房地产开发会计制度财政部93财会字第02号文件.docx

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房地产开发会计制度财政部93财会字第02号文件

房地产开发企业会计制度

1993年1月7日财政部（93）财会字第02号文件发布*

**此文如下：

国务院有关主管部门，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：

为了适应社会主义市场经济发展的需要，规范和加强房地产开发企业会计核算工作，根据《企业会计准则》，我们制定了《房地产开发企业会计制度》，现印发给你们，请转发所属企业，自1993年7月1日起执行。

我部1988年10月20日印发的，《国营城市建设综合开发企业会计制度–––会计科目和会计报表》同时废止。

执行中有何问题，请随时函告我部。

一、总说明

二、会计科目

（一）会计科目表

（二）会计科目使用说明

三、会计报表

（一）会计报表种类和格式

（二）会计报表编制说明

附录：

主要会计事项分录举例

一、总说明

（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。

（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

（三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。

在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。

本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。

各企业不得随意打乱重编。

在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。

　　（四）企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。

企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。

国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。

月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。

另有规定者，从其规定。

会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。

企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。

封面应注明：

企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师（或代行总会计师职权的人员）和会计主管人员签名或盖章

企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。

特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。

（五）本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。

（六）本制度自1993年7月1日起执行。

二、会计科目

（一）会计科目表

顺序号

编号

科目名称

页数

顺序号

编号

科目名称

页数

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

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14

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28

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30

31

101

102

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111

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113

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115

119

121

123

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131

133

135

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138

139

141

151

155

156

159

161

171

181

201

202

一、资产类`

现金

银行存款

其他货币资金

短期投资

应收票据

应收帐款

坏帐准务

预付帐款

其他应付

物资采购

采购保管费

库存材料

库存设备

低值易耗品

材料成本差异

委托加工材料

开发产品

分期收款开发产品

出租开发产品

周转房

待摊费用

长期投资

固定资产

累计折旧

固定资产清理

固定资产购建支出

无形资产

递延资产

待处理财产损溢

二、负债类

短期借款

应付票据

7

7

10

11

12

13

14

15

16

16

19

20

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40

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41

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35

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39

40

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203

204

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221

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231

241

251

261

301

311

313

321

322

401

407

510

502

503

504

511

512

521

522

531

541

542

应付帐款

预收帐款

其他应付款

应付工资

应付福利费

应交税金

应付利润

其他应交款

预提费用

长期借款

应付债券

长期应付款

三、所有者权益类

实收资本

资本公积

盈余公积

本年利润

利润分配

四、成本类

开发成本

开发间接费用

五、损益类

经营收入

经营成本

销售费用

经营税金及附加

其他业务收入

其他业务支出

管理费用

财务费用

投资收益

营业外收入

营业外支出

42

43

44

44

45

45

47

47

47

48

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53

53

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59

59

60

60

61

61

62

62

63

63

附注：

企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：

1.有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目;附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目；

2．企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目；

3．企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算；

4．采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目；

5．根据需要，企业可以不设置“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；

6．低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；

7．预收、预付账款不多的企业，可以不设置“预收账款”、“预付账款”科目，将预收、预付账款业务在“应收账款”、“应付账款”科目核算；

7．企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目；

9．企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发问接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目；

10．有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目；

11．房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收人、成本、费用、我金等科目，单独核算；

12．还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。

（二）会计科目使用说明

第101号科目现金

一、本科目核算企业的库存现金。

企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，在“其他应收款”科目核算，或单独设置“备用金”科目核算，不在本科目核算。

二、企业收到现金，借记本科目，贷记有关科目；支出现金，借记有关科目，贷记本科目。

三、企业应设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记。

每日终了，应计算当日的现金收入合计数、现金支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，做到账款相符。

有外币现金的企业，应分别设置人民币现金、各种外币现金的“现金日记账”进行明细核算。

第102号科目银行存款

一、本科目核算企业存入银行的各种存款。

企业如有存入其他金融机构的存款，也在本科目核算。

企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算。

二、企业将款项存人银行或其他金融机构，借记本科目，贷记“现金”等有关科目；提取和支付存款时，借记“现金”等有关科目，贷记本科目。

三、企业应按开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据收、付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，每日终了应结出余额。

“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。

月份终了，企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因进行处理，并应按月编制“银行存款余额调节表”，调节相符。

