设备设施督导标准1.docx
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设备设施督导标准1.docx
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设备设施督导标准1
业务督导标准——设备设施管理
项目
项目分类/明细
检查标准
检查方法
检查频次
考核标准
人
员
素
质
基本要
求
专业证书
具有本专业初级技术证书
查看复印件、体检要求、查看资料
每半年抽查1次
不符合1项考核人事管理员5/项
身体要求
身体健康,电工不得是色盲、色弱
文化要求
中专以上文化程度
专业知
识
理论知识
有一定本专业的理论知识,基本电工理论知识明确
询问技术员具体操作方法
实践知识
具有一定的本专业的工作经验,在市电停电时能够手动启动发电机,市电来电时能够单独转换电源,能够与安全员配合,对电梯进行盘车救人
设备房
管理
基本要
求
照明
每平方米需要10W的亮度,节能灯减半,亮度分布均匀(暂不执行)
设备房有足够的亮度,能够保证设备保养需要的亮度到设备房现场查看
每周检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
特殊要求
设备房天花上或墙上不得设置各种给排水水管,若不能避免,该排水管的下端一定要加设喇叭口,确保即使漏水也不能损坏设备(根据现有情况制定防水措施)
天花
天花面平整,干净
墙面
墙面平整,刮灰后刷为白色
地面
地面水泥找平,重要设备房须铺设瓷片,设置有排水装置
物品要求
物品摆放整齐,无杂物;
房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品
质量记录
现场的作业指导书齐备有效
各类设备维修检修记录完整
温度
重要设备房内(如监控中心,电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房)应配置干湿温度计,对环境的温度进行检测,设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下。
(锅炉房参照相应设备技术标准要求)
查看温度计的设计位置是否合理,温度是否正常、现场检查
房门
开关灵活,油漆完好,无人值守设备房需要上锁
标识
设备房门上有相应设备房标识、应有“机房重地,非请勿进”或类似的标识,并符合公司之CI手册的要求
设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。
流体要有流向标识
重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识
所有标识安装位置适当、醒目,清晰、完整
供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点
卫生要
求
墙面卫生
没有明显污迹(按照现行规定执行)
检查现场、查记录
地面卫生
室内地面干净,地面没有污迹(按照现行规定执行)
设备外部
卫生
设备房内设备表面无积尘、无油污;
油漆无脱落
安全要
求
消防方面
严格按消防要求配置配备足够、有效的灭火器和应急灯
防鼠方面
具有防鼠措施,安装防鼠板,防止老鼠进入
防水方面
设备房内有良好的排水设施;
重要设备房设置有防水设施、积水井有超高水位报警装置
钥匙管理
所有设备房的钥匙控制中心均需要有备份,并且是有效的;
无人值守的设备房必须加明锁,钥匙由设备责任人及控制中心掌握
日常管理
非技术人员进入设备房、非设备责任人操作设备必须征得设备责任人的同意
外来参观
禁止闲杂人员进入,防火门要关好,参观来访人员需进设备房,须由部门经理指定专人陪同方可进入
安全防范
易被人体接触到的转动部位要有防护罩;原设备具有的防护装置应维护齐全
设备管
理
维修保
养
维修
设备大修需要有维修方案,报相关部门审批;现场有提示、警示标识
