说明书附件.docx
- 文档编号:5415656
- 上传时间:2022-12-16
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:273.36KB
说明书附件.docx
《说明书附件.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《说明书附件.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
说明书附件
黄岩经济开发区西工业园区启动区控制性详细规划
说明书附件
黄岩工业园区领导小组办公室
台州市建设规划局黄岩规划管理处
深圳市城市规划设计研究院
二OO二年十月
说明书附件:
结合深圳“城中村”改造实例,探索黄岩西工业园
旧村安置的可行性办法
一、前言
本次规划在土地利用上有一个很大的特征,即在园区的工业用地内,安置了九个旧村。
这是切合开发区实际情况,经管理部门与村民多次艰苦协商的结果,也正是因为在区内保留了这些村民安置的土地,才使工业园得以启动操作。
否则,过于理想化的土地利用布局极有可能成为不能实现的“美好蓝图”或“空中楼阁”。
这种情况其实在深圳十几年前就已发生,当年深圳的规划与现在西工业园区启动区的规划具有极其相似的可比性,也就是说未来若干年后黄岩西工业园也会出现深圳现在的“城中村”现象。
该现象是特定时期的必然产物,亦具有在特定时代存在的合理性。
为使规划管理部门能对这一现象有正确的认识,充分吸取深圳同类题材已发生的经验和教训,正确引导村民安置点的规划建设,项目组特推荐以下文章,并对之进行评价、分析,试图以深圳蔡屋围村新十坊的改造为例,探索黄岩未来城中村的管理、控制手段。
二、附文
探索旧村改造的新途径
——深圳市罗湖区蔡屋围新十坊商业环境改造城市设计实例分析
深圳市城市规划设计研究院三所
随着深圳城市建设的飞速发展,市区内保留的旧村对于城市建设越来越表现出负面影响。
由于违章建筑多,导致旧村内生活环境较差。
而低廉的租金,又吸引了众多成分复杂的暂住人口,进一步导致旧村内社会治安恶化。
因此,旧村改造一直是政府密切关注的问题。
传统的旧村改造,一般是通过商品住宅的开发来进行。
这种方法需要适当提高容积率并给予政策上的优惠以保证原有居民和开发商的经济利益,因此在实际操作中往往因为难以协调政府、旧村及其合作开发商的利益而导致项目搁浅。
罗湖区蔡屋围新十坊旧村改造城市设计在改造策略上进行了新的尝试。
(1)由商业改造带动空间环境的改善
目前旧村改造难以为继的关键在于政府的利益与村民的利益无法取得平衡。
政府的利益在于改善城市中心地区环境,提高土地利用效率;村民的利益则是单纯的经济利益。
旧村改造以往的策略是通过提高改造后居住用地的容积率并同时降低建筑密度来换取城市环境的改善。
旧村企业及其合作者则从中得到了可观的开发收益。
这样做的弊端之一在于,随着居住容积率的增长,用地内人口往往会给所在区域的市政及公共服务设施造成巨大压力,造成旧城改造越改人口越多的现象。
因此如何能够达到既改造了旧村的环境,又控制住人口规模而且改造得以顺利进行呢?
