贵州安顺市城区住房建设规划.docx

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贵州安顺市城区住房建设规划

“十一五”规划是我国全面建设小康社会的第一个五年规划，对于我市全面建设小康社会、实现跨越式发展的奋斗目标具有十分重要的意义。

《安顺市城区住房建设规划》是我市“十一五”规划纲要的重要组成部分，是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，对我市城区住房建设具有综合调控作用。

编制好本规划对促进我市经济和社会全面、协调、可持续发展具有十分重要的指导意义。

    一、总　则

　　1.1编制依据及背景

　　规划依据：

《安顺市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；《安顺市城市总体规划》；贵州省建设厅《住房建设规划编制提纲》；其它行业专项规划。

　　规划背景：

“十五”时期经济社会发展取得巨大成就。

撤地设市以来的五年，是我市全面实施“十五”计划的五年，市委带领全市广大干部群众坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想，牢牢把握抢抓机遇、加快发展这个富民兴安的第一要务，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，不断推进改革开放，保持了经济社会持续快速健康发展。

两城区2005年全区实现生产总值438484万元，同比增长13.0%，其中：

第一产业实现增加值74777万元，同比增长9.4%，拉动经济增长1.62个百分点；第二产业实现增加值139533万元，同比增长9.2%，拉动经济增长2.93个百分点；第三产业实现增加值224174万元，同比增长16.4%，拉动经济增长8.4个百分点；经济结构进一步优化，经济总量逐步扩大，呈现出速度比较快、效益比较好的良好态势。

实施西部大开发“五年打好基础”的目标基本实现，综合经济实力上了新的台阶。

基础设施建设和生态建设成效明显，能源建设发展加快，改革开放取得重要进展，新阶段扶贫开发扎实推进，教育、科技、文化、卫生、人口和计划生育、社会保障等社会事业全面进步，人民生活日益改善，民主法制建设、精神文明建设和党的建设不断加强，民族团结、社会稳定的局面进一步巩固，是安顺历史上发展最好的时期，为今后又快又好地发展奠定了基础。

　　“十一五”时期面临的发展环境。

中央明确进一步加大力度实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发战略，省委、省政府把安顺确定为贵州省优先发展的重点旅游区，贵阳城市经济圈的建立和发展，以及泛珠三角经济协作逐渐增强，为我市“十一五”时期进一步加快发展提供了有力的政策保障和良好的发展机遇。

“十五”期间，我市的发展思路更加清晰，基础更加扎实，全市广大干部群众盼发展、谋发展、促发展的愿望十分强烈，这是进一步促进经济社会加快发展的强大动力。

同时，也必须清醒地看到，全市经济社会发展中还存在很多困难和问题：

一是经济运行中的结构性矛盾没有得到根本解决；二是工业化、城镇化、市场化水平低，粗放型增长的方式尚未根本改变，经济社会发展与人口资源环境的矛盾仍较为突出；三是新增项目少，固定资产投资规模不大；四是提供公共服务能力不强，社会事业发展欠帐多，在劳动就业、社会保障、医疗卫生、教育收费、收入分配和社会治安等方面还有很多问题尚待解决；五是政府职能、管理方式和工作作风的转变，还不适应经济社会发展的需要。

虽然我们前进的道路上还面临许多困难和问题。

但总体上看，机遇大于挑战，安顺已经具备进一步加快发展的有利条件。

我们已经站在抢抓机遇、加快发展新的起跑线上。

　　城区住房建设专项规划坚持以人为本，全面贯彻落实科学发展观，全面分析“十一五”期间国际、国内发展环境，深入研究各种因素的变化和可能存在的矛盾和问题，结合我市和地方经济社会发展状况，通过广泛缜密地调查研究和科学分析，抓住经济社会发展的重要战略机遇期和西部大开发的机遇，紧紧围绕全面建设小康社会的奋斗目标，以2006—2010年这5年为主，明确提出“十一五”期间城区住房建设的发展目标，指导方针、发展重点和重大举措，使“十一五”城区住房建设专项规划成为指导未来五年住房建设工作的法定依据和行动纲领。

