中原一手销售部培训资料.doc
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一手项目销售部中原
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销售部培训资料
一、基本概念
1、房地产包含什么内容?
我们现在所说的房地产包括房产和地产,即土地及土地上的建筑物和附着物。
房产可归私人所有,但土地属于国家和集体所有,业主只有一定年期的使用权。
因此,业主购房后,所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。
2、房地产的特性
不可移动性、独一无二性、寿命耐久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、一手限制性、价格高大性、难以变现性、保值增值性。
3、房地产的类型
1)按开发程度划分:
生地:
是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地。
毛地:
是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地。
熟地:
具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地。
在建工程:
指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年。
现房:
地上建筑物已建成、可直接使用的房地产,可能是新的,也可能是旧的。
2)按建筑结构划分的类型:
建筑结构,是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。
以组成建筑结构的主要建筑材料来划分,一般分为:
钢结构、钢筋混凝土结构、砌体(包括砖、砌块、石等)结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成,按建筑结构的主要结构形式来划分,一般分为下列9类:
墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构。
3)按建筑层数和高度划分的类型:
低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。
此外,房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。
4、房地产开发:
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
5、房地产咨询:
是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动,现实中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究,房地产市场定位、房地产开发项目可行性研究,房地产开发项目策划等。
6、土地所有权的权能:
土地占有权:
是指依法对土地实行掌握和控制的权利。
土地使用权:
是指依法对土地进行实际使用的权利。
7、房地产业的基本要领及细分
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产的细分行业主要包括房地产投资开发,房地产中介服务和物业管理,其中房地产中介服务又包括地产咨询,房地产价格评估和房地产经纪等。
8、什么是房地产(一、二、三级)市场
一级市场:
是土地使用权出让的市场(出让方一定是国家)。
二级市场:
是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。
三级市场(二手房市场):
购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场。
9、物业:
香港地区对房地产的称谓,“物业”在这里指房地产。
10、商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
11、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
12、套内墙体面积:
公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
13、分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
a)公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和
b)不计入商品房建筑面积的项目
i.层高在2.2米以下的房屋,净高在2.05米以下的地下室和半地下室。
ii.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。
iii.消防、检修等用途的室外爬梯。
iv.构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。
14、容积率:
总建筑面积与所用建筑用地面积之比。
15、层高:
房屋一层的高度。
对楼房建筑来讲,指下层地板面至楼板面的距离;层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
16、户型比:
各种户型在总户数中所占的比例称为“户型比”。
如“一室户”、“二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区中所占的比例多少。
其计算公式为:
某种户型套数
户型比=×100%
(一幢、住宅群)住宅总套数
17、使用面积系数:
用百分率表示。
等于总套内使用面积之和(M2)被总建筑面积(M2)除。
即:
总套内使用面积之和(M2)
使用面积系数=——————————————×100%
总建筑面积(M2)
18、1平方米=10.76平方英尺
19、裙楼:
从地面一直到标准层或平台花园的建筑层,一般由首层至四层或以上不等,多用作商场、会所或其它配套设施。
20、架空层:
指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间,以柱、梁承托标准层建筑物的空间,一般用作绿化或会所用途。
21、封顶:
指项目已完成最顶层的结构工程。
22、三通一平:
指地盘土地已进行通水、电、路工程及已进行土地平整。
23、七通一平:
指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行土地平整。
24、框架结构:
由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。
因未砌墙时象个框架,所以叫框架结构。
这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用,可以拆改,但不能在楼板中随意加一幅砖间墙,因会减弱抗震能力。
25、剪力墙:
因高层建筑物高,故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。
