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万科花园工程管理策划书

【万科花园】项目

工程管理策划书

西安万科振兴房地产开发有限公司

万科花园项目部

2015年3月10日

第一部分项目概况

一、区域位置

1.所属位置：

【万科花园】项目位于处于古都西安二环生活圈，城北经开区新城市中心，大明宫遗址公园区和浐灞生态圈的交汇位置，共占地125.807亩。

2.周边情况：

目前项目周边道路，仅广运潭大道已施工完毕，正式通车。

广运潭西路及浐灞一路正在建设之中，其中广运潭西路已完成路基施工及雨污水、电缆沟通的建设，经与浐灞城市投资建设有限公司沟通，广运潭西路预计2015年9月施工完毕，开始通车。

浐灞一路2009年已完成设计，目前因征地问题暂停施工，计划2015年12月30日前完成施工。

二、周边市政配套情况

（一）给水方面

1.周边管网建设情况

根据项目周边道路建设情况，目前广运潭大道路建设完毕，具备接水条件。

经核查自来水公司城市供水管网图，及现场勘查，在广运潭大道东西两侧各设计有一路DN400自来水管道，且西侧自来水管道在我司项目附近预留有两处接驳井，具体位置及高程需我司进行实测。

广运潭西路在路中设计有一路DN300给水管网，但仍未实施；浐灞一路也在建设中，路中以北18.5米处设计有一路DN400给水管道也仍未实施。

项目周边市政给水管网

2.市政供水压力

经与西安市水务集团规划设计研究院了解，浐灞区域的水源目前来自南郊水厂和曲江水厂，按曲江水厂出厂压力推算，我司广运潭项目周边的市政管网压力接近2公斤。

（二）排水方面

根据项目周边道路建设情况，目前仅有广运潭大道可以接受雨、污水排放，我司项目前期临时的雨污水排放只能考虑由此接入。

经核查广运潭大道雨污水图纸及现场勘查，广运潭大道在我司项目一边分别预留有2根DN500的雨水管和2根DN300的污水管，具体位置需参考广运潭大道雨污水管道图纸现场实测。

广运潭大道污水管道图

广运潭大道雨水管道图

另，浐灞一路北侧设计有DN400的污水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有2根DN400的接口；浐灞一路南侧设计有DN700的雨水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有2根DN500的接口。

浐灞一路污水管道图

浐灞一路雨水管道图

广运潭西路东侧设计有DN400的污水管道，设计流向自南向北汇入浐灞二路，在我司项目范围内预留有3根DN400的接口；广运潭西路西侧设计有DN500的雨水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有3根DN500的接口。

（三）燃气供应

参考浐灞规划局的天然气管线规划及实测图纸，广运潭大道上设计有DN325的中压管道，浐灞一路上设计有DN200的中亚管道。

但在广运潭大道现场未找到天然气的相关管线，仍需实测确认。

（四）供电情况

1.电源点

据我司广运潭项目较近的电源点主要有两个：

新房变、世园变。

经供电局客服中心勘测班核实，新房变距离广运潭项目最近，且广运潭大道在新房变至我司项目间为全段电力沟道，但新房变目前已接近饱和；世园变离广运潭项目最远，路由情况较为复杂，但世园变有间隔有容量。

