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某工程项目管理策划书

“景瑞·豪布斯卡”项目

管理策划书（实施阶段）

编制：

审核：

签发：

第一章：

工程概况及项目总平面图

1.1项目概况

项目位于鲁家峙岛东北角，东侧为景瑞路（天堂街）、南侧为希望路、西侧为东二路、北侧为鲁家峙北路，工程总占地面积：

93148M2，总建筑面积：

约121092M2。

本工程由44栋单体建筑和1个独立的地下车库组成，各楼栋建筑结构情况如下：

楼号

层数

地下室

结构形式

建筑面积（M2）

1＃

11

1

剪力墙结构

10941

2＃

18

1

剪力墙结构

11958

3＃

18

1

剪力墙结构

5598

4＃、5＃

1/11

1

剪力墙结构

309/2600

6＃

11

1

剪力墙结构

2536

7＃

11

1

剪力墙结构

4970

8＃

11

1

剪力墙结构

5169

9＃

11

1

剪力墙结构

5512

10＃、11#

11

1

剪力墙结构

5282

12＃

11

1

剪力墙结构

5429

13＃、14＃、21＃、28＃

5

1

框架异型柱结构

3388

15＃、16＃、24＃

5

1

框架异型柱结构

3238

17＃、18＃、22＃、23＃

5

1

框架异型柱结构

2250

19＃、20＃、25＃、26＃

5

1

框架异型柱结构

2161

27＃

5

1

框架异型柱结构

3372

29＃、30＃

3

1

框架结构

343

31＃--45＃

3

1

框架结构

682

地下车库

1

－1.500

框架结构

5480

1.2项目总平面图

1.3项目工程管理的特点和难点

（1）政府部门的土地一级开发单位普陀旅游公司在土地移交时，基地尚不具备三通一平的条件，主要问题在于

（a）场地内部剩余2条电力电缆、1条电讯电缆和1条有线电缆未移位，涉及到由该单位落实资金及安排市政配套单位进场移位；

（b）场地内河道众多，由于岛上基础设施条件较差，众多居民户的下水均排入场地内的河道中，故在开挖新的河道前无法对原有河道铺填，增加了施工难度；

（c）本项目场地位于鲁家峙岛腹地，远离鲁家峙岛大桥，原本并无一条车行道路可通至现场，为此，普陀旅游公司为我项目新建一条车行道路。

由于该道路途经居民区，涉及到部分的拆迁并对居民的生活造成影响，受到了极大的阻挠，严重影响到道路施工的工期，并对我项目施工带来了直接的极大的影响；

（d）公园会所处有一猪圈，涉及到拆迁及赔偿的问题，由于谈判不顺利，导致该猪圈至今还未拆除，我项目公司不断敦促旅游公司加快本项进程。

（2）鲁家峙岛上居民组织了土方及运输队，对入岛物资进行垄断，并提出诸多非份要求，如不答应即阻碍上岛物资的运输线路；加之地方政府为安抚失地居民，出台了保护政策，使其愈加嚣张跋扈，土方及各类材料等的运输存在较多的不可控因素；

（3）建筑物业形态多样，联排别墅、花园洋房、小高层、高层、人防地下车库并存，外立面造型复杂、内部空间多变；西班牙风格的构件市场采购周期长、难度较大；以上因素导致施工管理难度的加大；

（4）由于本项目需保证在开盘前完成会所及样板景观的施工，施工周期仅3个月（含建安、内外装饰、门窗、装修、软装及景观），施工周期短、分包及材料选购时间短、对售楼处的各类施工要求高，这些均带来了较大的施工管理难度，项目公司必须采用非常规的项目运作方法才能得以实现；

（5）本项目为现状交地，需旅游公司负责住宅项目二期地块及商业地块的动拆迁，当前舟山范围内拆迁难度极大，由于动拆迁的不确定性，导致对项目的后期开发造成很大的影响；

（6）整岛开发的市政配套的进程对我项目的影响极大，整岛开发资金的原因及动拆迁的因素，将对本项目周边市政配套（道路及市政管网）的进展带来极大的影响，从而直接影响到本项目的配套进程；

