项目开发与策划全过程 Microsoft Word 文档.docx
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项目开发与策划全过程
关于组建团队不得不说到一个标准团队的配置。
1个主写报告(核心关键点提炼,主要目标的策略。
),2个辅助主创(如一些分析、数据研究、资料整理等工作),1个主抓调研(售价、租金、竞争对手推广等一系列的市场资料),1个与甲方沟通(开会、收款、重要节点反馈等)。
基本就是5个人的标准配置。
如果按照这个项目配置团队的话,我是非常乐意的。
也是非常喜欢的。
可能不能实现我的目的还是要一个一个谈话。
最关键的是主创,抓到了这个,后面就是围绕他组建团队而已。
同事A。
“额,这个项目我非常希望参加,可是我目前的工作都到了关键时期。
因此我希望能把手上的工作做完,再参与到这个项目。
估计要20天左右的时间吧。
”
“。
。
。
。
。
”20天,黄花菜都凉了。
同事B.
“这个项目很好,不错。
不错。
”然后就缄默,怎么说都不说话,
“你咋不加入中国共产党。
”
“男哥,我是党员。
”
“。
。
。
。
。
。
”
同事C。
“我明天,后天,大后天,要出差。
然后回来就是2个提案要准备。
您要没啥事情,我去整理行李了。
”
“。
。
。
。
。
”
看着大家真诚的表情.“lietome”没用!
!
但是事情肯定要做的。
就在我一筹莫展的时候,
一个毕业1年多的大学生主动找到了我,希望能够加入这个项目。
人生就是这样,你希望的得不到,你不希望的扑面而来。
看着他诚挚而又迷茫的眼神,我沉默了。
(这个人,是一个非常认真的人,太过于较真。
属于会认认真真的把墙砌歪的闲人。
会搭建卫生间而不留门的世外高人。
)
说道这里,我想起了一个专业市场的招商“我希望的商家品牌就是不签约,那些三线山寨品牌的区域代理商恨不得把合同抢过来。
”
事到如今,也只能赶鸭子上架了。
让他试一试吧。
ps:
机会是自己把握的,他因为这个项目迅速成长。
既然傀儡已经敲定(各位原谅我用傀儡这个词),假设让大学生做主创,下面在配几个能干活的同事,就万事ok了。
然而配什么样的团队呢?
要根据工作分解来完成。
这个方案是紧紧围绕着租金展开的,只要解决1个问题——差价空间到底有多少?
市场的租金通过业态组合来拉高,小业主的租金通过谈判来压缩。
需要两条腿走路。
(单腿蹦的我见过,三条腿走路的人,至今没有发现)
因此我必须出具2份报告。
一份是开发商自己看,告诉他们市场的最高租金能有多少,如何来提升项目商业价值。
另一份是忽悠小业主的,告诉他们这个地方如何的差,商业的升值空间有限等。
两份报告要分开做,不可混为一谈。
于是楼主找了两个性格迥异的同事来协助完成,一个乐观开朗的人,做给开发商的报告,一个悲观闷骚的人,做给小业主。
就这样团队组建就的雏形就出来了。
让大学生挂职为主创,乐观的A\悲观C为辅助,B为调研主抓。
(将实际工作按照大块分解,主要工作还是要A\C来完成),而我作为甲方协调,做项目的评审工作。
当一切准备就绪的时候,后面的作案过程却太傻,太天真了。
也许结局我能掌握,然而过程却一波N折。
可谓内忧外患。
印证了一句话,兵熊熊一个,将熊熊一窝。
大学生在开项目协调会的时候,就遇到了很大的问题。
第一,工作量没办法合理的分解,主要是不清楚到底如何来完成工作目的。
第二,工作计划做的非常不合理。
时间和工作量严重不平衡。
简单的事情要做3天,复杂的事情只给了1天。
第三,刚上任,人微言轻,没人理。
乐观的A没事就嫖嫖他,逗逗他,嘻嘻哈哈,不谈正题。
闷骚的C更夸张,在这个项目例会上做别的项目方案。
而这男又认真型男。
特别的扭,不懂人情关系,真的以为小组长就是天下最大了。
一副硬骨头。
楼主看在眼里,哭在心里。
这样搞,别说项目是否能搞定。
内部都要砸锅了。
开完失败的项目启动会,楼主私下又找了他谈一下了。
告诉他如何做人。
几个小组成员都是前辈,因此布置工作的时候尽量用一些征询的口气,不要用命令的口吻。
其次,这种例会多征询意见,不要强硬的布置工作。
比如你问乐观的A,“你觉得这个工作要怎样开展才能完成项目目标?
