深圳市城市规划标准与准则条文.docx

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深圳市城市规划标准与准则条文

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深圳市城市规划标准与准则

第2、3、5、10.3章节

（征求意见稿2021.07.22）

深圳市人民政府

二○一一年七月

修订说明2

第2章用地分类与使用3

2.1城市用地分类3

2.2建设用地标准8

2.3土地混合使用9

第3章用地规划与布局15

3.1居住用地15

3.2工业用地17

3.3仓储用地18

3.4城市绿地19

第5章公共设施23

5.1分级分类标准23

5.2布局准则23

5.3市级和区级公共设施24

5.4社区级公共设施24

5.5公共设施混合设置指引25

第10章其他32

10.1自然保育-

10.2历史文化遗产保护-

10.3城市综合防灾和减灾32

第2章

用地分类与使用

2.1城市用地分类

2.1.1城市用地分类适用于各阶段的城市规划编制和规划管理工作。

2.1.2城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其它相关因素。

2.1.3城市用地分类采用大类和中类两个层次的分类体系，共分9大类、39中类。

2.1.4使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。

适建范围、量化控制等土地混合使用要求应符合“2.3土地混合使用”。

2.1.5城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，中类采用大写英文字母和阿拉伯数字组合表示。

2.1.6城市用地分类和代号应符合表2.1.6的规定。

表2.1.6深圳市城市用地分类和代号表

类别代号

类别

名称

含义

适建范围

量化控制

大类

中类

R

居住用地

安排住宅和相应配套服务设施的用地

R1

一类居住用地

配套设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地

住宅、幼儿园（托儿所）、商业服务业（小型）、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

住宅建筑面积合计不低于总建筑面积的70％

R2

二类居住用地

配套设施齐全、布局较为完整、以多、中、高层住宅为主的用地。

住宅、幼儿园（托儿所）、商业服务业（大型）、商业服务业（小型）、办公、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

R3

三类居住用地

直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的成片单身宿舍区的用地

宿舍、商业服务业（大型）、商业服务业（小型）、市政环卫设施（小型）、办公、交通设施（小型）、配套辅助设施

R4

四类居住用地

以原农村居民住宅聚集形成的屋村用地

C

商业服务业设施用地

从事各类商业销售、服务活动及容纳商业性办公、商务公寓、旅馆业、游乐等各类服务业活动的用地

C1

商业用地

经营商业批发与零售、餐饮、服务、娱乐等各类商业活动的用地

宿舍、商业服务业（大型）、商业服务业（小型）、办公、商务公寓、酒店、游乐设施、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

商业服务业建筑不得低于总建筑面积50%。

商务公寓建筑不得超过30％

C2

商业性办公用地

容纳除政府机关团体以外的金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业及其它各类公司的办公建筑及其附属设施的用地

办公建筑不得低于总建筑面积50%。

商务公寓建筑不得超过30％

C3

商务公寓用地

为商务人士提供中短期商务与居住服务，但不提供居住配套的公寓用地

商务公寓建筑不得低于总建筑面积50%。

C4

旅馆业用地

旅馆业建筑及其附属设施的用地

酒店建筑不得低于总建筑面积50%。

商务公寓建筑不得超过30％

C5

游乐设施用地

设置有大型户外游乐设施或以人造景观为主的旅游景点的用地

游乐设施建筑不得低于总建筑面积50%。

商务公寓建筑不得超过30％

GIC

政府社团用地

政府行政事业机关团体的办公用地、各种文化、教育、体育、医疗卫生、社会福利、公共安全与宗教等公共设施以及特殊性质的用地

GIC1

行政办公用地

人大、政协、人民政府、法院、检察院、公安、消防和海关等行政机关及各党派、团体的办公建筑及其附属设施的用地

宿舍、行政办公、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）

行政办公建筑不得低于总建筑面积70%

GIC2

文化设施用地

各类文化机构和居住区级及以上级别的各类文化设施的用地

宿舍、商业服务业（小型）、游乐设施、文化设施、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

文化设施不得低于总建筑面积70%

GIC3

体育用地

居住区级及以上级别的体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校内配套建设的体育设施用地

宿舍、商业服务业（大型）、商业服务业（小型）、体育设施、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

