沧州市场调研报告样本.docx
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沧州市场调研报告样本
泰和世家项目市场调研汇报
一、调研目标
从1月1日到6月30日,沧州项目企业开展了在沧州市泰和世家项目标调研活动。
本市场调研汇报就是对这次调研活动全方面总结,它全方面、具体、合理地分析了企业在沧州市泰和世家项目标市场情况,从而为泰和世家项目标销售决议提供比较全方面数据参考。
二、调研方法
此次调研活动所采取调研方法包含调查问卷法、文件法、访谈法等多个调研方法。
三、调研内容和结论
(一)沧州市宏观环境
1.宏观经济指标(各项指标均以三年为选择年限)
① 国民生产总值(GDP)。
,沧州市全市地域生产总值完成2585.16亿元,同比增加12.3%,总量居全省第四位,增速连续四年居全省第一位,比全省高出1个百分点,比全国高出3.1个百分点。
从整体经济组成看,投资仍是沧州市经济增加关键拉动力量,其对经济增加贡献率为61.4%,消费贡献率为37.4%。
从区域发展看,县域经济一直是沧州市经济关键依靠和支撑,去年依旧保持增加13.6%良好势头。
同时,中心城区经济和沿海经济发展渐入佳境,形势喜人。
中心城区(新华区、运河区、开发区、沧县)实现地域生产总值512.07亿元,同比增加14.8%,对全市经济增加贡献率为21.2%,拉动全市经济增加2.6个百分点;沿海经济方面,渤海新区(含黄骅市)和海兴县实现地域生产总值439.35亿元,同比增加18.3%,对全市经济增加贡献率为20.8%,拉动全市经济增加2.6个百分点。
从产业结构看,第一产业保持稳定发展,二、三产业实现较快发展。
统计数据显示,第一产业完成增加值295.84亿元,占GDP比重为11.4%。
其中,粮食生产连续八年取得丰产丰收,全市粮食总产量达成501万吨,比上年增加5.3%;农林牧渔业总产值完成535.3亿元,同比增加5.3%。
第二产业完成增加值1358.66亿元,占GDP比重为52.3%。
第三产业完成增加值945.5亿元,占GDP比重为36.3%。
② 人均国民生产总值。
沧州市GDP完成2585.16亿元,同比增加12.3%。
按平均常住人口716.97万人计算,人均GDP达成36057元,同比增加10.9%。
按人民币对美元平均汇率6.4588计算,达5583美元。
继超4000美元后,再上新台阶突破5000美元大关。
③ 社会消费品零售总额。
全市实现社会消费品零售总额674.4亿元,同比增加17.7%。
城镇市场稳定较快增加,城镇发展快于乡村。
城镇实现零售额480.7亿元,同比增加18.2%;乡村实现零售额193.7亿元,同比增加16.6%,城镇快于乡村1.6个百分点。
基础生活类商品继续保持较快增加。
全市限额以上批发零售企业粮油、食品、饮料、烟酒类商品零售额同比增加26.5%,其中,粮油食品类增加32.5%;服装、鞋帽、针纺织品类商品零售额增加36.1%;日用具类增加25.4%。
和消费升级相关商品保持旺销。
伴随城镇居民收入提升,享受型、保健型和投资型消费热点不停升温,金银珠宝类、电子出版物及音像制品类、家用电器和音响器材类等商品销售连续旺销,商品零售额分别同比增加71.6%、27%、29.9%。
④ 人均社会消费品零售总额。
沧州市全市实现社会消费品零售总额674.4亿元,全市总户数230.36万户,年末总人口734.82万人,人均社会消费品零售总额为9177.8元。
⑤ 职员年平均工资。
沧州市人均工资性收入13044元,比上年增加8.5%。
⑥城镇居民人均可支配收入。
,沧州市城市居民家庭人均总收入19479元,其中,人均可支配收入18375元,比上年增加2259元,增加14%,增速同比加紧3个百分点,展现快速增加态势。
剔除价格原因影响,城市居民人均可支配收入实际增加7.9%。
——从全省各地情况来看,沧州市城市居民可支配收入位次稳定,仍排第六位,比全省平均水平高83元,实现了自以来首次超越,比最高廊坊低3616元,比最低张家口高1974元。
沧州市城市居民可支配收入增速全省排名第一。
⑦城镇居民人均消费性支出。
,伴随“惠民生”政策落实,和各类补助发放到位,城镇居民收入连续增加,生活水平稳步提升。