　　1.2规划范围及期限

　　规划范围为安顺市城市总体规划确定的152平方公里范围（西秀区、经济技术开发区），规划期为2006年至2010年。

　　1.3规划的指导思想、原则

　　城区住房建设专项规划的指导思想是：

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，深入学习贯彻党的十六大，十六届三中、四中、五中、六中全会精神，省委九届各次全会和市第二次党代会精神，全面加强政府自身建设，努力开创社会主义经济建设、政治建设、文化建设和社会建设的新局面，奋力提速发展，实现黔中崛起，加快安顺经济社会发展的历史性跨越，建设繁荣富裕秀美文明和谐的新安顺，为全面建设小康社会奠定坚实基础。

城区住房建设专项规划原则是：

　 1、坚持住房建设与城镇建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。

　　2、坚持住房建设与居民多层次的住房需求相适应。

进一步优化供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，不断适应市民梯度消费、逐步改善的住房需求，切实保障生活和居住困难家庭的基本居住条件。

　　3、坚持住房建设与经济社会发展相一致，根据我市经济社会发展的总体水平和城镇发展方向，合理确定住房的建设规模和发展速度，发挥好住房建设对经济社会发展的促进作用。

　　4、坚持住房建设与房地产业持续健康发展相结合。

以“三个基本”（供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定）为指导，坚持市场主导与政府调控有机结合，不断提高市场调控能力和行业管理水平，发挥好住房建设对房地产业持续健康发展的促进作用。

二、“十五”期间房地产业发展及住房现状

　　2.1房地产业发展状况

　　1、房地产开发投资。

“十五”期间，两城区（西秀区、开发区）房地产开发投资15.5亿元，占全社会固定资产投资的23.57%。

其中：

普通商品住宅投入资金由2000年的11783万元增加到2005年的26036万元，累计完成投资79074万元，开工建设268.95万平方米，竣工101.48万平方米；经济适用住房累计完成投资6369万元，开工建设34.38万平方米，竣工面积15.70万平方米；廉租住房投资金额417.7万元，开工总建筑面积4964平方米，竣工总建筑面积5075.23平方米，共114套住房。

普通商品房、经济适用住房、廉租房住房竣工面积分别占全部住宅竣工面积比例为72.88％、11.28％、0.36％。

　　2、房地产市场运行

　 ⑴、增量市场。

“十五”期间，普通商品房累计销售面积94.94万平方米，销售金额69656万元；经济适用住房累计销售面积5.44万平方米，销售金额3462万元；廉租住房租赁建筑面积15.51万平方米，租赁套数为3214套（其中安顺市西秀区公房管理处租赁3100套公房约15万平方米）。

普通商品房、经济适用住房、廉租住房分别占全部住房建设的比重为75.55％、10.23％、0.15％。

　　⑵、存量房市场。

2003至2005年，存量房屋转让3403宗（其中房改房再上市908宗），建筑面积为34.03万平方米，（其中房改房再上市7.71万平方米），成交金额18333.73万元（其中房改房再上市4015.46万元）。

　 ⑶、住宅商品房空置面积。

“十五”期末，商品住宅空置建筑面积为3.48万平方米。

　　⑷、房地产金融。

截止2005年末，住房贷款余额126574万元，其中委托性住房贷款余额14525万元，自营性房地产贷款余额112049万元。

利用住房公积金贷款余额9306万元。

2.2规划范围内住房现状

　　1、房屋基本情况。

　　十五期末，规划区城镇住宅建筑面积575.29万平方米，其中，私有（自有）住宅建筑面积543.99万平方米、公有住宅建筑面积31.3万平方米（其中直管公房11.3万平方米，单位自管公房20万平方米）；成套住宅套数7.47万套、成套住宅建筑面积476.14万平方米；按房屋建筑结构分类:

城镇住房“混合”结构506.33万平方米、“砖木及其他”结构68.96万平方米；按房屋修建年代分类：

解放前19.61万平方米、1950年-2000年期间435.14万平方米、2001年-2005年期间120.54万平方米；

　　2、危房及房屋减少面积。

“十五”期间积极开展危险房屋安全检查，经鉴定机构鉴定为危房的房屋建筑面积达16.44万平方米。

随着城市基础设施建设投资的加大、城镇化进程的加快以及危旧房改造工程的实施，房屋拆迁量不断增大，“十五”期间，共颁发拆迁许可证40个，许可拆迁总户数为5328户，拆迁面积54.7万平方米，其中住宅拆迁总户数为4260户，拆迁面积43.8万平方米。

三、住房建设规划目标、结构指引、年度供应指引及方针

　　3.1住房建设规划目标

　　“十一五”期末，规划区内新建竣工住宅建筑面积880万平方米，其中，商品住宅616万平方米，政策性住房264万平方米，住房成套率达95%。

规划区内住房供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，基本解决双困家庭的住房问题，不同收入层次居民住房需求得到满足，实现常住人口人均住房建筑面积28平方米。

　　3.2住房建设结构指引

　　1、廉租住房保障规划区内双困家庭和最低收入家庭住房需求；经济适用住房保障规划区内低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足规划区内中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。

　　2、规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住宅总建筑面积应达到新建商品住房总建筑面积70％以上；经济适用房的单套建筑面积应控制在90平方米以内，廉租住房单套建筑面积控制在60平方米以内。

　　3.3住房年度供应指引

　 1、2006年，新建竣工住宅10000套，建筑面积124万平方米。

其中，商品住宅6600套，建筑面积86.8万平方米，政策性住房3400套，建筑面积37.2万平方米；

　　2、2007年，新建竣工住宅12200套，建筑面积146万平方米。

其中，商品住宅7800套，建筑面积102.2万平方米，政策性住房4400套，建筑面积43.8万平方米；

　　3、2008年，新建竣工住宅14200套，建筑面积171万平方米。

其中，商品住宅9200套，建筑面积119.7万平方米，政策性住房5000套，建筑面积51.3万平方米；

　　4、2009年，新建竣工住宅16700套，建筑面积201万平方米。

其中，商品住宅10800套，建筑面积140.7万平方米，政策性住房5900套，建筑面积60.3万平方米；

　　5、2010年，新建竣工住宅19800套，建筑面积238万平方米。

其中，商品住宅12800套，建筑面积166.6万平方米，政策性住房7000套，建筑面积71.4万平方米；

3.4住房建设遵循方针

　　按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设应遵循以下方针：

　　1、将西秀新区和经济技术开发区作为新增住房建设重点发展的地区。

规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为我市其他产业的发展提供居住配套。

　　2、为缓解规划区内住房供应压力，规划期内加快东关经济适用住房建设和旧城改造，同时，应在城区结合部，重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。

　　3、政策性住房（含经济适用房和廉租住房）应合理选择建设地点，扩大建设规模，加快建设步伐，切实保障低收入家庭和住房困难户的住房需求。

四、住宅用地供应

　　4.1住宅用地供应指导思想。

　　规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住宅用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展以旧城改造与新增用地开发建设相结合。

中低价位的普通商品房土地供应应由招拍挂改为招投标的供应方式。

　　4.2住宅用地供应总量。

　　规划期内，城区住宅用地供应总量为489公顷，其中，商品住宅用地为342公顷，政策性住宅用地为147公顷。

　　4.3住宅用地供应分区指引。

　　1、商品住宅用地。

规划期内，新供应商品住宅用地中，西秀区为277公顷，经济技术开发区为65公顷；

　　2、政策性住宅用地。

西秀区为119公顷，经济技术开发区为28公顷。

　　4.4住房建设用地供应年度指引

　　1、2006年，规划区内需住宅建设用地供应69公顷，其中，西秀区为56公顷，经济技术开发区13为公顷；

　　2、2007年，规划区内需住宅建设用地供应81公顷，其中，西秀区为65公顷，经济技术开发区16为公顷；

　　3、2008年，规划区内需住宅建设用地供应95公顷，其中，西秀区为77公顷，经济技术开发区18为公顷；

　　4、2009年，规划区内需住宅建设用地供应112公顷，其中，西秀区为91公顷，经济技术开发区21为公顷；

　　5、2010年，规划区内需住宅建设用地供应132公顷，其中，西秀区为107公顷，经济技术开发区25为公顷；

五、“十一五”城区住房建设的主要任务

　　5.1积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住宅用地供应政策。

　　1、保证住宅用地供应，调整住房供应结构。

规划期内，应当按照规划区住房发展规划目标，适度增加住宅用地供应规模，进一步调整住房供应结构；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设。

