场地租赁项目可行性研究报告.docx

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场地租赁项目可行性研究报告

场地租赁项目

可行性研究报告

xxx科技公司

场地租赁项目可行性研究报告目录

第一章概述

第二章背景及必要性研究分析

第三章市场分析、调研

第四章产品及建设方案

第五章项目建设地方案

第六章工程设计可行性分析

第七章项目工艺分析

第八章环境影响分析

第九章项目安全规范管理

第十章风险防范措施

第十一章节能方案分析

第十二章项目实施安排

第十三章投资方案

第十四章项目经济评价

第十五章招标方案

第十六章结论

第一章概述

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx科技公司

（二）公司简介

公司坚持“以人为本，无为而治”的企业管理理念，以“走正道，负责任，心中有别人”的企业文化核心思想为指针，实现新的跨越，创造新的辉煌。

热忱欢迎社会各界人士咨询与合作。

公司坚持走“专、精、特、新”的发展道路，不断推动转型升级，使产品在全球市场拥有一流的竞争力。

优良的品质是公司获得消费者信任、赢得市场竞争的基础，是公司业务可持续发展的保障。

公司高度重视产品和服务的质量管理，设立了品管部，有专职质量控制管理人员，主要负责制定公司质量管理目标以及组织公司内部质量管理相关的策划、实施、监督等工作。

（三）公司经济效益分析

上一年度，xxx有限公司实现营业收入8929.05万元，同比增长33.39%（2235.03万元）。

其中，主营业业务场地租赁生产及销售收入为7160.06万元，占营业总收入的80.19%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额2032.78万元，较去年同期相比增长503.44万元，增长率32.92%；实现净利润1524.59万元，较去年同期相比增长198.43万元，增长率14.96%。

上年度主要经济指标

项目

单位

指标

完成营业收入

万元

8929.05

完成主营业务收入

万元

7160.06

主营业务收入占比

80.19%

营业收入增长率（同比）

33.39%

营业收入增长量（同比）

万元

2235.03

利润总额

万元

2032.78

利润总额增长率

32.92%

利润总额增长量

万元

503.44

净利润

万元

1524.59

净利润增长率

14.96%

净利润增长量

万元

198.43

投资利润率

40.62%

投资回报率

30.46%

财务内部收益率

28.10%

企业总资产

万元

20065.13

流动资产总额占比

万元

32.39%

流动资产总额

万元

6498.20

资产负债率

34.78%

二、项目概况

（一）项目名称

场地租赁项目

（二）项目选址

xxx经济示范中心

（三）项目用地规模

项目总用地面积28114.05平方米（折合约42.15亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数62.78%，建筑容积率1.45，建设区域绿化覆盖率6.21%，固定资产投资强度177.27万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积28114.05平方米，建筑物基底占地面积17650.00平方米，总建筑面积40765.37平方米，其中：

规划建设主体工程28994.91平方米，项目规划绿化面积2529.67平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计125台（套），设备购置费3433.54万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量1160441.89千瓦时，折合142.62吨标准煤。

2、项目年总用水量11017.21立方米，折合0.94吨标准煤。

3、“场地租赁项目投资建设项目”，年用电量1160441.89千瓦时，年总用水量11017.21立方米，项目年综合总耗能量（当量值）143.56吨标准煤/年。

达产年综合节能量42.88吨标准煤/年，项目总节能率21.66%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合xxx经济示范中心发展规划，符合xxx经济示范中心产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资9334.69万元，其中：

固定资产投资7471.93万元，占项目总投资的80.04%；流动资金1862.76万元，占项目总投资的19.96%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入17136.00万元，总成本费用13689.06万元，税金及附加169.51万元，利润总额3446.94万元，利税总额4091.89万元，税后净利润2585.20万元，达产年纳税总额1506.69万元；达产年投资利润率36.93%，投资利税率43.84%，投资回报率27.69%，全部投资回收期5.11年，提供就业职位295个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

项目建设单位要制定严密的工程施工进度计划，并以此为依据，详细编制周、月施工作业计划，以施工任务书的形式下达给参与工程施工的施工队伍。

三、报告说明

根据《可行性研究报告》是对拟建项目进行全面技术经济的分析论证，综合论证项目建设的必要性，财务盈利能力，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，为投资决策提供科学依据。

因此，可行性研究在项目建设前具有决定性意义。

四、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx经济示范中心及xxx经济示范中心场地租赁行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxx经济示范中心场地租赁产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx有限公司为适应国内外市场需求，拟建“场地租赁项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xxx经济示范中心经济发展，为社会提供就业职位295个，达产年纳税总额1506.69万元，可以促进xxx经济示范中心区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率36.93%，投资利税率43.84%，全部投资回报率27.69%，全部投资回收期5.11年，固定资产投资回收期5.11年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、公共服务体系建设是保障产业安全的重要支撑。