城市居民人均可支配收入18375元,比上年增加2259元,同比增加14%;农民人均纯收入6540元,比上年增加1012元,同比增加18.3%。
在居民收入较快增加同时,消费保持同时增加。
城市居民人均消费支出11207元,增加9%;农村居民人均生活费支出4996元,增加42%。
⑧恩格尔系数(食品支出占消费性支出比重)。
食品支出继续增加,恩格尔系数显著降低。
伴随居民生活质量提升,居民食品消费格局逐步改变,食品消费向营养、保健、便捷发展。
,本市城市居民人均用于食品消费支出为3967元,沧州市城市居民恩格尔系数为35.4%,同比下降0.4个百分点。
⑨城镇居民储蓄存款余额。
沧州市金融机构存款余额2300.09亿元,比年初增加272.49亿元,其中个人存款1551.38亿元,增加198.02亿元。
⑩城市居民人均居住面积。
沧州市围绕“大拆促大建,三年大变样”,开启改造城中村等。
到底,全市城镇人均居住建筑面积36.21平方米,比增加35.87%。
2.城市计划及发展趋势
①城市计划。
城市总体结构方面,计划确定沧州主城区总体空间结构为“一轴两心,三带四片”。
“一轴”即城市发展主轴,关键沿解放路形成一条东西向城市发展主轴。
依靠现有发展基础,将现实状况城市商业中心和未来城市副中心经过城市发展主轴连接起来。
“两心”即一主一副两个中心,主中心为现实状况城市商业中心,集中了城区关键商业金融、商务办公、文化娱乐等功效;计划在京沪高铁站场东侧区域设置城市副中心(即城市新兴功效区),将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功效。
“三带”即3条关键结构性绿带,均为南北向,从西至东分别为:
结合地震断裂带防护绿地和迎宾大道所形成城市绿带,以生态防护和景观功效为主;依靠城区中部京杭大运河及其沿岸地域所形成城市绿带,展现文化、休闲、景观、生态等功效;结合现实状况生态绿地在东外环和开发区组团之间形成城市绿带,以组团隔离、生态防护功效为主。
“四片”即由3条南北向结构性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区和城东新区4个关键城市片区,并对现有城市片区边界进行合适调整。
城西新区以京沪高铁站场东侧计划副中心为关键,开发城市新兴功效区,在新区南侧集中布局教育科研用地,在北侧设置工业用地,以满足产业发展需求。
运河片区发展商业贸易、行政办公、现代居住和新兴工业。
新华片区关键发展商业金融、行政办公、石油化工、现代物流和现代居住等功效。
城东新区则在空间上相对独立,关键发展新兴工业。
②发展趋势(未来三年发展趋势)。
未来五年内,沧州市将构筑“一城、五区、三组团”总体城市发展格局,“一城”即明确大沧州市概念,“五区”即指新华区、运河区、渤海新区(含海兴县)和沧县、青县同城化管理,“三组团”包含主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团,总面积5971平方公里。
其中,主城区组团包含新华区、运河区、开发区、高新区和沧县,计划面积1736.3平方公里。
沧州市主城区是全市政治经济文化中心,也是冀中南区域性中心城市,是京津冀城市经济圈和环渤海经济圈关键组员,在促进环渤海环京津区域开发开放大局中含相关键地位。
多年来,城市建设和经济社会发展步伐加紧,中心城市功效得到提升。
不过,沧州总体上仍属沿海欠发达地域,中心城市功效和经济发展水平和优异城市存在显著差距,城市要素聚集能力减弱、城市产业集聚不够、工业实力不强,中心城区人口、生产总值、通常预算收入占全市比重低于全省平均水平。
伴随渤海新区大规模开发及县域经济快速发展,主城区石化及轻工等支柱产业发展优势逐步弱化,区域中心发展地位受到严峻挑战,造成区域经济发展缺乏层次,要素流动缺乏明晰导向机制,产业低水平重构,地域间竞争大于合作。
本计划围绕大沧州战略,以主城区组团为关键,统筹计划主城区发展,拉开城市建设框架,优化经济开发格局,对于提升全市发展地位,推进东中西协调发展,促进冀中南沿海和腹地互动发展,含相关键意义。
(二)去年沧州市房地产发展情况
① 新建商品房发展情况。
在售楼盘
类型
总建筑面积(万平米)
结转到面积(万平米)
新开面积(万平米)
总投放面积(万平方米)
市场拥有率
去化面积(万平米)
市场拥有率(%)
