商品房广告服务合同纠纷案例.docx
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商品房广告服务合同纠纷案例.docx
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商品房广告服务合同纠纷案例
商品房广告服务合同纠纷案例
篇一:
【案例】售房广告引发的纠纷
【案例】售房广告引发的纠纷
20XX-07-21建筑房地产法律服务团队
【案例】售房广告引发的纠纷
众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有:
(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;
(2)对商品房美观性的陈述;(3)对商品房使用功能的陈述;(4)对商品房环境性的陈述;(5)售后承诺,比如“售后包租”、“代租”等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。
而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。
案例一,天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米,小区绿化率为50%,并在预售房屋合同中约定,“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图,若确需变更的应当征得业主书面同意;
开发商未征得
业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复,不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。
该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米,明显违反了小区规划,开发商违约。
经过法院审理查明,开发商是自行提出变更规划的,并未征得业主同意,政府有关部门也没有强制要求变更,据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。
案例二,北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺,”小区内综合绿化面积达总占地面积的31%,拥有6800的绿地和中心花园,环境宜人,5000平米的地下超大停车库,原装高档现代电梯,小区实行封闭式管理,24小时保安,房屋共用部分精美装修等等”。
同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现,要求开发商承担违约责任。
一审法院认为,开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺,影响到了商品房的档次及居住质量,也会对买受人购房,订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响,因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。
最后调解结案,开发商给予一定经济补偿。
但是,同样案例,如果要求解除合同,法院驳回诉讼请求。
法律分析:
适用法律:
实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。
通过上面案例,购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求:
一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失;二是要求解除商品房买卖合同,并赔偿相关损失,损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。
在第一种诉讼请求中,
若商品房买卖合同中对违约责任有规定,则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金,案例一。
但大部分时候,合同中并未约定开发商的具体违约责任,天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定,补充条款是开发商自行拟定,仅对购房者进行了诸多约定,很少约定自身违约责任,这种情况下,估算损失大小存在困难,法官一般倾向于调解结案;在第二种诉讼请求中,购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。
从法理上来讲,购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约,只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下,才赋予守约方解除合同的权利。
合同法第94条规定的几种情形,则是法律上对根本性违约的行为做列举,在列举的五种情形中,销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此,需要法院对案件进行审查,判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现,根据商品房买卖的通常目的而言,应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察,对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容,虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响,但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容,至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题,从这一角度看,因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷,买受人也有一定的可责性,如上述案例中,开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位,法院认定为一般违约,合同继续履行,赔偿酌定裁量。
售楼员的许诺,有无证据是关键。
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篇二:
商品房买卖八大典型纠纷案例解读
商品房买卖八大典型纠纷案例解读
(20XX-12-0215:
33:
38)
转载
标签:
损失
保修期
商品房
质量问题
房屋买卖
杂谈▼分类:
法院判决案例、事例定购协议书签字要谨慎
20XX年4月,陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》,约定陈定购一套商品房,并支付定金1万元。
协议另载明:
陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。
同年4月19日,陈签订《商品房买卖合同》时,认为该合同的补充协议有许多不公平条款,两次发函要求修改不公平条款。
最后双方扯皮起诉到法院。
【判决】该协议明确载明:
陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容,故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》,星星公司有权拒退定金,驳回陈的诉讼请求。
法官点评购房者在签订定购协议时,应详细了解协议内容,否则一旦签订协议,将承担法律规定或合同约定的义务与责任。
天然气改动不算结构改变
20XX年1月,李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。
20XX年3月,李飞接房时发现,合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。
他遂以房屋结构变更为由提出退房。
但南翔公司不同意。
【判决】天然气管道安装有特别的规范和要求,不可能满足所有业主的意愿。
有关行政管理部门认为,天然气管道的安装位置变化,既不属于规划的变更和设计上的变化,也不属于房屋结构改变。
所以,天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件,该合同不能解除。