进入后金融危机时代，国际经济形势错综复杂。

工业发达国家再工业化趋势明显，瞄准高端制造和新兴产业重塑竞争优势；新兴市场国家整体实力上升，横向同质产品的成本竞争日益激烈，纵向同类产品的技术竞争成为焦点。

加快平台建设，提升公共服务水平，培育颠覆性技术，将有助于构筑安全、高效的工业技术体系，加大产业发展所需高端、关键、共性技术的供应，提升我国在国际工业竞争中的主动性。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

五、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号

项目

单位

指标

备注

1

占地面积

平方米

28114.05

42.15亩

1.1

容积率

1.45

1.2

建筑系数

62.78%

1.3

投资强度

万元/亩

177.27

1.4

基底面积

平方米

17650.00

1.5

总建筑面积

平方米

40765.37

1.6

绿化面积

平方米

2529.67

绿化率6.21%

2

总投资

万元

9334.69

2.1

固定资产投资

万元

7471.93

2.1.1

土建工程投资

万元

2950.84

2.1.1.1

土建工程投资占比

万元

31.61%

2.1.2

设备投资

万元

3433.54

2.1.2.1

设备投资占比

36.78%

2.1.3

其它投资

万元

1087.55

2.1.3.1

其它投资占比

11.65%

2.1.4

固定资产投资占比

80.04%

2.2

流动资金

万元

1862.76

2.2.1

流动资金占比

19.96%

3

收入

万元

17136.00

4

总成本

万元

13689.06

5

利润总额

万元

3446.94

6

净利润

万元

2585.20

7

所得税

万元

1.45

8

增值税

万元

475.44

9

税金及附加

万元

169.51

10

纳税总额

万元

1506.69

11

利税总额

万元

4091.89

12

投资利润率

36.93%

13

投资利税率

43.84%

14

投资回报率

27.69%

15

回收期

年

5.11

16

设备数量

台（套）

125

17

年用电量

千瓦时

1160441.89

18

年用水量

立方米

11017.21

19

总能耗

吨标准煤

143.56

20

节能率

21.66%

21

节能量

吨标准煤

42.88

22

员工数量

人

295

第二章背景及必要性研究分析

一、项目建设背景

1、改革开放前，我国工业产品生产能力十分有限。

经过40年的发展，主要产品的生产能力发生了根本性变化，实现了由短缺到丰富充裕的巨大转变。

很多产品产量从小到大。

原煤、发电量等能源产品产量2017年比1978年分别增长4.7倍和24.3倍；乙烯、粗钢、水泥等原材料产品产量分别增长46.9倍、25.2倍和34.8倍；汽车产量已达2900多万辆，连续9年蝉联世界第一。

很多产品生产从无到有到蓬勃发展。

空调、冰箱、彩电、洗衣机、微型计算机、平板电脑、智能手机等一大批家电通信产品产量均居世界首位。

2、“中国制造2025”是一个重要的概念。

这一概念在今年“两会”的政府工作报告中提出后，国务院印发了《中国制造2025》，比较细致地阐述了中国制造2025的概念意涵。

8月17日，《中国经济周刊》以“学术特辑”的全刊篇幅论述了“中国制造2025需要新思维”的观点，具体论述实现中国制造2025所需要的条件、环境及其路径。

中国制造2025已经为越来越多的人所关注。

3、2015年上半年战略性新兴产业实现较快发展，战略性新兴产业重点行业收入和利润增速均超过10%。

其中工业部分收入增长是同期工业总体收入增速的5倍以上，工业部分利润同比增长超过15%，而2015年上半年工业总体利润负增长0.7%。

战略性新兴产业已成为填补传统产业下滑“空缺”、实现稳增长的中流砥柱。

4、投资项目建设符地方经济和社会发展规划，项目建设必将推动地方相关行业的发展，对当地制造业及发展起到积极的示范、推动作用。

二、必要性分析

1、贯彻稳中求进工作总基调，根本点在于稳定大局、不断进取。

稳，首先是宏观政策要稳，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；稳，关键是市场预期要稳，预期稳，市场才能稳，大局才能稳，才能增强企业家信心、提高政府公信力。

正所谓“明者远见于未萌而智者避危于无形”，稳中求进同样意味着更加积极主动地防范风险，坚决守住金融风险、社会民生、生态环境等底线，真正做到防患未然、未雨绸缪。

2、从国内看，我国经济发展进入新常态，消费、投资、出口、生产要素相对优势等都发生了较大变化，经济正处于新旧动能转换阶段，正从高速增长转向中高速增长，势必面临诸多矛盾叠加、风险隐患增多的严峻挑战。

但进入新常态，没有改变我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期的判断，改变的是重要战略机遇期的内涵和条件；没有改变我国经济发展总体向好的基本面，改变的是经济发展方式和经济结构。