体育设施不得低于总建筑面积70%

GIC4

医疗卫生用地

各类医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施的用地

宿舍、医疗卫生设施、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

医疗卫生设施建筑不得低于总建筑面积70%

GIC5

教育科研用地

高等院校、中等专业学校、职业学校、特殊学校\中小学、九年一贯制学校等各类教育设施以及各类科学研究、勘测及测试机构的用地

宿舍、科研机构、教育设施、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

教育设施与科研设施建筑不得低于总建筑面积70%

GIC6

宗教设施用地

提供给合法的宗教团体举行宗教活动的场所及其附属设施的用地

宿舍、宗祠及宗教设施、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

宗教类设施建筑不得低于总建筑面积70%

GIC7

社会福利用地

为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施的用地

宿舍、社会福利设施、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

社会福利设施不得低于总建筑面积70%

GIC8

口岸设施用地

一、二线口岸的边境联检设施及其附属设施的用地，包括口岸内的联检站和交通设施用地

宿舍、口岸建筑、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

口岸建筑不得低于总建筑面积70%

GIC9

特殊用地

特殊性质的用地，包括直接用于军事目的的军事设施用地、以及监狱、拘留所、劳改场与安全保卫部门的用地

宿舍、特殊建筑

——

M

工业用地

以货品的制造、更改、清洗、修理、装饰、精加工等活动为主导，配套管理、培训、研究、设计、检测等活动的用地

M1

一类工业用地

对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业类型的用地。

宿舍、商业服务业（小型）、厂房、工业服务业建筑、物流建筑、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

厂房建筑面积不低于总建筑面积的70％

M2

二类工业用地

对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业类型的用地。

厂房、仓库、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

M3

三类工业用地

对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业类型的用地。

厂房、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）

W

物流仓储用地

用于物质储备、中转、配送、批发、交易等用途的用地，包括大型批发市场、货运公司车队站场以及堆场用地（不包括加工）

W1

普通物流仓储用地

以物理化学性能稳定的一般货物为主的物流仓储用地

宿舍、商业服务业（大型）、商业服务业（小型）、厂房、仓库、物流建筑、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

仓库建筑面积不低于总建筑面积的70％

W2

危险品仓储地

储存对城市安全及卫生有影响如易燃、易爆及剧毒等危险品的仓储用地

仓库、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）

S

交通设施用地

城市道路、对外交通、交通设施等用地

S1

城市道路用地

快速路、主干路、次干路和支路的用地，包括其交叉路口和道路绿地，不包括居住、工业区内部的道路用地

S2

对外交通用地

铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输的用地

S3

交通场站用地

综合交通枢纽、公共交通、轨道交通、货运交通设施、公共加油加气站以及社会停车场（库）的用地

住宅、宿舍、商业服务业（大型）、商业服务业（小型）、办公、商务公寓、酒店、市政环卫设施（小型）、交通设施（大型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