成交均价区间(元/平米)
结转到面积(万平)
市场拥有率
备注
1236
28.4
112.014
140.414
84.43
57.55
本项目市场拥有率(4.94%)现在市场拥有率(6.96%)
1
东方世纪城
高层
47
3
2.7
5.7
4.06%
5.50
6.51%
3900
0.2
2.01%
2
御宇国际城
高层
60
2.2
5
7.2
5.13%
4.37
5.18%
3700
4.03
5.13%
3
万泰丽景
高层
70
1
4.3
5.3
3.77%
3.97
4.71%
4600
2.53
3.90%
4
宏宇城
高层
30
2
3.2
5.2
3.70%
4.37
5.18%
5000
2.53
4.07%
6
阿卡兰亭苑
高层
20
0
10
10
7.12%
8.80
10.42%
4600
1.2
2.73%
7
天成郡府
高层
70
4
10.5
14.5
10.33%
8.00
9.48%
5300
6.5
2.77%
8
御河新城
高层
80
1
3
4
2.85%
2.05
2.43%
5000
1.95
3.39%
9
金鼎领域
高层
30
1
1
2
1.42%
1.76
2.08%
5000
0.24
0.10%
10
贻成御景
高层
30
2
7.06
9.06
6.45%
5.24
6.21%
5100
3.82
1.63%
11
鼓楼上城
高层
40
0.6
1.7
2.3
1.64%
1.94
2.30%
4600
0.36
2.50%
12
百合世嘉
高层
70
1
2.4
3.4
2.42%
1.80
2.14%
3800
3.6
4.52%
13
东领伯爵
高层
17
1.08
2
3.08
2.19%
3.15
3.73%
/
1.05
3.78%
14
皇家壹里
高层
35
2
5.3
7.3
5.20%
4.46
5.28%
5600
2.54
4.41%
15
凤凰城
小高层
100
0
0
0
0.00%
0.00
0.00%
3800
0
4.27%
16
泛海时代
高层/商业
70
0
2
2
1.42%
1.00
1.18%
/
1
3.84%
17
一世界
高层
100
0
0
0
0.00%
0.00
0.00%
/
0
4.27%
18
嘉禾一方
小高层、高层
35
2
5
7
4.99%
5.50
6.51%
3800
1.5
4.40%
19
塞纳左岸
小高层、高层
50
2
6
8
5.70%
4.30
5.09%
4200
1.7
4.14%
20
明月州
高层
78
0
9.50
9.504
6.77%
0.55
0.65%
6000
8.95
6.38%
21
御湖公馆
联排、双拼
6.5
0
3.20
3.2
2.28%
2.58
3.06%
7500
0.62
1.25%
22
孔雀城
多层、小高层
30
2
4.00
6
4.27%
5.00
5.92%
4900
1
1.84%
23
泰古香槟郡
高层
12
0.36
4.36
4.72
3.36%
3.05
3.61%
3500
1.67
1.99%
24
署西家园
高层
3
0
3.00
3
2.14%
0.00
0.00%
4800
1.5
0.64%
25
榕城
高层
14
0
1.84
1.84
1.31%
0.50
0.59%
4200
1.34
3.13%
26
御景园
多层
10
0
0.96
0.96
0.68%
0.45
0.53%
2500-3100
0.4
2.73%
27
新捷家园
多层
6.7
0
0.00
0
0.00%
0.00
0.00%
/
0
2.86%
8
安欣家园
多层
5
0
3.96
3.96
2.82%
0.20
0.24%
2700
2
1.28%
29
泰和世家
小高层、高层
53
1.16
10.03
11.19
7.97%
5.88
6.96%
4020
5.32
4.43%
Ø沧州市在售楼盘累计投放量140.414万平,去化84.43万平,去化率60.12%,成交均价4460元/平米。
Ø新开盘项目包含榕城、兰亭苑、一世界,其中榕城在新华区,兰亭苑、一世界在运河区。
Ø上六个月房产市场相对很好,自.10月以后,市场转冷,各楼盘去化量普遍降低。
去化面积显著低于沧州市住宅市场去化面积16万平米。