根据以上情况，新房变为我司理想的电源点。

2.正式供电

按我司项目要求，正式供电为两路供电，两路10KVA电源分列运行，互为备用。

根据西安市供电局专改公实施办法要求，二路电源需缴纳高可靠性供电费，因此，电气方案设计时，需考虑尽可能的减少第二路电源的容量。

供电局的两路电源点目前无法确定，待正式用电方案批复后方可确定电源点及供电外线路由。

一般根据供电局方案审批原则，临时用电的电源点将成为正式用电的一路电源点，因此，新房变将可能成为正式用电的一路电源。

（五）热力方面

根据西安市市政设施局下属燃热处供热范围划分，广运潭项目属西安市热力总公司太华热力公司供热范围。

广运潭大道路东建设有DN600的热力管道，经与西安市热力总公司核实，在DN600的热力管道已沿广运潭大道路辐射至浐灞大道。

广运潭西路设计有DN400的热力管道，目前仍未报批实施。

浐灞一路设计有DN400的热力管道，仍未报批实施。

另与西安市热力总公司沟通，太华热力公司供热采用高温热水供热，市政供回水温度：

110摄氏度/70摄氏度，市政管网设计压力0.5MPa-0.8MPa。

（六）弱电方面

经查看图纸及现场踏勘，广运潭大道路西有弱电管道，具备向项目接通广电、网络和电话的条件。

浐灞一路路北及广运潭西路路东设计有弱电管道。

三、地形地貌与地质状况

地块形状整端，内部平整，现状基本为杂草灌木，有部分遗留问题（如紧邻项目北侧泰腾地产边界问题,项目西南角拆迁遗留问题等）。

地块地势高于周边道路，西侧高于广运潭西路2米，东侧高于广运潭大道1.5米。

现有市政配套管线完善，集中在项目用地东侧的广运潭大道。

四、小区规划设计概况

项目用地83871.50平方米，建筑总面积约258451.47平方米，其中地上建筑面积184694.00平方米，地下建筑面积73757.47平方米，容积率2.20，总户数1405户，结构形式为剪力墙结构。

项目规划设计共26栋主楼及幼儿园，其中，幼儿园为3层，4栋（4个单元）二梯六户34层塔楼，均靠场地东侧布置。

7栋（20个单元）一梯二户多层、小高层在场地西侧、北侧布置。

15栋（60个单元）4+1层叠拼别墅在场地中部布置。

楼栋相临范围群体地库为地下二层，车位总数为1884个，其中地下1696个，地上188个，临街商业为2-3层。

小区大型设备、机房，如热交换站、变电房等均设于车库之中。

小区规划设计总平面图

小区户型分布图

五、项目分期分区思路

（一）配合营销

为满足营销售楼的需求，项目优先开发售楼示范工程。

包括1个售楼处、2套叠拼别墅实体样板间（顶跃及下跃）、3套临时样板间（设置于售楼处内）及园林示范区（红线内部为永久性,红线外部占用市政绿化带,为临时性），其中售楼处计划于2015年8月底移交营销并展示，园林示范区及5套样板间计划于2015年9月底完成施工工作，具备展示条件。

（二）标段划分

根据公司发展需要及营销货量需求，本项目计划分两个标段同期开发.其中一标段9栋叠拼别墅物业类型楼栋计划于2015年12月竣工备案，2016年6月入伙；一标段及二标段剩余所有楼栋计划于2016年12月竣工备案完成，2017年8月入伙。

（三）设备机房布局与交通线路满足分批竣工与入伙的条件

为满足项目开发的竣工验收及入伙需求，项目部与设计部、设计院沟通，将整个地库的热交换站、水泵房、消防控制室、配电室等都布置在一标段（2015年12月竣工范围内），确保了项目的正常开发需求。

（四）分期分区应预备可能的最不利局面应对方案

本项目应考虑到各种可能出现的不利因素，如目前展示区土方开挖阶段发现地下有古墓需发掘、西安市政府强势治污减霾政策、附近村民以强揽工程名义对现场进行的多频率干扰等，均将造成工期拖延等不利影响。

后期开发应注意此类事项，若存在相似情况，尽量提前穿插开展相关工作，避免不必要的停工；另周边道路均未开通，后期二标段开工，施工组织道路策划需考虑周全，避免断路、堵路，影响正常施工进展。

