国内度假地产的发展研究两篇.docx

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国内度假地产的发展研究两篇

国内度假地产的发展研究两篇

篇一：

国内度假地产的发展研究

一：

国内旅游产业的发展历程

中国旅游业经过了三十年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际化的接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。

特别是二十一世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新篇章，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，旅游与地产结合形成的度假地产是旅游发展的最新模式，也是一个新的赢利点。

中国旅游业的发展可以说一直跟随着国际旅游的脚步，在几十年的发展中经历了最初的资源时代，到后面的产品时代，再发展到近几年的服务时代，最后形成了旅游发展方向标的度假时代。

旅游度假时代的到来是旅游发展到今天的必然产物，在经历了资源时代、产品时代、服务时代以后，人们不满足于现有的观光、游览、购物等旅游项目，希望追求更高境界的旅游活动，即旅游度假，不仅仅是随旅游资源的认识，而是完全心灵的放松。

度假地产表面上属于房地产业，实际上还是旅游产业。

度假地产的核心是“度假”而不是“地产”，其产品形式是“度假服务”而不是“房屋供应”。

度假地产的核心是资源，即景观资源和度假设施。

二：

度假产品类型的剖析

1、从旅游资源层面来看，度假产品可以分为：

文化休闲地产

其开发特点是：

一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵；

二是民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局;三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动;四是人文文化资源也开发区内的核心元素，同时也可以通过再造景观构成民俗文化资源，以“XXX”为此类的开发之典范。

生态休闲地产

其开发特点是：

一是原始优美的生态环境具有区域的垄断性，便捷优越的交通条件以及优越的市场区位环境是生态休闲地产的开发的基本前提;

二是紧紧围绕一个符合当地开发前景、鲜明独特且具有市场感召力的形象定位;三是以“借景、引势和造居”三大生态地产的开发模式，打造舒适宜人、个性独特并契合市场需求的旅游地产项目。

以中坤集团打造的“宏村”度假地产为典范。

滨水休闲地产

其开发特点是：

一是充分利用滨湖、滨海等资源，开发具有相对稀缺性的度假产品;

二是结合国际流行度假元素高尔夫、游艇等开发各具特色的高尔夫俱乐部、游艇俱乐部;

三是通过高尔夫、游艇等项目的开发聚集高端客源，提升其度假地产品质和销售价格。

温泉休闲地产

其开发特点：

一是充分融合温泉泡汤文化和旅游地产文化，将温泉文化引入到户，实现户户温泉的特色地产项目;

二是通过特色化、人文化、多样化、主题化景观的打造，营造温泉泡汤区和居住区的功能分区和结合;将温泉文化真正的融入到度假物业之中，集泡汤、高尔夫球场、游泳、登山、攀岩、钓鱼、水上活动、探险、动植物观察、智力活动等，并配合特别节日举办有关温泉活动。

2、从旅游产品层面来看，度假产品可以分为：

休闲度假产品

此类度假产品是目前度假地产最为主要的类型之一，休闲度假产品主要是依托优美的山、海、湖、水等旅游资源为依托，构建五星级度假酒店+高尔夫俱乐/游艇俱乐部+度假公寓+度假别墅的组合型物业，同时配套广场、公园、博物馆等旅游公共设施。

主题度假产品

通过主题乐园、主题演绎和主题景观构建主题型度假产品，此类度假产品一般以“先旅游后地产”的开发模式为主。

国内目前主题旅游地产产品以华侨城为典范，通过锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题乐园的打造，扩大知名度、聚积人气，同时构建威尼斯主题酒店、海景酒店、生态广场等一系列旅游公共设施，形成集旅游、购物、娱乐、体育、休闲为一体的旅游带;后做地产，以四大主题乐园为依托，构建XXX度假地产项目。

养老度假产品

随着中国的老龄化，养老会成为一个值得期待的新产业，养老地产是整个养老产业中最为重要的产品。

比起一线度假地产项目，二线旅游地产项目的性价比更高，既有好的生态环境，又用相对适宜的价格，这类度假产品吸引了更多中低收入者购买;并且相对安静的环境更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，这类产品在海南有着独特优势。