”让小组成员多思考,多给你出一些主意,你只要判断他是不是合理的要求,如果合理尽量去满足他,给他一些表扬,就ok了。
然后,要对组员动之以情,没事喝喝茶,吃吃饭,多请教一下。
你低调,他们才会做事。
如果他们认为自己在给一个刚毕业的大学生打工,那心理是严重不平衡的。
最后又给了他举了三国刘备请诸葛亮案例。
初出茅庐的诸葛亮,当时也没有工作经验,为啥他行,你就不行啊?
因此你要有信心
说了半个多小时,才让他那根绷紧的神经,稍微松弛下来了。
这边跟组长谈完话,那边要找组员谈心了。
我觉得我当时就跟“媒婆”一样。
先是乐观A,此君天天笑呵呵的,读书时候的学校辩论社的当家花旦。
脑子特好使,工作效率也高。
属于我们的割韭菜专业户,专门对付中小开发商的。
凭借超强的报告组合能力,以及三寸不烂之舌,提案无往不利。
会议室。
我看着他,他看着我。
他有点坐不住了:
“男哥,奖金提点给我增加2%,我保证全力配合。
”
“很好,你知道自己没尽全力。
奖金总额是固定死的,公司最初的规矩,不能变。
你增加之后自然有人减少,你想要我的?
”
“恩,我想要,你能给我么?
”
“不能!
”
“那我想要组长的。
”
“为什么?
”
“我做了他大部分工作,自然我要多的,他拿少的。
”
“那干脆你一个人做好了,都给你。
”
“不,我忙不过来。
”
“2条路给你选。
1、认真做完配合项目,然后我准你年假,安排你出去旅游考察地铁上盖物业,费用公司出。
2、你继续打诨,下半年让你做他的专业辅导老师。
”
“我有的选么?
”
“奖金的事情,而这个项目,你就别瞎想了。
去干活吧。
”
然后是悲观C。
悲观C不喜欢说话,思考及逻辑能力特别强。
经常搞出来一些理论的东西,比如定价原则,案例选取原则,商业面积配比原则等。
之前一直组建公司数据库的。
基本算是一个活地图。
哪里的租金、售价。
只要一个电话,他能马上回答。
但是因为研究的深入之后,总是觉得开发商赚的太多,投资客赚的太少,觉得资产分配不均,社会不公平。
于是天天愤青,一直嚷嚷着要房产要崩盘,任何的一个商业地产都招不到商。
还是会议室,继续谈心。
“男哥,找我有事么,我项目还没完成呢。
这个项目太2了,这么偏远的地方,搞个大卖场,还是4.5层高的地下室。
如果能招到商家,我就对着镜子给自己磕头。
”
“项目你尽力配合,小业主的工作很重要,多给你2%作为项目额外奖金。
认真做。
”
“哦,我的项目也快完成了,放心吧。
”
Ps:
组长拿的是固定提点,而组员根据项目量多寡,适当增减。
我把拓展奖金的一部分给悲观C了。
我觉得这个项目,他不认真搞,我执行合同很难。
收款会有很大压力。
而我的拓展过程,各位也已经看到了,如果这样拓展还拿奖金,那没天理了。
钱永远赚不完的,团队的凝聚力才是最重要的。
人心散了,队伍就不好带了。
于是大家开始分头行动。
该干嘛干嘛。
而我也不能闲着,去开发商哪里泡杯茶,抽会烟,了解点内幕。
还是那条路,走过去的。
毕竟核心商业区的停车费还是让我揪心的。