四、有外币存款的企业，应在本科目下分别人民币和各种外币，设置“银行存款日记账”，进行明细核算。

企业发生的外币银行存款业务，应当将有关外币金额折合为人民币记账，并登记外国货币金额和折合率。

所有外币账户的增加、减少，一律按国家外汇牌价折合为人民币记账。

外币金额折合为人民币记账时，可按业务发生时的国家外汇牌价（原则上采用中间价，下同）作为折合率，也可按业务发生当期期初的国家外汇牌价，作为折合率。

月份（或季度、年度）终了，企业应将外币账户余额按照期末国家外汇牌价折合为人民币，作为外币账户的期末人民币余额。

调整后的各外币账户人民币余额与原账面余额的差额，作为汇兑损益列入财务费用。

外币现金以及以外币结算的各项债权、债务，均应比照银行存款的方法记账。

五、有在外汇调剂市场买入外币的企业，买入外币取得的外币存款仍应按国家外汇牌价折合为人民币记账，外汇调剂价与国家外汇牌价的差额，记入增设的“外汇价差”科目。

买入外币时，按国家外汇牌价折合为人民币，借记本科目（××外币户）（同时登记外币金额和折合率），按照调剂价与国家外汇牌价的差额，借记“外汇价差”科目，按照实际支付的款项，贷记本科目（人民币户）。

用买人的外币购买物资、支付费用，按国家外汇牌价折合为人民币，借记有关物资、费用科目，贷记本科目（××外币户），同时，将应分摊的外汇价差，借记有关物资、费用科目，贷记“外汇价差”科目；用买入的外币偿还债务，按外汇牌价折合的人民币，借记有关负债科目，贷记本科目；同时按偿还债务应分摊的外汇价差，借记“固定资产购建支出”、“财务费用”科目，贷记“外汇价差”科目。

在外汇调剂市场卖出的外币，减少的外币存款仍应按国家外汇牌价折合为人民币记账，实际取得的人民币与按国家外汇牌价折合为人民币的差额，应区别不同情况处理：

卖出的外币如为自调剂市场买入的，应冲销“外汇价差”科目，如有差额，作为汇兑损益处理；卖出的外币如为其他来源取得的，应作为汇兑损益处理。

企业如在外汇调剂市场购入外汇额度所支付的人民币，也在“外汇价差”科目核算，并将买入的外汇额度在备查簿中登记。

以购入的外汇额度和配套人民币金额，借记本科目（××外币户），按该外汇额度的账面成本，贷记“外汇价差”科目，按其差额，借记或贷记本科目（人民币户）。

企业因发生销售业务而取得的外汇额度，应在备查簿中登记，卖出外汇额度取得的收入，作为汇兑损益处理。

第109号科目其他货币资金

一、本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等各种其他货币资金。

二、外埠存款是指企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。

企业将款项委托当地银行汇往采购地开立专户时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

收到采购员交来供应单位发票、账单等报销凭证时，借记“物资采购”等科目，贷记本科目。

将多余的外埠存款转回当地银行时，根据银行的收账通知，借记“银行存款”科目，贷记本科目。

三、银行汇票存款是指企业为取得银行汇票，按照规定存入银行的款项。

企业在填送“银行汇票委托书”并将款项交存银行，取得银行汇票后，根据银行盖章退回的委托书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

企业使用银行汇票后，应根据发票账单及开户行转来的银行汇票第四联等有关凭证，经核对无误后，借记“物资采购”等科目，贷记本科目；如有多余款或因汇票超过付款期等原

四、银行本票存款是指企业为取得银行本票按照规定存入银行的款项。

企业向银行提交“银行本票申请书”，将款项交存银行，取得银行本票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

付出银行本票后，应根据发票账单等有关凭证，借记有关科目，贷记本科目。

企业如有多余款或因本票超过付款期等原因而要求退款时，应填制进账单一式两联，连同本票一并送交银行，然后，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。

五、企业同所属单位之间和上下级之间的汇、解款项，在月终时如有未到达的汇入款项，应作为在途货币资金处理。

根据汇出单位的通知，借记本科目，贷记有关科目。

收到款项时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。

六、本科目应设置“外埠存款”、“银行汇票”、“银行本票”、“在途资金”等明细科目，并按外埠存款的开户银行，银行汇票或本票的收款单位和在途资金的汇出单位等设置明细账。