“十三五”时期中国经济的基础、条件和动力在于：

一方面，我国经济有巨大潜力和内在韧性。

这种潜力和韧性来自新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化深入推进所蕴含的扩大内需强劲需求；来自我国地域幅员辽阔且产业类型多样，经济的支撑非独木一根，而是“四梁八柱”；来自大众创业、万众创新蕴藏着无穷创意和无限财富；来自多年来我国发展取得的巨大成就、积累的丰富经验；来自我们党的坚强领导和我国不断提高的宏观调控能力。

另一方面，全面深化改革正在源源不断释放改革红利。

“十二五”期间尤其是党的十八大以来，各方面改革呈现蹄疾步稳、纵深推进的良好态势，在一些重要领域和关键环节取得新突破，给经济发展注入了持续强劲的动能。

能不能认清机遇、抓住机遇、用好机遇，是能不能赢得主动、赢得优势、赢得未来的关键。

面对我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，面对我国经济发展进入新常态，各地各部门观念上要适应，认识上要到位，方法上要对路，工作上要得力，准确把握战略机遇期内涵的深刻变化，牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，破解发展难题，厚植发展优势，更加有效地应对各种风险和挑战，继续集中力量把自己的事情办好，不断开拓发展新境界。

3、加快改造提升传统产业。

总书记提出：

“随着互联网信息时代的来临，传统产业的格局也在发生改变。

”加快改造提升传统产业，必须增强推进传统产业转型升级的自觉性，特别是加快推进工业转型升级，努力使产业发展更好适应市场变化。

其中最关键的一点就是要坚持利用信息技术和先进适用技术改造传统产业，深化信息技术在各行各业的集成应用，提高研发设计、生产过程、生产装备、经营管理信息化水平，提高传统产业创新发展的能力。

总书记高度重视农业发展问题，他反复强调，要着眼于加快农业现代化步伐，在稳定粮食和重要农产品产量、保障国家粮食安全和重要农产品有效供给的同时，加快转变农业发展方式，加快农业技术创新步伐,走出一条集约、高效、安全、持续的现代农业发展道路。

4、当今高速增长的中国经济又一次面临世界经济风云变幻的新一轮挑战，为确保中国经济的顺利发展，离不开相关工业的支撑和发展；建设好项目，将有助于发挥项目承办单位集聚效应、资源共享、充分协作、合理竞争，同时，在一定程度上还有助于快速提高当地项目产品制造工业的技术水平和行业市场竞争能力，对于项目产品制造企业为国家实现产业振兴计划、推进产业结构调整和优化升级，都具有十分重要的现实意义。

三、项目建设有利条件

项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。

第三章市场分析、调研

目前，区域内拥有各类场地租赁企业911家，规模以上企业12家，从业人员45550人。

截至2017年底，区域内场地租赁产值137279.14万元，较2016年120093.73万元增长14.31%。

产值前十位企业合计收入67583.61万元，较去年58625.62万元同比增长15.28%。

区域内场地租赁行业经营情况

项目

单位

指标

备注

行业产值

万元

137279.14

同期产值

万元

120093.73

同比增长

14.31%

从业企业数量

家

911

—规上企业

家

12

—从业人数

人

45550

前十位企业产值

万元

67583.61

去年同期58625.62万元。

1、xxx有限公司（AAA）

万元

16557.98

2、xxx科技公司

万元

14868.39

3、xxx有限责任公司

万元

8785.87

4、xxx有限责任公司

万元

7434.20

5、xxx有限责任公司

万元

4730.85

6、xxx（集团）有限公司

万元

4392.93

7、xxx有限责任公司

万元

337.92

8、xxx有限责任公司

万元

2770.93

9、xxx有限责任公司

万元

2635.76

10、xxx（集团）有限公司

万元

2027.51

区域内场地租赁企业经营状况良好。

以AAA为例，2017年产值16557.98万元，较上年度14094.30万元增长17.48%，其中主营业务收入15565.68万元。

2017年实现利润总额5108.86万元，同比增长24.74%；实现净利润1372.42万元，同比增长18.63%；纳税总额110.04万元，同比增长19.32%。

2017年底，AAA资产总额19921.82万元，资产负债率29.17%。

2017年区域内场地租赁企业实现工业增加值37867.78万元，同比2016年32859.93万元增长15.24%；行业净利润11160.10万元，同比2016年9481.01万元增长17.71%；行业纳税总额30693.18万元，同比2016年26519.08万元增长15.74%；场地租赁行业完成投资30855.05万元，同比2016年27175.49万元增长13.54%。