检查大修的方案,是否有相关部门的审批资料
每季度检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
日常维修,需要及时清理现场;并把维修结果知会到涉及人员
检查维修的现场
保养
严格按照公司体系文件规定的日检、月检、季检、年检进行保养并填写相关记录
检查质量记录
《机电设备年度检修计划》编写完善;并确保按该计划实施
检查是否按照计划进行实施
设备的维修保养责任人明确
检查设备责任人一览表
重要设备零配件的备用情况,如烟感
检查是否建立重要设备配件清单,配置是否合理
工具
设备(工具)汇总表》完整,专用工具受控
该表内容是否完整
万用表、钳形表、远传压力表等有公司的检测合格证
检查绝缘手套、绝缘鞋、验电笔是否在有效期内,抽查几个万用表是否有检验合格证
绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔在有效期内
技术员个人工具受控、完好、齐全
设备软
件
及时完整的填写设备管理软件,明确更换的配件、设备故障原因
查看设备管理软件,是否及时登记设备故障
各种预
案
对于发电机不能自动启动、供配电不能正常投入,给排水出现异常等情况应有应急预案
检查主要设备故障的预案是否有,并是有效的
停水/
电/气
的管理
停水/
电/气
管理
突发性停
水/电
管理处设备故障造成的停水/电/气,查明停水/电/气的原因,及时排除故障,同时通知控制中心人员给业主进行合理的解释
检查对业主的停水停电通知,涉及设备原因的,检查该设备的维修保养记录表是否有相关的记录
每季度检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
市政设备故障造成的停水/电,及时与供水/电/气部门联系,了解停水/电的原因、停水/电/气时间,并张贴通知,告诉业主。
计划性停
水/电/气
因我方管理的原因需要停水/电/气的,尽量安排在合理的时间并要提前三天通知业主并做好解释工作。
因市政原因停电的,需要及时通知业主并做好解释工作
查询相关的通知
试消防
日常维修保养试消防,需要提前向业主出通知,告诉业主,试消防的时间、内容、可能给业主带来的影响
查询相关的通知
二次供
水管理
资质要
求
清洗部门
的资质
清洗部门有清洗的专业资质证书,并有效
查资质证书的复印件是否在有效期内
每半年检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
清洗人员
清洗人员具有健康证并接受专业培训
查询相关的复印
清洗通
知
清洗队
提前4天书面通知管理处,停水时间、需要清洗的水池、水箱,清洗负责人
查询相关的通知
管理处
提前3天出通知,告诉业主需要清洗的水池、水箱,停水时间,清洗后可能出现的现象,用水注意事项
检查管理处对业主、商铺的书面通知记录
清洗频
率
按规定时间每半年清洗一次或按当地法规规定时间清洗
查询每半年的清洗合格报告
清洗结
果
水质检测
保证二次供水达到国家标准,并附有当地水质检测部门的合格报告
查询每半年的清洗合格报告,报告是否为检测合格
安全措
施
清洗照明
清洗现场的照明必须使用安全电压
查询相应的配套设备
通风
清洗前必须向水池内进行通风,保证水池内空气的流通
监护
清洗时,在水池上必须配置一个人进行监护
消毒控
制
药品来源
需要对消毒用药品进行有效的控制,防止消毒药品有假或人为的误用
相应的制度,药品的管理
药品使用
清洗以后,必须由专人根据水池、水箱的大小放置消毒药品,并记录放置的数量和放置人
查询相应的清洗、消毒记录
供配电
系统
发电机
机油
油质没有污黑、油色正常,油位在L-H之间接近H处
在油标处拉油位检查标尺,查看油位,并用纸巾搽试,观察油色
每季度检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
柴油油箱
室
是否安装防爆灯,箱底是否有消防沙,油箱油位是否在80%位置,并小于1000升。