六、管理目标

（一）质量目标

工程质量达到国家质量验收规范合格标准；实测实量合格率达到90%以上；分户验收合格率达到100%；确保获得陕西省结构示范工程，争取取得陕西省长安杯（省优质工程）。

（二）工期目标

各标段的主要进度节点如下：

1.展示区工程主要时间节点

序号

工作内容

完成时间

1

土方开挖

2015-03-20

2

桩基施工完成

2015-04-07

3

售楼处结构完成

2015-07-05

4

别墅结构完成

2015-07-25

5

售楼处内外装修施工完成

2015-08-25

6

别墅实体样板间内外装修施工完成

2015-09-25

7

展示区高层3层以下外立面施工完成

2015-08-30

8

售楼处对外展示

2015-08-30

9

实体样板间及景观展示区对外展示

2015-09-30

2.首批竣工楼栋（9栋叠拼）主要时间节点

序号

工作内容

完成时间

1

土方开挖

2015-03-30

2

桩基施工完成

2015-04-30

3

结构出±0.00

2015-07-05

4

结构全部完成

2015-08-30

5

外立面施工完成并拆架

2015-10-20

6

市政景观施工完成

2015-11-30

7

竣工备案

2015-12-30

8

入伙

2016-06-30

3.剩余主要时间节点（主要强调高层）

序号

工作内容

完成时间

1

土方开挖

2015-06-30

2

桩基施工完成

2015-07-30

3

结构出±0.00

2015-10-16

4

结构全部完成

2016-08-20

5

外立面施工完成并拆架

2016-09-30

6

市政景观施工完成

2016-11-25

7

竣工备案

2016-12-30

8

入伙

2017-08-30

（三）文明施工目标

现场安全文明施工管理符合公司相关规定；符合国家相关规定，杜绝死亡事故，争创“陕西省安全文明工地”。

七、项目发展面临压力

（一）工期压力

1.难点：

1）配合销售——售楼展示，刻不容缓

本项目要求沿街售楼处需于2015年8月30日装修完成并对外展示，叠拼别墅实体样板间及景观展示区需于2015年9月30日施工完成并对外展示，而项目整体规划设计方案于2015年2月6日完成，目前土方开挖及试桩工作受政府政策及附近村民干扰严重，工期压力巨大。

2）支持结利——确保竣工，冲刺指标

由于市场情况的变化，公司万科城项目的大量存货恐仍将无法满足集团对公司下达的利润指标，故公司要求本项目首批楼栋（9栋别墅）需提前于2015年12月底完成竣工备案，以支持结利指标。

这给设计出图、工程准备、合约招标等均带来严峻考验。

3）劳动力不足——现实

根据近年来西安地区的工程开发情况，基本上所有的施工工地均存在劳动力不足的情况。

对于劳动力密集型的建筑行业来说，劳动力就是工期进度的保障，无法保障劳动力，一切都是空谈。

4）两次春节及冬季施工——现实

因本项目开工时间接近年底，从项目开发周期来考虑，总包单位进场后必须经历两次春节及冬季施工，从使得施工工期又增加了巨大的困难。

尤其是当装饰施工阶段处于冬季施工时，轻则造成工人降效，重则导致工地停工，致使有效施工时间大为缩短。

2.预控措施：

1）付款方式——里程碑式付款

面对巨大的工期压力，项目部严格按照总部要求的里程碑式付款的方式，只要施工单位工程进度快，就能及时回款，能够极大的刺激施工单位抢工的积极性。

2）合约谈判——提前梳理存在各项苦难及详细要求

面对巨大的工期压力，项目部从招标前便详细分析本工程存在的所有苦难，并逐一提出切实可行的预控措施，在施工单位招标阶段便详细要求（如地下室阶段劳动力必须充足，整体施工节奏要求等）。

3）过程控制——派迁优秀人员进行现场管理

面对巨大的工期压力，为了过程管理细致到位，不影响现场工期，公司对本项目成员选择上均非常慎重，派驻现场的均为公司得力干将，以期从强势管理中争取工期。

（二）历史遗留问题仍存隐患

1.北侧泰腾地产边界问题

项目北侧泰腾地产基坑边、施工电梯通道已进入本项目红线内，且东北角有一深坑（约12m深，已侵入项目红线约3m），使项目北侧无法封闭，北侧施工道路无法修建。

2.附件村民及黑恶势力干扰

目前展示区试桩施工图纸已具备、试桩单位已于2月3日进场开始试桩，但试桩过程中，该地块原归属村民每天均会纠集20-40人（多为老年人）现场干扰施工，政府及公安部门也未采取有效措施，截至目前试桩工作仍未正常开始。

且项目西南角因前期政府征地拆迁与村民之前未协调沟通到位，导致西南角围墙无法封闭（受村民干扰严重）。

3.项目南侧市政道路未通（通车时间遥遥无期），项目施工过程中只能在南侧红线内修建临时施工道路，但该红线距离南侧商铺结构（2015年12月31日竣工范围）仅10m，商铺桩基需沿结构边线外放6m，加之土方开挖的放坡，此临时施工道路仅不足4m（且需采取护坡桩支护），施工组织难度较大。