交通设施建筑面积不低于总建筑面积的70％

S9

其他交通设施用地

除上述之外的交通设施用地，如教练场等

U

市政公用设施用地

居住区级及以上级别的市政公用设施及其管理维修设施的用地。

U1

供应设施用地

供水、供电、供燃气、邮政、电信等市政公用设施及其附属设施的用地。

市政环卫设施（大型）、市政环卫设施（小型）、交通设施（小型）、配套辅助设施

U5

环境卫生设施用地

指进行雨水、污水及固体废物的收集、转运、堆放、处理的市政公用设施及其附属设施的用地。

U7

殡葬设施用地

殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地

U8

其它市政公用设施用地

除上述之外的其它市政公用设施用地

G

绿地与广场

公园绿地、生产防护绿地、高尔夫球场绿地和广场等，不包括附属绿地、园地和林地

G1

公园绿地

向公众开放、以游憩为主要功能、兼具生态、美化、防灾等作用的绿地（包括其范围内的水域）

商业服务业（小型）、市政环卫设施（小型交通设施（小型）、配套辅助设施

绿地、公园、广场的用地规模不低于总用地规模的90％，其他类用地的容积率不得超过0.1

G2

生产防护绿地

园林生产绿地和防护绿地

G3

高尔夫球场绿地

高尔夫球场内作为球道的绿地，不包括会所等球场配套设施的用地，后者归入商业用地

G4

广场用地

以硬质铺装为主的城市公共活动场地

E

水域和其它非城市建设用地

除以上各大类用地之外的用地

E1

水域

江、河、湖、海、水库和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域

E2

耕地

种植各种农作物的用地

E6

农林和其他用地

园地、林地、草地和其他用地

E7

未利用地

由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地和废窑等闲置用地

E8

露天采矿用地

采矿、采石、砖瓦窑和盐田等用地

E9

发展备用地

以控制为主、城市发展的备用地

2.2建设用地标准

2.2.1城市建设用地应包括居住用地、商业服务业设施用地、政府社团用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、市政公用设施用地和绿地广场八大类用地，不包括水域和其它非城市建设用地。

全市城市建设用地的人均指标应控制在75～95平方米。

2.2.2在编制和修订城市总体规划时，主要城市建设用地的比例和人均单项指标应符合国家的有关规定。

2.2.3城市总体规划的规划用地汇总表宜采用表2.2.3的格式。

表2.2.3城市规划用地汇总表

序号

类别名称

面积（hm2）

占规划总用地比例（%）

1

城市规划总用地

100.0

2

城市建设用地

3

水域和其它非城市建设用地

其中

水域

耕地

其他农用地

未利用地

露天采矿用地

发展备用地

2.2.4城市总体规划的城市建设用地平衡表宜采用表2.2.4的格式。

表2.2.4城市建设用地平衡表

序号

用地代号

用地名称

面积（hm2）

占城市建设用地比例（%）

人均用地（m2/人）

现状

规划

现状

规划

现状

规划

1

R

居住用地

2

C

商业服务业设施用地

3

GIC

政府社团用地

其中

行政办公用地

文化设施用地

体育用地

……

4

M

工业用地

5

W

物流仓储用地

6

S

交通设施用地

7

U

市政公用设施用地

8

G

绿地与广场

合计

城市建设用地

100.0

100.0

2.3土地混合使用

2.3.1基本准则

为了鼓励土地集约使用、促进产业升级转型、减少交通需求以及提升城市内涵品质，鼓励合理的土地混合使用，增强土地使用的弹性。

土地混合使用应遵循环境相容、保障公益、结构平衡、以及景观协调等原则。

2.3.2单一用地性质的混合使用

鼓励单一用地性质的用地在满足按照满足相关技术和政策条件时，按照表2.1.6的要求对两种或两种以上建筑用途的混合建设和使用。

1）相关技术条件主要包括具体地块的上层次规划要求、周边条件、交通、配套等情况，自然与地理承载力、日照通风等强制性规定等。

位于生态敏感区、重要的景观区域，或可能造成较大影响的，应进行专项技术论证。

2）相关政策条件主要包括国家、省、市现行的土地、规划和产业政策，以及是否满足申报条件、符合行政许可的程序要求等。

为了保障用地性质的主导用途，避免多种建设功能的过度混杂，对于下列用地性质允许建设与使用的建筑功能的比例进行量化控制。

1）居住用地：

住宅建筑面积合计不低于总建筑面积的70％。

2）商业服务业设施用地：

商业服务业建筑占商业用地、办公建筑占商业性办公用地、酒店建筑占旅馆业用地、游乐设施建筑占游乐设施用地的总建筑面积均不得少于50%，商务公寓所占比例不得超过总建筑规模的30%（除了商务公寓用地以外）。