故驳回李飞的诉讼请求。
法官点评在设计时,天然气管道位置原则上放在厨房,但如果涉及安全隐患问题,专业安装人员可对安装位置予以调整。
购房户看清逾期交房条件
20XX年5月,林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》,约定20XX年7月20日前交房。
逾期交付的,按已付房价款每日万分之五的违约金计算。
20XX年6月27日,秋韵公司取得竣工验收备案登记证。
20XX年2月16日,林接到接房通知,却以房屋需要维修为由不接房。
20XX年4月15日,秋韵公司将维修后的房屋交付给林。
林要求秋韵公司承担20XX年7月21日至20XX年4月15日期间的逾期交房违约金,被拒绝。
林遂起诉索赔。
【判决】双方在合同中明确约定,房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由,故本案责任应由林小艺自行承担。
法官点评本案中,双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记,并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。
购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房,但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。
这些情况可拒绝接房
20XX年11月,李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》,约定20XX年12月31日前交房。
20XX年12月28日,李收到接房通知验房时,发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连,且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处,李便以房屋需要整改为由不予接房。
永航公司不允,李遂诉至法院,要求整改。
【判决】房屋虽验收合格,但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范,存在重大安全隐患,李月玖有权拒绝接房,永航公司构成违约。
法官点评房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时,购房者可以拒绝接房。
开发商交付的房屋是否符合交付条件,购房者在哪些条件下可以拒绝接房,一要尊重当事人的约定;二要看是否满足法律法规规定的标准
;三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。
房屋没验收接房也有错
20XX年7月,傅瑶购买华麟公司一套房屋。
合同约定20XX年12月31日前交房,如逾期交房应支付违约金。
20XX年12月31日,华麟公司交付房屋时,在其制定的《房屋交接表》中明示:
“现项目已通过质量验收,还未进行竣工验收备案登记,你在认知该现状的情况下,经验房后自愿接房”,傅在交接表上签署“同意接房”。
20XX年9月30日,房屋才竣工验收合格。
之后,双方因逾期交房违约金问题发生纠纷,华麟公司向傅支付了20XX年12月31日之前的逾期交房违约金,不同意支付自20XX年1月1日起至20XX年9月30日止的逾期交房违约金。
傅遂起诉。
【判决】华麟公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日,但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下,傅仍签收接房并使用,故对华麟公司的违约责任额度应酌情减轻。
法官点评法律强制规定,商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。
华麟公司提前交房违反了法律,但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房,也有一定过错。
优惠没兑现可起诉索赔
20XX年8月2日,张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋,交房时间为20XX年8月31日。
签约当天,张付清全款和契税。
同年8月4日,该公司刊登售房广告时承诺“8月1日至31日,购房业主享受免契税优惠”。
广告刊登后两三个月,张才知悉广告内容。
张认为自己也应享受该优惠,但鹏程公司拒绝。
张遂诉至法院。
【判决】鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺,应向张亚南支付已经交纳的购房契税。
法官点评开发商违反其承诺的,应承担相应的违约责任。
同时提醒购房者,为避免将来产生不必要的纠纷,可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议,并明确约定违约责任。
提高容积率开发商要赔
20XX年3月,陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》,合同载明总层数28,但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层。
陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。
【判决】大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。
大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加,居住舒适度下降,大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在。
综合考虑业主遭受损害的程度,以及开发商超建可能获得的利益等因素,判决大宏公司赔偿陈奇4500元。
法官点评开发商违约提高容积率,应当承担相应违约责任。
入住发现质量问题可索赔
20XX年2月,秦远购买蒙泰公司的住宅一套。
20XX年12月,秦对房屋装修入住后,发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格。
秦远要求蒙泰公司整改修复,蒙泰公司不允,秦远遂向法院起诉。
【判决】市五中院认为,秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题,蒙泰公司应当承担修复责任。
在房屋修复期间无法正常使用房屋,蒙泰公司应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等损失。
法官点评法官称,因房屋存在质量问题需要修复的,购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费等必要费用。
(文中企业和人名均系化名)
八成购房者被忽悠
焦点网日前的一份调查显示,超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。
这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。
篇三:
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析
近些年,与房地产市场繁荣相伴随的,则是房地产纠纷案件的大量出现,从滨海新区塘沽审判区了解到,20XX年,受理各类民事案件4300余件,其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习,结合在地产公司工作时接触的一些案例,和在塘沽法院民二庭(房地产庭)参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例,和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。
一、商品房买卖合同纠纷
商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人,这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类:
(一)售房广告引发的纠纷
众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有:
(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;
(2)对商品房美观性的陈述;(3)对商品房使用功能的陈述;(4)对商品房环境性的陈述;(5)售后承诺,比如“售后包租”、“代租”等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。
而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。
案例一,天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米,小区绿化率为50%,并在预售房屋合同中约定,“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图,若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复,不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。
该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米,明显违反了小区规划,开发商违约。
经过法院审理查明,开发商是自行提出变更规划的,并未征得业主同意,政府有关部门也没有强制要求变更,据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。
案例二,北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺,”小区内综合绿化面积达总占地面
积的31%,拥有6800的绿地和中心花园,环境宜人,5000平米的地下超大停车库,原装高档现代电梯,小区实行封闭式管理,24小时保安,房屋共用部分精美装修等等”。
同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现,要求开发商承担违约责任。
一审法院认为,开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺,影响到了商品房的档次及居住质量,也会对买受人购房,订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响,因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。
最后调解结案,开发商给予一定经济补偿。
但是,同样案例,如果要求解除合同,法院驳回诉讼请求。
案例三,贻成尚北新风系统案例。
案例四,贻成综合大厦土地使用年限案例。
土地变性后,使用年限未变。
法律分析:
适用法律:
实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。
通过上面案例,购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求:
一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失;二是要求解除商品房买卖合同,并赔偿相关损失,损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。
在第一种诉讼请求中,若商品房买卖合同中对违约责任有规定,则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金,案例一。
但大部分时候,合同中并未约定开发商的具体违约责任,天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定,补充条款是开发商自行拟定,仅对购房者进行了诸多约定,很少约定自身违约责任,这种情况下,估算损失大小存在困难,法官一般倾向于调解结案;在第二种诉讼请求中,购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。
从法理上来讲,购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约,只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下,才赋予守约方解除合同的权利。
合同法第94条规定的几种情形,则是法律上对根本性违约的行为做列举,在列举的五种情形中,销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致
使不能实现合同目的”因此,需要法院对案件进行审查,判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现,根据商品房买卖的通常目的而言,应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察,对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容,虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响,但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容,至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题,从这一角度看,因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷,买受人也有一定的可责性,如上述案例中,开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位,法院认定为一般违约,合同继续履行,赔偿酌定裁量。
售楼员的许诺,有无证据是关键。
(二)认购纠纷
认购是指在商品房买卖合同过程中,双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
签订的文书名称五花八门,有叫“认购书”,有叫“订购协议”,还有叫“房号保留协议”的。
这方面的案例:
案例一,周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》,并交付了定金2万元,约定购买该公司开发的一处房屋。
当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。
签订协议后,周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同,签订合同前,周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅已于认购协议签订前抵押给银行。
周某遂拒绝签订商品房买卖合同,并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后,双方再签订商品房买卖合同。
但房产公司不愿退还已收取的定金。
周某遂将房产公司告上法庭,要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》,返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。
开庭后,房产公司辩称:
该房产确实已抵押给银行,但公司在与周某签订协议之前,已告知周某房产被抵押的事实,银行也同意公司销售被抵押的房产,何况目前周某没有遭受任何损失。
由于周某没有按时签订商品房买卖合同,已经违约,故公司不退还购房定金的行为并无不当,请求法院驳回其诉讼请求。
法院审理后认为,由于房产公司在订立《房产认购协议书》时,没有如实向购房者说明房产已被抵押,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》作出判决:
撤销双方签订的《房产认购协议书》,房产公司返还周某已付购房定金2万元,并支付赔偿金2万元。
案例二,陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》,约定陈定购一套商品房,并支付定金1万元。
协议另载明:
陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的?
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