财经大学普通本科毕业论文探析住房融资租赁经营模式.docx

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财经大学普通本科毕业论文探析住房融资租赁经营模式

普通本科毕业论文文献综述

论文题目：

探析住房融资租赁经营模式

学院：

旅游与城市管理学院

学生姓名：

***学号：

0*****

专业：

工程管理届别：

***级

指导教师：

*******职称：

副教授

完成日期二○一○年五月七日

文献综述

前言

本毕业论文题目是《探析住房融资租赁经营模式》，融资租赁是一种有效的融资方式和促销手段。

在国外，一些大厂商都设有金融服务公司，金融服务公司设有银行和租赁公司。

厂商设立金融服务公司开展租赁业务，主要目的是为了销售产品，如奔驰公司2004年生产汽车55%是通过融资租赁形式卖出。

住房融资租赁经营模式有住宅融资和促进销售的作用，现阶段住房融资租基本上没有渗透到我国房地产市场。

自1998年以来，我国商品住房取得飞速发展，主要是住房按揭贷款这种融资手段的促进，然而现在住房按揭贷款积聚了巨大的房地产市场风险。

房地产是一个资金密集的行业，单一的依靠银行融资必然使风险聚集，住房融资租赁能促进房地产融资多元化、分散风险。

从制度上、模式上进行房地产金融创新，不但能改变居民住房融资现状，而且有助于实现住房供给多样化，建立更成熟稳定的房地产市场和居民住房的市场保障体系。

本论文的资料和参考文献主要源自对传统的动产融资租赁相关研究。

其实融资租赁是一种专业性和实践性的市场交易行为，对于融资租赁的研究主要是站在出租人的角度来研究与租赁相关的经济风险和商业风险、税务、会计、法律等方面。

然而对于住房融资租赁还可以借鉴住房按揭贷款和消费信贷方面的理论。

正文

租赁的起源可以追溯到公元前2010年，但现代租赁业在英国和美国兴起。

20世纪初期，制造商开始认识到卖方租赁和促销型租赁对产品销售的重要性，1954第一家独立租赁公司在美国成立，此后租赁获得迅速放展。

租赁已成为欧美国家资本设备长期投资的重要形式，1990年美国年租赁成交额达1200亿美元，占设备投资32%，英国年成交额210亿美元，占投资的20%，到1994年法、意、荷等欧洲国家现代租赁市场成交量达到设备投资20%左右。

