中国商业地产发展综述.doc

中国商业地产发展综述.doc

《中国商业地产发展综述.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国商业地产发展综述.doc（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

中国商业地产发展综述

1商业地产发展历程与现状

1.1基本概念

商业地产一直没有一个明确的标准的定义，学术界一般持有三种观点：

（1）狭义观点，该观点认为，商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等；

（2）广义观点，该观点认为，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、会议中心以及商业服务业经营场所等，其中还包括一些商务地产的元素；（3）泛商业地产论，该观念认为，以囊括和涵盖现有商业地产形态，结合城市运营、文化建设、与各种行业、产业资源相嫁接，共同创造出的，多文化，但凡有商业形态出现的，都可以算是商业地产，比如逐渐兴起的城市综合体、体验式购物中心、商务酒店、教育地产、以及各类商业配套设施等。

一言以蔽之，商业地产是指发展商业用地，用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，其从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

事实上，无论是狭义、广义还是泛义，商业地产都是为了实现对商铺的租售经营而获利。

因此，研究如何通过成功的商业地产运营，创造人流和客流，从而获得长期、持续的租金回报，不断提升商业地产的升值空间是商业地产需要关注的一个重要课题。

本文研究的对象主要是指大型商业地产项目如购物中心、城市综合体等。

1.2发展沿革

中国商业房地产的发展大致经历了四个阶段：

（1）萌芽阶段：

1984年到20世纪90年代初

80年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，产权都归国家或集体所有，经营与场所的投入没有严格的经济关系。

1984年，发展国务院批准商业部《关于当前商业体制改革的若干问题的报告》，同意报告中提出“小型国营零售商业、饮食服务业准为集体经营或租赁给经营者个人经营”，至此才开始商铺的交易。

这一阶段，市场上大部分商业房地产都是没有产权的临建商铺或有其他建筑物改建的商铺，一般有一个商业机构负责总揽承包，间隔成多个小商铺，面向社会招租经营。

住宅和商铺混合，商铺是住宅的副产品。

（2）单一阶段：

90年代中期

大型超市和卖场的兴起，餐饮、娱乐等设施小规模引入。

商业房地产发展成为与住宅平分秋色的房地产第二主角。

商业房地产以商厦的形式在各大城市中心区产生，商厦商铺拥有独立、清晰的产权。

商铺经营也一改以往的租赁方式，以房产销售为主，并由此引发了投资商铺的理财概念，投资商铺既可以自主经营，更可以出租给商家，坐收渔利。

（3）多元阶段：

90年代后期

各大城市开始建设商业街、步行街和商品市场（商品类型主要是服装、电子、建材、汽车配件等）。

这一阶段，商业房地产的营销策划逐渐发展成熟起来，商铺的销售除了项目所在的地理位置、商业环境以及开发商实力、规划设计水平以外，营销策划开始在销售中发挥着越来越大的威力。

（4）成熟阶段：

2000年至今

21世纪毅力啊，Shoppingmall（大型购物中心）和CBD的开发热潮不断涌现。

国家进一步鼓励商铺投资，停止征收与商铺投资、建设、交易有关的“投资方向调节税”等政策，极大的促进了商业房地产的发展。

这一阶段，商业房地产的规划设计、营销策划、经营管理等方面均有长足的进步，在经历了各种失败、教训之后，商业房地产渐趋成熟。

1.3发展现状

2010年以来特别是2011年住宅地产宏观调控政策严厉程度一轮高过一轮，“新国十条”、“限购”、“限贷”、“房产税”及“限价”等政策措施密集出台，经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。

作为房地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型的领域，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。

在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收人持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下，商业地产投资价值逐渐显现。

统计资料显示，2011年全国商业营业用房（包括商场、购物中心、批发市场等）施工面积达到5,600万平米，同比增长26%；新开工面积20,671万平方米，同比增长18%；建筑规模达到16,000万平米；开发投资达到7,370亿元，同比增长30.5%；销售额达到6,700亿元；销售均价增长9%。

