某市某工业新城控制性详细项目可行性研究报告.docx
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某市某工业新城控制性详细项目可行性研究报告
XX市XX工业新城控制性详细项目可行性研究报告
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表格目录
1概况
1.1政策背景
随着XX市社会、经济以及城市建设的发展,城市建设的有序进行与土地资源紧缺、浪费的矛盾越来越突出,为了进一步明确指导城市的各项建设,市政府于2004年开始编制第三版《XX市城市总体规划(2005—2020)》,对城市的土地资源进行了全面的疏导与规划,从宏观上加强了土地利用的合理性和法制化,目前,《XX市城市总体规划(2005—2020)》规划已通过审查并开始实施,在此基础上,为了指导XX工业新城开发建设,统筹安排土地的使用、道路交通、市政设施、环境容量等城市功能,加强规划管理与建设管理,提供规划建设的技术依据和措施,使工业新城土地的使用更加规范、建设更加有序和统筹,市政府决定对XX工业新城编制控制性详细规划,从微观层次上控制和引导该地区土地的开发。
1.2规划范围
XX市XX工业新城位于XX市区最东端——麦积区XX镇。
陇海铁路、国道310、省道305穿越境内,距秦州区13公里,距麦积区3公里,初步形成了以公路、铁路组成的交通系统。
规划区一面临水、三面环山,规划范围西至牛头河,南以战备路为界,东、北至山脚下,规划总建设用地10.31平方公里。
1.3发展现状
1.3.1社会经济概况
人口:
XX镇镇域人口33654人,镇区人口19522人(包括企业职工及家属),其中城镇人口11199人。
公共设施:
现有两个医院,分别为XX市第五人民医院和XX镇卫生院;农贸综合市场一个;文物三处,分别为庙山、黄家咀、槐荫寺(县级)。
市政公用设施:
XX镇镇区现已建成一纵一横的路网格局,沿部分道路埋设有给水管道,无污水处理设施(部分企业有),有西城变电站一所,无集中供暖。
工业:
XX棉纺织厂、XX绒线厂、XX风动工具厂、星火机床厂、XX铁路油脂化工厂、材料厂、XX鑫能冶炼厂、XX兴农业工厂、XX石材厂、秦山选矿厂、XX大禹工艺瓦厂、XX毛针织厂等。
仓储:
XX土特产公司仓库、XX盐业集团XX分公司仓库、XXXX国家直属储备粮库、XX医药站XX仓库等。
1.3.2现状用地概况
规划区自然地势总体是南高北低,西高东低,地势较为平坦,平均海拔在1066~1245m。
现状用地被陇海铁路和渭河分割为三部分:
铁路以北片区、铁路以南至渭河以内片区及渭河以南片区。
铁路以北片区为XX镇镇区,主要包括居住、公共服务设施、市政公用设施、工业、仓储等多种类型的用地;铁路至渭河片区及渭河以南片区大部分土地为农田,属于未开发地区。
全镇土地总面积64平方公里,镇区面积18平方公里,规划区总建设用地10.31平方公里,其中现状建设用地3.56平方公里。
表格11XX工业新城现状用地汇总表
序号
用地性质
用地代号
面积(公顷)
比例(%)
1
居住用地
R
152.06
42.76
其中
二类居住用地
R2
36.65
10.31
其中
中小学托幼
R22
9.94
2.79
三类居住用地
R3
115.4
32.45
2
公共设施用地
C
15.99
4.5
其中
行政办公用地
C1
1.34
0.38
其中
市属办公用地
C11
1.05
0.29
非市属办公用地
C12
0.3
0.08
商业金融业用地
C2
4.6
1.29
其中
商业用地
C21
1.87
0.52
金融保险业用地
C22
0.69
0.19
旅馆业用地
C25
1.25
0.35
市场用地