租赁产品对经济有巨大促进作用。

第一、租赁作为一种融资手段，为许多企业解决融资问题，企业能够获得设备使用权。

很多承租人由于无法满足银行贷款条件转而向出租人申请租赁服务，与银行抵押置留权相比，出租人取回出租物面临的资产风险更小。

第二、租赁增加国内资本设备、促进投资。

第三、促进二手市场兴起。

1．租赁业发展阶段和创新

现代租赁业发展可以分为五个阶段。

第一阶段是传统出租，其特点是租赁期限很短、出租人提供全面服务，租赁合同到期后，使用者要将租赁物归还给出租人。

第二阶段是“简单的融资租赁”，租赁一旦生效，出租人在租赁财产上所有经济权益完全转给了承租人。

出租人保留名义上所有权，实质是一种以租赁财产为标的物担保权益，在租赁期末，承租人以象征性价格获得资产所有权。

这种租赁形式其实是一种变相的分期付款销售，一种通过租赁对设备购买的融资。

第三阶段为创新融资租赁阶段，出租人在进行租赁时注重提高附加值因素、提供综合性服务，同时向出租人设置不同的租赁期满选择。

第四阶段，经营性租赁阶段，其特点是：

出租人提供全面的集成式服务，租赁期满，承租人退还租赁物。

在实质性财务会计准则下，简单融资租赁被认为不是“真实租赁”，由于市场竞争加剧、二手设备市场发展、以及会计准则的改变，因而，经营性租赁受到外部条件促进和税收激励。

第五阶段，新产品阶段，也是复杂的融资租赁阶段。

在这个阶段，经营性租赁发展成熟，租赁期满选择被安排的更加复杂，包括买入选择、卖出选择、提前结束选择、租赁物升级和续租。

在复杂融资租赁模式中，出租人要承担一些残值风险，承租人行使期满购买选择权时，资产交易价格将可能是市场公允价格或事先确定的非象征性的价格。

这种租赁实质是为财产使用提供融资，而不是为获得资产所有权进行融资。

从实质上看，复杂的融资租赁是一种“真实租赁”。

2.国内外对融资租赁研究

租赁是一种专业性、技术性非常强的市场经济交易行为，对于租赁的研究主要集中在经济和商业风险、法律、税务、会计、监管等实务方面。

各个国家融资租赁在法律、税务、财务会计和监管上存在很多差异，表述方法多种多样，实际中的处理和运作也有很多不同。

在不同的会计准则下，融资租赁资产是出租人还是承租人计提折旧有截然相反情况，税收受益者也会不同。

SudirP.Amembal主编的《国际租赁完全指南》对融资租中遇到的许多专业问题有深入分析，该书详细介绍了法律、会计、税收对租赁市场的影响，同时对租赁的风险、市场交易和营销、战略同盟、跨境租赁、租赁资产证券化都有详细、深入探讨。

PeterK.Nevitt与FrankJ.Fabozzi合著的《设备租赁》一书中，较为详细地介绍了对承租人信用风险的管理，提出了通过事前评估承租人资格、租赁期间密切关注租赁设备运作及承租人的状况来控制承租人的信用风险。

他们还分别从什么是租赁设备资产证券化，为何要将设备租赁证券化，以及如何将租赁资产证券化三个方面进行了分析。

其实，国外对金融租赁风险的研究并不多，国外对租赁的研究主要集中在单个设备租赁项目的评价上，提供是租赁还是购买的决策分析。

国内研究者对融资租赁的研究主要侧重风险研究，沙泉在2002年他的《融资租赁的风险及防范》一文中，根据融资租赁涉及到融资、贸易、技术等方面的特点，详细地分析了融资租赁所面临的风险类型，主要包括市场风险、金融风险、贸易风险、经济环境风险、技术风险、环境污染引起的风险以及不可抗力的风险等，介绍了几种如何评估和预测风险的方法，如经验法中可以采用仿真试验法、投资估算法等，科学法中有概率分析、蒙特卡罗分析法。

同时，他还提出了融资租赁的风险防范措施，介绍了风险规避、租金偿还担保、风险转移、规范化的融资租赁合同等方面问题。

国内外对融资租赁研究都比较注重实务和专业方面。

然而，在租赁的理解上，有两种不同的观点，传统的看法是租赁是一种产业；另一种观点，如SudirP.Amembal认为租赁是一种产品。

虽然对租赁的理解上存在差异，但并不影响对它市场交易范畴和固有属性的认识。

3.住房融资租赁理论依据

住房融资租赁是一种新的房地产经营模式，在市场上缺乏必要的可供参考案例和实践基础，然而从绝大多数通过按揭贷款购房的事实来看，融资租赁业是一种重要的融资手段。

住房融资租赁可以从消费信贷理论和实践吸取经验，融资租赁对于现金流的管理和消费信贷非常相似，同样要保证资产未来现金流的稳定性，流动性，但是融资租赁在资产的专业管理和风险控制方面更具有优势。

1949年美国银行提出预期收入理论（TheAnticipatedIncomeTheory），该理论核心思想是：

资金流动性以未来收入为基础并与收入大小成正相关；借款人预期收入受贷款到期日影响，分期偿付形式具有流动性，只要预期收入有保障，通过分期还贷形式，长期项目贷款和消费信贷可以保证资金流动性。

预期收入理论主张把借款人预期收入作为贷款偿还能力标志，从借款人一般都有固定收入这一事实出发，可以推断：

一、借款人的收入以及对应时间可以预期到。

二、如果每期收入的一部分归还贷款，不仅贷款回收有保证，回收数量和时间同样可以预期。

三、通过分期还贷，长其放贷款在一定期限内具有流动性。

在实践中，通常以这一理论为基础，借用一定的评估模型和定量技术判别借款人偿还意愿和偿还能力。

在融资租赁中，出租人是否进行租赁业主要是以资产收益性和未来产生现金流的稳定性为主要指标，所以预期收入理论可以作为住房融资租赁重要理论基础。

结论

国内外融资租赁的参考文献主要是以动产为研究对象，在住房融资租赁方面缺乏系统、完善的理论研究和实践。

住房融资租赁和大型设备等高价值动产的租赁有许多共同特点，只是住房租赁承租者是许多独立个人。

许多居民在获得住房时面临资金融通和收入限制问题，因此，住房融资租赁有其市场基础，融资租赁同样可以应用到住宅上。

在住房融资租中，由于承租对象不同，在传统融资租赁中的法律、税收、会计、监管会发生变化，适用的制度和管理会不同，但是通过融资租赁各方面的不同安排，仍然可以按市场上传统的融资租赁模式运作、开展业务。

