台湾土地经济学基本观念之一.docx
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台湾土地经济学基本观念之一
台湾土地经济学基本观念之一
一、土地供给
其他条件不变下,不动产供给者或卖方,根据各种市场价格讯息,其愿意且能够进行(对象)供给行为的价量关系。
SELL=P/QS关系
(一)土地自然供给:
又称土地实质供给。
全国土地之供给量固定不变,不随地价之变动而增减。
因此土地供给曲线呈垂直型态。
土地地价上涨下跌则供给量均相同,实际上不可能,全国各地区地价均不同
(二)土地经济供给:
某一地区某一种类土地之供给量(如某一地区为台北市信义计划区之某一种类为住宅用地),随地价上涨而增加。
因此,土地供给曲线成正斜率。
不同性质土地,土地经济供给不同如信义计划区之商业用地与住宅用地
商业用地要求严苛,土地供给量相对少,供给弹性小斜率大
住宅用地总量则相对多,住宅用地供给弹性大(斜率小弹性大)
地价起始点不同,商业用地高
住宅用地低
(三)土地供给后弯现象:
为不正常现象,政府必须干预
1。
土地短期供给曲线之后弯:
土地供给曲线一般为正斜率,但如有供给面投机因素,将可能产生负斜率之土地供给曲线。
地价上涨将产生二种效果:
一为所得效果,指地价上涨以后,出售土地所得增加,有利可图,因此会增加土地供给量;
另一为惜售效果,指地价上涨以后,预期地价将更上涨,因此会惜售以减少土地供给量。
2。
土地长期供给曲线之后弯:
都市发展初期,可建空地仍多,随着地价上涨,土地供给量增加。
都市发展至后期,可建空地不多,随着地价上涨,土地供给量反而减少。
(四)影响土地(经济)供给之因素:
指外生变量之影响造成整条供给线之移动。
1。
交通运输:
交通运输建设,使郊区或边远地区交通更为方便,带动土地开发、人口聚集。
土地供给增加。
2。
公共建设:
公共建设(如都市更新、新市镇建设等)完成,增加许多可建土地,土地供给增加。
3。
土地利用技术:
人类利用土地之知识与技术不断进步,
则土地平面利用不断扩张,土地立体利用不断加深,增加土地供给。
如高层建筑技术进步,高楼大厦因而产生。
4。
土地开发:
政府推动市地重划、区段征收等,积极开发土地,土地供给增加。
5。
土地集约度:
人类利用土地之集约度提高,增加土地之立体供给。
6。
土地编定与分区管制:
政府规定某一地区之使用性质(如住宅区、商业区、工业区等)与
容积管制(如建蔽率、容积率等),则限制该地区土地供给。
7。
其他:
如景气变化、土地投机等。
二、土地需求
其他条件不变下,不动产需求者或买方根据各种市场价格,其愿意且能够进行购买行为的价量关系称之。
买方的价量反向关系为需求
(一)土地实质需求(自住客):
称土地真实需求。
人类为食衣住行及工商活动发展、公共设施而对土地产生需求。
此为引申需求。
(二)土地假性需求(投资客):
又称土地虚伪需求。
人类为保值、增值、投机等,而对土地产生需求。
土地实质需求为土地之正常、合理需求,
土地假性需求为土地之不正常、不合理需求。
假性需求为促成地价高涨之主因,故政府常采取手段抑制假性需求。
(三)土地总需求:
需求均为短期需求,无长期需求
土地实质需求与土地假性需求之和(水平相加),为土地总需求。
如一般所称之土地需求,如无特别注明,均指土地总需求而言。
不同性质土地,土地经济供给和需求均不同如信义计划区之商业用地与住宅用地
(四)影响土地需求(总需求)之因素:
系指外生变量变动时,土地需求曲线整条移动
1。
人口数量:
