集体土地转让合同无效利息.docx
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集体土地转让合同无效利息
集体土地转让合同无效利息
篇一:
集体土地买卖合同是无效合同
【基本案情】
朱大系甲组村民,在20XX年2月因办加工厂需要土地建厂房,于是,他与相邻的乙组村民徐某协商:
以每亩地8,000元的价格,购买徐某承包乙组的亩集体所有的土地使用权,双方订立了《征地协议》一式三份,并共同请了一位证人在协议书上以见证人的身份签了字。
这样,朱大未经任何行政机关批准就建了厂房,且该厂一直经营至20XX年2月。
20XX年3月,房地产开发商常某找到朱大,同意以每亩人民币15万元的价格购买上列土地开发商品房对外销售。
朱大与常某于20XX年3月15日共同签订了《土地转让协议》一式三份,双方约定:
朱大将上列土地转让给常某开发建商品房销售,常某以每亩15万的价格付给朱大;双方签字后协议即生效。
徐某的妻子武某在得知自家的承包地过去是8000元一亩卖给朱大,现在朱大以每亩15万的价格卖给常某时,对朱大从自家的承包地中获得了巨大利益而感到心中不平。
20XX年4月,武某以原告的身份向人民法院起诉朱大,提出诉讼要求:
1、依法确认《征地协议》无效;2、返还上列土地的使用权、经营权;3、朱大承担本案的全部诉讼费。
法院受理后,被告进行答辩。
被告认为:
1、在20XX年2月双方签订了《征地协议》书,双方是自愿的,是公平交易;2、在当年买卖土地的价格也很公道,且徐某已经收取了我方的钱款;3、双方的土地买卖行为,时间已经过去了10年,超过了法定的诉讼时间规定,法院应当不予受理。
法院依法组成合议庭,公开进行审理。
并依法做出了判决:
确认原、被告土地买卖合同《征地协议》无效。
同时,法院依法定职权向双方所在地的县人民政府土地行政监察机关提出了司法建议:
由行政机关对双方的私自买卖土地行为进行处罚。
【法律分析】
在上述买卖土地的违法案件中,所涉及的法律法规有:
1、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定:
“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。
由此可见,朱大与徐某、朱大与常某之间的土地买卖交易,虽然有他们双方签订的《土地转让协议》和《征地协议》,但是比照上述法律条文,显然是违法的。
因此,他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护,还要受到法律的处罚。
2、《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定:
“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施,可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
”本案中,法院据此提出由行政机关对双方的私自买卖土地行为进行处罚。
3、《合同法》第52条规定:
“有下列情形之一的,合同无效:
以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益的;违反法律、行政法规的强制性规定。
”因此,朱大与徐某、朱大与常某之间的征地协议无效。
4、《民法通则》第58条中规定“无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力”。
【案例启示】
随着城市化进程的不断加快,农村土地也随之升温,由此引发的非法买卖或转让土地的现象也时有发生。
多数农民群众认为是在买卖、处置自己的土地,与别人无关。
要消除这种错误的思想认识误区,维护法律法规尊严,相关部门应加大对农村《土地管理法》等法律法规的宣传;同时提醒广大农民朋友:
非法买卖农村集体土地非但得不到法律的保护,还要承担法律责任,因此不要听信他人承诺或怀有侥幸心理买卖或转让农村集体土地。
篇二:
私自买卖集体土地上的房屋交易合同无效
法律规定:
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[20XX]28号)明确禁止农村房屋向城市居民流转。
《房屋登记办法》第八十七条规定,申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予受理。
应当怎么办:
集体土地上的房屋流转受到严格限制,违反规定私自流转的,买卖双方签订的合同可视为无效。
而且,集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外,受让人必须为房屋所在地农村集体经济组织成员,办理产权登记时应提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
本案例中,王先生作为城市居民,是不能购买集体土地上房屋的,自然也无法办理房屋产权。
需要提醒的是,如果将来老张反悔了,王先生和其签订的合同可以被认定为无效。
不过,坐落在集体土地上的房屋被作为遗产继承时,无论继承人是村民抑或城市居民,只要是被继承人死亡时遗留的个人合法财产,都应在可继承的遗产之列,因此遗产继承是可以办理产权登记的。
篇三:
集体土地使用权(房屋)资格转让合同
集体土地使用权(房屋)资格转让合同
转让方(甲方):
受让方(乙方):
甲方有座落于义乌市佛堂镇前案村旧村改造的房屋安置集体土地使用权平方米资格。
现经甲、乙双方协商,为明确集体土地使用权(房屋)资格转让双方的权利和义务,达成如下条款:
一、甲方将享有座落在义乌市佛堂镇前案村旧村改造的安置集体土地使用权占地面积平方米(包括地下室建筑面积和一切附属设施及房屋前后空基使用权)资格转让给乙方。
房屋建造及屋数按前案村委统一规划。
二、转让价款计人民币(¥元)(包括甲方已交付村里的押金、配套设施等费用共)。
该安置房屋的位置落实按村委的规定,安置房屋的建筑一切事宜由乙方实施,其一切费用也由乙方负担。
三、付款方式:
年月日预付(¥元),余额。
四、本协议生效后,安置集体土地使用权(房屋)享有的一切权利和义务随之转让给乙方,甲方应积极并无条件及时配合乙方办理该房的房地产的一切手续,并提供与该房、地产的凭证。
五、甲方应在允许办理安置房屋房产证及土地使用权初始登记之日起一个月内办妥两证初始登记,甲方办妥两证初始登记后三日内,应将两证交付受买人(乙方),并与乙方签订正式房屋买卖合同,合同内容以本合同约定为准。
若遇法律政策许可,甲方应在许可办理两证过户变更之日起三个月内协助乙方办妥两证变更过户在乙方名下。
两证变更过户变更费用由乙方负担。
六、违约责任
(一)甲方的违约责任:
甲方具有下列情形之一行为的,应当全额返还受乙方合同约定的转让价款,同时按乙方已交转让价款从支付之日至实际返
还之日止按银行利率的4倍计付利息,并赔偿受买人损失方如要求继续履行合同的合同仍然继续履行。
1、甲方不配合乙方建房或甲方及甲方关系人擅自建筑安置房屋的;
2、甲方在本合同签订以前或本合同签订后实施安置土地使用权(房屋)重复转让,或以安置土地使用权(房屋)实施银行贷款抵押或将所建安置房屋出租第三人的;
3、甲方违反本合同第五条规定迟延、拒绝办理两证初始登记或迟延、拒绝办理两证变更过户手续或拒绝与乙方签订正式房屋买卖合同的;
4、甲方反悔擅自解除合同的;
5、甲方擅自处理安置房屋的;
(二)受买人的违约责任:
1、乙方擅自解除合同的,已交房屋价款不予返还,安置房屋所有权仍归出卖人所有;
2、乙方逾期支付房屋价款的,应按拖欠从拖欠之日至实际履行之日按月利息银行利率的4倍支付出卖人(甲方)利息。
七、本合同由于政策、法律、规划等原因导致到乙方房产的权益、享受、分摊等问题,均由乙方全权代理享受。
房屋的使用权永属乙方。
发生纠纷索赔时,不受合同效力的影响。
本合同具备合同主要条款,若甲方人拒绝签订正式合同的,本合同可作为正式合同,对甲方、乙方均具有法律约束力。
八、本合同甲、乙双方签字或捺印后生效,一式二份,当事人各执一份。
出卖人(甲方):
受买人(乙方):
见证人:
身份证号:
身份证号:
通讯地址:
通讯地址:
电话:
电话:
年月日
篇四:
浅析集体土地使用权非法交易的形式及处理对策
浅析集体土地使用权非法交易的形式及处理对
策
一、集体土地使用权非法交易的主要形式
(一)买卖
未经国土部门批准使用的集体土地转让给个人或单位;集体经济组织、村办企业将建在集体土地上的建筑物卖给个人或单位;村民将取得的宅基地或者连同建筑物转让给个人或单位,受让方支付转让费后,自由使用该幅土地。
(二)联营
由集体经济组织、村办企业与个人或单位集体经济组织、村办企业负责提供土地,但不参与经营,也不承担任何风险,固定收取利润,即土地转让费。
(三)合作
集体经济组织报批取得集体建设用地使用权后,提供土地与他方合作建房,进行房地产开发,房屋建成后,部分归集体经济组织所有,部分归带资承建的出资者所有,由其出售,因未取得房地产开发许可证,故大部分购买房产的买主,无法办理房产证,但也有部分以分配给村民作为“人口楼”的方式,办理了房产证。
(四)出租
集体经济组织将农用地出租或以承包的名义出租,承租(承包方)在承租土地上进行厂房,仓库等建设后自用或再出租。
二、集体土地使用权非法交易案件的类型及特征
法院受理的涉及集体土地使用权非法交易的诉讼的案件类型的较多,既有集体经济组织诉请受让方、承租方、联营方继续履行合同,支付转让款、交付租金、支付联营利润的,也有集体经济组织或村民诉请确认转让合同无效或解除合同,并收回土地使用权的;有受让方或合作方诉请集体经济组织或村民要求继续履行合同,交付土地使用权,办理相关权属证书过户登记的;还有受让方请求确认合同无效或要求解除合同,返还转让费的。
该类非法交易涉及面广,几乎每个村居都有,特别是镇、街道所在村居更普通存在。
一旦发生纠纷,由于牵涉到集体经济组织、村民、承租方,受让方等多方的切身利益,各方常采用组织群众集体上访,通过新闻媒体作片面、主现或倾向性报道,向党政部门或法院、国土、规划等执法、行政部门施加压力,对社会的稳定造成了极大的危害,严重影响、干扰党政、执法、行政部门的正常工作秩序。
三、处理集体土地使用权非法交易案件的对策
(一)行政执法的对策
1.国土部门要对未经审批擅自将集体土地转让进行非农建设的情况进行认真清理。
对符合土地利用总体规划的,依示补办用地
手续,对不符合土地利用总体规划的,限期拆除建筑物,恢复农业用地。
对经批准为建设用地,但未按规定期限进行建设的闲置用地,坚决按规定收回。
对按《土地管理法》第三十七条的规定,责令按规定缴纳闲置费;或由人民政府作出无偿收回用地单位土地使用权的决定,交还原集体经济组织恢复耕种。
对未经批准改变土地使用权权属的,如符合广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》规定条件的,责令依法补办变更登记手续,缴纳有关税费、转让用地使用权有增值的,参照《中华人民共和国土地增值暂行条例》的标准缴纳土地增值税。
对不符合规定条件转让土地使用权的,限期改正,并按《土地管理法》第八十一条的规定,没收违法所得,并处罚款;构成犯罪的,及时移送司法机关追究刑事责任。
2.规划、建设行政主管部门在对报建项目审批时要审查建设用地的,发现用以建设的土地是通过非法交易所得的,要停止审批手续,并及时通知国土部门,由国土部门依法处理。
3.工商行政管理部门要对企业股东股权转让,特别是私营企业股东股权全部转让的变更登记加强监管,发现转让的股权中含有土地使用权价值的,要及时通知国土部门,防止企业以增加新股东等方式,变相转让土地使用权,逃废正常土地使用权转让应依法缴纳的税费。
(二)司法审判的对策
1.关于法院受理的问题。
有观点认为,土地使用权转让发生纠纷,不管是非法的,还合法的,均属于平等主体之间的财产权纠纷。
属民法调整的范围,对于符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件,人民法院没有理由和依据不予受理。
对于非法
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