（三）场地狭小，同期开发难度较大

本项目为整体地下车库设计，同期整体平端，对于现场施工管控难度太大，施工现场平面布置较难操作。

第二部分总平面管理策划

一、总平面布置原则

1.确保展示区优先施工；

2.确保首批2015年底竣工叠拼别墅楼栋优先施工；

3.优先保证营销展示户型施工；

4.优先确保精装修高层施工；

5.有利于场地内水平交通顺畅；

6.有利于土方平衡。

二、总平面策划思路

虽然项目场地较为方正，但因开挖边线距红线最小距离仅为4米、平均6米左右，且仅有东侧广运潭大道可供材料进出，故在土方开挖阶段必须预留出部分场地以便组织水平交通。

鉴于营销要求开放区和首批（4+1）叠拼别墅竣工备案务必于9月底和12月底完成，现将整体分为六个开挖段，后三段开挖部分即可作为前期的场地堆场和交通场地，土方亦可进行开放区肥槽回填和景观施工。

待前期车库顶板达到一定强度后，再转换场地进行施工，用以打破场地紧张。

项目临时办公室和部分施工单位办公室设置在东侧规划绿地范围内。

三、各阶段平面布置方案

（一）塔吊布置

1.塔吊布置原则

1）塔吊布置要考虑拆卸方便，布置在道路边，不影响主要道路通行；

2）塔吊布置要考虑群塔作业的协调方案，不干扰；

3）塔吊位置要考虑覆盖料场；

4）塔吊布置要考虑到营销开放等因素；

5）塔吊布置要尽可能减少工作面盲区；

6）塔吊布置需兼顾租金成本。

2.塔吊布置方案见下图

1）塔吊布置要考虑拆卸方便，不影响主要道路通行、不影响展示区营销效果。

2）项目选择使用1台臂长60米的QTZ63塔吊、19台臂长50米的QTZ63塔吊，共20台塔吊。

其中高层部分塔吊布置将影响局部商业施工，后期该部分商业采用汽车吊完成。

3）塔吊主要解决主体施工阶段钢筋和模板的水平垂直运输；砌体施工和装修施工阶段材料的垂直运输主要通过施工电梯（高层和小高层）和轨道式升降机（多层）完成。

（二）土方开挖施工顺序

土方开挖阶段仅有东侧广运潭两处临时大门可以使用，为加快出土速度，两处大门均设置冲洗设备，出土顺序如图所示。

（三）道路交通组织及平面布置

1.±0.0以上

地上交通主要依靠红线内侧环形道路，故需在车库顶板砼浇筑完毕后尽快完成防水及回填土施工，部分工期不能满足的情况下，需在基坑边施工护坡桩，确保环形道路宽度。

其次地上交通利用车库顶板，需要求施工单位在拆模后进行二次回顶，确保车辆荷载不破坏结构。

具体如下图。

2.±0.0以下（六段开挖前）

3.±0.0以下（六段开挖后）

（四）砼泵布置

混凝土浇筑采用地泵泵送为主，车泵泵送为辅的方式，现场考虑配备四台混凝土地泵，分别设置位置及泵送范围如上图所示。

南侧（4+1）多层和小高层四层以下将采用车泵完成浇筑，因道路和场地限制，后期将对此砼浇筑计划进行专项安排，临近施工道路区域尽可能使用汽车泵浇筑，筏板施工时，多采用车泵泵送方式浇筑砼。

不同标段要求采用不同的砼搅拌站，确保高峰期砼用量满足施工要求，以下为不同阶段砼布置平面：

1.六段开挖前汽车泵平面布置

2.六段开挖前地泵平面布置

3.六段开挖后汽车泵平面布置

4.六段开挖后地泵平面布置

四、工程标段划分

（一）标段划分的原则

1.每个标段具备相对独立的交通道路与场地布置条件

2.每段的工程量基本均衡

3.相同户型尽量划分在同一标段

4.各标段之间以交叉面最小为原则

5.设备用房集中于一个标段内，尽量减少安装调试交叉

6.展示区区优先起步

7.场外交通及场内交通组织顺畅

（二）各阶段工程分判标段划分

1.总包标段划分（包括土建及机电）

本工程总建筑面积为26.717万m2，总包划分为2个标段（土建及机电均划分为2个标段，划分方式相同）。

1）一标段4+1多层共8栋楼，楼号为：

1#、2#、4#、5#、7#、8#、10#、13#楼，建筑面积小计：

29016m2;小高层一栋，楼号为16#楼，建筑面积8959m2，高层4栋，建筑面积78277M2，商业28#、29#局部、30#、31#楼，建筑面积约为4400M2，地下车库面积约为2.5万m2，一标段总建筑面积约为14.3万m2。