第111号科目短期投资

一、本科目核算企业购入的各种能随时变现、持有时间不超过一年的有价证券以及不超过一年的其他投资，包括各种股票、债券等。

二、企业购入的各种债券和股票，按照实际支付的价款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

企业购人股票，如在实际支付的款项中包括已宣告发放，但尚未支取的股利，应作为其他应收款处理，按照实际成本（即实际支付的价款扣除已宣告发放的股利），借记本科目，按照应收的股利，借记“其他应收款––––应收股利”科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款”科目。

企业支取的股利，借记“银行存款”等科目，贷记“投资收益”、“其他应收款–––应收股利”科目。

企业转让、出售股票和债券，按照实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按照实际成本，贷记本科目，按尚未支取的股利，贷记，“其他应收款––––应收股利”科目，按其并额，借记或贷记“投资收益”科目。

债券到期收回本息，借记“银行存款”等科目，贷记本科目和“投资收益”科目。

三、本科目应按短期投资种类设置明细帐。

第112号科目应收票据

一、本科目核算企业因转让、销售开发产品等而收到的商业汇票，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。

二、企业收到应收票据，借记本科目，贷记“应收账款”、“经营收入”等科目。

应收票据到期收回的票面金额，借记“银行存款”科目，贷记本科目。

如为带息票据到期，按收到的本息，借记“银行存款”科目，按票面金额，贷记本科目，按其差额，贷记“财务费用”科目。

三、企业持未到期的应收票据向银行贴现，应按实际收到的金额（即扣除贴现息后的净额），借记“银行存款”等科目，按贴现息部分，借记“财务费用”科目，按应收票据的票面金额，贷记本科目。

如应收票据是带息票据，应按实际收到的款项，借记“银行存款”科目，按票面金额，贷记本科目，按其差额，借记或贷记“财务费用”科目。

贴现的商业承兑汇票到期，因承兑人的银行账户不足支付，申请贴现的企业收到银行退回的应收票据和支款通知时，按所付本息，借记“应收账告发放的股利），借记本科目，按照应收的股利，借记“其他应收款––––应收股利”科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款”科目。

企业支取的股利，借记“银行存款”等科目，贷记“投资收益”、“其他应收款一应收股利”科目。

企业转让、出售股票和债券，按照实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按照实际成本，贷记本科目，按尚未支取的股利，贷“记“其他应收款一应收股利”科目，按其差额，借记或贷记理时，借记“应收账款”科目，贷记“短期借款”科目。

四、企业应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一应收票据的种类、号数和出票日期、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日期和利率、贴现日期、贴现率和贴现净额，以及收款日期和收回金额等资料，应收票据到期结清票款后，应在备查簿内逐笔注销。

113号科目应收账款

一、本科目核算企业因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，应向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

二、企业发生应收款项时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”等科目；收到款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。

如果企业应收账款改用商业汇票结算，在收到承兑的商业汇票时，借记“应收票据”科目，贷记本科目。

三、提取坏账准备的企业，经确认为坏账的应收账款，借记“坏账准备”科目，贷记本科目；未提坏账准备的企业，经确认为坏账的应收账款，借记“管理费用”科目，贷记本科目。

已确认并转销的坏账损失，如果以后又收回，提取坏账准备的企业，借记本科目，贷记“坏账准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记本科目；未提坏账准备的企业，借记本科目，贷记“管理费用”科目，同时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。

四、本科目应按债务人设置明细账，进行明细核算。

第114号科目坏账准备

一、本科目核算企业提取的坏账准备。

不提坏账准备的企业，发生的坏账损失，应直接计入管理费用，不在本科目核算。

二、企业提取的坏账准备，借记“管理费用”科目，贷记本科目。

采用应收账款百分比法提取坏账准备的企业，年度终了，应按规定的比例提取坏账准备。

企业于第一年提取坏账准备时，借记“管理费用––––坏账损失”科目，贷记本科目；在以后年度提取坏账准备时，如应提取坏账准备的金额大于本科目账面余额的，应当按其差额，借记“管理费用––––坏账损失”科目，贷记本科目；如应提取的坏账准备金额小于本科目账面余额的，应按其差额，借记本科目，贷记“管理费用––––坏账损失”科目。

发生坏账损失时，借记本科目，贷记“应收账款”科目。

已确认并转销的坏账损失，以后又收回的，应按收回的金额，借记“应收账款”科目，贷记本科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款”科目。

三、本科目期末贷方余额反映已经提取尚未冲销的坏账准备。

第115号科目预付账款

一、本科目核算企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。

预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目应设置以下两个明细科目：

1．预付承包单位款；

2．预付供应单位款。

三、企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“库存材料”等科目；企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。