城市新区产品

此类度假产品不仅仅是一个旅游度假的概念，更多的强调的是来旅游新区的概念;在中心城市周边，旅游资源品质高的区域，打造一个以旅游产品为核心的城市新区。

城市新区的地产项目相对于城市中心区来讲，具有生态资源丰富、区域建设规范、景观设计独特等优势，在一定程度上区别于城市的第一居所，相对成熟的旅游设施使得这些区域具有了旅游与居住的双重功能。

三：

旅游地产在中国的发展环境

1、国内旅游需求的扩张，启动了旅游地产市场需求

20XX年我国国内旅游人数达17.1亿人次，全国国内旅游收入达8749亿元，比20XX年净增近10亿人次，增长了1.3倍。

据测算，到20XX年我国国内旅游消费将达到28亿人次。

就消费群体而言，中国已经形成了世界上规模最大的国内旅游市场;就消费总量而言，旅游消费对社会总消费贡献明显，目前国内旅游总收入相当于全国社会消费品零售总额8%以上。

2、国内游客占旅游市场绝对主体

旅游消费上，城镇居民占主导。

我国国内居民出游率已超过1：

1，20XX年我国城乡居民出游率达到129%，比20XX年提高了近70个百分点，国内游客占旅游市场绝对主体。

3、国内经济持续发展奠定了旅游房地产的消费基础

根据世界银行发展报告，人均GDP在3000美元左右被认为是现代化门槛，休闲度假需求将得到大幅增长，20XX年全国人均GDP已达到3267美元。

京津地区、长三角区域、珠三角区域，是中国经济发展最为突出的三大区域，也是度假产业发展最为迅速的区域。

4、城市房地产资促进旅游地产异军突起

近些年，随着经济的发展和城市化的进程，城市房地产价格不断上升。

而作为郊区或农村的旅游地产，以其相对较高的生态品质和较低的房产价格，也赢得了一定的市场需求。

随着国内休闲度假旅游的兴起和大城市房地产开发的外溢，与大城市外部以生态旅游资源为基础的度假区的发展在空间上相呼应，由于这种居住形式占据了良好的生态空间，与喧嚣的市区隔离开来，非常适合度假或作为第二居所，因而成为城市富裕阶层的心仪之地。

篇二：

国内度假地产的发展研究

旅游业和地产业都是我国第三产业中依托性、附加性、关联性高的产业，二者相互融合，成为旅游业界和地产业界都关注的交叉型新热点。

旅游房地产是我国首次提出的新有名词，它的前身是西方国家的“timeshare）”。

早在19XX年，XXX地区销售其别墅度假村，就以这种分时的方式，继而，旅游地产的初步形态就在XXX诞生了。

随后在XX其他国家慢慢开展。

20世纪XX年代时，分时销售进驻XXX，XXX的房产商在销售时引入了“时权”的概念，并渐渐在欧美形成了“假期交换系统”。

在亚洲，随着经济发展，消费者旅游从观光慢慢向度假转变，特别是沿海的国家或者城市，利用其优越的滨海资源，提出了多种分时的休闲度假类项目，激发了旅游地产的需求，引来了金融、地产、酒店管理机构等各界人士介入旅游业，此时，旅游房地产以一片大好的形式迅速在亚洲各国发展起来。

一、国内外定义

旅游房地产是中国首创的新有词汇，在国外的文献中很难直接找到其相关定义，只有些许类似的表述，如ResortProperty（度假地不动产）；ResortRealEstate（度假地房地产）；RecreationalProperty（休闲不动产）；RecreationalRwalEstate（休闲房地产）等。

还有一种类似于汽车旅店、度假村等非常规的住宿形式。

早起西方国家虽以分时方式开展了旅游房地产，但对于分时度假却没有统一的定义，主要原因是其考虑问题的角度和切入点有所不同。

其中Randall（20XX）研究指出，分时度假是指人们在某个度假地购买住宿设施（如公寓或者酒店客房等）的一段时间（一般一个星期或者更长时间），购买者在每年的这段时间拥有这处房产的使用权。

