其他类型的土地基本上以基准地价法为主，若有收益可以选用适当的估价方法。

七、房屋附属物、构筑物、临时设施、果杂树、景观绿化等评估

上述各类资产评估参照相应的评估方法进行，主要是资产类型多且杂，在现场查看时注意资产的数量及归属问题，应跟被征收人及征收人三方共同确定。

八、装修评估

装修评估是征收评估过程中的难点，新征收“补偿条例”未对装修评估做出具体的规定。

装修评估往往是工程量大、工程现状复杂、专业性极强的项目，评估所需要的时间较长。

首先是确定装修的归属问题，评估报告中需要对装修的归属权及使用权问题做出说明，新征收“补偿条例”未做出明确的规定，因此委托估价函也就成了主要的依据。

其次是确定装修评估的范围，所谓的装修评估是指房屋的二次装修，这里的二次装修应该给出一个严格的界定就是一次装修以后的最后一次装修，不管从法律、行业、或是辞海都没有对二次装修有个准确的定义，所以评估应该对其装修范围做出具体的规定，这有几个方面的原因，第一这是因为二次装修与一次装修或主体本身有着诸多重复的地方，比如商品房交房时留下的门窗、原墙体内已布置的基本的水电路等；第二装修范畴的规定，比如灯饰、欧式窗套、假山、可移动的现场量身定做的家具或装饰品、窗帘、中央空调综合布管线、空中花园等问题。

再者现场查看、测量与记录，测量是对工程量的确定，查看是对工程材质的认定，记录是保证工程量与材质的完整性，所记录的装修情况应经过三方的共同签字确定，还有对于隐蔽工程如何确定工程量及工程材质等方面的问题。

还有对于二次装修的还需要区分室内与室外的区别。

在现实的评估过程之中，比较复杂的如大型商场、酒店的装修项目，其中的消防工程、中央空调工程、供电系统等等需要考虑的方面会更多。

九、机器设备、设施等搬迁评估

1、可搬迁的设备、设施评估搬迁费用

新征收“补偿条例”规定了可移动设备的搬迁费用可以列入评估范围，搬迁

费用的评估也是征收评估中的难点，这里所指的搬迁费是否可以理解为广义上的搬迁费，而不是简单的设备的搬运就完了，搬迁费本身没有准确的定义，一般征收评估过程中大部分认为的搬迁费包括设备拆卸费、包装费、装车费、运输费、卸车费、安装调试费、拆装损失费、不可预见费等一系列的费用，有的还包括临时仓储费及二次搬运费，其实就是从设备被拆到另一地安装完整可以从新生产的整个过程所需要发生的费用。

另外对于有些设备虽然是可搬迁的，但也不宜按搬迁费评估：

第一设备搬迁费大，超过设备残余价值，否则就会多付搬迁费；第二属于易燃、易爆等危险性及高的设备；第三搬迁过程极易毁损的。

还有其他类型的设备如果不宜采用搬迁费评估的，应该按设备的净残余价值评估。

2、不可搬迁的设备

新征收“补偿条例”未对不可搬迁的设备做出具体的补偿方式。

根据设备的不可移动性，应该可以按设备的净残余价值评估。

所谓的设备净残余价值即，可以理解为设备的残余价值扣除设备的残值变现净收入。

十、隐蔽工程

所谓的隐蔽工程就是无法直接用眼睛看到的，需要进行专业的勘查才可以确定的，如地下消防水池、地下管线设备、埋置于地下的油罐等。

隐蔽工程的确定首先由被征收人申报评估项目并提供相关资料（如工程施工图、预决算书、建设部门的相关批准文件等），有三方共同认定；其次如果无法提供相关资料的，由被征收人申报，三方共同到现场查看，根据被征收人生产经营的现状作出合理性判断，并参照同行业的普通标准确定。

十一、停产停业损失

停产停业损失的评估主要依据房屋被征收前的效益、停产停业的期限决定的。

能否取得房屋征收前的效益的资料是评估的关键，而相关的效益资料主要由被征收人提供，但资料的准确性需要有相关部门证明，如税务机关的纳税证明等。

十二、现场查看

征收“补偿条例”第十五条规定现场查看时被征收人应当予以配合，同时“评

估办法”第十二条规定被征收人应当协助评估师查勘并提供或协助收集相关资料。

若被征收拒绝查看的评估即无法进行。

十三、展望集体土地征用涉及的各类资产评估

国务院日前下发《国务院批转发展改革委关于2012年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。

通知称，国务院同意发改委《关于2012年深化经济体制

改革重点工作的意见》。

意见称，加快推进农村集体土地确权登记发证，稳步扩大农村土地承包经营权登记试点。

推进征地制度改革，制定出台农村集体土地征收补偿条例。

研究完善工业用地供应制度。

加快推进节约集约用地制度建设。

国土资源部表示，在征地制度改革中，首先将明确征地范围，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，对公共利益进行界定。

同时，拓宽补偿安置方式，改变单一一次性货币安置为主的模式，落实好被征地农民社会保障，采取就业、培训、留地、入股等多种安置模式，为被征地农民留足发展机会和发展资源，土地增值收益向被征地农民倾斜。

在征地制度改革中，还将保障被征地农民居住水平有改善，对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿，要单独给予补偿，重分宅基地的采取房屋重置价安置，不再分配宅基地的则按当地城镇居民的居住水平安