荷塘月色领会项目理解91.docx
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荷塘月色领会项目理解91.docx
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荷塘月色领会项目理解91
荷塘月色·领会项目理解
投资商:
方圆地产控股有限公司
开发商:
广州市方圆房地产发展有限公司
建筑设计:
广州市景森工程设计顾问有限公司
园林设计:
广州市普邦园林配套工程有限公司
承建商:
广东正升建筑有限公司
监理公司:
广州广骏工程监理有限公司
销售代理:
广州市方圆地产顾问有限公司
物业管理:
广州市方圆物业管理有限公司
目录
一、区域概述-3-
二、地块概况-5-
1、地块技术指标、用地性质、产权年限-5-
2、四至-6-
3、周围开发情况-6-
4、区内区外交通-7-
5、项目所在地其所属的居委(社区)、街道办事处、小学、中学-7-
6、项目概念-8-
三、规划设计-8-
1、总体规划布局-8-
2、建筑风格-9-
3、园林-9-
4、配套-9-
5、户型-9-
5.1货量统计-10-
6、样板房及设计理念-10-
6.1样板房参观路线-10-
6.2板房设计理念-10-
四、项目卖点提炼-11-
五、项目优劣势分析及竞争态势分析-12-
1、SWOT分析-12-
2、竞争态势分析-13-
六、物业管理-13-
1、管理费-13-
2、带有商务特殊的服务内容:
-13-
七、其他销售口径(百问百答)-13-
一、区域概述
1、“一轴双中心六社区”
根据最新正式出炉的广州白云新城城市设计深化方案获知:
白云新城以“生态优先、宜居为重”为建设总体要求,采用“一轴双中心六社区”的空间结构,定位为“云山西麓的宜居新城,主城区北部商业文化服务中心”。
六大社区个个都建邻里公园。
●“一轴”——利用原机场跑道空间,形成一条南北向80米宽的中央带形公园,贯穿整个白云新城的景观功能,既可以串联各居住区与文化中心、商业中心以及白云公园、飞翔公园等各个功能片区,同时也保留了对原机场历史的记忆。
●“双中心”——北部的文化中心和南部的商业中心。
北部依托白云国际会议中心、广州新体育馆,集中建设广州文化建筑群,引进广州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等,通过文化中心提升区域的文化形象。
在白云国际会议中心西侧,规划面积约为30公顷的大型城市公园。
南部以地铁站为核心,集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体,形成商业服务中心,以标志性塔楼成为全区的地标,包括大型购物广场、商业街等,机场航站楼及附属设施将改造成为商业用地,与东部的商贸综合体、商业步行街形成整体的商业氛围。
●“六大社区”——根据服务半径与服务人口,北部形成“黄石社区”、“云山社区”、“萧岗社区”三个社区,南部形成“机场社区”、“创意社区”、“柯子岭社区”三个社区。
2、机场跑道建带形公园,候机楼改成商业中心。
旧白云机场经历了“八一通航”、“中巴通航”等众多历史事件,具有保留和纪念的价值。
白云新城规划利用原机场跑道空间,形成一条南北向80米宽的中央带形公园,以串联各居住区与文化中心、商业中心以及白云公园、飞翔公园等各个功能片区。
同时,还将原候机楼改造成大型购物中心。
3、步行500米可到公园。
公园及绿地面积增大是白云新城“生态优先”的主要体现。
白云新城规划绿地率达到40.6%,绿化覆盖率达到43.6%,人均公园面积达到10平方米,居民在步行500米范围内可到达公园。
该地区将打造“飞翔公园”“白云公园”两大绿心,引入周边水源,建立人工湿地。
4、新城核心区,双地铁交会。
道路交通方面,规划有二号和十四号两条轨道线途经白云新城核心区,并在区域中心换乘。
对外交通网络方面,白云新城将在主交通骨架上采用“四纵四横”道路骨架,提高内部支路网密度,区内规划支路网规划密度达到6公里-8公里/平方公里;实现三网合并:
即车网、轨道网、步行网的合并;实现快速交通与慢速交通分离、人行与车行分离;商业、办公区采用高密度、方格网的路网形式;居住区采用灵活的路网和慢型交通的形式,确保安全。
5、五城中村改造,批发市场要搬。
白云新城的开发建设将涉及萧岗、江夏、陈田、柯子岭、三元里共5个“城中村”改造,同时将对西北、东南旧城区进行改造与整治。
目前三元里有包括美博城在内的多个批发市场。
政府表示,新城南部的商贸区建好后,这些批发市场或迁往商贸综合楼,或迁入地下商贸中心。
二、地块概况
1、地块技术指标、用地性质、产权年限
总用地面积
16838平方米
容积率
1.86
总建筑面积
26854
使用年限起始日
2006年2月28日
用地性质
办公
产权年限
50年
住宅建筑面积
17404平方米
商业建筑面积
1406.67平方米
楼宇规划
2栋12层
总户数
203户
地下车位
144
2、四至
3、周围开发情况
作为市内超大型生态居住社区,白云高尔夫花园•荷塘月色分为西、东、南三个社区进行开发,西区、东区已全面开发完毕,南区即荷塘月色。
1999年开发白云高尔夫花园西区
2000年开发白云高尔夫花园东区
2003年开发白云高尔夫花园南区,即现在的“荷塘月色”
白云高尔夫花园西区、东区总占地面积约13万平方米,总建筑面积约35万平方米。
荷塘月色一期(清风居、和风居、惠风居、润风居、雅风居、临风居)规划总用地85802平方米,总建筑面积153951平方米,绿化率37.5%,现清风居A-D栋、和风居、临风居已交楼入住,清风居E、F、G栋、惠风居、润风居、雅风居将重新规划作为荷塘月色四期全新推出。
荷塘月色二期(星朗居、星辉居、星瑞居)与三期(星怡居、星悦居)总用地面积41935平方米,总建面积152859平方米,其中星怡居总建50802平方米,星悦居总建25030平方米。
目前,荷塘月色仅有惠风居、润风居尚未发售,其余组团已全部推售。
4、区内区外交通
地铁:
按广州市规划局最新规划公示,地铁二号线江夏站位于荷塘月色东面,步行10分钟即达,预计2009年即可开通,届时出入天河、越秀、海珠、芳村等仅十分钟。
华南快速干线三期:
华南快速干线三期工程位于广州市北部白云区黄石路以北,介于北二环高速公路和北环高速公路之间,呈东西向贯穿白云区——西接广和大桥,通往南海市、三水市;东连华南快速路二期的春岗立交。
机场高速:
广州机场高速公路全线长50.47公里,南起广州三元里,北至花都区北兴,与京珠高速公路相连,沿线分别与广州环城高速公路、华南快速干线(西线)、北二环高速公路相连,是进出祖国“南大门”的必经之路。
由荷塘月色到新机场只需要15分钟。
公交车站:
途径项目的公交线路众多,具体有
36:
黄石路总站至珠江泳场总站
126:
凤岗总站至天河客运站总站
127:
均禾工业区总站至动物园总站
244:
江南大道南总站至黄石东路总站
265:
环窖村委会总站至广卫路总站
268:
陈家祠总站至白云花园总站
291A、291B:
安华装饰城总站至安华装饰城总站
803:
广州火车站总站至东平总站
832:
河沙总站至南方医院总站
563:
罗冲围总站至太和总站
夜22:
江南大道南总站至黄石东路总站(23:
30~~6:
00
注:
以上公交路线均停停靠祥景花园站。
5、项目所在地其所属的居委(社区)、街道办事处、小学、中学
街道办事处黄石街街道办事处
标准地名待开发补充
居委白云高尔夫居委会
小学方圆实验小学
方圆实验小学学位政策如下:
客户在同时满足以下条件情况下可增加学位指标:
1、本身是白云高尔夫或荷塘月色业主。
2、业主及子女户口已迁入白云高尔夫或荷塘月色。
满足以上两条件之业主每购买一套领会可获一个学位指标,该学位指标可给第二名子女使用,但学位指标不允许转让。
另外,若有客户不满足以上条件,但是属广州户口的,若成功购买领会项目,也可获得一个学位指标,但作为非地段生处理(非地段生的学杂费收取标准按入读当年教育部门和方圆实验小学公布为准),学位指标不得转让。
6、项目概念
