房地产前期策划项目规划设计引导.docx

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房地产前期策划项目规划设计引导

XX项目

规划设计引导书

（与建筑师沟通讨论稿）

说明……………………………………

一、地块概况……………………………………

二、经济指标及主要规划条件……………………………………

三、产品类型分配建议……………………………………

四、总平规划建议……………………………………

五、竖向规划建议……………………………………

六、住宅产品概述……………………………………

七、公寓产品建议……………………………………

八、环艺设计建议……………………………………

九、建筑风格……………………………………

说明

本规划设计建议书，是在经与发展商进行初步沟通交流的基础上，进行项目的初步建筑产品策划。

目的在于上承项目用地的城市规划精神，把握本项目的内部及外部条件，对接是项目的发展目标及市场需求，为项目的概念设计提出初步的空间构想及技术构想。

本规划设计引导书，其作用在于经项目发展商批准后，交由项目规划建筑师，进行项目的概念规划设计。

在项目概念规划设计多方案完成后，再经规划建设部门、发展商、策划代理机构多方的沟通和论证、评价后，结合所选取的其中最合适概念方案，拟定本项目的规划设计任务书，作为项目正式规划设计的任务书。

一、地块概况

本项目位于明秀－北大－大学路口，属西部成熟城区的的形象地带，地块主要沿大学路及明秀路分布，由5个地块组成：

0＃地块22987平方，约合34.5亩；

1＃地块9568平方，约合14.4亩；

2＃地块2257平方，约合3.4亩；

3＃地块11246平方，约合16.9亩；

4＃地块47263平方，约合70.9亩；

地块现状平整，除0＃及1＃之间的规划路外，周边道路全部形成。

除4＃地块全部为厂房，其他地块有部分待拆迁的宿舍或民局。

市政配套非常成熟完善。

二、经济指标及主要规划条件

本项目5个地块：

★总占地166亩实际用地139.9亩（指标计算基础）

★容积率：

4.0—5.0，尽量按上限做。

（地上总建约46.7万平方）

★建筑密度：

≤32％

★绿地率：

≥25％

★地上总建筑面积：

约46.7万平方

其中：

商业占10％—18％尽量按上限做。

（商业总面积约8.4万平方）

住宅、公寓：

约37.3万平方

小学：

6048平方（占地1.2万平方）

幼儿园：

3780平方（室外场地2000平方，可结合住宅花园）

农贸市场：

1000平方，已结合在商业部分计算。

其他配套：

300平方

★机动车位约：

3736个（如果地面能尽量解决35％车位，则地下车库面积约9万——9.7万平方。

）

★建议根据市场情况，对上述物业面积的分配做适当调整。

主要退距：

据地块临界情况的不同，商业裙房退距在5－15米不等，高层退距在9－25米不等。

机动出口：

4个，出入口位置的选择，相对比较宽松自由。

三、产品类型分配建议

根据规划条件，本项目计入容积率的建筑面积共46.7万平方。

结合规划条件及市场情况，对本项目的总面积划分作以下划分：

1、高层住宅——30.6万平方，建议做一梯4-6户的高层建筑，共8－9个单元。

2、精品公寓——6.6万平方，超高层建筑，标准层面积约800－1000平方。

3、商业——地上8.4万平方（计容，约3层）；

4、人防及地库——建议0＃地块做两层地下室（开发时序靠后），2＃地块不做，其他地块做满堂一层地下室。

四、总平规划建议

本地块属西城中心区形象地带，因此“国际化商住综合体”的概念应贯穿整个规划。

在高容积率的前提下，如需要把商业做旺，同时又令住宅部分拥有高品质的环境配套，就需要将产品概念往空中发展：

1、产品分布

根据0＃－4＃地块各自的特点，建议：

★主力形象商业——设置在0＃及1＃地块，多层集中式商厦。

★沿街黄金商铺——基本围绕所有的地块周边。

★主力住宅组团——安排在4＃地块，该地块最为方正、完整、朝向良好，利用率高。

最先开发。

★小学——有1.2万占地的硬性指标，权衡利弊，建议安排在0＃地块，拆迁及开发时序靠后。

★幼儿院——可以结合高层建筑综合体设计，其2000平米的室外活动场地，也可结合小区园林设置。

2、高层建筑分布

本项目容积要求为5.0，但由于小学的占地有要求。

因此，除小学外的建筑开发强度已经达到5.7，要满足该要求，除了绝大多数高层会在100米控制线，将会有两栋超高层建筑的出现，综合考虑，建议设置在0＃及1＃地块集中商业的上层。