一个小时10块钱,随便坐会就30块没了。
而打的就更不要想了,等打到出租车基本已经走到地方了。
公交车就更算了,太挤了。
挤掉了孩子是小,怀孕了就郁闷了。
走了10多分钟,到了吴总的办公室,推开门,一股冷气夹杂着恶臭的烟味扑鼻而来。
这种环境唯一的生存方式,我也点上一根烟。
“吴总,你好,我们的工作已经开展了,现在两个小组在跟进这个项目,一个是做项目定位,一个是小业主返租策略。
项目定位,大致的工作方法是这样的:
根据项目的区位环境、市场规模、开发目标等因素综合考虑。
首先完成项目的定位工作,包括项目的主题、业态种类,业态档次等前期市场调研工作。
其次,提出项目定位的租金测算及经营权转让方案。
最后,提出项目的招商策略及宣传推广方案等工作。
小业主返租,我们打算这样:
通过对小业主的访谈,了解其提出的问题以及问题背后隐藏的真实诉求,分析项目关键点。
通过同区位物业的投资回报率、物业分析、板块调整的市场数据作为论据支撑,同时拟定谈判说辞来尽力促成二次合作。
”
“好的,按照你们的这个思路开展下去。
”
“好的,那首付款啥时候支付?
”(单刀直入,这才是我的真实目的。
)
“额,,这个财务还没有支付?
你等下,我这就打个电话。
”
………………3分钟后。
“下午支付。
”
“谢谢吴总,那您先忙,我先走了。
”(做人有点势利哦。
)
Ps:
开发商最痛快的一笔钱就是首付款,原因是基本这个时候双方处于蜜月期,一个给力干活,一个花钱消费。
最不愿意付的就是尾款,很多种原因。
一个是工作不是特别满意,拖着,压着。
一个是活都干完了,钱不急。
一个是,给你钱意味着你没有压力了,怕你跑了,继续压着。
(更新完这个案例之后,找个机会谈谈收款的技巧。
)
回到公司,告诉财务下午查收一下项目收款的事情,有消息告诉我。
我这边开始协助小组长开展工作。
顺路关心一下项目其他组员的动态、情绪等情况。
工作基本有条不紊的展开。
下午财务告知首付款已经打进。
(很好,我最喜欢财务找我。
要么发工资了,要么发奖金了,要么报销了,要么就是开发商打钱进来了。
)基础工作做完之后,丑媳妇总要见公婆的,也到了跟小业主初次相会的时间了。
那一日,小雨,给这个烦躁的夏天降了降温
因为有一些业主是温台的老板,都距离杭州比较远,时间也很忙。
因此提前半个月通知小业主洽谈续租的事情。
地点定在西湖边的一个酒店会议厅,主要目的彰显承租方对小业主的尊重,同时体现出承租方的实力。
(主办方心里默念,业主们,你们好,这么多年,也赚了你们不少钱,再给我们一些赚钱的机会吧。
)
简述一下会议的地点,开阔的视野,遥不可及的层高,庄重而严肃。
这样的场合,小业主不敢造次。
就好像一尘不染的地面,你总不会扔一个烟头吧。
另外一个就是椅子距离较远,防止他们私下沟通,交头接耳。
陆陆续续的一些小业主都到了,各种纠结,各种类型,高矮胖瘦,南腔北调,五花八门。
彼此都不熟悉。
而都是因为项目做到了一起。
楼主仔细的观察了这些投资客,其中不乏高人。
何谓高人?