人口数量增加,对粮食、住宅、公共设施等需求随之增加,土地引伸需求增加。
2。
生活水平:
人类生活水平提高,对食衣住行育乐由基本需要提升为享受需要,土地需求随之增加。
3。
国民所得:
国民所得提高,民众购买力增强,土地需求随之增加。
4。
经济发展:
经济发展之结果,都市化与工业化加速,产业用地需求随之增加。
5。
景气变动:
经济景气,带动房地产景气,土地需求增加;经济不景气,房地产随之不景气,土地需求随之减少。
6。
土地投机:
土地投机盛行,土地需求增加;土地投机却步,土地需求减少。
7。
其他:
如家庭结构,大家庭演变为小家庭,土地需求增加。
(五)土地需求之季芬财现象:
季芬财较劣等财更劣等,但土地为正常财,只是有季芬财现象
地价快速上涨,土地投机盛行,买方追涨不追跌,而产生季芬财(Giffengoods)现象。
土地需求曲线呈正斜率。
地价上涨,土地需求量反而增加,违反需求法则。
此即土地需求面投机的短期不正常现象。
政府必须干预
三、土地市场
(一)土地市价之形成:
在其他条件不变下,不动产均衡价格(P0)由市场供需共同运作调整决定,又由于此运作在不动产市场完全竞争下达成,又称为不动产市场机能,其隐含买卖双方皆为价格的接受者。
另一支看不见的黑手。
土地需求与土地供给,共同决定均衡地价与均衡交易量。
土地需求曲线D与土地供给曲线S之交点,决定均衡地价P0,均衡交易量Q0。
均衡地价就是土地市价,又称为市场地价,是土地市场一只看不见的手,指导市场机能之运行。
(二)供需变化对地价及土地交易量之影响:
需求或供给发生变化对地价及土地交易量之影响,有下列四种基本模式:
1。
土地需求增加:
土地需求曲线由D右上移至D`,则土地市价由P0上涨至P1,土地交易量由Q0增加至Q1。
如农地开放自由买卖是指农地承受人资格之放宽,因此造成农地需求增加。
2。
土地需求减少:
土地需求曲线由D左下移至D`,则土地市价由P0下跌至P1,土地交易量由Q0减少至Q1。
3。
土地供给增加:
土地供给曲线由S右下移至S`,则土地市价由P0下跌至P1,土地交易量由Q0增加至Q1。
如农地释出是指农地释出作为建地使用,因此造成建地供给增加。
4。
土地供给减少:
土地供给曲线由S左上移至S`,则土地市价由P0上涨至P1,土地交易量由Q0减少至Q1。
另外,需求与供给同时发生变化,对地价及土地交易量之影响,有下列四种模式:
1。
土地需求增加,土地供给增加:
土地需求曲线由D右上移至D`,土地供给曲线由S右下移至S`,则土地交易量Q0大幅增加至Q1;但土地市价可能上涨、不变或下跌,应视供需变动幅度及供需弹性而定。
2。
土地需求增加,土地供给减少:
土地需求曲线由D右上移至D`,土地供给曲线由S左上移至S`,则土地市价由P0大幅上涨至P1;但土地交易量可能增加、不变或减少,应视供需变动幅度及供需弹性而定。
3。
土地需求减少,土地供给增加:
土地需求曲线由D左下移至D`,土地供给曲线由S右下移至到S`,则土地市价由P0大幅下跌至P1;但土地交易量可能增加、不变或减少,应视供需变动幅度及供需弹性而定。
如空地限建是指政府以空地税或照价收买手段,督促空地限期建筑便用,以抑制投机需求及增加土地供给。
4。
土地需求减少,土地供给减少:
土地需求曲线由D左下移至D`,土地供给曲线由S左上移至S`,则土地交易量由Q0大幅减少至Q1;但土地市价可能上涨、不变或下跌,应视供需变动幅度及供需弹性而定。
土地市场是否为一完全竞争市场?
不动产市场之特征
土地的自然特性,所产生之土地问题有那些?