总体来看，行业发展现状呈现如下特点：

（1）商业地产投资增幅超过住宅地产

受投资惯性及开发商市场判断力弱、政策敏感性差等因素影响，2011年严厉宏观调控政策下住宅地产投资增速仍保持高位运行。

商业地产投资增幅虽然较2010年有小幅收缩，但增幅均高于2001-2009阶段的年均增长率，具体如表2-1所示。

表1近年商业地产与住宅地产投资及增幅

年份

住宅地产投资（亿元）

增长率（%）

商业地产投资（亿元）

增长率（%）

2001-2009

/

20.8

/

18.3

2010

34026

32.8

5648

35.1

2011

44308

30.2

7370

30.5

数据来源：

国家统计局

（2）商业地产新开工面积增幅超过住宅地产

投资额是反映开发商房地产市场信心的重要指标，但其易受投资惯性因素影响，新开工面积则能更好地反映开发商信心。

2004-2009年住房市场快速发展阶段商业地产新开工面积增速低于商品房及住宅地产新开工面积增速；2010年商业地产新开工面积增速稍高于住宅地产新开面积；2011年随着住宅地产调控的继续深入开发商转战商业地产趋势进一步显现，商业地产新开工面积增幅明显高于住宅地产新开工面积增速（5.4个百分点），具体如表2-2所示。

表2近年商业地产与住宅地产新开工面积及增幅

年份

住宅地产新开工面积（万平米）

增长率（%）

商业地产新开工面积（万平米）

增长率（%）

2001-2009

/

13.3

/

10.1

2010

129359

40.6

17473

40.7.1

2011

146035

16.2

20671

18.3

数据来源：

国家统计局

2商业地产发展驱动因素

2.1政策因素

堪称严厉程度史无前例的2011年房地产调控政策可总结为通过抑制住房投资投机性需求、增加保障性住房供给达到遏制部分城市住房价格过高且过快上涨的目的，经济手段与行政手段并用确保住房市场调控目标的实现。

经济手段主要有：

税收、信贷和货币政策。

税收政策为：

住房转让营业税在2011年免征年限提高基础上将购买不足5年的普通住宅对外销售由按差额征收改为全额征收，房产税改革进入实际操作阶段，上海和重庆成为首批房产税试点城市；第二套房首付比例上调至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；货币政策持续紧缩，央行3次加息，6次提高存款准备金率，房地产开发信贷和消费信贷大幅收紧。

行政手段主要有：

限购、限价叠加，考核与问责并施确保地方政府房价控制目标和保障房建设规模的实现。

住宅地产调控政策严厉程度的逐步升级使得住宅地产开发受到较大程度制约，与此同时考虑到商业发展及城市化进程的需要及商业地产投资与自用门槛较高，一般都以长期租赁或长期持有作为赢利模式，商业地产打压没有实质性与紧迫性需求，存在一定时期的政策缺口。

在投资渠道狭窄，流动性过剩背景下投资投机者多年来将住宅地产作为重要投资渠道，限购和限贷政策的实施使得住宅地产投资渠道不再通畅，转战商业地产成为市场主体新的选择。

另一方面，长期以来我国以投资、出口为主要引擎的经济增长模式难以为继。

因此，“十二五”规划纲要中指出，“坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变”，“建立扩大消费需求的长效机制：

把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，通过积极稳妥推进城镇化、实施就业优先战略、深化收入分配制度改革、健全社会保障体系和营造良好的消费环境，增强居民消费能力，改善居民消费预期，促进消费结构升级，进一步释放城乡居民消费潜力，逐步使我国国内市场总体规模位居世界前列”。

2011年10月25日，商务部、财政部和中国人民银行在《关于“十二五”时期做好扩大消费工作的意见》中指出，力争到2015年国内最终消费达35万亿元左右，年均增长约13%，最终消费率达到50%，消费对经济的拉动作用进一步增强。