C26
0.79
0.22
文化娱乐用地
C3
0.4
0.11
其中
游乐用地
C36
0.4
0.11
医疗卫生用地
C5
2.8
0.79
其中
医院用地
C51
2.45
0.69
卫生防疫用地
C52
0.35
0.1
教育科研设计用地
C6
5.28
1.48
其中
中等专业学校用地
C62
4.34
1.22
科研设计用地
C65
0.71
0.2
其它公共设施用地
C9
1.57
0.44
3
工业用地
M
97.83
27.51
其中
一类工业用地
M1
1.85
0.52
二类工业用地
M2
50.03
14.07
三类工业用地
M3
45.95
12.92
4
仓储用地
W
29.09
8.18
其中
普通仓库用地
W1
28.9
8.13
堆场用地
W3
0.19
0.05
5
对外交通用地
T
31.92
8.98
其中
铁路用地
T1
17.85
5.02
公路用地
T2
14.07
3.96
其中
一二三级公路用地
T22
14.07
3.96
6
道路广场用地
S
20.71
5.82
其中
道路用地
S1
19.3
5.43
其中
其它道路用地
S19
13.52
3.8
广场用地
S2
1.41
0.4
7
市政公用设施用地
U
6.62
1.86
其中
供应设施用地
U1
3.96
1.11
其中
供水用地
U11
0.68
0.19
供电用地
U12
1.28
0.36
供燃气用地
U13
0.23
0.06
供热用地
U14
1.77
0.5
交通设施用地
U2
0.61
0.17
其中
货运交通用地
U22
0.42
0.12
其它交通设施用地
U29
0.19
0.05
邮电设施用地
U3
0.54
0.15
施工与维修设施用地
U5
1.5
0.42
8
绿地
G
1.39
0.39
其中
公共绿地
G1
0.13
0.04
生产防护绿地
G2
1.26
0.35
其中
园林生产绿地
G21
0.89
0.25
9
总计
355.61
100
1.3.3现状建筑概况
从现状建筑来看,大多为低层砖混,建筑质量一般,行政办公建筑及工业建筑有部分多层建筑,建筑质量较好,规划大部分予以保留;镇区周边以村民院落式住宅为主,大多为1~2层的土坯建筑和砖砌建筑,改造较为容易。
本规划对建筑物按多层、低层等进行分类和评价,并在此基础上确定现状建筑物保留、改造或拆迁的原则。
表格12XX工业新城现状建筑物分类统计评价一览表
序号
分类
数量(栋)
面积(万平
方米)
比例
保留或拆除建议
1
土坯建筑
6311
19.35
12.83%
无保留价值
2
砖木建筑
5994
26.46
17.55%
无保留价值
3
砖混建筑1-3层
154
23.85
15.81%
近期保留远期拆除
4
砖混建筑4-6层
63
47.5
31.50%
近期保留远期拆除
5
混凝土建筑
2
2.18
1.45%
保留
6
工厂砖木结构建筑
409
10.19
6.76%
无保留价值
7
工厂砖混结构建筑1-3层
33
8.07
5.35%
保留
8
车间或厂房
32
6.16
4.08%
保留
9
仓储建筑
88
7.05
4.67%
保留
10
合计
13086
150.81
100.00%
/
2发展分析
2.1发展方向
2.1.1总体规划定位
根据新版城市总体规划,XX市城市形成“一带多心,轴向强化,组团发展,山水连城”的空间布局结构,其中XX镇被确定为工业区,是XX市未来的八大组团之一。
XX组团主要功能为工业和仓储物流,同时兼顾公共服务功能。
2.1.2政策领域导向
2.1.2.1十一五规划