对旧村进行商业改造成为一种必然选择,尤其对于城市中心区的旧村改造而言。
商业改造要求较高的空间环境质量,而人口以及建筑容量却不会有太大增长。
相反,暂住人口则有可能有所下降(商业用途替代居住用途)。
(2)由空间环境的改善带动社会环境的改善
旧村的商业改造将会使旧村的空间环境得到彻底改善,城市商业活动的引入使旧村与城市生活融为一体,从而改善了旧村的城市形象。
这种改善不仅会发生在形态空间的范围内,而且由于环境的改观,会吸引一部分在附近金融办公区内的白领人士选择在旧村居住,有助于提高旧村住宅的租金,迫使一些无固定职业的社会闲散人员搬出旧村,从根本上改善旧村居民的社会构成,使旧村的发展进入良性循环。
(3)局部改善而非整体完善的“蚕食”策略
在很难一次达到理想的改造结果的客观前提下,我们不妨在目前适当降低理想的改造目标,变整体完善为局部改善。
这样做可以减少一次性投资额,使旧村企业容易筹措资金,投资回报也较快,改造因此得以继续。
其不足之处在于,改造的衔接需要通过规划严格加以控制,以形成完整的城市界面。
局部改善的切入点往往位于旧村与城市公共空间的交界处,通常是沿街商业店面。
在这种交界处,具有城市特征的景观与旧村景观并存。
旧村的沿街立面在空间效果上往往是具有双重属性,既带有城市公共空间的属性又带有旧村住宅的特征。
也正是这种双重属性,使得交界处的旧村空间较其内部空间更容易向具备城市特征的空间转换。
并且随着这种转换的完成,交界处将向旧村内部转移,新的转换也会逐步形成。
虽然这种蚕食过程会随着进程的深入呈现出效用递减的特征,但是旧村与城市的矛盾却得到了很大改观。
一、现状分析对于改造策略的确认
(一)商业改造的有利因素
1.1区位特征
蔡屋围新十坊位于深圳市罗湖区中心地带,与罗湖商业中心区相距不到1公里,
距离未来地铁线路深圳大剧院站仅300多米。
北隔金华街与高级金融办公区(包括地王大厦、发展银行、深圳书城、深交所、晶都酒店等)相邻,西靠城建集团办公楼和红叶电影院,东侧为金塘街,南侧主要为居住区。
旧村附近还有岁宝百货、金海马家具城、东方商城等大型商业设施(见图1)。
结论:
商业区位优势明显。
1.2人口及社会现状
蔡屋围新十坊现有常住人口209人,暂住人口2216人,常暂比约为1:
11。
目前,坊内居民按照经济关系可大致分为三类:
第一类,新十坊的原有村民,房租是其主要的经济来源;第二类,在坊外打工谋生,多为暂住人口;第三类,为坊内居民提供居住服务的小商贩,多为暂住人口。
可以看出,以上这三类人的主要社会关系是房主与租户的关系。
结论:
商业改造带来房屋租金的变化将改变居民社会结构,从而为社会环境的改善创造条件。
1.3经济发展现状
村民主要从房屋租赁活动中获得收益。
调查结果显示,坊内目前商业店铺的出租
价格为40-80元/平方米,住宅出租价格为30-40元/平方米。
而田贝旧村沿街较好的商业店铺目前的租金为460元/平方米,内部商业店铺的租金为150-160元/平方米。
比较两者的区位条件,蔡屋围新十坊的区位优势明显,但是租金却只是田贝旧村的1/4-1/2。
结论:
商业环境改造将会给旧村房主带来巨大的租金收益。
图1区位分析图
1.4建筑现状
新十坊内共有住宅建筑60栋,基本为框架结构,其中七-八层住宅35栋,占总数的58.3%;6层以下15栋,占25%;在建住宅10栋,占总数的16.7%。
村内宅基地呈棋盘状分布,每个宅基地大约150平方米。
七-八层住宅多数已将宅基地占满,六层以下住宅尚留有余地,但也沿宅基地建围墙保护其私密性。
结论:
旧村建筑多为框架结构有利于商业改造。
1.5公共空间现状
深南大道及其两侧的绿化空间、摩天楼形成了大尺度的城市开敞空间,也是城市最重要的景观轴。
晶都酒店与发展银行之间的金塘街北段由于树木绿化较好,且交通量较少,是一条适于散步休闲的街道,成为城市大型公共空间向城市内部街区渗透的良好过渡空间。
金塘街南段有绿化程度较好的林荫步行道,而且车行道与步行道之间没有栅栏,
空间开敞连续,是城市中心区难得的散步道。
旧村西侧城建集团用地内广场、绿化空间较好。
结论:
新十坊外围有良好的城市公共空间,有利于商业公共空间的成长。