分时引入中国后，在国内以度假的形式创新发展开来，首先以产权酒店这种形式开展，而后房地产商发现了契机，便把旅游房地产这个理念在业内传播开来。

但我国的旅游房地产发展时间较短，继而研究者对旅游房地产的概念也是众说纷纭。

首先是XX（20XX）对旅游房地产概念的界定。

他认为旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销，全部或部分实现了旅游的功能，旅游房地产的开发对象为旅游物业。

他对旅游房地产的界定启发了其他研究学者的灵感，并将他的这一定义多次引用。

随后，XX、XX（20XX）通过研究认为旅游房地产是一种旅游与地产相结合的新模式，通过设计、开发并对其专业策划及市场营销而形成一种新型的物业开发模式，也是一种全新的产业模式。

旅游房地产包含了旅游、休闲、度假、养老等多种形式，其本质是以全部或者部分实现旅游功能的房地产。

其后，XX、XX（20XX）认为：

旅游房地产是以旅游为目标，以资源（景区）为卖点，以房地产开发与销售为手段，实现以全部或者部分旅游功能的房地产发展。

还有诸多研究学者，如XX20XX）、XX（20XX）、XX（20XX）、XX（20XX）等也把旅游业和地产业相结合，从分时度假、产权酒店、度假村这些角度，以景观、生态、文脉以及资源作为实现旅游房地产的主要内容，实现有度假功能的房地产开发与营销，从宏观和微观的两方面对旅游房地产加以界定。

二、XXX旅游房地产发展现状

XXX市是我国国际旅游岛中的一座美丽的滨海城市，地处我国最南端，也是我国唯一一座热带气候的城市，拥有1919.6平方千米的土地面积。

XXX有着丰富的XX旅游资源，境内海岸线长达209千米，XXX湾、XX、XX、XX、天涯海角、南山文化等集中的傍海景区中外闻名。

不仅具备现代国际旅游五大要素――阳光、空气、海水、沙滩、植被，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、植物、民族风情等各具特色的旅游资源。

作为一座国际旅游城市，XXX的房地产业从诞生之日起就与旅游业有着不可分割的联系。

首先，旅游业与房地产业二者一直是互利双赢的关系，旅游业为房地产业扩大并提升了知名度，凭借滨海的自然旅游景观，为房地产业起到了潜在的宣传效应。

其次，景区的开发与建设也拉动了周边的房地产业的销售和发展，提升地产业的价值。

当然，就是由于地产业如此的迅猛发展，让游客非居无定所的安心旅游，充分享受国际旅游城市的阳光、空气和海水，强化的旅游的吸引力。

XXX这座特殊的城市恰好给旅游房地产这个新兴产业一个契机，使XXX的旅游业和房地产业都找到了一个最合理且有利的发展方向。

自从19XX年中国度假休闲旅游开幕式在XXX市亚龙湾成功举行，凯莱度假酒店正式起航后，相继有几十个大型度假酒店纷至沓来，旅游项目紧随投建，拉开XXX市的旅游房地产蓬勃发展新篇章，至今已有二十年，现阶段XXX旅游房地产的发展呈现以下特征。

1.产品分布；XXX市旅游房地产大部分分布区域为景观区域，以海景、河景、山景资源为主，目前在大力开发海景沿线的横向发展基础上，加强其纵深发展。

2.产品特征：

XXX市旅游房地产产品形式以产权式酒店、公寓、住宅和别墅为主，为岛外的客户提供“第二居所”等，旅游房地产产品中以住宅和公寓所占比例居高。

3.置业人群；据调查研究显示，绝大多数旅游房地产产品的购置者来自于岛外，该群体占XXX市楼盘客户总体的85%以上，且基本为二次或者多次置业者，集中来源于XX部高寒地区、XX三角洲经济发达地区。

三、XXX旅游房地产发展面临的问题

（一）定位不准，模式守旧，缺乏创意

长期以来，旅游房地产的开发模式均为“到此一游”的模式，即“地靠优美的自然景致；周边有舒适的大小酒店；通往景区的便捷大道”。

符合客户的“一游”目的。

但这种开发形式及其老旧，内容经久不变，毫无新意，消费水平也略显偏低。

这种粗犷式的发展，短期内确实可以拉动XXX旅游与地产的高速发展，但是长期效益无法立足，单纯是扩张式的开发消费，致使自然资源消耗量增加，其实对经济发展的长效性贡献率极为低下。