　　2、适当提高住房建设开发强度。

针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。

　 3、严格控制或停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。

　　5.2、加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革，加大房地产市场整顿力度，维护房地产市场秩序。

　　1、加大普通商品住房建设力度。

应加大中低价位、中小套型普通商品住房开发建设力度，积极推进中低价位、中小套型普通商品住宅用地招标出让，严格控制普通商品房销售价格。

　　2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。

新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；加强房地产开发建设全程监管，对不符合规划控制性要求、超出规定建设的住房依法予以处理。

　　3、逐步提高商品房预售门槛。

规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式。

　　4、规范房地产市场秩序。

规划期内，加大房地产市场整顿力度，坚决打击囤积房源、哄抬房价、弄虚作假等行为，维护房地产市场秩序。

　　5.3加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。

　　1、政策性住房规划与建设。

政策性住房由市政府统一规划，各级政府统一组织建设。

新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门参照《安顺市经济适用住房管理暂行办法》和其他相关法规统一制订。

　　2、政策性住房建设资金管理。

政策性住房建设资金以市、区两级政府专项拨款或专项贷款以及开发企业的自筹资金和银行贷款形式，其中经济适用住房以政府主导，企业开发建设的形式开发建设，资金来源主要是开发企业的自筹资金和银行贷款；廉租住房的资金来源主要依靠市、区财政专项拨款或专项贷款，其次可从住房公积金的增值部分和直管公房售房款中提取。

进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。

　　3、将廉租住房建设纳入社会保障体系，促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，着重建设各类公共租赁住房；扩大公共租赁住房的来源，可以将政府查处没收的违建住房转为公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的进城务工人员的保障作用，提高公共租赁住房对规划区经济建设的居住配套功能。

　　4、鼓励经济适用住房建设，完善经济适用房管理制度。

经济适用住房的开发建设按照《安顺市经济适用住房管理暂行办法》的规定，减免相关各项行政事业性收费。

进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。

　　5.4加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。

依据闲置土地处置的法律、法规，结合规划区实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。

　　5.5积极稳妥的开展旧城改造。

为促进城市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展城市住房供应渠道，满足居民住房需求，规划区各级相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现规划区内旧城区居住生活环境的普遍改善。

　　5.6发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。

严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，按照国家有关信贷政策，在允许情况下，有区别地适度调整住房消费信贷。

　　5.7积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，规范物业管理行为，推进物业管理的市场化。

　　1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。

相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，促进二手房网上交易系统建设，继续提高二手房交易、办证效率。

　　2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。

相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。

　　3、规范物业管理招投标，建立物业管理企业信誉档案，安排住宅小区前期物业管理预期方案，项目规划设计应预留物业管理用房；严格物业管理市场准入，提高从业人员素质，促进物业管理企业与业主委员会的和谐，保证物业保值增值。

　　5.8完善房地产统计和信息披露制度。

建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制。

定期召开会议，通报有关情况，促进房地产市场健康发展。

　　5.9加强房地产市场引导。

坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。

　　5.10加强住房发展的战略研究与法制建设。

建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。

六、规划实施的保障措施

　　6.1注重规划协调，建立住房建设规划实施的分级负责制。

搞好与国民经济和社会发展规划、城市近期建设规划的衔接，以及与土地、交通、产业、市政、公建等相关专业规划的协调，形成规划实施的合力。

　　6.2强化住房建设规划年度实施计划制度。

以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。

年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。

对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。

　　6.3加强住房规划实施的技术管理。

在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与其它专项规划紧密协调，建立动态检测系统与长效监测管理机制。

　　6.4完善住房建设规划监督管理。

全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。

七、附　则

　　1、本规划自批准之日起生效。

　　2、本规划由安顺市人民政府负责解释。