住房融资租赁是借鉴工业和商业融资租赁理论和实践，从消费信贷这种理念和现象来考虑和分析、探索。

住房融资租赁是借鉴工业和商业融资租赁理论和实践，从消费信贷这种理念和现象来考虑和分析、探索。

住房融资租赁是借鉴工业和商业融资租赁理论和实践，从消费信贷这种理念和现象来考虑和分析、探索。

在后面论文中将先从房融资租赁的定义、形式和特点、实现的条件和必要性、产生的影响和现实意义，这些方面进行概述。

在定义和分析的基础上，提出一种住房融资租赁的多元化企业经营模式。

最后，对住房融资租赁进行一些理论假设和未来市场机会分析。

指导教师评分：

指导教师：

年月日

目录

1前言

1.1研究背景与意义

（1）

1.2国内外研究现状

（1）

1.3本文研究思路

（2）

2住房融资租赁概述

2.1住房融资租赁定义

（2）

2.2住房融资租赁形式和特点

（2）

2.3实现住房融资租赁主要条件（3）

2.4中国进行住房融资租赁的环境背景分析（4）

2.5目前进行住房融资租赁的必要性分析（6）

2.6住房融资租赁的现实意义（8）

3住房融资租赁经营模式

3.1业务模式（9）

3.2出租人经营组织体系（17）

3.3实现租赁资产证券化（18）

4住房融资租赁市场假设

4.1市场供给会创造需求（20）

4.2消费产品和服务对人们意识具有灌输和操纵的作用（20）

4.3人们会对激励作出反应（20）

4.4人们需要更灵活的住房形式（21）

4.5市场化是实现住房分配的有效方式（21）

5住房融资租赁市场机会分析

5.1自有房屋比例在短短几年里大幅下降（21）

5.2城市生活的人们会面临居住地转换抉择（22）

5.3人们面临住房选择和资产投资组合的权衡取舍（23）

6结论（24）

参考文献（25）

致谢（26）

摘要

融资租赁是在原有经营租赁基础上通过金融和企业经营模式创新发展起来的一种融资方式。

传统经营租赁是出租人将物品和资产出租给使用者这样一种简单的使用权供需交易形式，现代融资租赁是通过融物达到融资和资金使用目的。

从经营租赁到融资租赁的市场经营创新，其动机是解决从农业和手工业经济社会到现代工业化信息化社会变革导致的生产要素需求和生产设施高技术含量、高生产力包含高价值产生的资金融通障碍。

中国在实行商品房改革后，随着经济高速发展和城市化不断推进，自有住宅成为了居民主要财产为居民提供住房服务。

住宅物业的高价值性决定了住房所有权的资产属性，居民要实现住宅自有化，必须突破资金融通和收入与财富的限制。

本文在借鉴融资租赁这种市场创新来探讨住房融资租赁市场化，借鉴融资租赁核心思想，根据个人住房的特点进行住宅融资租赁模式构想，内容和形式的租赁安排，而不是根据专业化的融资租赁的定义将传统融资租赁运作模式直接应用于个人住房物业服务市场。