该组团为“荷塘月色”首推公寓产品,在本质上它沿用了方圆集团“东方人居智慧”的开发理念,但在产品诉求方面本组团有了质的升华,更追求和向往产品内在人性化服务、系统化管理、国际化沟通平台,让中西方文化在这里得到融合,烘托出现代东方文化的精髓。
“领会”地处白云新城已规划为广州市下一个CBD核心区域,未来白云新城城市发展中,处于核心的地位,她昭示着未来都市快捷、方便、舒适新生活方式。
各个行业领域的精英人士汇集“领会”,发挥自己的创作力及创新力,推动社会繁荣、城市发展,共同带领白云区乃至广州市的经济快步前进。
“领会”是精英汇聚的地方,也将成为城市快速发展的标杆产品。
三、规划设计
1、总体规划布局
领会组团是由1#、2#两栋12层高的办公业务楼组成;其中,1#楼为住宅布局设计,2#楼为商务写字楼布局设计。
2、建筑风格
为简洁的现代风格,具有办公建筑的特色。
3、园林
(见图)
4、配套
●教育配套
Ø幼儿园
方圆第一幼儿园简介:
位于白云高尔夫花园东区的广州市白云区方圆第一幼儿园总建筑面积2750平方米,目前在园人数超过300人。
该园由著名的儿童教育专家、原东方红幼儿园园长陈月清女士担任校监,已成为白云区教育进步的重要试点。
2003年该园评为市一级幼儿园。
Ø方圆实验小学简介
方圆实验小学占地14500平方米,是广州市白云区规模最大、档次最高(按省一级标准兴建)的现代化学校。
学校设计理念科学,园林式建筑,生态型构思,人文化设计,开放式布局。
学校教学区、运动区、生活区布局合理,教室明亮宽敞,专业功能室设计超前,标准的塑胶田径运动场。
学校设有功能强大的开放型校园网络,拥有30间标准计算机多媒体教学平台教室、大型学生计算机教室,学生电子阅览室、动植物园;200米标准塑胶田径场、风雨操场、足球场、篮球场、游泳池;大型学生餐厅,医疗保健中心等。
校内设有学生宿舍,招收住校生,并设置了洗衣房。
5、户型
主力户型及面积:
1#楼每层主要是两房一卫单元和三房两卫单元各4户,面积有90、94、115、119,实用率75.4%。
2#楼标准层层房型是三房一卫(1户)、两房一卫(3户)、及一房单元(7户)面积有56、62、101、104、120,实用率70.2%。
5.1货量统计
栋楼
户型
套数
比率
合计
1﹟
2房2厅1卫
44
22%
88套
3房2厅1卫
44
22%
2﹟
单间
71
35%
115套
2房2厅1卫
33
16%
3房2厅1卫
11
5%
合计
全部统计203套
6、样板房及设计理念
6.1样板房参观路线
●销售中心——>“领会”南面规划路——>1#楼#473住户大堂——>3楼01样板房
●销售中心——>“领会”南面规划路——>2#楼#468住户大堂——>3楼04、06样板房
6.2板房设计理念
●#473栋01单位(居住风格):
冥想东方
在本案中,平静、文静的气息是空间的主题。
轻松的家具摆设,米色布艺与深色木质相结合。
墨迹似优雅线条的挂画,空间看似随意,却流露出文人的般的优雅气质。
在这里,轻言漫步着江南女子的婉约与淡雅。
大空间主要以米色与深木色搭配,部分蓝色调的饰品点缀,挂画风格体现江南风情。
家私形式为现代简约中式。
●#468栋04单位(soho居家办公):
蓝静
空间用饰柜将工作空间与居住空间相割,书桌的摆放形式既有分区空间的作用,亦有其办公洽谈的特性,且可作餐厅的功能,将功能最大化地利用,是此案的一大特点,以追求更人性化的设计理念。
白色的家私,蓝色的布艺,多功能化的特性,引导着SOHO的办公人性化的特性,在满足办公功能的前提下,强调生活与办公的协调性。
在办公的一角,设置休闲椅,既可当第二会客厅,亦可作短暂休息区。
居家与办公的结合,让SOHO在这里得到最大化的体现。
●#468栋06单位(单身公寓):
树影
境,所观之景。
意,心中所感。
当意与境相结合,似能看到天空尽头的景外之景。
乳白色舒展而简洁清爽的家私线条,流露着幽静的味道。
在线帘中若隐若现。
模仿树影脉络,将室外的环境与空间融为一体。
阳光透过窗,穿越线帘,给人一种静溢的感觉。
那一缕阳光下的光影,如同梦境一般,在这空间中游动。
白色、树影(以抱枕和挂画、饰品体现)主题。
因空间较小,家私以白色为主、现代中式。
四、项目卖点提炼