根据XX市十一五规划,加快实施工业强市战略,发展特色优势产业是十一五期间XX市战略重点和任务之一,反映到XX工业新城的发展,主要应贯彻“培育产业集群,做大做强优势企业和优势产品,努力形成装备制造业增长极,打造技术创新高地和产业集聚平台,全面提升工业整体水平”等主要内容。
同时,十一五规划对城市空间的发展布局也作出了明确的规定,十一五期间,城市建设在空间布局上要坚持两区相向发展、东西延伸、南北扩展,超前规划不同的功能区域,适时启动甘泉物流园区和XX、伯阳工业区建设,为大中型工业项目入驻XX创造条件。
目前,十一五已临近末期,启动XX工业新城规划与建设迫在眉睫。
2.1.2.22008年政府工作报告
XX市2008年政府工作报告中明确规定,“打造装备制造业基地,加快工业化进程”是2008年XX市必须重点抓好的九个方面的工作之一。
根据报告,与XX工业新城发展建设密切相关的主要有几个方面的内容。
着力培育特色优势产业,加快实施我市振兴装备制造业行动计划;抓好企业技术创新,实施企业技术创新引导工程,推动重点行业、企业的技术创新和新产品研发,提升科技支撑能力;加快工业新城建设步伐,编制工业新城发展规划。
加快XX区域工业区等工业新城基础设施建设和招商引资优惠政策,创造更加优良的投资环境。
积极引进大项目入园发展,推动工业新城发展上规模、上档次、上水平。
2.1.3产业发展规划
目前,对XX市工业发展最具实际指导意义的产业规划主要有两个,一是《XX市2007-2010年产业集聚区发展规划》,二是《XX市装备制造业十一五规划》。
两者的重点各有不同。
2.1.3.1产业集聚区规划
《XX市2007-2010年产业集聚区发展规划》对XX市产业发展现状、发展思路与原则、基本任务、工业区布局等问题作了系统深入的研究。
反映到XX工业新城的发展,主要有以下内容。
XX市将建设10大工业区(包括各县),按照“一区多园”的管理体制和模式发展,依托省政府批准设立的省级开发区——XX省XX经济开发区,将工业园纳入开发区进行管理。
按照规划布局,第一是建设麦积区城郊工业区,即XX工业新城,以XX星火机床有限责任公司、XX风动工具有限责任公司、XX锻压机床有限责任公司等骨干企业为依托,努力打造西部先进“装备制造产业”集聚区。
规划不仅确定了XX工业新城的重要性,而且明确提出了发展装备制造业积聚区的目标。
2.1.3.2装备制造业规划
《XX市装备制造业十一五规划》针对XX市国民经济的主导产业——装备制造业发展的现状、面临的形势和前景、发展的指导思想和目标等做出了系统的分析,并提出了发展的指导性措施。
偏重于产业结构调整、经济发展目标、市场分析及采取的相应措施,对产业发展布局涉及较少。
2.1.4产业发展研究
由XX市相关部门和人员编制的市列软科学研究课题《XX市装备制造业发展研究》,已经通过XX市科技局组织的专家委员会的鉴定验收。
该研究是对《XX市装备制造业十一五规划》的进一步完善和补充,对XX装备制造业的现状、有利条件、存在的问题、基本思路与对策等作了深入细致的研究,反映到XX工业新城发展建设,主要有以下相关的内容。
“研究”明确提出了全市装备制造业区域功能划分的思路,将XX市市区(不含县)的装备制造业功能区域划分为5个,其中之一是XX机械产品制造区,“研究”认为,应当以XX星火机床公司、XX风动工具公司和XX锻压机械公司等企业组成,大力发展高精密机床和风动工具、锻压机械等装备制造业产品,努力扩大出口规模。
“研究”对XX工业新城在XX市工业发展中的位置、主导产业发展的方向,做出了明确的建议。
2.2发展目标
根据新版XX市城市总体规划的定位、政策领域的导向、产业规划与研究的系统分析,XX工业新城的发展目标可概括如下:
XX市未来装备制造业基地和物流中心之一,最重要的新型工业新城。
2.3发展条件
2.3.1分析方法
本规划运用SWOT分析方法对工业新城发展条件进行分析。