不动产与一般财货在市场运作之差异
计划供给量与市场供给量
(三)市场失灵:
1。
市场失灵之意义:
不动产市场因存在外部性(Externality)、公共财(PublicGood)、市场不完全竞争(ImperfectlyCompetition)、课税扭曲资源分配、讯息不对称(AsymmetricInformation)、所得分配恶化、自然独占及交易成本(TransactionCost)存在等因素,使得不动产市场价格机能(PriceMechanism)无从发挥,土地资源非最适配置,任由市场供需运作之交易数量和社会最适产量偏离的结果,称为「市场失灵」。
「政府失灵」是指当政府因在决策讯息收集不足、决策错误、政治运作复杂和执行效率不彰等因素下,以企图干预或矫正私有财市场而发生的无效率行为,称之。
2。
土地市场失灵之原因;
(1)外部性:
外部性(Externalities)有时称为外部效果或外溢效果,(SpiⅡoverEffects)。
外部性系指某些个人或团体所采取的活动,对其他人产生外部利益或成本之现象,而决策者并未对受益者要求报酬,或对受害者予以补贴,此种利益或成本谓之外部效果。
土地开发或土地利用产生外部效果。
外部效果有二种:
一为外部成本,土地开发或土地利用造成私人成本与社会成本之偏离;
另一为外部利益,土地开发或土地利用造成私人利益与社会利益之偏离。
前者可以藉课税方式处理(称为庇古租税,PigovianTax),后者可以藉补贴方式处理。
土地使用规划与管制,被认为是降低相邻不同土地使用所产生之负面外部性,成本最低之方法。
最典型的例子,应是将工业使用排除于住宅区外。
当工业使用位于住宅区时,或许能使生产者获得最大利润,但由于其所产生之污染或成本,往往不为生产者所考虑,故须将其自住宅区内予以排除,以提高生活质量,增加社会福利。
再者,规划管制鼓励整体规划与整体开发,或大面积的开发者,例如计划单元开发(Planned-UnitDevelopment),均是降低外部性、促进效率、降低社会成本之积极方式。
除了处理庇古与寇斯所要解决之外部性外,规划管制亦同时可解决公共财与公共设施,信息不完全及土地独占供给等问题。
(2)公共财:
在供给上具有「无排他性」、在需求上具有「非敌对性」的财货,称公共财,
如环境财货,私人提供公共财就无法得到完整之利益,故宜由政府提供。
土地使用规划与管制之目标,即在提供一优美而令人愉快的生活环境,此仍以经济考虑,即透过对土地区位、建物设计、开发等的规划管制,提供适当的公共财与公共设施,并减少对大自然景观的破坏。
(3)独占性:
由于土地具有不可取代之独占性,因而当某一块土地为公共建设所需要时,基于公益优于私益,政府将采强制手段予以干预(如土地征收、强制收买等)。
(4)稀少性:
土地供给先天上就受到数量稀少性之限制,因而市场之价格机能无法有效运作,土地投机、地价高涨等就应运而生。
因此,必须依赖政府予以介入匡导。
(5)信息封闭:
在有效率的市场,信息应相当充分与流通,经由竞争,使价格趋于合理。
但不动产市场欠缺集中市场,信息流通受阻,在信息不充分、不流通之情形下,价格被扭曲。
因此,以价格机能指导土地使用配置,将会发生误用现象。
此外,交易双方的信息不对称,将发生道德危险及逆向选择。
土地使用规划与管制活动,系透过事先的预测、调查、分析与事后追踪等活动,以降低不确定性,及提供更完整的信息给予土地所有权人或土地开发者,为土地开发决策之参考。
所谓道德危险,指拥有信息较多的一方会欺瞒信息较少的一方。
所谓逆向选择,指交易一方由于信息缺乏,不清楚另一方情况,故皆以一般情况视之,造成劣币驱逐良币现象。
改进土地市场失灵之手段
1.信息透明与流通:
如实价登录
2.赋予财产权:
尊重市场、市场协商—寇斯理论
3.外部效果内部化:
屁股理论
4.政府直接介入:
分区管制等,土地市场失灵提供政府干预土地市场之理由。
目前干预手段,诸如分区管制、开发许可、房租管制、空地限建皆是。
(四)政府失灵:
政府并非万能,由于下列因素的存在,对市场干预的效果仍然有限,有时适得其反。