1.6对外交通现状
新十坊两面临街,并且距深南大道仅百余米,对外交通便利。
结论:
具有良好的可达性。
(二)商业改造的不利因素
主要在于坊内原有建筑杂乱且柱间距较窄,道路狭小,缺乏绿化空间和公共设施等,为商业改造的城市设计提出了很高的要求。
综合考虑以上分析,如果进行商业改造将会给当地居民带来很大的经济效益,而且通过深入的城市设计可以尽量若化其不利因素,因此最初的商业改造策略是可行的。
二、商业改造城市设计的深入
2.1空间结构规划
旧村的空间改造规划主要将旧村分为辅助区、协调区和核心区三部分,并提出各自的改造目标。
(见图2)
图2规划结构图
2.1.1辅助区
城建集团的用地虽然不在新十坊范围内,但是对于旧村成功实现商业改造作用巨大,可作为辅助区提出规划意见,通过政府部门进行相应协调工作。
改造目标:
将城市公共空间与坊内商业空间有机结合起来。
2.1.2协调区
旧村在北、西、东三面与城市公共空间相邻的部分构成规划协调区。
改造目标:
使旧村的外部形象与周围城市环境相协调。
2.1.3核心区
旧村内部改造为商业街的部分作为规划核心区。
改造目标:
创造具有自身特色的商业空间。
2.2建筑改造规划
建筑改造规划主要分为协调区和核心区两部分。
2.2.1协调区内建筑改造
协调区内建筑改造主要通过立面的改造与周围环境相协调。
北侧为了强化与金塘街北段的空间关系,在旧村主要入口处设置一个出挑的雨蓬,材料采用钢和玻璃,与金融办公区的建筑形象相呼应。
沿街立面选取经典咖啡语茶的店面设计作为改造母题,其余三栋住宅一律把一、二层作为商业,在立面上首先获得功能上的一致性,其次在二、三层交接处一律采用经典咖啡语茶的檐口处理方法,檐口高度保持一致。
立面上二层部分采用外包落地窗的手法,柱子一律隐在窗后。
二层室内设计应将临窗空间作为展示部分加以重点强调,表现出一定的通透性和可观赏性。
底层可根据实际需要彼此略有不同,但是也应尽量减少柱子的外露,立面处理遵循简约、通透的原则。
立面的色调建议参照经典咖啡语茶的色调处理,以求统一。
采用母题的形态元素加以重复的手法,是净化立面,增加尺度感的最简单有效的手法(见图3)
图3北侧沿街立面调整图
西侧主要考虑与商业广场的结合。
立面处理在保证简洁的同时力求轻松活泼有所变化。
为了重点强化北侧与西侧的城市形象,东侧立面适当放松。
在保证店面简洁的同时,以沿街出挑轻巧的彩色雨蓬确立自身的城市形象。
2.2.2核心区内建筑改造
核心区内建筑的改造主要通过建筑首层功能重新组织来满足商业空间的需要。
改造中遵循尽量避免改动原有建筑结构的原则。
根据现状建筑的实际情况,确定室内购物街宽度为5米。
两侧商业店面用宽2米的二层连廊相连,并且根据现状的位置采取“多退少补”的原则与连廊相接。
为了减少旧村上层居住与底层商业气氛的相互干扰,室内购物街采用天棚加以屏蔽。
为了保证商业街的采光,天棚的材料采用透光性较好的有机钢化玻璃。
为了保证天棚日常清洁维护工作的需要在天棚两侧各留0.5米宽可上人屋面。
(见图4、5)
图4中心商业步行街纵剖面
图5中心商业步行街横剖面
露天购物街和休闲娱乐街两侧根据住宅单体的实际情况,将外墙往里退2-3米,开辟骑楼空间、休憩空间和绿化空间,在视觉上改善室外步行空间质量。
为了保证商业街立面的延续性,原来入口位于商业街的住宅一律改为侧向入口。
拆除旧村多层住宅旁的附属建筑。
拆除核心区内现存围墙、栅栏。
2.3公共空间规划
规划建议将城建集团用地内红叶影剧院周围空间转变为公共开放空间。
并且将其划分为文化广场和商业广场两部分。
形成城市公共步行空间----文化广场----商业广场----商业街这样一种空间序列。
这种序列的变化是有层次的,空间之间的过度是柔和的。
文化广场的作用在于汇集城市人群,增加城市居民户外活动频率和时间。
商业广场在空间尺度上与文化广场相近,在功能上与商业街紧密相连,引导城市人流进入商业街。
在空间处理上,建议主要通过铺地形式的改造,强化广场的场所感。
同时将文化广场内的花池改造为喷水池,增加广场空间的动态因素,吸引城市人群。
坊内的公共空间主要以室内步行街、室外步行街以及骑楼空间的形式存在。