本文强调的是进行住房服务的商品化。

所以主导思想是提倡房地产市场应该从供应结构上进行多元化的供给改革，实现住房的资产属性向居民住房消费品属性的房地产市场经营模式的转变。

在后面论文中将先从住房融资租赁的定义、形式和特点、实现的条件和必要性、产生的影响和现实意义，这些方面进行概述。

在定义和分析的基础上，提出一种住房融资租赁的多元化企业经营模式。

最后，对住房融资租赁进行一些理论假设和未来市场机会分析。

【关键词】住房融资租赁住宅物业空间服务住房消费

Abstract

Financialleasingisebasedontheoriginalfinancialandbusinessinnovativeofbusinessmodelandfinancingmodel．Traditionaloperatingleaseisthegoodsandassetsoflessorwillbeleasedtothelesseewhohopetogetservice,suchasimpleformofdemandandsupplytransactions,modernfinanceleasefinancingthroughfinancialandmaterialresourcestoachievethepurposeofuse．Themarketmanagementinnovationfromoperatingtofinancialleasing,themotivationistosolvethedifficultiesinfinancialintermediationofmodernsociety．Modernindustrialandinformationsocietyproducehigh-valueequipmentandconsumergoods,therealityisthatpeopleconsumermoreandmore,sotheyhavetofacetheproblemoffundsshortage．Financialleasingisagoodmethodtosolvethisproblem．Asthereformofcommercializationofhousinginchina,withthecontinuousdevelopingofeconomicandtheurbanizationisadvancing,moreandmoreresidentfacetheproblemthatthepriceofhousingfarbeyondtheirabilitytopay．TheRealEstatehavetheattributeofasset,becauseoftheirhigh-value．Thispaperdiscusstheeffectofhousingfinancialleasingtoresident,andwhyfinancialleasingwillenhancethequalityofhousing，youwillseeitisnecessarytoputforwardthishousingsupplymodel,becauseitwillchangestateofresident’shousingandconsumption．TheHousingFinancialLeasingwhichwillbediscuslater,whoseidealreferencefromthetraditionalfinancelease,therearedistinctnessinsomeaspect．Thispaperemphasizethatthehousingservicesinsteadoftheattributeofasset,sotheauthorhavethebeliefofwhichpeoplewillacceptthehousingfinancialleasing,asanalyzed,housingleasinghavethemarket-based.

Thispaperhavedefinedhousingfinancialleasing,describedthecharacteristic,statedthesignificance,theconditionofcarryingout,andtheeffecttotherealestatemarketofchina．TheAuthorhaveputtedforwardamodelofhousingfinancialleasingonthebasisofanalysis.

【Keywords】HousingFinancialLeasing;HousingConsumption;

HousingService

探析住房融资租赁经营模式

1前言

1.1研究背景与意义

融资租赁是一种有效的融资方式和促销手段。

在国外，一些大厂商都设有金融服务公司，金融服务公司设有银行和租赁公司。

厂商设立金融服务公司开展租赁业务，主要目的是为了销售产品，如奔驰公司2004年生产汽车55%是通过融资租赁形式卖出。

住房融资租赁经营模式有住房融资和促进销售的作用，现阶段住房融资租基本上没有渗透到我国房地产市场。

自1998年以来，我国商品住房取得飞速发展，主要是住房按揭贷款这种融资手段的促进，然而现在住房按揭贷款积聚了巨大的房地产市场风险。

房地产是一个资金密集的行业，依靠单一的银行融资必然使风险聚集，住房融资租赁能促进房地产融资多元化、分散风险。

从制度上、模式上进行房地产金融创新，不但能改变居民住房融资的现状，而且有助于实现住房供给多样化，建立更成熟稳定的房地产市场和居民住房市场保障体系。

1.2国内外研究现状

各个国家融资租赁在法律、税务、财务会计和监管上存在很多差异，表述方法多种多样，实际中的处理和运作也有很多不同。

在不同的会计准则下，融资租赁资产是出租人还是承租人计提折旧有截然相反情况，税收受益者也会不同。

SudirP.Amembal主编的《国际租赁完全指南》对融资租中遇到的许多专业问题有深入分析，该书详细介绍了法律、会计、税收对租赁市场的影响，同时对租赁的风险、市场交易和营销、战略同盟、跨境租赁、租赁资产证券化都有详细、深入探讨。

PeterK.Nevitt与FrankJ.Fabozzi合著的《设备租赁》一书中，较为详细地介绍了对承租人信用风险的管理，提出了通过事前评估承租人资格、租赁期间密切关注租赁设备运作及承租人的状况来控制承租人的信用风险。

他们还分别从什么是租赁设备资产证券化，为何要将设备租赁证券化，以及如何将租赁资产证券化三个方面进行了分析。

其实，国外对金融租赁风险的研究并不多，国外对租赁的研究主要集中在单个设备租赁项目的评价上，提供是租赁还是购买的决策分析。

租赁是一种专业性、技术性非常强的市场经济交易行为，对于租赁的研究主要集中在经济和商业风险、法律、税务、会计、监管等实务方面。

国内外融资租赁的参考文献主要是以动产为研究对象，在住房融资租赁方面缺乏系统、完善的理论研究和实践。

住房融资租赁和大型设备等高价值动产的租赁有许多共同特点，只是住房租赁承租者是许多独立个人。

许多居民在获得住房时面临资金融通和收入限制问题，因此，住房融资租赁有其市场基础，融资租赁同样可以应用到住宅上。

在住房融资租中，由于承租对象不同，在传统的融资租赁中的法律、税收、会计、监管会发生变化，适用的制度和管理会不同，但是通过融资租赁各方面的不同安排，仍然可以按市场上传统的融资租赁模式运作、开展业务。