（7）项目的住宅二期部分单体从办理四证到竣工验收，仅有整整一年的时间，这在施工管理上造成了很大的压力；而部分可结转单体的提前施工需办理土地证分丘，这在操作上带来一定的难度而且还涉及到土地款的支付问题，解决有相当难度；

（8）总包单位及各分包商按照舟山一贯操作方式垫资较少，势必对我项目公司日后的现金流带来较大的压力；

（9）岛上经常停电和台风季节较长，对工程进度也有一定影响；

（10）项目一期竣工验收条件与小区规划有较大差异，对竣工验收将有较大影响。

对上述困难采取的措施：

（1）加强与区政府和各有关部门的沟通，获取区局主要领导的支持；

（2）加强与旅游公司的沟通和合作，督促其按照时间节点完成相关工作；

（3）利用各类资源做好与岛上垄断单位的协调，力争将其对我项目的影响将至最低；

（4）与公司各职能部门做好有效沟通，加快设计、材料选样、集团采购的进程；

（5）加快项目公司负责的分包及材料采购的招标工作；

（6）采取各类赶工措施，加快施工进度；

（7）加强管理，保证施工质量；

第二章：

项目的组织架构与岗位职责

2.1整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责

2.2项目公司组织架构及岗位职责

2.2.1项目公司组织架构

2.2.2项目公司工作职责及岗位职责

岗位名称

项目公司总经理

岗位编号

XMGS--01

所在部门

项目公司

直接上级

集团公司副总裁

直接下级

项目公司各部门经理

本职：

负责整个项目由获取土地后至竣工交付过程中的项目运作、公司管理及各类内外部的组织协调工作，把控项目的品质、产品质量、项目开发进程和项目的成本控制，组织项目除总包及集团采购外的各类招投标工作。