② 经济保障住房发展情况。
本年度沧州市目标新开工建设保障性住房和棚户区改造住房27478套(户)。
其中,廉租住房1500套,公共租赁住房9400套,经济适用住房1800套,限价商品住房1750套;城市棚户区改造8100(户),垦区棚户区改造4928套(户)。
新增廉租住房补助1190户。
到11月底,全市完工保障性住房和棚户区改造住房17949套,其中:
市本级1228套,运河区546套,新华区4179套,开发区216套,中捷640套,南大港617套,黄骅1950套,泊头562套,任丘2910套,河间175套,沧县194套,青县696套,肃宁360套,献县224套,南皮660套,东光726套,吴桥780套,海兴1008套,盐山54套,孟村224套。
至,期间新增政府产权保障性住房累计数量不低于新增保障性住房总量1/3;以后每十二个月新增政府产权保障性住房占每十二个月新增保障性住房总量百分比不低于1/3。
③ 二手房发展情况。
自去年下六个月以来,受楼市低迷大环境影响,沧州市新房交易量下降,二手房交易也随之低迷.。
据沧房经纪统计数据显示,去年10月至今年2月,二手房成交量下降近50%,成为近三年来新低点。
二手房交易量大幅下降关键有三个原因,首先,在全国范围内开展楼市调控政策让本市新房销量出现了停滞甚至下降,这也造成二手房交易量下降。
二是以内二手房价格每平方米全部在4500元左右,有甚至高过现在新房价格,大家经过比较,更多是关注新房,二手房坐上了冷板凳。
三是做房产投资人少了。
不管是刚性需求,还是投资盈利,大家全部在等候房价下降,所以现在出手人有所降低。
新年前后是二手房交易淡季,平均每个月成交量仅20多套。
进入二月份后,二手房交易量有了较大幅度提升。
(三)今年沧州房地产市场分析和估计
① 截至今年6月销售增加情况。
在售楼盘
类型
总建筑面积(万平米)
去化面积(万平米)
去化面积(万平米)
去化面积( 万平米)
去化面积(万平米)
结转到面积(万平)
新推盘量(万平)
总推盘量(万平)
现在成交均价区间(元/平米)
去化面积(万平米)
市场拥有率
1404
14
105
153.296
137.365
56.82
66.36
123.18
24.59
1
东方世纪城
高层
47
0
0
17
5.5
0.2
2
2.2
3800.00
0
0%
2
御宇国际城
高层
60
0
8
14.8
4.37
3.3
2
5.3
3800.00
1.22
5.0%
3
万泰丽景
高层
70
0
15
12
3.973
2.53
1.65
4.18
4600.00
1.254
5.1%
4
宏宇城
高层
30
0
0
8
4.372
2.53
2.2
4.73
4600.00
1.359
5.6%
5
阿卡兰亭苑
高层
20
0
0
0
8.8
1.2
7
8.2
4800.00
3.156
12.9%
6
锦绣天地
高层
33
0
0
0
0
0
3.5
3.5
/
0
0.0%
7
恒大城
高层
54
0
4.07
4.07
/
0
0.0%
8
天成郡府
高层
70
0
28
26
8
5.5
0
5.5
5000.00
1.243
5.1%
9
御河新城
高层
80
0
28
7
2.049
1.95
1.2
3.15
4900.00
1.1515
4.7%
10
金鼎领域
高层
30
9
15
4
1.76
0.24
0
0.24
5000.00
0.072
0.3%
11
贻成御景
高层
30
0
0
13
5.24
3.86
0
3.86
5100.00
0.528
2.2%
12
鼓楼上城
高层
40
5
7
4.4
1.94
0.36
1.98
2.34
4600.00
0.04
0.2%
13
百合世嘉
高层
70
0
4
5
1.803
3.6
1
4.6
3800.00
1.19
4.9%
14
东领伯爵
高层
17
0
0
0.52
3.15
1.15
0
1.15
/
0
0.0%
15
皇家壹里
高层
35
0
0
5
4.458
2.54
2.6
5.14
5100.00
1.699
7.0%
16
凤凰城
小高层
100
0
0
5
0
0
4
4
3800.00
0
0.0%
17
泛海时代
高层/商业
70
0
0
0
1
1
2.2
3.2