骑楼空间的规划本着共同奉献、共同受益的原则,尽量使骑楼的分布均衡。
2.4绿化系统规划
增加旧村外围人行道上的绿化。
规划建议在旧村东侧的人行道上补种行道树,形成连续的树木绿化。
室内步行街中央种植大王椰,树距10米。
两侧连廊结合二层栏杆设置小型垂直绿化(推荐使用天门冬)。
利用坊内室外步行街两侧的富余空间“见缝插绿”,种植草皮和底矮灌木(推荐使用杜鹃花、桂花、散尾葵、苏铁等)。
骑楼下的休憩空间内,结合公共设施种植喜阴植物(推荐使用天门冬、龟背竹、蜘蛛兰、散尾葵等)。
现状住宅间用于交通的空间可用绿化与商业步行街相分隔。
2.5公共设施规划
规划中,拟增设公用电话亭、ATM自动柜员机、休息座椅和垃圾筒,并利用骑楼休憩空间集中设置。
公厕则考虑改造部分住宅首层的厕所为公用。
2.6广告系统规划
建议使用吊挂式或镶绘式广告。
金华街上广告牌尺度与经典咖啡语茶墙面广告的尺度保持一致。
室内购物街的广告位置严格限定在店铺外墙面和连廊外侧柱间。
柱间广告的底端距离楼面(或地面)垂直距离不少于2.5米。
露天购物街和休闲娱乐街的广告一律使用墙面镶绘式广告。
2.7照明系统规划
沿街立面夜晚装饰灯光应力图达到强化底层商业弱化上层居住的效果。
2.8道路交通规划
维持坊内完全步行交通现状,在交通组织上尽量将商业人流与居住人流相分离。
规划坊内东西两侧各留一条南北向居民通道与室外商业步行街相交。
此外,尽量避免在商业街上有其它居住出入口。
2.9整体改造对策的实施
本着局部改善的原则,整体改造对策只是起到控制的作用。
具体的实施将遵循业主的开发意愿在整体改造对策既定的框架内来进行。
政府可在税收、信贷等方面给予一定扶持,促进改造的实施。
三、结语
蔡屋围新十坊以商业改造带动环境改造的途径,是一次全新的尝试,但是并不一定适用于其他旧村,因为其独特的区位和周边环境并不是所有旧村都具备的。
如果说这次尝试对于今后旧村改造有所借鉴的话,那麽就是充分注重项目的特殊性往往会带来意外的收获。
三、结论
分析上文的实例,我们不难发现:
在西工业园启动区建成后,片区内九个旧
村即会成为类似深圳蔡屋围村这样的“城中村”。
工业园建成后会产生大量就业人员,人气的旺盛会刺激周边地区的商业开发,而作为园区内部的村庄则首当其冲,这是市场经济的必然,根据深圳的经验,政府很难强行干预,只能正确引导、改善。
可以想象,大量就业人员的进入,会对园区内的商业、娱乐、休闲甚至居住等配套服务提出更高的要求,虽然本规划在一些地块已划出独立的公共配套用地,但人人都有就近方便的需要,在这样分布均匀、租金低廉的旧村之中,发展为工业园配套的商业服务功能将成为市场推动的必然。
所以,对未来九个旧村的定位应当是:
●环境优美、交通顺畅、居住舒适的现代化居住小区。
●未来西工业园区配套服务的辅助基地。
上述第2条定位是根据深圳大量实例分析出来的,对西工业园区内的村庄建设具有一定的现实意义。
为满足该定位要求,我们对规划管理部门特提供如下建议,以便正确引导村民安置点的具体规划、建设工作:
1.总体布局上,应对村民安置点用地进行充分的区位分析,临近主干道、街角的较好位置尽量预留,以便将来为工业园提供辅助的配套服务。
这部分土地虽然现在不能建住宅,但从长远看,工业园的发展一定会使之升值,开发商业配套服务更具经济效益,对村民、对国家皆有利。
这比未来村民自发将自家底层改为商业要好得多,整体环境也能与工业园统一。
2.村民安置区内部路网详规时应注意,在近村主入口处、主绿心或主广场等对外交通便捷、公共空间开敞的用地周边,道路网应尽量方正,路网密度应比其它位置略高,以便为将来底层或局部二层改变为工业园配套服务的功能创造基础条件,并为将来商业人流和居住人流在交通、出入口方面尽量分开创造条件。
3.上述位置的住宅建筑应采用砼框架结构(至少一、二层应做到),使将来参照深圳蔡屋围村模式的商业化改造成为可能。
框架结构的作用在于其弹性较大,将来可以将该区块的底层、二层打通并联接,在不影响村民居住的情况下,花较少的代价即可获得一个完整的商业服务空间。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 说明书 附件