负责领导好整个项目公司团队实现集团公司制定的各类目标。

职责与工作任务：

职

责

一

职责表述：

负责组织项目开发总体工作计划的制定和落实

工作

任务

组织参与市场部完成项目的前期策划及项目定位工作

组织参与成本管理部完成项目成本控制目标和成本指标的制定

负责组织编制项目开发总体工作计划

负责将项目开发总体工作计划按部门进行分解，组织编制各分项工作计划

负责组织编制项目的成本台帐、项目月报、资金预算计划等工作

职

责

二

职责表述：

组织各类规划、设计（内外部）评审会

组织参与各类设计（内部）评审会，满足项目定位和成本控制目标的要求及产品性价比最优化

落实扩初、施工图设计任务，负责组织扩初、施工图设计评审会

职

责

三

职责表述：

负责项目公司各项管理制度和流程的运行，提高项目管理能力

工作

任务

负责项目公司各类流程和制度的落实并监督执行

负责项目管理工作的规范性、高效性，不断提升项目运作和管理能力

职

责

四

职责表述：

负责项目公司的团队建设，提高员工凝聚力，在项目公司中做好景瑞企业文化的建设

工作

任务

负责组建高素质、高效率、符合景瑞企业文化的团队，使项目得以高效运行

负责通过人力资源体系的有效运行，激励和激发员工的主观能动性，提高员工凝聚力

职

责

五

职责表述：

负责协调好项目公司内外关系，确保项目开工、预售、融资、交房等主要节点按期实现

工作

任务

负责支持、配合和协调与公司相关职能部门的工作

确保项目在各政府部门和单位的支持下正常开展

负责项目主要节点按项目开发总体工作计划的要求完成

根据项目公司资金收支计划，负责组织项目公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作

职

责

六

职责表述：

按照制度和流程参与各类招投标工作，审核各类合同，负责各项资金支付的审核

工作

任务

按照公司制度和流程，作为项目公司负责招标的各项招投标小组组长，组织参与项目各项招投标工作

按照公司合同管理制度和授权制度，审核各类合同

负责审核各项资金支付

职

责

七

职责表述：

负责对项目实施全程成本管理，负责落实项目成本指标的执行，保证项目总体盈利目标的实现

工作

任务

组织参与成本控制目标的编制以及成本计划的编制和分解工作

负责对项目全程成本管理工作，负责落实项目各项成本指标的执行

负责各项管理费用的支出和控制，保证项目总体盈利目标的实现

职

责

八

职责表述：

负责项目经营收入按预算予以实现

工作

任务

负责对营销公司的销售目标、销售价格及进度的审核

负责督促营销公司按照销售目标、销售价格及进度实现预期经营收入目标

组织配合好商业运营部的项目商业定位及招商工作

岗位名称

项目公司副总经理

岗位编号

XMGS--02

所在部门

项目公司

直接上级

项目总经理

直接下级

项目管理部经理

本职：

负责整个项目由获取土地后至竣工交付过程中的设计管理及工程管理及各类相关的内外部组织协调工作，把控项目的品质、产品质量、项目开发进程和设计优化，保证项目公司完成项目定位要求、设计要求、工程进度要求、工程质量要求及工程成本目标要求。

职责与工作任务：

职

责

一

职责表述：

负责组织项目开发总体工作计划中的设计计划及工程计划的制定和落实

负责组织项目开发总体工作计划中的设计计划及工程计划的编制

负责将上述工作计划按部门进行分解，并落实实施

负责与集团相关部门及设计单位的协调，并确保相关工作的保质如期完成

职

责

二

职责表述：

组织各类规划、设计（内外部）评审会，组织对设计图纸的优化工作

组织参与各类设计（内部）评审会，满足项目定位和成本控制目标的要求及产品性价比最优化

落实扩初、施工图设计任务，负责组织扩初、施工图设计评审会

负责对设计图纸进行优化，保证工程成本指标的实现

职

责

三

职责表述：

负责协调好项目公司与设计管理及工程管理相关的内外部组织协调工作内外关系，确保项目设计、开工、预售、交房等主要节点按期实现

工作

任务

负责支持、配合和协调与公司相关职能部门的工作

负责与设计单位的沟通与协调，保证设计进度按期完成

负责项目工程主要节点按项目开发总体工作计划的要求完成

职

责

四

职责表述：

按照制度和流程参与各类设计及工程类招投标工作，审核相关合同

工作

任务

按照公司制度和流程，参与项目各项各类设计及工程类招投标工作

审核各类设计及工程类合同

职

责

五

职责表述：

负责对项目现场实施全程管理，负责落实项目工程进度及质量目标，保证项目在满足项目定位和品质要求的前提下，按期完成项目进度目标

负责对现场实施全程管理，负责落实项目工程进度及质量目标，组织项目管理部做好“三管一控”工作

负责根据项目定位及设计要求，满足项目产品品质要求

岗位名称

行政人事经理

岗位编号

XR-01

所在部门

行政人事部

直接上级

项目公司总经理

直接下级

人事专员、行政专员、前台接待、司机

本职：

负责项目公司人力资源规划和人力资源各项政策、流程的执行，全面负责公司员工关系、人员招聘、人员选拔、薪酬福利、员工培训及职业发展等人力资源事务的管理；保证公司行政后勤工作的正常运转。