1.3本文研究思路

住房融资租赁是借鉴工业和商业融资租赁理论和实践，从消费信贷这种理念和现象来考虑和分析、探索。

在后面论文中将先从房融资租赁的定义、形式和特点、实现的条件和必要性、产生的影响和现实意义，这些方面进行概述。

在定义和分析的基础上，提出一种住房融资租赁的多元化企业经营模式。

最后，对住房融资租赁进行一些理论假设和未来市场机会分析。

2住房融资租赁概述

2.1住房融资租赁定义

住房融资租赁是指出租人通过与承租人订立规范合同协议提供长期的住宅物业使用权，并提供多方面住房服务，在整个租赁期内出租人保留物业所有权，同时承担物业残值风险。

在租赁安排上有提前结束、租赁物业升级和续租实行机制与规范，有租赁期满买入期权，但买入价格不是象征性，而是通过专业性期权定价模型估计，或者是通过市场公允价交易。

这种租赁实质是为住房消费提供融资，而不是为居民获得住房所有权进行融资。

2.2住房融资租赁形式和特点

住宅物业是经营商提供居住空间服务和其他消费服务的经营基础，将传统社区物业管理和现代酒店客房服务理念相结合，进行纯商业物业项目运营管理。

将物业空间进行多样化细分组合，同时物业在经济寿命周期内进行使用期限不同分割，将物业空间和期限进行多元化组合打包推向市场，不同消费者对物业使用空间和期限有不同组合需求。

作为一种融资租赁资产，租赁期限有中长期的特点。

一种租赁方式是借鉴国有土地使用权出让方式，将物业使用权期限以协议中长期使用期限和标定价格一次性出售给消费者；另一种方式是通过传统融资租赁合同形式协议使用期限和租金，在合同到期后，消费者拥有未来以一定协议价格购买该物业剩余使用权的期权，或以未来该物业市场评估价购买的优先权，在租赁安排上有提前结束、租赁物业升级和续租实行机制与规范。

在这两种住房服务供给方式中进行经济和财务分析，从物业经营长期可持续性和盈利性原则出发，进行专业化合同条款设置，到达抵御风险、成本费用和收入平衡。

融资租赁将居民自有住宅高价值投资转化为住房服务消费。

对住宅包含的高价值进行新的价值计量方式设置，主要是将物业在生命周期内价值进行差别化分摊递延，对整体高价值物业进行价值分割细化。

因而，居住物业服务真正实现商品经济时代市场化流通，需求多样化，供给专业化、产业化。

住户不是住宅物业所有者，在合同契约中享有占有、使用、服务权利；经营商提供物业管理和多样化物业服务，获得现金流入。

开发商对物业持有经营，以消费者为向导，采用酒店式物业管理，提供高效、全面、细致、便捷、专业化生活服务，统一集中创造物业空间环境和物业形象。

2.3实现住房融资租赁主要条件

住房融资租赁需要多方面的外部条件，主要包括建立新型的土地供给模式、建立相应的法律法规，对于住房融资租赁来说，建立起相适应的土地出让制度，是这种经营模式能够实行的最重要的条件。

由于住房供给采用融资租赁方式，房地产市场转变为商品经济化的住房物业空间供需市场。

在这种房地产市场模式下，改变土地招拍挂的土地出让方式是必要的。

政府应把土地看作如矿产、森林等自然资源，采用税收和利润分成的方式调节土地资源配置。

政府出让土地不是以地价高低形式衡量，而是把土地作为一种持续长久的政府收入纳入财政计划，建立土地价值以地租形式存在的新型市场竞争机制－土地价值形成出让制度。

在该制度下土地价值体现在土地占用基础上所产生利润的剩余分配，如果确定土地所占利润分成比重，则土地收益可以确定。

在这种制度中地价是一个价值形成后的理论估计值，地价不是市场最初的竞争因素，土地未来经营者在“土地租金占房租收入的比重”这一指标下进行市场竞争。

政府通过让利、税收形式调节住宅服务市场，同时可以从房地产市场中获得持续稳定财政收入。

采用这种土地出让制度，房地产商竞争的是经营管理能力和商业价值挖掘能力，通过提高住房服务品质，同时提供多样化的增值服务满足多层次住房需求。

现在的出让金作为土地使用人向国家缴纳的所谓地租，本质上是税收的一种表现形式。

出让金一次性缴纳，极大地增加了居住人的负担，对居民的其他消费产生了严重的挤出效应，不利于刺激内需。

更主要的是，由于政府以土地出让金方式一次性收取土地资源占用税和地租，在居民保有土地期间，政府就很难再征收土地的保有税，而由于不必承担保有成本，居民购买房地产囤积的行为就无法遏制，从而加大了房地产的供