区域内场地租赁行业营业能力分析

序号

项目

单位

指标

1

行业工业增加值

万元

37867.78

1.1

—同期增加值

万元

32859.93

1.2

—增长率

15.24%

2

行业净利润

万元

11160.10

2.1

—2016年净利润

万元

9481.01

2.2

—增长率

17.71%

3

行业纳税总额

万元

30693.18

3.1

—2016纳税总额

万元

26519.08

3.2

—增长率

15.74%

4

2017完成投资

万元

30855.05

4.1

—2016行业投资

万元

13.54%

区域内经济发展持续向好，预计到2020年地区生产总值6000.04亿元，年均增长7.66%。

预计区域内场地租赁行业市场需求规模将达到206222.80万元，利润总额62441.54万元，净利润20403.06万元，纳税13598.38万元，工业增加值77771.05万元，产业贡献率16.55%。

区域内场地租赁行业市场预测（单位：

万元）

序号

项目

2018年

2019年

2020年

1

产值

159698.93

181476.06

206222.80

2

利润总额

48354.73

54948.56

62441.54

3

净利润

15800.13

17954.69

20403.06

4

纳税总额

10530.58

11966.57

13598.38

5

工业增加值

60225.90

68438.52

77771.05

6

产业贡献率

11.00%

15.00%

16.55%

7

企业数量

1093

1333

1706

第四章产品及建设方案

一、产品规划

项目主要产品为场地租赁，根据市场情况，预计年产值17136.00万元。

随着全球经济一体化格局的形成，相关行业的市场竞争愈加激烈，要想在市场上站稳脚跟、求得突破，就要聘请有营销经验的营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制建立起一套行之有效的营销策略。

二、建设规模

（一）用地规模

该项目总征地面积28114.05平方米（折合约42.15亩），其中：

净用地面积28114.05平方米（红线范围折合约42.15亩）。

项目规划总建筑面积40765.37平方米，其中：

规划建设主体工程28994.91平方米，计容建筑面积40765.37平方米；预计建筑工程投资2950.84万元。

（二）设备购置

项目计划购置设备共计125台（套），设备购置费3433.54万元。

（三）产能规模

项目计划总投资9334.69万元；预计年实现营业收入17136.00万元。

第五章项目建设地方案

一、项目选址原则

所选场址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源地和其他特别需要保护的环境敏感性目标。

项目建设区域地理条件较好，基础设施等配套较为完善，并且具有足够的发展潜力。

二、项目选址

该项目选址位于xxx经济示范中心。

园区突出产业发展重点。

全面落实制造强省建设1274行动计划（即先进轨道交通装备、工程机械等12个重点产业，制造业创新能力建设工程、智能制造工程等7大专项行动，标志性产业集群等4大标志性工程），加强对各级产业园区的分类指导，进一步强化国家级和省级新型工业化产业示范基地在产业聚集发展中的先导作用，积极引进国内外龙头企业，通过引进新技术，开发新产品，不断优化产业结构，积极淘汰落后产能，延伸产业链条，提升质量水平。

三、建设条件分析

项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。

四、用地控制指标

建设项目平面布置符合行业厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）文件规定的具体要求。

五、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数62.78%，建筑容积率1.45，建设区域绿化覆盖率6.21%，固定资产投资强度177.27万元/亩。

土建工程投资一览表

序号

项目

单位

指标

备注

1

占地面积

平方米

28114.05

42.15亩

2

基底面积

平方米

17650.00

3

建筑面积

平方米

40765.37

2950.84万元

4

容积率

1.45

5

建筑系数

62.78%

6

主体工程

平方米

28994.91

7

绿化面积

平方米

2529.67

8

绿化率

6.21%

9

投资强度

万元/亩

177.27

六、节约用地措施

土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，项目承办单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。

七、总图布置方案

（一）平面布置总体设计原则

同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化生产环境。

（二）主要工程布置设计要求

车间布置方案需要达到“物料流向最经济、操作控制最有利、检测维修最方便”的要求。

（三）绿化设计

场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。

（四）辅助工程设计

1、项目所在地供水水源来自项目建设地自来水厂，给水压力≥0.30Mpa，供水能力充足，水质符合国家现行的生活饮用水卫生标准。

2、投资项目生产给水的对象主要是各类清洗设备，其余辅助设备、空压机及厂房内水冷制冷机组等均采取冷却循环用水。

3、为节约电能，设计中选用节能型电器产品，照明选用光效高的光源和灯具，采用低压静电电容补偿以降低无功损耗。

合理安排生产，加强用电监督管理，对计量仪表定期校验，确保其计量的准确性。

4、短距离的运输任务将利用社会运力解决，基本可以满足各类运输需求，因此，投资项目不考虑增加汽车运输设备。

5、工业电视部分：

在场内主要场所进行重点监视，适时录像并存储图像，不仅可以了解工作人员及场内来往人员的情况，还可通过查询录像资料，为事故鉴定、责任划分提供法律认可的视频图像证据。

八、选