职责与工作任务：

职

责

一

职责表述：

负责按照总公司制定的人力资源管理体系在项目公司中予以执行

工作

任务

根据项目公司发展计划进行目标市场、目标业务领域人力资源状况及法律法规的研究

根据总公司制定的组织架构、薪资管理体系、绩效考核管理体系、员工职业发展及培训体系，并根据工作中的反馈情况适时进行调整

根据公司文化特征及未来需求建立与之相适应的日常人力资源管理制度、工作流程。

职

责

二

职责表述：

根据总公司制定的人力资源制度招聘员工

参与所属公司员工的面试

主管级以上员工汇同总公司进行面试

职

责

三

职责表述：

全面负责人力资源管理的各项事务

工作

任务

负责编制项目公司人力资源年度招聘计划、人员调整计划并组织实施，同时上报总公司

负责编制项目公司人力资源年度培训及发展计划

负责项目公司业绩考核的宣讲及培训，处理员工针对考核过程、结果的申诉

负责编制项目公司年度福利计划，并上报总公司

负责编制项目公司年度薪资调整方案，审批月度薪资发放

代表项目公司与员工签订各种劳动合同，以及组织进行劳动争议的处理

积极同一线员工进行沟通并负责建立领导人同员工的沟通机制，及时了解一线思想动态

代表公司与外部相关劳动对口部门进行沟通和交流

职

责

四

职责表述：

负责行政人事部内部的组织管理

工作

任务

负责部门队伍建设，选拔、配备、培训、评价本部门人员

负责部门内工作任务分工，合理安排人员

负责控制各部门行政预算，降低费用成本

负责指导下属员工制定阶段工作计划，并督促执行

职

责

五

职责表述：

负责公司行政管理

工作

任务

根据总公司制定的项目公司行政制度、政策，在项目公司落实并监督执行

负责部门内部日常工作的指导、管理、监督，提升工作质量

职

责

六

职责表述：

负责公司后勤保障

工作

任务

负责公司车辆管理和公司设备维护、维修

负责公司办公地及员工宿舍的管理

职

责

七

职责表述：

负责办公环境管理

工作

任务

负责办公区装修、家具配制、清洁、美化

负责员工办公座位统一调配、安排

职

责

八

职责表述：

负责编制行政费用的年度预算、日常审核及成本分解

工作

任务

负责编制年度行政预算

负责授权范围内行政费用的日常审核和成本分解

职

责

九

职责表述：

负责项目公司固定资产及低值易耗品的实物管理

工作

任务

负责项目公司固定资产采购和管理

负责低值易耗品管理

职

责

十

职责表述:

负责项目公司内部档案、图书资料及印章的管理

工作

任务

负责项目公司内部档案管理

负责图书资料和印章的管理

职

责

十一

职责表述:

负责公司网络建设、管理

工作

任务

负责项目公司局域网和网站的建立、维护和管理

负责项目公司办公自动化和信息化系统的建立和维护

职

责

十二

职责表述：

负责各类对外联络及接待工作

工作

任务

负责项目公司各类对外联络及各类会务组织安排

负责各类接待工作

岗位名称

行政人事专员

岗位编号

XR—02

所在部门

行政人事部

直接上级

行政人事经理

直接下级

前台接待/清洁工

本职：

保证公司行政后勤工作的正常运转。

职责与工作任务：

职

责

一

职责表述：

协助上级进行项目公司的行政管理

工作

任务

协助上级执行总公司制定的各项行政制度、政策

负责直接下属日常工作的指导、管理、监督，提升工作质量和服务态度

职

责

二

职责表述：

负责公司后勤保障

工作

任务

负责公司设备维护、维修

负责公司员工宿舍的管理

职

责

三

职责表述：

协助进行办公环境管理

工作

任务

协助进行办公环境清洁、美化

负责员工办公座位统一调配、安排

职

责

四

职责表述：

协助编写行政费用的年度预算

工作

任务

协助编制年度行政预算

协助进行成本控制管理

职

责

五

职责表述：

协助进行公司固定资产及低值易耗品的实物管理

工作

任务

协助进行公司固定资产采购和管理

负责低值易耗品管理

职

责

六

职责表述:

负责公司内部档案、图书资料及印章的管理

工作

任务

负责公司内部档案管理

负责图书资料和印章的管理

职

责

七

职责表述：

协助进行各类会务及接待工作

工作

任务

协助进行公司各类会务组织安排

协助完成各类接待工作的组织安排

职

责

八

职责表述：

协助行政人事经理的人员招聘工作及薪酬福利管理等相关工作

工作

任务

协助招聘渠道（网站、报纸、招聘会、高校、猎头等）的选择、比较并出具建议

协助编制项目公司人员相关薪酬、福利报表，协助进行年度薪酬调查

职

责

九

职责表述：

按时完成上级各项交办任务

工作

任务

按时完成直属上级各项交办任务

按时完成其他上级各项交办任务

岗位名称

前台接待

岗位编号

XR—04

所在部门

行政人事部

直接上级

行政人事经理

直接下级

本职：

为公司保持高效率运转提供保障，维护公司形象。

职责与工作任务：

职

责

一

职责表述：

负责接待来访人员，做好接待工作

工作

任务

负责接待来访人员，做好礼仪事项

负责外来人员的有效进出管理

职

责

二

职责表述：

负责来电的转接、记录和传达

工作

任务

负责来电的礼貌转接、留言记录和传达

负责无效电话的过滤

职

责

三

职责表述：

负责订购、分发公司各类报纸、杂志、信件并发送至各部门

工作

任务

负责订购、分发公司各类报纸、杂志、信件并发送至各部门

负责做好信件类登记签收工作

职

责

四

职责表述：

负责快递管理

工作

任务

负责联系合适的快递公司

负责严格按快递申请程序督办快递管理

职

责

五

职责表述：

负责公司员工的考勤管理

工作

任务

负责公司员工的考勤管理

负责每月统计考勤报表呈报办公室主任和人力资源部

职

责

六

职责表述：

负责公司每月员工饭贴、通信补贴的计算

工作

任务

负责公司每月员工饭贴的计算和按时发放

负责公司每月员工通信补贴的计算和按时发放

职

责

七

职责表述:

负责公司门卡的管理

工作

任务

负责公司门卡的发放和相关要点传授

负责公司离职员工门卡的收回

职

责

八

职责表述:

负责应聘人员的面试通知

工作

任务

负责应聘人员的面试通知

负责做好应聘人员面试的导引工作

职

责

九

职责表述：

负责上级交办的文件处理等工作

工作

任务

负责完成上级交办的文件打印、复印、装订、发放等工作

负责管理打印机，严禁非业务相关类文件、资料的打印

岗位名称

市场营销经理

岗位编号

SC--01

所在部门

市场营销部

直接上级

项目公司总经理

直接下级

本职：

负责异地公司市场部的各项营销管理工作，保证该部门的职责得到切实的履行

职责与工作任务：

职

责

一

职责表述：

配合集团公司市场部的营销管理工作

工作

任务

根据项目的实际情况，整合各方资源，配合集团公司市场部制定项目营销定位与策划报告

搜集房地产营销代理机构相关资料，掌握其历史代理楼盘情况和营销特长，建立相关数据库，为公司项目销售代理的选取提供参考借鉴

负责区域市场各类相关信息的收集及分析，撰写专题报告上报总公司市场部、商业运营部

职

责

二

职责表述：

负责部门职能工作

工作

任务

参与营销代理的招投标并上报总公司审核批准

参与营销合同的编制工作

负责对营销代理公司上报的销售目标、销售价格及进度等计划进行初步审核并上报集团公司市场部，并及时获取集团公司市场部的意见和指令，监督营销代理公司的具体实施，实时反馈