2.2经济因素

（1）宏观经济因素

宏观经济利好趋势有利于商业地产的发展。

相关研究表明未来中国经济发展速度仍会保持较高幅度增长，“十二五”规划力在促进经济结构调整和产业结构升级，成为商业地产发展的催化剂。

产业结构升级力在加速第三产业发展，从国际经验来看，当第三产业占GDP比重超过50%时，将呈加速发展态势。

2011年全国国内生产总值471564亿元，第三产业增加值203260亿元，占GDP比重为43.1%，与发达国家相比仍有很大提升空间。

在国家产业政策支持下，未来数年第三产业将保持高速发展，从而带动对商业地产的旺盛需求。

同时扩大内需、拉动消费的政策不断出台，内需将替代出口和投资成为拉动经济增长的新动力。

“十二五”规划将提高居民可支配收入增长速度提上日程，居民消费能力将得到较大幅度提高；同时消费结构也在不断升级，居民消费将从以生存为主的温饱型转向注重消费质量和享受型的小康型消费模式转变，为商业地产发展提供了新的广阔空间。

（2）人口与消费因素

城市化带来的新机遇。

2011年年末全国总人口为134735万人，比上年末增加644万人，其中城镇人口为69079万人，占人口比重达到51.3%，首次超过50%。

在统计学意义上，中国已成为“城市化”国家，正经历着城市化的重要转型，大量农村人口将完成从农民到市民的空间、身份转换。

从收入方面看，在“十二五”期间居民工资性收入翻番、各省纷纷表示每年上调最低工资等收入政策利好和用工紧张的大环境下，2012年我国居民收入仍将保持快速增长；同时，CPI将下行至温和通胀水平，对消费的抑制效应减弱。

目前，中西部地区收入与东部地区06-07年水平相当，有望复制东部地区当年的商业大发展。

受益于收入刺激政策和中西部地区的快速发展，高边际消费倾向的中等收入家庭占比不断上升，大众消费将持续繁荣。

而另据统计，近5年我国居民最终消费率持续走低，分别为61.1%、59.8%、58.2%、55.5%、53.9%，最终消费率平均为59.5%。

而据世界银行数据，2000年以来世界平均消费率基本稳定在77%～79%，在所统计的36个国家中，只有8个国家低于70%。

以2010年为例，当年世界平均消费率为80.1%，其中低收入国家的平均消费率为80.7%，中等收入国家为74.3%。

其中，上中等国家为75.2%，下中等国家为72.4%），高收入国家为81.0%。

综上所述，尽管从地方发展情况看，各大城市发展阶段参差不齐，但是都在步人郊区化、大都市化的关键阶段，中小城市消费者的潜力逐渐被激发出来，生活方式、消费心理都在发生重大变化，这意味着一个巨大市场空间的存在。

3商业地产发展前景展望

3.1市场规模

零售业是商业房地产的主流投资者、租赁者，零售业的巨大发展空间及用房需求决定了商业房地产的巨大发展空间。

2005-2010年，中国社会消费品零售总额年均增幅16.47%，高于GDP年均增幅5个百分点。

2011年，中国社会消费品零售总额18.1万亿元，实际增长11.6%。

消费对GDP增长的贡献率达到了51.6%，比2011年上升了14.3个百分点。

据国家统计局的统计，2010年，全国限额以上零售企业，共计52.3万家，从业人员501.3万人，一批有规模、效益好、品牌响、具潜力的大型零售企业集团，不断得到发展壮大。

近年来伴随着社会经济的迅速发展，中国新流通体制逐渐成型，超市、购物中心、便利店等新业态在城市中纷纷涌现。

目前已经形成百货店、大型超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、折扣店、仓储商店等多业态共同发展的局面。

其中，购物中心（ShoppingMall）、大卖场（Hypermarket）、仓储商店（Wholesale