(按照现行标准执行)
目视、现场查看
油箱上是否有总容积,正常情况下发电机的用油速度
油箱是否有渗漏油的现象
油箱室通风情况,有没有透气管
冷却水
冷却水清澈、干净,没有杂质,水位正常
放出部分水,查看水质是否清澈,打开水箱盖,用手指是否能够接触冷却水
启动电池
充电需要配置充电器
现场查看
是否配置2组,传输线线径是否足够大,连接端子处牢固、没有爬碱
电压是否正常,电池解液是否有电,电池电解液位是否正常
电池上标明开始使用的时间,一般使用二年以上就需要特别关注(建议执行)
排烟风机
能够与发电机一同启动,延时停止,运行时没有异常声音,转动部分不存在安全隐患
发电机启动以后是否能够正常运转,停机以后是否能够停机
风机转动部分是否存在安全隐患
检查排风扇是否有保护装置
高压环
网柜室
上锁情况
环网柜全部上锁,每把钥匙编号清晰
现场查看
标识明确
各柜编号、钥匙编号、环出位置、进线号、该线号所在供电部门联系电话
掉牌的意
义
技术员能够分辨高压柜的运行状态;
每一处环网柜,必须有一个高压指示灯
安全工具
齐全
配置验电笔、绝缘手套、绝缘鞋,柜前后绝缘胶垫齐全
操作作业
指导书
上墙,内容清晰、明确
操作
责任人对设备操作及安全注意事项熟悉
现场询问
变压器
运行温度
干式变压器:
110度报警
检查相关配置
输出电压
380V±5%范围内,不在范围内需要调整变压器绕组抽头
查看进线电压表
异常声音
没有异常的爆破杂音
现场听
环境
变压器有单独的隔离网,并上锁;
现场查看
变压器上端没有照明等悬挂物
配电柜
外表
指示灯完好无损坏无缺项、盘内装置无异常声响、无焦糊气味、开关的状态、卫生状况、外表、标识准确、电流表合理
现场查看
内部
各二次线路端子处连接紧密、线
号完好规范,连接螺栓无松动;
接线无发热变色仪表、蜂鸣器、电铃、按钮指示、动作正常
检查二个柜,外表查看,用手适当的用力摇动
开关柜
检查各大电流连接处,是否发热,开关是否出现异常发热,柜后零线连接牢固
检查二个柜,用手适当的用力摇动
电容柜
补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏
打开柜门查看
补偿控制手动、自动切换有效
在柜门处手动测试
补偿电容壳体无膨胀,相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧
查看电容,检查记录
功率因数:
不小于0.9
看电容柜上的功率因素表
电表柜
电表连线准确,有范围和倍率标识;抄表到户的部门有供电部门的完好铅封,电表运行正常
现场查看相关标识
控制柜
总体要求
连接螺栓无松动;无发热变色接线;仪表、蜂鸣器、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;盘内装置无异常声响、无焦糊气味;配电回路标识清楚准确
打开柜后门,用手适当用力摇动零线和相线,没有松动的现象
动力柜
开关无过热现象,连接处接触良好
用红外测温仪测试连接处,温度没有过热的现象
双电源柜
主用、备用转换正常,接触器没有异常声响
测试其中一个双电源柜,把该双电源柜的用电部分停电,模拟市电停电,观察发电部分是否能够正常投入
生活泵控
制柜/污
水控制箱
生活水泵手动、自动正常,启动时间继电器正常
把转换开关置于手动,启动、停止,把转换开关置于自动,模拟低水位信号,检测自动部分
公共照
明
照明控制
柜
各标识正确,明了,开关时间明确,进出线连接紧固
打开控制柜盖门,适当用力摇动连接线,没有松动的现象
开关箱
各标识正确,明了,开关时间明确,进出线连接紧固
打开控制面板,观察接线处绝缘是否变色,有则接触不好
防雷系
统
避雷网
引下线及屋顶避雷网线无脱焊,大面积生锈现象连接牢固;油漆完好
在天台及下引线处检查焊点
接地电阻
房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于4欧姆(按照现行标准执行)