负责审核营销代理公司广告投放合同并监督实施

负责搭建并维护重点区域的政府及土地方关系，建立完整的土地信息的收集、整理网络

职

责

三

职责表述：

负责各职能部门间的沟通工作

工作

任务

负责根据公司的销售要求和实际情况，沟通制定营销计划及实施方案

负责部门策划工作与公司各相关部门之间的沟通与协调

负责与公司各部门经理沟通、协调解决员工难以解决的问题，支持各部门的工作

岗位名称

开发配套部经理

岗位编号

QK--01

所在部门

开发配套部

直接上级

项目公司总经理

直接下级

开发配套工程师

本职：

负责开发项目的前后期证照的申领、后期配套管理、竣工各专项验收及相关的管理工作

职责与工作任务：

职

责

一

职责表述：

负责开发项目的前后期证照的申领及关键手续的办理

工作

任务

负责办理开发项目各阶段的证照（四证、预售许可证、入户许可证、大产证等）

负责办理开发项目在规划阶段的有关手续及组织协调各类评审会

负责开发过程中所需的前后期关键手续的办理，负责按有关规定交纳前后期费用

负责项目可行性报告、环境评估报告等相关报告的编制单位的落实

职

责

二

职责表述：

负责开发项目后期配套手续的申办和有关配套工程的招标组织工作

工作

任务

负责开发项目部分关键配套手续的申办并按照有关规定交纳配套相关费用

负责落实项目现场的“三通一平”或“七通一平”工作

负责按照公司流程组织有关配套工程的招投标工作

负责按照项目总体进度计划落实配套外管工程的进场施工

职

责

三

职责表述：

负责后期配套工程的控制管理及组织协调工作

工作

任务

负责编制后期配套的项目进度计划和成本控制目标，在得到批准后采取措施落实实施

协助项目总经理通过对有关配套工程的招投标，控制成本，降低配套造价

负责配套工程的质量、进度、成本和合同的管理和现场协调工作

负责项目的各项对外协调工作，确保项目正常顺利开展

职

责

四

职责表述：

负责开发项目各项专项竣工验收

工作

任务

负责除技防、电梯、消防、人防、总体竣工验收备案外的其它各项验收

督促开发职员完成验收过程中各类联络、沟通、协调及资料的准备，确保按期领取“住宅交付使用许可证”

负责处理验收过程中存在的问题，妥善解决或向项目总经理汇报保证及时解决

职

责

五

职责表述：

其他工作

工作

任务

负责配合项目公司总经理与项目所在地政府部门、各配套单位的公共关系和沟通协调，确保项目获得有关部门及单位的支持

完成公司领导及项目总经理交付的其他工作

岗位名称

开发配套工程师

岗位编号

QK--02

所在部门

开发配套部

直接上级

开发配套部经理

直接下级

本职：

配合开发配套部经理进行开发项目的前后期证照的申领、后期配套管理、竣工各专项验收及相关的管理工作

职责与工作任务：

职

责

一

职责表述：

配合开发配套部经理进行开发项目的前后期证照的申领，办理部分前后期手续

工作

任务

负责开发项目各阶段的证照的资料准备，协助开发主管办理开发项目的前后期证照

负责各类评审会的会务工作，配合开发主管办理开发项目在规划阶段的有关手续

负责开发过程中所需的部分前后期手续的办理

职

责

二

职责表述：

负责开发项目部分后期配套手续的申办，担任配套工程招标联系人的工作

工作

任务

负责开发项目配套手续的资料准备，并负责办理部分后期配套手续

负责项目现场的“三通一平”或“七通一平”的现场管理和配合工作

作为配套工程招标联系人，负责配套招标的资料准备、标书发送及其它联络工作，并做好相应的招标记录及会议纪要

职

责

三

职责表述：

配合开发配套部经理进行配套工程的控制管理及组织协调工作

负责配套工程的合同管理，根据合同要求跟踪配套单位的具体实施情况并定期向开发主管汇报

配合开发主管进行项目的各项对外协调工作，确保项目正常顺利开展

职

责

四

职责表述：

配合开发配套部经理进行开发项目各项专项竣工验收

工作

任务

负责除技防、电梯、消防、人防、总体竣工验收备案外的其它各项验收的资料准备及报送工作

负责验收过程中各类联络、沟通和协调，及时发现问题、及时处理或汇报开发主管

职

责

五

职责表述：

其他工作

工作

任务

配合开