2.3.2发展条件分析
本规划选用区位、政策制度环境、人力资源、自然资源、资本来源、能源、交通条件、信息化水平等影响现代工业区发展的主要因素,构建SWOT分析矩阵,通过对SWOT矩阵的分析,明确工业新城所具有的内部优势、劣势条件,外部环境所提供的发展机遇与带来的威胁,为工业新城发展策略的制定,提供明确、系统、可靠的参考依据。
表格21XX工业新城发展条件SWOT分析表
影响工业新城发展的主要因素
分析
层面
S(优势)
W(劣势)
O(机遇)
T(威胁)
区位
和市区其它工业新城相比,具有用地规模较大,开发程度不高,可以落户重大项目的潜在优势
和市区较成熟的其它工业区相比,尚处于起步阶段
随着城市工业的发展,重大项目落户的可能性正在不断提高
工业新城距离市中心较远
政策制度环境
工业兴市,大力发展装备制造业是XX市一贯的方针政策
阻碍经济进一步发展的体制障碍依然存在
2006年国务院颁布了《关于振兴装备制造业的若干意见》。
世界制造业开始逐步向中国的转移,给我国的装备制造业迎来了新的发展机遇,作为传统主导产业,XX装备制造业的发展迎来了新的机遇。
西部同等条件城市众多
工业
项目
XX有少量较大工业项目,以风动工具和星火机床公司为代表,在全市占有一定的位置
无对XX市、甚至区域经济发展产生重大影响的项目,工业产值有限
有部分重大项目正在洽谈中
和其它城市,XX市其它区域,重大项目落户竞争激烈
人力
资源
普通劳动力资源丰富
科技、创新型人才缺乏;具有较高技能与知识的高素质劳动力缺乏;管理型人才匮乏
国家对西部人才引进、劳动力培训有政策扶持
西部地区本地人才流失严重,
自然
资源
植被覆盖率较高,自然环境良好,用地平坦整齐,有一定规模,水源充足
工业原材料有限
相对良好的制造业基础对省内和相邻市县原材料有一定的吸引力
原材料面临一定的市场危机
资本
来源
有一定的资本基础
内部资本总量较少,外部投资有限
宏观政策对西部投资具有良好的导向性,投资环境不断改善
周边城市对外部投资的吸引
交通
条件
陇海铁路和310国道贯穿本区,正在建设的高速公路从南部山区穿过
区域内部交通网络系统尚未建立
城市规模的扩展首先从道路开始
城市财政对交通的投资有限
公用
设施
具备建制镇级别公共服务设施,有西城变电站一所,少量供水管线
城市区域级公共设施和市政设施尚未建设
大型公用设施布局已确定,部分进入选址论证阶段,少量即将开工
城市财政对公用设施的投资有限
信息化水平
具备信息沟通基本条件
信息化水平较低
信息技术飞速发展
一定程度受传统观念的制约
2.3.2.1主导因素
系统分析SWOT矩阵,目前条件下,和XX市其它工业区比较,XX工业新城优势明显的因素主要为区位和自然条件,从XX市区来看,XX工业新城具有用地整齐,规模较大的特点;劣势明显的主要因素为基本投资环境较差,即工业新城内部的基础设施建设滞后;面临的主要机遇是正在洽谈的部分重大项目有可能落户本区;而面临的主要威胁则是其它区域对公共资本和商业资本的激烈竞争。
从较长远的一段时期来看,如果不抓住重大项目落户的机遇,XX工业新城的优势虽然依旧会保持下去,而劣势也会更加明显,受到的威胁也将日益严重,发展的速度将极大的放慢。
如果抓住即使一个重大项目落户本区的机遇,首先其它区域对公共资本和商业资本的激烈竞争力度将有所降低,其次本地区基本投资环境将得到改善,进而随着对外部投资和项目的吸引力不断提高,XX工业新城的高速发展将成为可能。
因此,显而易见的是,在城市自身对XX工业新城投资乏力的情况下,重大项目的落户是本地区发展条件中的核心因素,也是带动本地区全面发展的触发点。
2.3.2.2影响因素