该出高层与商业裙房的关系应该是半嵌入式，令上层建筑在地面有堂皇的出入大堂，同时，亦避免了塔楼的密集结构中筒对商业空间的影响。

3、0＃及1＃地块联系

两个主商业地块之间应该有空中或地下的联系，估计由于城市道路的地下管网错综复杂，地下连通的难度较大。

因此建议在三、四层将裙房做过街楼相连，以形成大卖场的融会贯通，同时亦有利于集中商业裙房顶部空中环境资源。

该连廊的面宽尽量做大，40-50米左右，将其形象为城市景观设计。

4、高层物业分类

0＃及1＃地块高层物业——约45层精品城市公寓

2＃地块物业——4层纯商业建筑

3＃地块高层物业——约30层精品小住宅

4＃地块高层物业——约33层主力成熟住宅

5、0＃及1＃集中商业客流动线设计

商业形象人行出入口——特别是客流的集散口，应该做在北大－大学路口，地面带状广场结合三角地广场设计，形成“双心四翼”形式，。

一层商业客流线——价值最高的商业物业，基本为街铺形式。

重点是环其一周的客流回旋，通过带型商业广场的设计来尽量延长其逗留时间。

二～四层客流动线——根据商业企划，上层商业主要是体验、休闲、餐饮消费类，单位面积较大，建议每800-1000平米划分为一个区，每个区在底层有接待大堂，通过观光电梯或自动扶梯引导客流进入。

6、0＃及1＃高层部分动线设计

应该是多层次，多方位的

A、地下车库出入口：

方便的车主通道。

B、底层电梯大堂：

重点装饰的大堂入口，商业及公寓的形象工程，高品质物业的体现。

C、裙房屋顶的架空大堂：

由空中庭院进入塔楼架空层的电梯大堂，住宅业主的主要步行出入口，通过室外自动扶梯，将空中庭院与地面相连，高贵物业品质的象征。

五、竖向规划建议

大型的综合性商住项目，一个重要的问题，是要解决错综复杂的客流动线、及为不同的人群提供不同的活动空间，部分需要隔离，如住宅区；部分则需要借景，如商业区。

因此，初步建议本项目竖向分为5段：

（由下至上）

0＃地块两层地下室：

由于地面一半为小学，柱网规整，停车效率高，为主要的机动车库。

1＃地块一到两层地下室：

地块较小，主楼下地结构复杂，停车效率不高，主要安排人防、设备、物业及部分与商业及公寓对应的车位。

0＃及1＃裙房——首层层高5100、

二层层高4800、

三层层高4800

四层层高4500

主要的商业，及部分会所配套

0＃及1＃裙房顶部

层高5000

空中花园，及塔楼的架空层（带花园大堂）

0＃及1＃超高层主楼——

公寓：

层高2900（约39层）

2＃地块纯商业竖向设计——2＃地块因为面积小，无法安排高层建筑，建议做4层纯商业，结构简单整齐，内部空间大气灵活，上层商业在底层有独立的大堂入口，设观光电梯直达上层，可以24小时营业，互不干扰。