目光犀利,言谈得体。
最重要的是手腕一块劳力士,dunhill的衬衫,lv的腰带,gucci的草鞋。
怎么看怎么是一个暴发户。
的确商业地产成就一批人,核心商业区的商业为他们创造了财富。
这种人喜欢出风头,很有主人翁意识,将他们列为典型业主代表。
另外还有一些墙头草,那些东张西望的,好奇的眼神瞄来瞄去。
这些人基本没有什么主见,习惯见风使舵,看形式确定自己的观点。
还有一些眉头紧锁,要紧嘴唇的,低头思考的。
这些是打定主意的,有自己的底线,不轻易能被说动的,这算是硬骨头。
时间也差不多了,宣布会议开始吧。
一口流利的开场白,打响了返租的第一枪!
“大家好。
。
。
。
”
大家好,欢迎各位参加由T公司组织M项目阶段性会议。
今天会议的主题,是如何提升M项目的商业价值。
2003年,在座的各位投资了M项目,当时T公司与各位签订了5年的租赁合同。
而第一轮的租赁合同即将结束,T公司每年10月都会按时向各位的账户里打入租金,从未拖欠一天。
而M项目,由于T公司的精心管理,目前市场口碑非常的好,得到了广大经营户,消费者的认可,感谢他们5年来的辛勤付出,保证了各位业主的资产的迅速增值。
在这里我们首先把掌声送给T公司的管理团队。
”
“下面有请T公司的管理团队吴总,为各位的做2003--2008的工作报告及后续项目价值提升的思路汇报。
”
“各位业主你们好,感谢各位百忙之中参与到今天的M项目提升价值会议。
在过去的5年,在各位业主的大力支持下,M项目取得了一些成绩,但是成绩代表过去。
。
。
。
。
。
(略过不表,都是自吹自擂的话)。
。
。
。
。
最后谢谢大家。
”
“下面我们要讲到的是下一阶段的项目租赁工作。
目前第一阶段的租赁工作已经结束了,下一阶段项目如何走,是今天跟各位探讨的一个话题。
包括了项目的业态是不是有必要调整?
是否要重新装修来提高竞争力?
租金下一阶段的标准是什么?
各位不妨也思考一下,当然我们团队也会聘请专业的商业地产运营公司与我们一起交流。
”
轮番上场,下一个轮到我了。
各位好,我是Y公司的员工,负责M项目下阶段的策划工作。
今天希望利用这个非常好的机会,与各位交流一下下阶段的工作安排。
先简单的介绍一下我们公司………………,然后在谈一下我们对项目的工作思路。
调研、访谈、分析、重新布局、经济测算这些工作。
各位有哪些问题或者想法可以现在与我沟通。
请各位踊跃发言,带着你们提出的问题,我们才能做好工作!
”
其实我今天的的主要目的就是踢皮球,让小业主畅所欲言。
说,说破无毒。
看这些小业主到底有多少的斤两,算是一个对抗前的热身工作。
只要他们提出意见,而我记录下来就行了。
(那个地级市的项目,楼主曾经在台上受过一次创伤,当时已经基本抚平,好了伤疤忘了疼,我胡汉三又回来了。
)
就在这时,喜欢出风头的的品牌哥第一个站起来了,恰好手表的反光,差点刺瞎了我的眼。
我只有一个问题,那就是紧邻项目的商业租金是我们项目的130%!
”声音洪亮、余音绕梁,问题犀利。
“是啊,临近的项目我打听了一下,听说最高的商铺租金转让费能达到100万。
”
“我们这个经营团队没有他们的厉害,可以去取经,看他们是如何操作的。
”
“…………”下面的业主已经小声的议论开了。
Ps:
当没有万分准备的时候,千万需要举行所谓的恳谈会。
如果你认为只是询问意见,当庭记录,而一些尖锐的没有当场解决,“择日宣判”。
那么结局就是怎么死的都不知道。
“感谢这位业主的提出的意见。
这个问题我简单的回答一下。
先给各位说一个股票的事情吧。
第一,同样一个类型的股票为什么股价上有那么大的差距?
第二,50块的股票涨了8块钱,和100块的股票涨了10块钱是一个概念么?