此外,制约本工业新城发展的因素还有高素质劳动力较少、工业原材料缺乏和信息化水平较低等,其中工业原材料缺乏与信息化水平较低可通过便利的对外交通条件与信息化飞速发展加以弥补,而高素质劳动力较少是需要制定有效措施,长期不懈努力的培养、引进方能得到改善。
进入信息时代,人力资源及其管理在经济发展中的作用越来越大,企业或城市对创新型人才、经营、管理型人才以及高级技工等人力资源的争夺空前激烈,而XX在人力资源竞争中处于劣势。
故如何增强城市的竞争能力,培养与留住人才;如何将数量众多的普通农村剩余劳动力转变为具有较高技能与素质的人力资源,是XX城市与XX工业新城持续发展需重点解决的问题。
2.4发展战略
通过对发展条件的分析,XX工业新城发展战略主要可概括为“保持优势,改善劣势,抓住机遇,正视威胁”十六个字。
此外,还应当加强对人才的引进和培养,对工业资源和能源的市场竞争和储备,加大信息领域的沟通。
2.4.1保持优势
XX工业新城必须保持自身特有的区位优势,即严格控制用地的审批,限制中小型项目的落户,保持用地整齐、规模较大的特点,为重大项目的落户做好准备。
同时,发挥已有项目的基础作用,加快产业结构的调整,将现有的企业做大做强,提高本地区产业的竞争力和吸引力。
2.4.2改善劣势
XX工业新城公共基础设施的投资必须加强,加快改善投资环境,为“引凤入巢”打下良好的基础。
首当其冲的是内部道路系统的建设,其次是各类市政设施的建设,对项目落户和外部投资提供良好的服务。
2.4.3抓住机遇
紧紧抓住“关中—XX经济区”建设和国家、省、市振兴装备制造业的机遇,尽最大的努力引进项目,尤其是重大项目在本地区的落户,和现有的企业一起共同建立本区产业增长极,为XX市产业集群基地的建立树立良好的开端。
2.4.4正视威胁
正视外部环境对本地区的威胁,有利于发挥比较优势,从XX市区来看,XX工业新城对资本的竞争力弱是面临的最大威胁,应通过发挥地区对重大项目的竞争力优势,尽可能将对本地区的威胁降低到最小程度。
3规划依据、指导思想及原则
3.1规划依据
(1)、《中华人民共和国城乡规划法》(2008)
(2)、《城市规划编制办法》(建设部2005年第146号令)
(3)、《城市规划编制办法实施细则》(建设部建规(1995)333号文发布)
(4)、《XX市城市总体规划(2005—2020)》
(5)、XX市规划局提供的XX工业新城控制性详细规划委托意见
(6)、XX市规划局提供的地形图(1/10000、1/1000)
(7)、用地现状条件分析
(8)、XX市相关产业规划及研究,XX工业新城发展分析
3.2规划指导思想
坚持“科学发展观”为基本指导思想,抓住国家开发建设“关中——XX经济开发区”的契机,通过发挥区域比较优势,以狠抓项目为龙头,以改善投资环境为基础,建设科技型、特色型和生态型工业集群基地。
3.3规划原则
3.3.1科技创新原则
现代工业新城的发展,离不开不断提升的科技创新能力,科技转化能力。
科技创新是提高资源利用效率的主要途径,是经济增长的主要源泉,也是优化产业结构的主导力量,坚持科技创新的原则,是实现工业新城可持续发展的重要途径。
3.3.2特色突出原则
坚持发展工业新城特色产业,是工业新城发展壮大的必要举措。
XX市工业资源短缺,坚持发展资源节约型工业新城,是发展特色工业的重要保障,也是XX市工业发展的必由之路。
因此,XX工业新城的发展,应当坚持高举特色旗帜,建立产业集群基地,发展循环经济,不断提高原料与产品之间的关联程度,把经济活动对自然环境的影响降低到尽可能小的程度。
3.3.3生态优先原则
XX工业新城的发展建设必须重视生态环境建设,避免短视与开发过度给生态环境带来的严重破坏,加大工业新城的科技含量,提高本地区内环境指标,将工业新城建设与区域生态环境综合整治相结合,建设环境友好型工业新城,从规划到建设管理树立生态优先理念。