询问技术员该检测点及检测方法,以及相关的质量记录
给排水
系统
泳池设
备
机房
机房内灭火器配置足够;泳池机房内设置有排风扇,减少机房的湿度;机房内无积水现象
检查排风扇是否定时,并准时运行
每季度检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
过滤水泵
没有异常声音,无异常震动,水泵轴无泄漏。
正常机械密封泄漏应小于3滴/分,填料密封泄漏应小于10滴/分。
润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内
现场检查
过滤网
经常检查,新管理处在接管时,需要清洁过滤网
听管道内是否有异常杂质的声音
各阀门
止回阀能够防止水倒流,碟阀能够完全关闭,闸阀关闭正常
观察相连几台电机,启动一台,确认其他几台是否有在反转,若有,则该电机的止回阀故障
各压力表
各压力表正常,表内没有进水
现场查看
管道
水流标识清晰、正确;管道没有渗漏水
现场查看
沙缸
是否有漏水,多档阀转动灵活,反冲洗压力差不大于0.7km/cm2
实际测试
积水井
积水井超高水位报警正常,能够手动启动,自动运行正常
模拟超高水位报警,测试中心是否有报警,手动启动,是否正常运行
泳池灯
能够正常开启
打开电源,所
有灯能够正常亮
泳池灯电压正常
测试泳池灯的电压,在12V左右,个别部门在13.5V
生活水
泵及管
道
机房
没有积水,有清洁取水口,卫生良好,灭火器足够,应急灯正常
现场检查,断开应急灯电源,应急灯是否投入使用
进水阀
进水阀门有检查、保养记录,检查浮球正常。
电磁阀需要定期试验
到进水口处实际查看
水泵
没有异常声音,无异常震动,水泵轴无泄漏。
正常机械密封泄漏应小于3滴/分,填料密封泄漏应小于10滴/分。
润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内
现场检查
管道
水流标识清晰、正确,管道没有渗漏水,没有油漆脱落
现场检查
各阀门
止回阀能够防止水倒流,碟阀能够完全关闭,闸阀关闭正常
观察相连几台电机,启动一台,确认其他几台是否有在反转,若有,则该电机的止回阀故障
积水井
积水井超高水位报警正常,能够手动启动,自动运行正常
模拟超高水位报警,测试中心是否有报警,手动启动,是否正常运行
软连接
观察软连接没有老化,没有细小的裂纹,考虑即使软连接破裂水也不能喷射到控制柜上。
仔细观察软连接
变频供水
变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固
模拟超高水位报警,测试中心是否有报警,手动启动,是否正常运行
如果一个变频器控制多个电机,电机需要循环使用,不能固定一台使用
现场查看
供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内;重要管道上的压力仪表每年定期进行校验,检验记录有效
观察压力变化范围,查看校验记录
水池、水箱
标识
有液位显示标识,有总容积标识
现场查看
管理要求
水箱、池加盖上锁,对钥匙进行有效的管理;在通气口和溢流口装防虫网。
现场查看
水池上干净、卫生,没有杂物
现场查看
自动水
抄表系
统
资料
相关的资料完整
查看记录
维修保养
保存维修单位联系方式
查看相应的资料
重要配件的配备,有定期保养记录
查看记录
自动控
制阀门
维修/保养
每季度试验一次,有记录,有日常的保养记录
查看记录
对于天台的胶垫式自动控制阀门,每年需要解体进行一次保养
询问责任人具体的保养时间及保养方式
排污泵及管网
排污泵
试验手动、自动正常,测试电机绕组对地绝缘正常
实际启动,询问责任人测试绝缘的方式
管网
管网没有渗、漏水;没有油漆脱落
现场查看
排污管网、排污井、化粪池
无堵塞、溢出;半年检查清洁,一年彻底清洁
现场查看
水消防
消火栓/喷淋及管网
消火栓控制柜
各标识正确、完善
现场查看