2）二标段4+1多层共7栋，小高层6栋，幼儿园、29#楼部分商业，该范围内的地下车库，总建筑面积约为12.4万m2。

3）标段间分界线在楼之间柱中间1/3处，结构留设施工缝后浇带处，安装电缆各栋楼各自穿线外，其余内容均以分界线划分。

4）标段划分示意图如下（图1）：

备注：

具体详见附件1：

总包标段划分编制说明。

2.桩基标段划分

桩基类型共有DDC素土挤密桩、灰土SDDC桩、砼管桩三种类型，其中DDC素土挤密桩、砼管桩只在高层有，其余多层、小高层及地下车库桩基均为灰土SDDC桩。

桩基标段划分2段，一标段包括三种类型桩基，二标段只包含灰土SDDC桩，标段划分与总包标段划分相同（见上述图1），施工内容均包含灰土垫层。

3.塑钢门窗工程

门窗总面积约为5.4万m2左右，划分为3个标段，标段一包含1#2#4#5#7#8#多层，10#、20#楼高层及相应的28#、29#、30#商业；标段二包含10#、11#、13|#、14#多层、16#、17#楼小高层，21#、22#楼高层以及31#商业；标段三包括3#、6#、9#、12#、15#楼5栋多层，18#、23#、24#、25#、26#楼5栋小高层及相应商业，幼儿园、垃圾站等所有配套用房的外立面门窗。

门窗工程包含相应标段范围地下车库塑钢窗，包含附框的制作安装，附框的赛缝、防水，门框内外打胶等内容。

标段划分示意图如下（图2）：

4.外立面装修

外立面装修包括外墙质感涂料、真石漆，标段划分为3个标段，标段一包含1#2#4#5#7#8#多层，10#、20#楼高层及相应的28#、29#、30#商业；标段二包含10#、11#、13|#、14#多层、16#、17#楼小高层，21#、22#楼高层以及31#商业；标段三包括3#、6#、9#、12#、15#楼5栋多层，18#、23#、24#、25#、26#楼5栋小高层及相应商业，幼儿园、垃圾站等所有配套用房的涂料，示意图参见门窗标段划分。

5.室外园林

室外园林根据施工时间考虑，划分为2个标段，一标段为展示区及1#~9#多层间园林景观，其余部位园林景观为二标段。

一标段园林施工内容包括室外市政雨污、给排水管道，室外道路，景观园林，围墙等内容。

6.室外市政工程

设一个标段，施工内容包括室外市政雨污、给排水管道、沥青道路、红线围墙。

7.栏杆工程

栏杆工程包括楼栋阳台防护栏杆，室内窗边防护栏杆，屋面防护栏杆，室外楼梯栏杆，室外残疾人坡道栏杆，室外围墙栏杆等内容。

栏杆划分为3个标段，一标段为19#、20#楼高层、1#~9#楼4+1多层，23#、24#楼小高层及相应商业，28#、29#、30#楼商业。

二标段为21#、22#楼高层、10#~15#楼4+1多层，16#~18#楼小高层，25#、26#小高层及相应商业，31#商业，幼儿园等配套用房。

各标段不包含相应的室外围墙、小院围墙栏杆。

小院围墙栏杆、室外红线围墙铁艺、大门为三标段。

8.地辐热工程

地辐热工程不包含地辐热砼，地辐热砼由总包施工，标段划分为2个标段。

1）一标段为19#、20#楼高层、1#~9#楼4+1多层，23#、24#楼小高层及相应商业，28#、29#、30#楼商业。

2）二标段为21#、22#楼高层、10#~15#楼4+1多层，16#~18#楼小高层，25#、26#小高层及相应商业，31#商业，幼儿园等配套用房。

具体划分示意图详见上述图3。

9.消防工程

消防工程设一个标段。

10.防火门

防火门划分为2个标段，详见图1.