3.3.4产业集群原则
坚持通过培育地方产业集群,并不断促使其升级,是本地生产系统的内力和外部环境的外力有效结合起来,从而提高本地区核心竞争力。
3.3.5城乡协调原则
本次规划范围内部分用地现状为农村居民点和耕地,规划用地的开发是通过转换耕地的土地所有性质实现的,涉及到村民的安置及失地农民的就业问题。
因此,规划要树立城乡协调发展的原则,求得城乡建设的共同发展。
4规划用地布局
4.1本区总体规划用地布局
总体规划确定本规划区范围内用地总面积为1054.29公顷,其中以工业用地为主,面积560.16公顷,占到总用地的53.13%。
表格41XX工业新城总体规划用地一览表
序号
用地性质
用地代号
面积(公顷)
比例(%)
1
居住用地
R
88.66
8.41
2
公共设施用地
C
8.10
0.77
3
工业用地
M
560.16
53.13
4
仓储用地
W
22.54
2.14
5
对外交通用地
T
14.39
1.36
6
道路广场用地
S
118.25
11.22
7
市政公用设施用地
U
37.62
3.57
8
绿地
G
104.47
9.91
9
总计
1054.29
100
4.2总体规划用地调整
XX工业新城控制性详细规划的用地布局,在基本遵循《XX市城总体规划(2005—2020年)》的基础上,根据发展的实际情况进行了局部调整。
4.2.1调整原因
(1)、总体规划对现状用地不够深入,局部不能变更用地性质的地块未做保留。
(2)、工业新城缺乏相应的公共设施和市政公用设施的配套。
(3)、对规划区内原有居民、村民及企业职工的近期居住问题未作妥善安排。
4.2.2调整依据
(1)、详细规划对总体规划进行适当的调整是对总体规划必要的深化,是进一步对总体规划所确定的用地布局合理的反馈,是使总体规划得以具体贯彻的手段之一。
(2)、随着XX市城市建设的深入,总体规划所确定的局部用地布局不能满足实际用地发展的要求,必须做出适当的调整。
(3)、工业新城局部道路及其它基础设施的建设,对相邻用地的性质产生了影响,在地价提升、开发成本抬高等市场因素的作用下,有必要对总体规划确定的局部用地性质做出适当调整。
(4)、详细规划对总体规划用地的调整,必须以不影响总体规划确定的工业新城结构、重大基础设施建设等的原则下进行。
4.2.3调整内容
4.2.3.1居住用地(R)
(1)、大部分居住用地按照总体规划确定的予以保留。
(2)、现状已建成的居住用地予以保留。
(3)、北区居住用地考虑安置原镇区人口及规划区内的村民。
(4)、中区中部工业用地调整为居住用地,解决近期企业职工居住问题,远期考虑布置在渭河以西片区。
(5)、南区结合村民的安置问题,将西部工业用地调整为居住用地。
4.2.3.2公共设施用地(C)
总体规划在北区西大街两侧布置少量的公共设施用地,根据详细规划对总体规划进一步深化的要求,规划针对北、中、南三区分别布置集中公共设施用地。
(1)、北区:
保留西大街两侧商业用地,保留甘绒厂招待所、礼堂等公共设施用地;保留XX市第五人民医院XX分院;在兰铁材料厂西侧增设一处市场,解决失地农民的就业问题。
(2)、中区:
工业新城中部西大街与社中102号路(连接工业新城中区与城区的主干道)相交处布局少量商业、科研设计用地,形成科技孵化极。
(3)、南区:
二类工业用地中心位置布置少量非市属行政办公、商业、医院、游乐、体育场馆用地,西端布置市场用地;三类工业用地中心位置布置少量商业、卫生防疫用地。
4.2.3.3工业用地(M)
(1)、总体规划确定规划范围内工业用地面积为560.16公顷,占总用地
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