卖点一:
雄踞广州CBD——白云新城中央核心区,紧邻白云国际会议中心,优先抢占商机;
卖点二:
商圈辐射面大,覆盖火车站服装批发、机场路礼品针织品批发、三元里皮具批发、环市西美容鞋业批发、机场路音像/化妆品批发等五大商圈,是商机、信息的汇聚之地;
卖点三:
方圆集团的品牌在白云区已奠定了不可动摇的王者地位,产品一直深受客户的热烈追捧。
卖点四:
周边配套成熟、齐全,地铁开通在即,交通便利;
尊享白云山、白云国际会议中心等优美景观;
卖点五:
集合商务办公、居家办公设计,宜商宜居,客户可根据需求随心选择;
卖点六:
可办理工商登记,投资价值双倍增长;
卖点七:
面积区间小,降低入驻门槛;
布局方正,实用率高,可灵活间隔;
卖点八:
荷塘首推创新户型;
白云新城珍稀产品,绝无仅有。
五、项目优劣势分析及竞争态势分析
1、SWOT分析
●优势
Ø成熟生活社区,周边配套完善,交通便利;
Ø集团品牌在白云区树立良好的口碑;
Ø项目属于商业性质,可办理工商登记;
Ø面积间隔小,降低企业入驻的门槛;
Ø户型布局方正,使用率高,利于企业灵活规划办公功能;
Ø住宅布局设计,居住、办公一体化;
Ø远眺白云山、白云国际会议中心等优美景观。
●劣势
Ø项目周边多为陈旧的楼房,影响项目的形象;
Ø项目位于住宅小区内,欠缺商务办公氛围;
Ø项目北面通往黄石路的规划路未开通,路网尚未完善;
Ø住宅布局的户型比例重,但不属于办公楼的主流设计,提高销售的难度;
Ø产品对于自住型客户存在使用年限少、生活成本高、私密性差、来访人员复杂等问题。
●机会
Ø白云新城将成为广州市继珠江新城后的另一个CBD,商流、人流得到更大的补充;
Ø项目紧邻白云国际会展中心,常举办各类展会,带动周边的商业氛围;
Ø随着通往黄石东路的规划路开通,必带来巨大的商机;
项目位于白云区成熟服装、皮具、化装品等企业集中商务区,对办公楼的需求大,但周边办公楼的供应量少,与本项目类似的项目更是少之又少。
●威胁
Ø政府将整治专业市场,待新城南部的商贸区建好后,部分批发市场迁往商贸综合楼,同
时享有办公功能配套;
Ø周边专业市场均为成熟性企业,早已有办公地点,不轻易搬迁;
Ø中小企业对租金的承受能力较弱,影响投资回报的预期。
2、竞争态势分析
现在,白云区在售的公寓只有美景国际公寓一个项目,据了解该项目目前只剩余一套样板房未售。
而未来在机场路将有一个名为“228”公寓的项目,目前处于停工状态,预计明年发售。
因此,本项目可以说是不存在竞争状态的一手在售项目。
六、物业管理
1、管理费
2、带有商务特殊的服务内容:
●每户每周2次全屋清洁服务(需业主/租户提前预约);
●房屋管家服务(放租期间代为开门,登记中介看房;每周一次基本清洁,保持良好待租状态);
●商务中心服务(小型会议服务、大型复印/扫描/晒图、礼仪接待人员外派服务);
●首层大堂以及各楼层配指示水牌。
七、其他销售口径(百问百答)
1、均价区间:
暂未定。
2、交楼标准:
毛坯
3、交楼时间:
2010年6月30日。
4、物业管理费:
5、按揭银行及贷款政策
领会按揭1#楼按揭银行为工商银行,2#楼按揭银行为建设银行。
按揭最高5成,利率为上浮10%,领会没有抵押。
6、标准层高:
3米
7、需要签署补充协议单位
1号楼201、202、301、302单位,2号楼204、205,304、305单位在餐饮铺的上方,有可能受到油烟影响,需要签署相关补充协议。
8、消防问题
领会1栋各单元与一、二层展示厅、餐厅消防为独立分区、各自有独立疏散通道;2栋有首层商铺和餐饮,与各单元出入口分开。
公共部分与每个单元内均按办公要求设置消防系统,每个单元内设置消防喷淋管道。
出于美观,样板房暂不装,待交楼时安装。
9、管道煤气
有管道煤气。
煤气公司规定没有独立厨房不能安装管道煤气,因此领会2号楼在阳台预留管道煤气口,只能接煤气热水器。
10、水、电、煤收费标准
水电费按照广州商业水电收费标准,煤气按照居民标准收费。
营销策划管理中心
2009-9-1
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