11.展示区样板间精装修

售楼部装修为一标段，包含售楼部二层样板间，4+1多层样板间为二标段，11+1小高层样板间为三标段。

工作面移交从总包墙体砌筑完成开始，给排水干管完成，电器配电箱完成移交，装修内容包含墙体粉刷，室内水电布设。

地辐热地面由总包穿插完成。

12.批量精装修

本工程批量精装修包括4栋高层，7栋小高层，其中高层每栋建筑面积啊1.9万m2，小高层每栋8900m2到1.1万m2之间，根据工作量大小，批量精装修划分为4个标段，具体如下：

标段一：

19#、20#楼2栋高层，地上建筑面积3.4万m2，共390户。

标段二：

21#、22#楼2栋高层，地上建筑面积3.5万m2，共390户。

标段三：

23#、24#、25#、26#楼4栋小高层，地上建筑面积为3万M2，共240户。

标段四：

16#、17#、18#3栋小高层，地上建筑面积为1.95万m2，共144户。

以上各标段公共部位精装修由相应各单位施工。

13.叠拼别墅公共部位精装修

划分为1个标段，施工内容包括多层公共部位精装修，地下车库墙体涂料，地下室设备用房精装修。

五、脚手架体系

为配合门窗、外墙穿插施工，此工程脚手架选用悬挑形式。

高层为满足安全使用要求四层一挑（不少于6部架），小高层及别墅为满堂架。

选择脚手架体系的原则

1.主体施工用挑架，四层一挑，底部封堵用脚手板加多层板硬质防护面，以便于外架垃圾清理。

2.考虑室外管线、景观工程及回填土影响，外挑架搭设起始层原则上为2层或3层开始。

（别墅从1层底开始，展示区范围内高层从3层顶开始）。

3.外架搭设时应避开大线条及电梯竖井，外架拉杆不得影响窗副框安装。

4.外墙移交外墙涂料单位施工时，施工作业面移交范围不得少于二层，并确保四周封闭完好，作业层四周架板均不得少于二块。

5.石材施工配合时，在土方回填后立即组织为石材施工搭设施工脚手架，脚手架搭设应按照石材单位施工要求搭设。

外墙石材施工面上二层搭设刚性封闭脚手架，确保下方施工人员安全。

6.涉及到展示区外立面的楼栋需考虑在外架处设置双层安全网防护，并于上部设置一道全封闭双层挑网（外挑6米），进行展示区防砸、防高空抛物保护。

展示区上部高空外架防护措施示意图

7.售楼处两侧高层上部外架下侧上口要求采用竹胶板全封闭防砸保护，并在封闭节点处使用1000mm宽油毡采用木条进行全封闭固定至墙面，防上部流浆，并找坡至脚手架远处进行排水，外架下口部使用8成新竹胶板防护并刷黑黄漆做美观处理。

销售处两侧高层外立面防护示意图

六、临水临电设施管理

1.施工期间的给水接驳点前期采用120m深水井，井的位置设置在施工现场东南角处。

水泵出水管径为DN50，临时供施工用水及大门处冲洗设备用水。

正式给水接驳点在施工现场东北角处，接口管径DN200，用水手续正在办理中，等手续完善后作为正式施工用水挂表计量使用。

2.施工期间的雨水接驳点使用正式雨水接驳点，接口管径DN800，采用顶管接驳，位置在施工现场的东南角市政绿化带内，供施工现场及开放展示区雨水排放使用。

3.施工期间的污水接驳点使用临时污水接驳点，接口管径DN800，采用顶管接驳。

位置在施工现场的东南角市政绿化带内，供开放展示区雨水排放使用。

4.施工期间的用电接入两个800kva的箱变，一箱变位置设置在小区东南角市政绿化带与南侧围墙位置，另一箱变位置设置在西北角围墙内幼儿园位置范围内。

两箱变安装计量总表及总开关，下分4个回路，4个回路开关分别为630A，2块。

400A，2块。

（其中东南角箱变4个回路中增加400A1回路安