3＃及4＃之间的商业竖向设计——

3＃及4＃之间的道路尺度非常适合做双面休闲商街，建议注意以下几个要点：

1、底层商业层高做到6米，预留夹层空间，提升物业价值。

2、二层适当退后4米，形成外廊。

3、有若干室外楼梯从地面直达二层。

4、4＃地块沿街做一地下超市，起到聚集人气的作用。

5、丰富的沿街立面，打造热闹的商业氛围。

六、住宅产品概述

4＃地块——为最主要的住宅组团，面积约21.5万平方，主导的主力户型面积在80～120左右，少数优质资源位置安排140平米左右大户型。

3＃地块——主要为回迁房组团，面积约8.9万平方，主导的主力户型面积视回迁具体情况设计。

★户型设计要有一定的前瞻性，具备弹性增值空间。

★户型的配比细化到每一栋楼，即每一次开盘都应该有较为层次分明的户型，供不同客户选择。

★细节优化，具体要求在设计阶段完善。

七、公寓产品建议

公寓——精品小住宅产品，主要集中在0＃及1＃地块，商业裙房上层，约6.8万平方，为超百米的超高层建筑，也是西城区地标性的建筑物，北大路－大学路中轴的视线焦点，因此除户型要优秀外，外立面形象也至关重要：

1、每单元标准层面积约800－1000平方，便于分割或整层出售。

2、双大堂三入口设计：

地库入口、底层大堂、空中花园架空大堂

3、单套面积——40－60平方左右，可灵活分隔组合。

4、独立的明厨位（或备餐间）；卫生间；小进深宽开间式管道井（有利于连通利用）

5、宽带、卫星电视、可视对讲。

6、有偿酒店式物管

7、外立面造型简洁，室内空间方正。

8、全空间绿色

倡导绿色生态建筑的概念，具体形式可考虑：

建材采用绿色产品；

局部建筑底层架空绿化的休闲空间；

营造绿色生态通透的入口大堂。

花园平台、屋顶的精心绿化安排。

采用漏空式空中花园设计，把自然生态引入楼群之中。

9、外立面造型出众，具视觉冲击力。

八、环艺设计建议

建议分为：

中央居住景观区、休闲商业街区、空中庭院区、架空区、商业步行区等，多景区，不间断景点设计：

中央居住景观区——在4＃地块，以视觉效果为主，做大气的欧式宫廷景观。

特别注意小区形象大门的设计，要有震撼的尺度及高品质的细节。

休闲商业街区——贯穿整个项目的沿街商业，带状广场，亲和力较强，由硬铺道、休憩设施、亲和绿化、小水景，停车位等组成

空中庭院区——0＃、1＃、3＃地块的裙房顶部，通过空中连廊联通，以草皮绿化、灌木，遮阳休憩场所，浅表水景为主，给上层业主营造一个温馨户外空间。

架空区——高层底部、或高层与与裙房之间的架空部分，除了预留出必要的大堂出入口外，其余空间均设计成参于性较高的风雨活动场所，含棋牌、茶座、康乐健身器械、幼儿攀爬架等等

商业步行区——结合建筑退距及密度控制，对商业客流的集散起着重要的作用，该部分面积进行大小等级不一的划分：

★集中广场：

吸纳感较强的城市共享空间，建议位置选在大学－北大路口，为客流提供一个无机动车空间的同时，亦为负一层的商业提供一个最直接的地面入口，大大提升其价值。

★周末特卖区：

灵活变动的假日促销区，统一形象的售货亭设计，可以结合大道路后退红线带状商业广场设计。

★室外餐吧区：

结合餐饮街铺区域，在相对应的室外设置由绿篱笆隔离的单个室外茶座空间，或二层外廊，配有园艺小品，是阳光咖啡、水果冰吧、及下午茶点的最佳地段。

★步行休闲区：

为绕其一圈的街铺设置，为客流提供一个舒适的逗留场所，配有绿化树池、休闲座椅、随行儿童淘气堡、等等，最好与地面停车场相结合。

九、建筑风格

由多栋30至45层的高层建筑雄城市西部中心。

全景美宅，精品公寓，商业街区合为一体，高低错落的天际轮廓线映衬在城市之巅，尽显大盘风范。

禀承现代简约欧式风格，具时代气质，始终是城市和谐而醒目的标志。