（二）开发经营水平差

首先，有碍景观，破坏景观氛围。

大部分开发商在房地产开发时，只考虑旅游者的视角，不顾及自然资源是否会被合理开发，任意开发景点景观。

其次，无序开发，破坏海洋生态，海洋生态系统很薄弱，一旦严重破坏，会导致无法恢复。

再次，随意开发，过度开发，粗制滥造，文化品位低下，无法推进XXX经济的可持续发展。

有些房地产开发商，开发时不顾及自然环境，也不顾及社会条件，大量开发，只为获取利益，致使旅游房地产项目缺乏创新、不具个性、趋同化现象严重，开发走低级路线。

（三）基础设施缺乏、配套服务不完善

发展旅游房地产并不是一个单项工程，它的发展需要系统性的配套区来辅助完成，现在XXX的旅游房地产是大量开发与销售，但是数据显示，入住率尚不达百分之十，很多开发完的楼盘却没有物业管理。

由于开发商考虑成本因素，致使开发的楼盘地处开发成本低的自然景区内，该地段远离繁华的市区商贸，使得客户衣食行成了困扰性的问题，居住地偏远，旅游信息闭塞、交通运输不便、餐饮娱乐匮乏、邮电医疗不足、通讯网络设施等关联产业的基础设施配套建设不完善。

（四）专业人才匮乏

纵观全区，从XXX的市场战略和定位来看，XXX市旅游房地产现开发及需求量较多，需要类型丰富且质量更优的产品。

这对于旅游房地产商来说，即有提出了更高的要求，那么旅游房地产商在发展交叉行业时需要高要求的选拔人才。

但是立足当下，XXX市旅游房地产发展中现有的人才从数量到质量；从智力到能力还远远不能满足行业发展的高要求。

XXX市的专项培训设施、机构不健全；中介组织不发达且福利待遇不及消费水平等制约因素的存在，使得XXX旅游房地产业对于所需的高素质、高质量的专业人才的吸引力不强。

（五）建筑材料的使用需深入

XXX地处热带，一年不以春晓秋冬划分四季，而是以旱雨分为两季，雨季时紫外线强、雨水多、温度较高，空气潮湿，旅游房地产的发展也会收到气候的影响，略显停滞，但研究表明，其他热带国家，如新加坡、马来西亚、泰国等并不受该气候因素影响，一年中各行业的发展较为均衡，因此，XXX市旅游房地产开发时使用的建筑材料需要深入研究与挖掘，是否可以用隔热降温材料，保证在雨季时，也可以使旅游房地产均衡发展。

四、结论与展望

基于上述分析，XXX市的旅游房地的大幕刚刚拉开，发展前景也很可观，国际旅游城市需要牢牢抓住这个大契机，把XXX旅游房地产真正发展起来，并与整个国际旅游岛的发展结合起来，真正发挥这个新兴行业的能力，拉动XXX整体经济。

旅游房地产是一个新兴的产业，虽然目前国内外还没有一个统一的界定，但它的发展前景毋庸置疑，理论的总结源于实践，所以滞后于实践的发展也是情理之中。

当下，市场要创新，经济要多元化，这位旅游房地产的发展提供了良好的切合点，XXX市应在互动中找寻新的发展模式。

与此同时，XXX市旅游房地产在现阶段的发展中存在诸多问题，我们应该清晰的认识到问题的存在，并找到解决问题的突破口。

当然，我们也需要汲取的国外的先进经验，研究国外旅游房地产的发展历程，他们在发展中遇到的问题也正是我们现在所经历的，具有很强的借鉴性。

XXX的旅游房地产是当地经济发展的特色，应加强理论研究的规范化和实践过程的规范化，坚持引入一流的地产商和一流的专业人才，改变现在XXX旅游房地产的数量多、规模小、开发模式守旧粗犷等问题。

只有这样，XXX旅游房地产才能走上有规划的可持续发展道路。