1。
信息收集不足:
政府作决策,必先收集相关信息;但由于信息有限与不足,所拟订之决策易生偏颇。
2。
决策难免错误:
政府是由个人组成的集合体。
政府成员假藉政府之名行个人效用最大化(如贪污、舞弊等),造成决策错误。
另外,公共政策有赞成与反对意见,而必须博采众议,难免造成决策错误。
3。
影响私有市场之效果有限:
现代经济,自由化程度愈来愈深,政府干顶市场的效果愈来愈有限。
4。
政策实施普遍发生时间落后现象:
一般政策之实施,可能产生时间一落后之现象。
此现象依序为:
认知落后、行政落后、决策落后、执行落后与效验落后等五种。
认知落后乃是问题存在直至被发觉这段时间。
行政落后乃是政府当局发觉问题存在,从事收集有关信息、分析原因及拟订对策这段时间。
决策落后乃是政府机关将对策提出立法或议会机关通过这段时间。
执行落后乃是决策通过后至交有关单位执行这段时间。
效验落后乃是决策执行至预期效果产生这段时间。
空地限建政策即是明显实例,在房地产过热时应采取空地限建措施加以抑制,然由于政策的时间落后,实施时房地产已走入萧条,萧条期之空地限建措施将使房地产更加萧条。
5。
政治运作过程复杂:
民主国家的施政,应经议会同意,而议会通过的内容,常与政策原意有一段落差。
另外,政府施政造成利益重分配,因此利益团体运用各种管道,影响决策。
6。
政策目标与执行成效之落差:
政府组织为一庞大官僚体系,政策执行涉及纵的指挥系统与横的协调系统,但由于指挥与协调均有很多节点,致执行结果,成效往往七折八扣。
四、不动产市场
(一)不动产市场之特征:
不动产大致可分为二个市场,
一为土地市场,
另一为房屋市场(指房地一体或建物及其基地之市场)。
由于不动产市场存在下列特征,因此为无效率市场。
1。
不动产交易之产品其异质性:
不动产具有其固定区位,每一件不动产为世界唯一,无两件不动产完全相同,因此彼此间完全替代性低。
在有效率的市场,产品须为同构型,彼此可以容易替代。
2。
不动产市场之买卖双方相对很少:
不动产之总价高,参与之买方相对很少;
不动产之稀少性,参与之卖方相对很少,故买卖双方动不动产价格均有相当程度之影响。
在有效率的市场,买卖双方很多,多到每一个买方或卖方均不能以其市场之占有率亦影响或决定价格。
3。
不动产欠缺集中市场:
股票有集中市场,买卖双方进出容易,信息充分流通,价格反应灵敏。
反之,不动产欠缺集中市场,买卖多由经纪人撮合,成交机会少,速度慢,成本高。
4。
不动产市场之信息不灵通:
不动产市场欠缺一个集中市场,信息不透明、信息不对称、信息被垄断、信息被扭曲,因此买方与卖方取得不动产交易价格之信息相当困难。
在有效率的市场,信息应相当充分与流通,经由竞争,使价格趋于合理。
5。
不动产之供给缺乏弹性:
不动产市场当特定产品需求增加时,由于生产耗时,供给调整缓慢,使超额需求无法获得立即满足。
反之,当新不动产兴建完工时,市场发生变化,需求减少,超额供给不能由市场迅速移出。
因此,不动产市场之供需往往处于不平衡状态。
在有效率的市场,短暂供需失衡,可透过数量迅速补充或移出而平衡。
6。
不动产之需求须拥有足够的货币:
由于不动产价格相当高,如果未获得一定融资,通常无法购买。
因此,融资的条件(如额度、利率、期限等)影响购买决策,不动产之价格并非购买者唯一考虑因素。
在有效率的市场,产品质量相当时,价格是买卖双方最主要考虑因素。
7。
不动产之政府管制相当多:
管制愈少,流通愈顺;管制愈多,流通愈缓。
政府对不动产之管制规定较一般商品为多,如分区管制、移转限制等,使得自由竞争受到干扰。
在有效率的市场,市场是由其本身机制运作,政府管制很少。
一、不动产市场性质(96-2、97-2)
(一)市场构成要件:
1.需求者或买方存在
2.供给者或卖方存在
3.均衡价格存在(排除有行无市或有市无行)
1-3点同时成立则市场存在。
(二)不动产市场缺乏集中交易性:
存在严重的讯息不对称(讯息租)
不动产交易一般透过经纪商或自营买卖达成,存在不对称讯息