回到项目上吧,我个人认为主要2个原因吧。
一个是项目的本身的属性不同。
大家都知道一步差3市这个术语,也知道阴阳街的概念。
紧邻我们项目,尽管只有200米。
可是他们项目的规模是区域内最优秀的,另外门口有将近15条线路经停,这些是硬件上的因素。
再说说投资的事情,就是当时开发商的售价,是我们的1.5倍。
也就是说,各位购买我们的商业是2w/㎡。
而当时他们的商业达到了是3w/㎡。
所以说,同等金额的投资额。
我们的投资回报率比他们高出20%以上甚至更多。
最后,还有一点各位要重视的,就是我们项目每年的租金都是有一些增长,而他们的3年内已经平衡。
我们也希望通过这次承租会议的成功,各位业主的理解与支持。
T公司再接再厉,减少租金部分的价差。
努力为提高各位的投资回报。
”话说完了。
可是心里却不是这么想的。
楼主心想:
“紧邻项目200米的确有一个项目做的不错,区域内一家独大。
可是为什么没人说,除了这个项目,区域内还有2个项目,租金仅仅是我们的80%?
因此这个问题暂时保留,我相信这些小业主自己去调研的时候也会发觉的,只不过他们暂时不想面对而已。
”
既然这样我也不说破,这个问题可以作为一个谈判的重要筹码,也为小业主埋下了一颗重磅炸弹。
“我这里有一个问题啊,前5年,都是8%返租的。
现在都过了5年。
你们打算这次承租多少个点?
肯定要比8%高吧!
!
!
”
“是啊,是啊,最低要15%啊。
我一个朋友买的商铺都涨了70%的价格了”
“现在银行利息都涨了,还款压力很大的啊,最低要12%啊。
”
“………………”
“现在人都咋的了,这么心急,直接掉到钱眼里去么好了。
”心里是这么想的,脸上依然挂着自信的微笑。
Ps:
又不是两会提案,小业主跟着起什么劲呢?
啊?
呀?
泥?
不管小业主的提案是否合理,只要符合其团队利益,大家全部无条件支持。
15%——那是吃人不吐骨头的呢!
!
不行,在这样下去,我将要跟他们站到对立的位置了。
稍微思考了一下,我觉得这个事情还是要以退为进的,正所谓无欲则刚!
!
“关于承租的成本问题,还是要经过测算后,与在座的各位共同商议的,而这个数据是由市场决定了。
如果房租太高,经营户没生意做,不来租了?
大家到头来是一场空的,哪怕只是空在这里2个月,那就是损失2个月的租金。
同样,租金太低,就是对业主的不负责。
经营户赚的就盆满钵满。
(绝口不提我们的利润差。
)因此我们一定要共同努力要找到的是平衡点。
这个相信大家可以理解吧。
(这里楼主把立场要说清楚,我们赚的是经营户的钱。
要跟小业主统一战线。
)
而任何一个公司来操作这个项目都是需要合理的利润空间的。
各位都是生意人,也明白这个道理。
所以T公司做到了前五年的租金兑现承诺,也算做了一个表率。
而后5年的工作,我们刚刚开始准备工作,也就从今天的恳谈会结束之后正式开始。
至于接下去的5年项目怎么走,我们的目标是在高租金及稳定找到一个平衡点。
像刚刚有一味朋友说的,他想要15%的投资回报率,这种投资回报率收一个月也许行,第二个月经营户走了,空2个月,最后算下来还是只有5%。
这里我做一个比喻,没有丝毫的针对任何人。
其他人还有问题么?
”
我要表达3个问题,第一,我们不见得要继续搞下去,雷锋有,肯定不是我。
第二,一些高的咋舌的投资回报率要求,高租金高风险这个要灌输进去。
(我有了一个主意,下次恳谈会打算让这个小业主上台发言,看他讲述如何实现15%。
各位拭目以待。
)第三、告诉小业主,行走江湖就是一个字——稳。
物业不让你操心,每年按时给你打款,就可以了,一个是啥都不干的赚8%,一个是拼了命的赚10%。
有那么多的精力去哪里还拿不到2%呢?