/
0
0.0%
18
流津时代
住宅、别墅
180
0
0
0
0
0
3
3
/
0
0.0%
19
一世界
高层
100
0
0
0
1.43
3.47
2.2
5.67
4400.00
2.256
9.2%
20
嘉禾一方
小高层、高层
35
0
0
7
5.5
1.5
2.2
3.7
4000.00
1.068
4.4%
21
塞纳左岸
小高层、高层
50
0
0
7
4.3
1.7
2
3.7
4200.00
0
0.0%
22
明月州
高层
78
0
0
0
0.55
6.95
2.2
9.15
6000.00
0.324
1.3%
23
孔雀城
多层、小高层
30
0
0
6
5
1
1.5
2.5
5200.00
0.978
4.0%
24
泰古香槟郡
高层
12
0
0
4
3.05
1.65
1.5
3.15
3300.00
1.035
4.2%
25
署西家园
高层
3
0
0
0
0
1.5
0
1.5
4800.00
0.295
1.2%
26
榕城
高层
14
0
0
0
0.5
1.3
3
4.3
3700.00
0.667
2.7%
27
金域瑞景
小高层
10
0
0
0
0
0
4
4
3300.00
0.96
10.3%
28
亚龙湾
高层
0
0
0
0
0
2
2
3400.00
0
0.0%
39
御景园
多层
10
0
0
0
0.45
0.45
1
1.45
2500-3100
0.084
0.3%
30
新捷家园
多层
6.7
0
0
0
0
0
1
1
2500.00
0.18
0.7%
31
安欣家园
多层
5
0
0
0
0.2
2
0
2
2700.00
0
0.0%
32
泰和世家
小高层、高层
53
0
0
7.576
5.97
5.34
5.36
10.7
4085
2.2779
9.26%
分析:
估计沧州市整体推盘量为123.18万平,上六个月度整个房地产市场销量约24.59万平米,去化率19.97%,去化率相对较低。
② 未来多个月销售估计情况。
上六个月,为巩固房地产调控结果,中央政府坚定不移加强房地产调控:
首先果断抵制不合理需求,其次支持自住性合理需求。
因为中央政府坚持房地产调控不放松,调控结果深入显现,投资投机性需求受到抵制,多数城市房价继续呈移中有降之势。
但在信贷放松及一引发地方微调楼市政策影响下,年初以来尤其是二季度关键城市商品住宅成交量显著回升。
估计下六个月,在宏观经济探底回升大背景下,政策调控仍不会放松,但伴随信贷放松及部分地方微调楼市政策影响,成交量相比上六个月会有一定幅度上升,同比下六个月,会有较大幅度提升。
(四)今年沧州市房地产政策分析
① 土地政策。
、沧州市区(包含运河区、新华区)国有建设用地计划供给量为432.9113公顷,占国有建设用地计划编制范围71.34%;沧州高新区土地计划供给量为42.268公顷,占国有建设用地计划编制范围6.97%;开发区土地计划供给量为131.6427公顷,占国有建设用地计划编制范围21.69%。
、统筹城镇发展,优化土地供给空间布局。
根据统筹城镇和区域协调发展标准,加强土地供给区域分类指导。
严格控制中心城土地供给规模,促进中心城区人口和功效有机疏解和调整。
关键保障基础设施和公用设施土地供给,适度供给符合中心城区功效定位产业发展用地,严格限制和中心城区整体发展不协调土地供给。
根据城市计划功效分区,努力争取先做环境后开发,严格实施“净地”出让,优化配置土地资源。
在供地计划中所推出地块要求分布合理,要充足考虑社会各个层面对用地需求,兼顾社会效益和经济效益。
对已纳入土地贮备库和闲置地块要优先考虑。
、优化土地供给结构,对各类用地实施“有保有压”差异化供给策略。
依据城市计划建设确定关键功效区片类型,调整优化土地利用结构。
以土地供给引导需求,合理调整土地供给结构和用地供给量,做到有保有抑,确保关键工程项目、确保基础设施、确保民生工程尤其是经济适用住房等保障性住房及产业集聚区工业项目建设用地供给,关键发展满足当地居民住房需求中低价位,中小套型一般商品住房用地供给,切实稳定住房价格。
确保经济发展和关键工程建设土地供给,严格控制国家要求限制类和严
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