3）政府社团用地：

各中类用地内允许主导设施类型（如行政办公用地中行政办公建筑、文化设施用地中的文化设施建筑等）占总建筑面积比例不得少于70%。

4）工业用地：

厂房建筑面积不低于总建筑面积的70％。

5）物流仓储用地：

仓库建筑面积不低于总建筑面积的70％。

6）交通场站用地：

交通设施建筑面积不低于总建筑面积的70%。

7）绿地广场用地：

绿地、公园、广场的用地规模不低于总用地规模90％，其他类用地的容积率不得超过0.1。

各类型建筑物与设施的用途范围宜参考表2.3.3.2。

表2.3.2.3建筑物与设施用途分类表

序号

类别名称

范围界定

备注

1

住宅

低层住宅、多层住宅、高层住宅、超高层住宅

居住类

2

宿舍

有集中管理且供单身人士使用的居住建筑，包括单身公寓、集体宿舍、学生宿舍等

3

原村民自建房

原村民宅基地上建造的私房

4

幼儿园（托儿所）

幼儿园、托儿所

5

商业服务业（大型）

为片区及以上范围的区域提供商业服务的各类型商场、超市、百货商场、购物广场、批发市场、展销厅、娱乐、餐饮设施等

商业类

6

商业服务业（小型）

主要为社区及周边地区提供商业服务的各类型便利店、日常服务设施、餐饮设施等

7

办公

各种事务所、金融业、报社、通信公司等的办公建筑

8

商务公寓

以间或套为单位，拥有办公、休息室、卫生间等功能空间，设便利性商业零售、简餐茶室、商务中心、物管用房、集中洗衣房、各类设备机房等配套空间,但不提供居住公共配套的建筑类型。

9

酒店

宾馆、酒店、旅馆、招待所、酒店公寓、青年旅社

10

游乐设施

度假村、旅游度假区游客中心、游乐场、游乐园

11

厂房

供从事工业生产为主的企业的车间、厂房

工业仓储类

12

工业服务业建筑

介于工业与服务业之间、构筑生产与服务一体化的“2.5产业”，容纳总部经济、科技研发、设计创意、生产制造、物流等行业的建筑用房

13

仓库

货物储藏为主的建筑

14

物流建筑

综合货物仓储、物流管理、运输及交通设施机房、货物装卸场地、货车停车场等多项功能的建筑类型

15

行政办公

政府机关及派驻机关、公安局及派出所、消防队、税务所、法院、检察院、海关、使领馆、社区管理站等办公建筑

公共服务设施类

16

文化设施

大会堂、文化中心、音乐厅、大型图书馆、会展中心、展览馆、博物馆、科技馆、纪念馆、美术馆、海洋馆、文化宫、青少年宫、剧院、录音室、摄影棚

17

体育设施

篮球场、足球场、网球场、游泳场（馆）等体育场馆及附属更衣室、淋浴、室外运动设施、社区体育活动场地

18

医疗卫生建筑

综合性医院、专科医院、卫生防疫站、专科防治所、检验（化验）中心、急救中心、血库

19

科研机构

各类研究所、设计院、实验室、测绘机构、检测中心

20

教育设施

包括初等、中等、高等、特殊教育等设施的教学、办公以及辅助建筑

21

宗祠及宗教设施

宗祠（堂）、神龛、清真寺、教堂、修道院、庵堂、道观、寺庙

22

社会福利设施

养老院、护理中心、老人社区支援服务中心、残疾人社交及康乐中心、救助站

23

口岸设施

边境联检站

24

特殊建筑

军事、保安建筑

25

市政环卫设施（大型）

主要是指为片区及以上范围区域服务的大型、独立占地的市政环卫设施。

包括自来水厂、调压站、抽水站、变电站、液化石油气气化站、混气站、天然气门站、天然气调压站、煤气抢险设施、高压塔基、瓶装燃气储配站、瓶装燃气供应站、污水处理厂、邮政局、邮件处理中心、雷达、电信微波站、电视及广播电台发射塔、电话机楼、交换中心、殡仪馆、火葬场、骨灰存放处、墓地等