“我还有一个问题。
。
。
。
。
。
”一个眼神呆滞的业主,站了起来。
钱多人傻。
当年潘石屹和冯仑在海南掘得第一桶金后,发现海南经济过热,二人决定转战北京。
于是老潘就北上来考察市场,来到北京以后马上发了电报,内容就是“钱多,人傻,速来。
”
而楼主操盘这个项目的时候,那个时间节点的商业地产开发商70%可以用这6个字来形容。
而购买产权返租的小业主99%都归为此类。
抱着幻想期待每年8%的租金返还。
其实这个返租的钱,最开始已经加入到售价里面了。
算是自己花钱给自己开工资。
另外当第一轮返租到期之后,遇到没有全盘售罄的开发商还跟业主谈谈,如果商业面积全都卖完,也许就没人理了。
众多的烂尾项目、返祖关门的项目都是活生生的例子。
眼神呆滞的业主:
“我有一个问题,你们对这个项目有没有信心?
?
”
“………………”
“………………”
寂静的会场,我隐约见到乌鸦在空中飞翔,好冷的问题啊!
!
何谓信心?
说文注释“信就是所望之事的实底,是未见之事的确据。
”
我谈过很多开发商,也有一些开发商问过我,你对我这个项目有没有信心?
还是哪句话,我有没有信心不重要,重要的是自己对项目有没有信心。
各位试想一下,经济开发区的一个40亩商业金融用地,3公里范围内人口不足500(算上建筑工人、开发商、以及田里耕田的农民夫妇),你让我如何有信心?
核心商业区,繁荣的老市场改造项目,原来经营户全部回迁,3000元/㎡的内部装修,改造后租金不变。
你让我如何没信心?
而作为顾问公司为了吃这口饭,没办法。
只能不管啥项目,我都深思3秒,大吼一句,“有信心!
信心来源于公司对市场的熟悉,对商业预期的判断,对项目的理解够深,对同类型案例的经验。
………………”
务虚完了,看情况,觉得项目是在太难搞,会影响到公司的声誉,直接话锋一转,“我们公司只做地标项目!
这个项目可能不符合我们的期望。
Imsoooooosoooooory!
”
回到项目,小业主并不是问我们有没有信心,是因为他对M项目没信心,需要我给他信心!
!
!
清了清嗓子,“我只有99%的信心,还差一点,只要做好一点,我们就可以操作成功。
首先我们对这个市场非常熟悉,已经经营了5年,与经营户建立了友情。
这个是任何一家经营管理团队所没有的。
其次我们对项目的租金增长也有很准确的判断,清楚这个区域的未来发展。
最后,我们对项目的理解非常深刻,清楚如何让商业价值最大化。
因此万事俱备,只欠东风。
我只要求一点,那就是在座各位业主的信任!
!
!
”
“当然信任不是说给就给的,我们必须交出让大家满意的答卷,才能让各位信任。
前5年T公司对M项目已经交出了一份满意的结果,守住了承诺。
现在我们要做的就是做好项目的下一步方案,然后与各位分析探讨,共同提升项目的商业价值,让在座的每一位业主都有合理、稳定的投资回报。
”
见好就收了。
今天这个时刻结束最棒,将小业主要思考的问题引到是要不要信任我们。
而不是信任谁的问题?
其实经管公司最担心的是,小业主自己成立个业主委员会,有几个闲人大旗一挥,确定个10%的回报率,自己搞。
如果确认跟我们合作,认可我们之前的工作,下面只要谈谈返租成本的问题,也就是项目赚多赚少的问题了。
“钱”最好谈。
————能有钱解决的问题,都不是问题!
!
!
“今天的恳谈会就到此结束了,后面我们委托专业的公司做好市场调研,项目分析,完成之后,我们再来与各位业主汇报。
会后如果各位还有些问题需要咨询的,可以与我们深入沟通,最后谢谢大家的到来。
预祝双方再次合作成功!