企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“物资采购”科目，贷记“应付账款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。

预付账款不多的企业，也可将预付的账款直接记人“应付账款”科目的借方，不设置本科目。

四、本科目应按工程承包单位和物资供应单位名称设置明细账，进行明细核算。

第119号科目其他应收款

一、本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付款项，包括应收的各种赔款、罚款、存出保证金、应收股利、备用金、应向购房单位收回的代交投资方向调节税以及应向职工收取的各种垫付款项等。

单设“备用金”科目的企业，企业内部各部门、各单位使用的备用金，不在本科目核算。

二、企业发生其他各种应收款项时，借记本科目，贷记有关科目；收回各种款项时，借记有关科目，贷记本科目。

三、本科目应按其他应收款的项目分类，并按不同的债务人设置明细账。

第121号科目物资采购

一、本科目核算企业购人各种物资的采购成本。

委托外单位加工材料的加工成本，应直接在“委托加工材料”科目核算，不在本科目核算。

二、购人物资的采购成本包括：

（1）买价；

（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、外汇价差；（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。

其中第l、3项应直接计入材料物资的采购成本；运杂费能分清负担对象的，直接计入有关材料物资的采购成本，不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的采购成本。

采购保管费一般应先通过“采购保管费”科目核算，月终分配计入各材料物资的采购成本。

三、本科目的使用方法如下：

1．根据发票、账单支付物资价款和各项费用、税金时，借记本科目，贷记“银行存款”、“现金”、“其他货币资金”等科目；采用商业汇票结算方式的，购人物资，开出、承兑商业汇票时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。

2．物资到达并已验收入库，而发票账单尚未收到，货款尚未支付时，可暂不记账，等发票账单到达时，再按发票账单金额记账，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3．企业根据合同规定预付货款时，借记“预付账款一预付购货款”科目，贷记“银行存款”科目；物资验收入库后，再根据审核无误的发票账单的应付金额，借记本科目，贷记“应付账款”科目，同时将预付货款自“预付账款一预付购货款”科目转入“应付账款”科目。

补付货款时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目。

4．购人材料物资在途中的短缺和损耗，应查明原因及时处理。

合理损耗（定额内损耗）记入物资材料的采购成本，能够确定应由供应单位、运输机构、保险公司或其他过失人负责赔偿的损失，借记“应付账款”、“其他应付款”科目，贷记本科目。

尚待查明原因才能转销的损失，先转入“待处理财产损溢”科目，借记“待处理财产损溢”科目，贷记本科目。

查明原因后，再分别处理。

属于自然灾害造成的损失，应扣除残料价值和保险公司赔偿款后的净损失，借记“营业外支出一非常损失”科目，贷记“待处理财产损溢”科目，属于无法收回的超定额损耗，计入物资采购成本。

5．月份终了，分配计入物资采购成本的采购保管费，借记本科目，贷记“采购保管费”科目。

6．月份终了，将验收入库的物资登记人账：

（1）验收入库的设备，按实际成本，借记“库存设备”科目，贷记本科目。

（2）验收入库的材料和低值易耗品，采用计划成本进行材料物资日常核算的，按计划成本，借记“库存材料”、“低值易耗品”科目，贷记本科目。

同时，将实际成本与计划成本的差额，自本科目转入“材料成本差异”科目的借方或贷方。

采用实际成本进行材料物资日常核算的，按实际成本，借记“库存材料”、“低值易耗品”科目，贷记本科目。

本科目的期末余额为货款已经支付而物资尚未到达或尚未验收人库的在途物资。

四、本科目应按物资品种设置明细账进行明细核算。

五、材料物资的日常核算，可以采用计划成本，也可以采用实际成本，具体采用哪一种方法，由企业根据实际情况自行决定。

六、材料物资品种繁多的企业，一般可以采用计划成本进行日常核算，对于某些品种不多，但占产品成本比重较大的主要材料，也可以单独采用实际成本进行核算。

规模较小，材料品种简单，采购业务不多的企业，也可以全部采用实际成本进行材料物资的日常核算。

采用计划成本进行材料物资日常核算的企业，材料物资计划单位成本应尽可能接近实际。

计划单位成本除有特殊情况应随时调整外，在年度内一般不作变动。

第123号科目采购保管费

一、本科目核算企业为采购、验收、保管和收发物资所发生的各种费用。

采购保管费一般包括：

采购、保管人员的工资、