市政、交通及其他配套设施类

26

市政环卫设施（小型）

主要是指为社区或周边区域服务的中小型、非独立占地的市政环卫设施。

包括泵房、配电房、发电机房、邮政所、移动基站（基房）、再生资源回收点、垃圾收集与转运站、公共厕所、垃圾处理和管理的环境卫生设施及其附属设施、雨水泵站、污水泵站、排渍站、地面专用排水管廊等

27

交通设施（大型）

主要是指为片区及以上范围区域服务的大型、独立占地的交通设施。

包括公共交通的停车场、保养场、轮渡陆上部分所建设施、轨道交通站场、线路以及地下铁道的排气口、地面停车场、停车库、保养场和车辆段、货运公司车队的站场和其它货运交通设施、加油站、加气站、加电站、驾驶训练场等

28

交通设施（小型）

主要是指为社区或周边区域服务的中小型、非独立占地的交通设施。

包括公交首末站、港湾式停靠站、公共停车场库、地铁出入口、天桥、地道等

29

配套辅助设施

为生活、生产及其他配套服务的辅助功能建筑，如配套管理、文化、卫生、体育、活动、食堂、居住小区会所等设施

2.3.3混合用地的混合使用

当土地使用功能超出表2.3.2.1中单一用地类型的适建范围和量化控制要求，需要采用两个或两种以上用地类型组合表达的，称之为混合用地。

混合用地的用地性质之间用“+”连接，排列顺序原则上按照建筑规模对应的用地性质从多到少排列。

若混合用地中包含道路交通设施、政府社团等必须优先保障的用途，应将上述用地性质优先排列。

在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励各类用地性质与市政公用设施用地、交通设施用地和政府社团用地的混合使用，鼓励利用地下空间增加用地混合性。

在规划编制过程中，当土地使用功能规划为混合用地时宜参考表2.3.3.2。

表2.3.3.2常用土地用途混合使用引导表

用地性质

鼓励混合使用的用地性质

可混合使用的用地性质

大类

中类

R居住用地

R1一类居住用地

_

C4

R2二类居住用地

C1

C2，C4

R3三类居住用地

C1

C4，M1，W1

C商业服务业用地

C1商业用地

_

R2

C2商业性办公用地

_

R2

C3商务公寓用地

_

_

C4旅馆业用地

_

_

C5游乐设施用地

_

_

M工业用地

M1一类工业用地

C2

W1，C1，R3

M2二类工业用地

_

W1

W物流仓储用地

W1普通物流仓储用地

C1

M1，C2，R3

S交通用地

S3交通设施用地

C1，C2、C3、C4

R2

近期重点鼓励研发用地、物流用地等混合用地，研发用地一般表达为一类工业用地+商业性办公用地（M1+C2），物流用地一般表达为普通物流仓储用地+商业用地（W1+C1）。

混合用地允许的适建范围和控制要求，应按照表2.1.6等要求，综合具体地块的开发条件和开发需求进行确定。

表2.1.6单一用地性质适建范围表（方案二）

用地性质

建筑与设施类别

一类居住用地R1

二类居住用地R2

三类居住用地R3

商业服务业设施用地C

行政办公用地GIC1

文化设施用地GIC2

体育用地GIC3

医疗卫生用地GIC4

教育科研用地GIC5

宗教设施用地GIC6

社会福利用地GIC7

口岸设施用地GIC8

口岸设施用地GIC9

一类工业用地M1

二类工业用地M2

普通物流仓储用地W1

交通场站用地S3

绿地与广场G

住宅

√

√

√

宿舍

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

原村民自建房

幼儿园（托儿所）

√

√

商业服务业（大型）

√

√

√

√

√

√

商业服务业（小型）

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

办公

√

√

√

√

商务公寓

√

√

酒店

√

√

游乐设施

√

√

厂房

√

√

√

工业服务业建筑

√

仓库

√

√

物流建筑

√