”
第一次见面,两个利益群体互相试探。
就情况而言,我们没有处于下风。
主要因为没有涉及利益的话题,如果我今天说5%返给我们吧,下面肯定什么咸鸭蛋、爆米花都扔上来了。
因此这次的会议都是表态,表决心的。
后面的工作才算激情碰撞啊。
最后送给自己一句话,当我以为要成功的时候,其实我才刚上路!
!
不上路的团队一份子。
前文提及团队磨合上遇到的一些问题,后来楼主通过安抚、威胁、诱惑等策略基本压主了。
可是随着项目的深入,以及工作量的发生等问题,慢慢又露出了一些苗头。
来打小报告的是这个项目组长(大学生)说:
“乐观A不配合工作,要求的工作没有按时完成,经常以其他项目为借口,目前进度缓慢,导致报告停滞,无法深入。
怎么办?
”
怎么办?
一个是办你办了,一个是把他办了,还能怎么办?
作为项目小组长权限很大,最大的权限莫过于项目考评——扣奖金。
这个还要我去交?
因此培养团队的时候,更多的是人际关系的培养,而不是专业的培养。
专业始终会遇到瓶颈的,可以说做了3年,参与过5、6个项目,大家的专业水准相差无几。
后面无非是一些细节的把握以及开发商能力的一个分析,针对性的做报告。
而人际的培养要至始至终的。
人的性格决定了命运。
在前期的专业培养过程中,有一些情商高的同事,将培养成为公司的前台。
作为客户对接,拓展项目的窗口。
还有一些智商高的同事就是作为后台,完成工作执行,消化项目。
回到项目上,说归说,做归做。
事情还是要办的。
于是打算跟组长唱个黑白脸,我来说扣奖金的事情,组长求个情,给出最后的期限。
将他一军!
!
!
乐观A的眼里只有money,没人希望扣他奖金的,只不过做人不能太CCTV.乐观A应该莫名的虎躯一震了。
第二次项目例会
第二次项目例会主要2个目的,1、汇报各个团队的工作进度,2针对上次与小业主的恳谈会,分析返租的的核心问题与障碍。
首先由项目组长说明上次会议分配的工作任务,然后各个组员汇报工作进度。
每个人都按时完成了工作任务,到乐观A的时候,他还在谈如何开展项目,是一个什么样的思路,下一步打算如何如何做的情况。
我与组长相视一笑,一场好戏开锣了。
我唱个黑脸“恩,小A,这个是工作思路,这段时间具体做了那些工作?
”
“这段时间我。
。
。
。
。
。
”
“没做就没做么,也没什么的。
你这是变相往我们的旅游基金里注资啊,在这样下去,你就成为旅游基金的大股东了。
难道你想带我们出国?
”ps:
单位的规矩,违反单位的规章制度(迟到、早退、事假、办公室吸烟、没有按时完成工作量等)扣钱成立旅游基金,最后又扣的最多的同事,就是大股东提议去哪里玩!
“。
。
。
。
。
。
。
”小A没想到我会这样糗他,有点冷汗了。
看目的已经达到,这时,我用一些不经过特殊训练不易察觉的眼神瞟组长一眼。
组长说:
“男哥,这个事情您别生气啊。
我要解释一下的,因为项目类型比较特殊,项目思路小A已经跟我沟通的很多次,也做了不少修改。
昨天才敲定项目的工作思路,因此耽误了一些时间。
另外定位工作也是要根据项目的返租成本来确定最后的大方向,这才刚做完恳谈会,因此他的工作也是没办法马上做出成果。
”
小A感激的眼神,看样子恨不得去亲组长一口。
“恩,好的。
小A,这个事情说清楚就行,后面看你的表现了。
”我说
“我一定尽全力完成工作,请组织放心。
”小A恢复了本色。
下面我来跟各位汇报一下恳谈会议的已经反馈。
会议上有三个问题比较尖
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