(三)不动产市场非自由竞争市场
自由竞争指需求面、供给面及价格形成无人为干扰(预)和政府介入。
(四)不动产市场非完全竞争市场
完全竞争市场指一般财货满足完全竞争需同时满足五要件:
1.买卖双方人数众多。
2.产品同质(价格竞争)
3.完整讯息
4.生产要素无进出障碍(土地地租、劳动工资、资本利息、企业家精神利润)
5.价格接受者(PRICETAKER)价格由市场供需决定(完全)
(五)其他性质
1.稀少性、保值性、对象独特性
2.异质性
(二)住宅供需:
1。
短期供需:
当对特定住宅产品需求增加时,由于建物生产耗时,短期内新建物无法立即上市,因此只能就目前住宅存量加以利用。
2。
长期供给:
从长期分析,由于住宅价格上升,建商有利可图,将从事生产,经过一段时间,新建物上市
将短期所有均衡点连结成之轨迹为一长期供给曲线,此属于不动产市场
消费者剩余:
消费者所愿意支付之总价额大于其实际支付之总价额,其间之差额,称为消费者剩余。
此显示消费者消费产品之额外享受,属于消费者所获得之福利。
(愿付-实付)
生产者剩余:
生产者所实际得到之总价额大于其愿意得到之总价额,其间之差额,称为生产者剩余。
此显示生产者生产产品之额外利得,属于生产者所获得之福利。
(愿收-实收)
社会福利:
消费者剩余是消费者的福利,生产者剩余是生产者的福利,二者之和,就是社会福利的数额。
如社会福利愈高,表示资源分配愈有效率。
需求增加或供给增加皆可提高社会福利。
社会福利(SOCIALWALFARE)=社会总剩余
其他条件不变下,不动产市场交易双方对于特定数量对象之销售,其所获得的经济利益(ECONOMICBENEFIT)之总和,称之
需求者(买方):
消费者剩余(买方好处)
供给者(卖方):
生产者剩余(卖方好处)
SW=CS+PS=△AP0E0+△P0E0O=△AE0O
(三)蛛网理论:
1。
蛛网理论之意义:
由于房屋之生产期间较长,从建筑业者获知房地、价变动而作决策,至产品供应,有一年(指透天房屋)至三年(指大楼)不等之时间落后。
首先假设:
(1)前期价格决定本期产量;
(2)本期产量决定本期价格。
2。
对房地产市场之影响:
(1)蛛网理论在描述房屋生产或供给之时间落后。
(2)由于房屋供给落后现象,造成房地产市场供不应求时,房屋供给无法立即增加,房地价、地价高涨将持续一段时间,短期间难以平抑。
(3)由于房屋供给落后现象,造成房地产市场供过于求时,房屋供给无法立即减少,低迷情况将持续一段时间,短期间难以复原。
(4)由于存在蛛网理论现象,加深房地产价量波动的幅度与时间,造成房地产景气循环较一般经济景气循环,幅度更大,时间更长。
(5)不动产市场常处于供需不平衡状态。
亦即供需不平衡为常态,供需平衡为巧合(偶然)。
(四)景气循环:
1。
景气循环之意义:
不动产市场,随着时间发生周而复始的波动现象,称为不动产景气循环。
2。
不动产景气之特性:
(1)不动产市场供不应求:
景气时,不动产需求增加,但不动产供给有限且落后,致市场发生供不应求现象。
(2)不动产价格上涨:
市场发生供不应求现象,不动产价格随之上涨。
(3)不动产交易数量增加:
在景气时,不动产是有利的投资目标,不动产投资、投机盛行,故不动产交易数量增加。
(4)不动产转手次数增加:
不动产价格上涨,就产生资本利得,因而买卖交易有利可图,不动产转手次数增加。
(5)不动产投资有利可图:
市场供不应求,价格上涨,数量增加,投资不动产产生正的超额利润。
3。
不动产市场景气之衡量:
(1)不动产景气对策信号:
建立不动产之景气信号,景气对策信号有「红灯」、「黄红灯」、「绿灯」、「黄蓝灯」、「蓝灯」等五种。
红灯代表景气过热,黄红灯代表短期内有转热或转稳之可能,绿灯代表景气平稳,黄蓝灯代表短期内有转稳或转入衰退之可能,蓝灯代表景气衰退。
(2)不动产景气动向指标:
建立房地产产业之领先、同时、落后三种指标。
根据这三种指针,可以显示景气的方向与幅度。
领先指标可以预测未来房地产景气变动,同时指标可以测知当时之景气状况。