横向推力人会产生剪力,抵抗剪力的墙称剪力墙。
剪力墙是钢筋混凝土捣制成的,内含双层钢筋网,而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的,洞口四周均设钢筋加固,故剪力墙建成后是不能拆除。
26、混合结构:
指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋,墙壁是承重构件,故不可随便抓移,否则有垮下来的危险。
27、毛坯房:
交楼时单位内没有任何装修,只留有线路及排水位的房屋。
28、开发商的五证:
(1)建设工程规划许可证
(2)国有土地使用权证
(3)建设用地规划许可证
(4)建设工程开工建设许可证
(5)《商品房销售(预售)许可证》
29、取得土地使用权的途径
(1)通过行政划拨方式
(2)通过国家出让的方式
(3)通过房地产转让方式
(4)通过土地或房地产租赁方式取得
30、土地使用年限
(1)居住用地70年
(2)工业用地50年
(3)教育科技、文化、卫生、体育用地50年
(4)商业、旅游、娱乐用地40年
(5)综合及其它用地50年
31、商品房交房两书
(1)《住宅质量保证书》
(2)《住宅使用说明书》
※GB/T17986国家标准《房产测量规范》与原来房屋面积测算标准不同之处有:
1、新:
封闭阳台按全面积计算
旧:
按1/2计算面积
2、新:
未封闭的阳台按1/2计算面积
旧:
未封闭的阳台不计算面积
二、物业种类
1、商品房:
有合法产权,购买后,能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅,业主有自由依法买卖转让、租赁权利。
2、集资房:
指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅(集资房是不需要交地价的,大部分是违法用地,少数经市有关部门批准)。
3、安居房:
政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅,其建设用地通过行政划拨,住宅以成本价出售。
购房人士需符合收入限制,一般通过登记摇珠方式出售。
4、高层(高级高层):
安装有电梯,配套完善,带有会所、保安严密的楼(楼
高超过18层)。
(一般高层):
安装有电梯,裙楼做商铺,塔楼为住宅的楼(楼高不超过18层)。
5、小高层:
一般指9至14层高住宅,该楼宇附有一部电梯供使用,通常为一梯三伙或一梯四伙间格。
6、多层:
指7层以下的住宅,该类楼宇不带电梯。
(7层以上,包括7层带电梯。
)
7、别墅:
小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。
8、复式:
上下两层相连的单位,其中包括中空复式及封密复式。
9、单身公寓:
也称酒店式公寓,厅房合一,但有独立厨房及洗手间的单位,面积一般在30平方米以下。
10、服务式公寓:
以提供酒店式管理服务的住宅,如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。
一般面积介乎40——80平方米,单位分布为长条形,即两边为住宅,中间设通道模式(只有单面采光):
另室内附设独立洗手间及厨房(尤以开放式厨房为主),房间分布以一至三间不等。
11、现楼:
已经交付使用的商品房,客户交付部分或全部房款后即可入住,称之为现楼。
12、准现楼:
已经平顶,正在搞装修,即将交付使用的楼。
13、楼花(期楼):
处于施工阶段,离交楼期甚远的楼。
14、CBD:
城市中央商务区
15、CLD:
中央生活区
三、影响楼价因素
1、地区:
基本上越接近市中心的物业,其楼价将越高。
各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。
2、交通:
一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵,因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。
3、楼层:
一个位于高层的住宅单位,一般都会比底层的同样单位卖贵一点。
原因是位于高层的单位,比底层单位更远离地面,所以较少受到街上人车喧闹的骚扰,加上接触的尘埃量相对较少,空气当然比较清新。
且高层单位享有更加视野,天然光线吸纳较多,也会使单位阳光十足。
4、朝向:
这是一个影响楼价较重要因素,因单位内部设备可花金钱添置或改善,但方向则完全不能改变。
加上中国人传统认为南向较佳,东向或西向均会受阳光照射影响,故南向物业价格一般较高。
5、景观:
景观也是不能改变的因素,故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。
6、配套:
若楼宇有周围环境及设施的配合,其价值也将相应提高。
如一些大型屋村设被齐全,应有尽有,包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。
此外,物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素,均可影响物业价格高低。
四、项目开发有关单位说明
1、发展商:
指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。
2、投资商:
实际向该项目投入资金的单位。
3、承建商:
负责房地产项目建筑施工的单位。
4、监理单位:
整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。
5、代理商:
指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。
6、银行按揭:
以商品房抵押的形式向银行申请贷款,并在规定年限内以月供(连本带息)形式向银行偿还
贷款。
五、房产买卖法律文件
(一)、预售许可证:
预售商品房时,应当取得商品房预售许可证,取得该证应当具备:
1、预售人以取得房地产开发资质证书、营业执照;
2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,以取得土地使用权证书;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
4、以确定施工进度和竣工交付使用时间;
5、七层以下﹙含本数﹚的商品房项目,以完成结构工程封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;
6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;
7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;
8、法律、法规规定的其他条件。
(二)、认购书:
客户在交付订金时,所签订的临时合同。
六、房地产市场调研:
搜集市场信息方法
1、调查法:
调查法是取得第一手资料的主
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