(3)厂商经营调查:
向不动产之企业主作问卷调查,对未来(半年或一年)是较好或较坏,以反映企业主的预期心理。
4。
台湾房地产历次景气之时机、原因及当时政策:
(1)民国62~63年:
①原因:
石油价格上涨,带动物价快速上涨,民众纷纷抢购房地产保值,致不动产价格高涨。
②当时政府政策:
实施「稳定物价十一项措施」,其中针对房地产方面有暂缓公告土地现值、高楼限建、建筑材料限价。
此次限建、限价措施并未达到预期效果。
因而政府又制订「稳定当前经济措施方案」,提高存放款利率,金融机构对兴建或购置房屋之贷款,除自用住宅一定金额以下者,应一律暂停。
(2)民国68~69年:
①原因:
第二次石油危机,全球性通货膨胀,加上沉寂已久之房:
地产市场,使得不动产价格节节上升。
②当时政府政策:
实施空地限建及追查购地购屋资金来源,此一猛药,造成房地产不久即步入衰退。
(3)民国76~78年:
①原因:
国内游资过多,但投资管道有限,过多游资争逐稀少之房地产,造成不动产价格高涨。
②当时政府政策:
实施选择性信用管制,大幅提高存放款利率,紧缩空地贷款,不动产价格才渐渐平息。
(4)民国93~100年:
①原因:
银行利率不断降低,低利率使得购置不动产之资金成本下降;
加上海外资金回流与国际游资流入,造成资金过多;
再加上金融海啸时,政府过度举债推动财政政策,并采取宽松货币政策,酝酿通货膨胀。
②现在政府政策:
政府采取选择性信用管制,对第二户房贷提高贷款利率,降低贷款成数。
另外,对非自用住宅二年内之移转,课征奢侈税。
五、供需弹性
(一)弹性之意义:
价格变化引起数量变化的大小。
价格变化引起数量变化很大,称为弹性大;价格变化引起数量变化很小,称为弹性小。
弹性大意指数量变化对价格变化很敏感;弹性小意指数量变化对征,价格变化不敏感。
供需法则在描述价格变化引起数量变化的方向,而供需弹性在描述价格变化引起数量变化的幅度。
(二)弹性之种类:
1。
需求弹性:
需求弹性分为价格弹性、所得弹性、交叉弹性三种。
需求弹性DEMANDELASTICITY
在其他条件不变下,当不动产价格变动1%,所引起其需求量变动若干百分比之关系,
即衡量不动产需求量,相对应其价格变动的敏感度
(1)价格弹性:
价格变化引起需求量变化的大小。
亦即价格变化百分之一引起需求量变化百分之几。
如一般住宅属于必需财,故一般住宅之需求价格弹性较小
休闲别墅属于奢侈财,休闲别墅之需求价格弹性较大。
◎建商采取降价促销策略,能否增加其总收入?
建商总收入能否增加,应视所面对购屋者需求曲线之弹性而定。
需求弹性小于1:
如减少部分大于增加部分,故最后总收入减少了。
需求弹性大于1:
如增加部分大于减少部分,故最后总收入增加了。
需求弹性等于1:
如增加部分等于减少部分,故最后总收入不变。
(2)所得弹性:
所得变化引起需求量变化的大小。
亦即所得变化百分之一引起需求量变化百分之几。
不动产例子应用
以一般住宅而言,假设Q为住宅购买数量,M为名目所得
(1)当ɛM>0,表示当名目所得M增加时,住宅购买数量也增加,故此住宅为正常对象
(2)当ɛM<0,表示当名目所得M增加时,住宅购买数量将减少,故此住宅为劣等对象
(3)当ɛM=0,表示当名目所得M增加时,对住宅购买数量无任何影响,故此住宅为中性物件
(3)交叉弹性:
又称偏弹性。
其他财货价格变化引起某一财货需求量变化的大小。
亦即其他财货价格变化百分之一引起某一财货需求量变化百分比。
如交叉弹性大于零:
例如
国民住宅价格下跌,一般住宅之购买量随之减少;
国民住宅价格上涨,一般住宅之购买量随之增加。
一般住宅需求量对于国民住宅价格之交叉弹性大于零,故二者彼此互为替代品。
不动产例子应用
(1)X为中古屋的数量,PY为预售屋价格,
当预售屋价格上升,将致中古屋之需求量增加,
故预售屋与中古屋互为替代品关系
(2)X为一般住宅的数辆,PY为装潢与建材的
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