每半年检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
试验二次回路手动、自动正常
断开主开关,把多档阀置于手动位置,手动测试二次回路
控制中心启动正常
断开主回路电源,由中心操作启动/停止水泵
消火栓/喷淋
泵
手动盘车能够盘动
断开主回路电源,手动盘车,是否能够盘动
消火栓/喷淋
稳压泵
能够自动启动,试验手动,能够启动,启动、停止压力设置合理
放管网的水,当压力低于设定值时,能够自动启动
消火栓/喷淋稳压罐
稳压罐没有漏气、漏水的现象,有稳压的功能,压力显示正确
放水以后,电机启动,能及时补压,电机不会出现频繁
启动的情况
消火栓/喷淋
管网
流向标识准确、明了,各阀门没有渗、漏水,管网油漆完好,无脱落
现场查看
水泵结
合器
标识
标明消火栓和喷淋,高区还是低区,技术员应该明白本部门的分布情况,在一楼消防设施平面图上予以体现(建议执行)
现场查看是否有相应的标识,与图纸对照该标识是否正确
功能
技术员应知道该结合器的作用,以及在何时可以投入使用
询问技术员该结合器的作用,及是否有超压保护装置
湿式报警阀
报警功能正常
在报警阀处放水,检测是否报警
消防栓
市政消火栓
没有渗、漏水,配件齐全,油漆完好
现场查看
小区内消火栓
消火栓外表的使用说明齐全,名称齐全,报警电话清晰,箱内的检验日期、检验人齐全有效。
(执行部门安全部)
现场查看
箱内消防水带、枪头等设施齐全、完整,箱门灵活完好
检查相应的水带、枪头卡口
破玻璃按钮能够正常报警,管道没有渗漏水
现场查看,并实际试验报警
电消防
消防主机/联动柜
主机电池
防主机/消防联动柜备用电池组是否正常,消防主机接地良好
断开连接线,测试电压是否正常
故障情况
查询主机面板上故障显示,没有任何故障,各风阀处于正常位置
在显示板上查看相关故障点
测试
在主机上启动/停止消防泵,测试烟感、温感正常
到现场测试几个烟感,尤其是设备房
主机/联动柜
消防主机及联动柜的各接线端子是否紧固,各楼层消防模块或接线端子是否紧固
打开主机柜,用手适当的摇动接线柱,观察是否松动
主机/联动柜内卫生良好,没有明显的灰迹
现场查看
主机/联动柜面板上指示灯、仪表、按钮正常
按试验灯,观察灯是否全部亮
打印机
检查打印机是否能正常打印,打印结果是否清晰
查看打印结果
消防对讲
测试设备房消防对讲电话,是否能够通话,通话音质是否良好
现场试验
消防广播
测试广播、麦克风,功放功能是否正常
现场试验
消防风机
在控制中心联动柜上启动/停止风机,正常
观看
消防报警
测试手动破玻璃报警、水流指示器报警正常
现场试验
卷帘门
在联动柜上升/降防火卷帘门,正常
在现场手动、吹烟、中心启动降卷帘门,观察是否正常
疏散指示灯
测试疏散指示灯,停电时能够显示
现场按试验按钮
电梯
管理要求
盘车救人
电梯出现故障后,中心人员能够安慰被关闭的人员,防止人员乱动电梯,使人员受到损伤
检查人员到电梯内模拟被关闭,进行测试
每季度检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
运行出现故障后,救援人员应在10分钟内到达现场处理
检查人员到电梯内模拟被关闭,进行测试
运行情况
运行时整个电梯没有异常的声响,电梯摆动幅度不大,舒适感良好
在最低层外听,乘坐电梯感受
控制柜
控制柜内的排风扇运行正常,继电器接触器触点应吻合,无积碳和熔焊现
现场查看
机房
配置的物品
专用工具:
十字批一个、板手一个、盘车轮一个、撬棍一个。
(建议执行)
现场查看
温度/通风
要求配备有温控或钟控的风扇或空调;温度高于40℃,需要设置通风的百叶窗(按照现行标准执行)
现场查看
防水
门窗应有足够的防水保护,一般台风时机房不能进水
现场查看
噪音
电梯运行时和风扇使用时,发出的噪音低于国家标准,不对住户造成影响(执行)
现场听、感受
应急照明
要求配备有应急灯(暂不执行)
现场查看
记录
电梯公司保养记录齐全
查看记录
接地
接地电阻小于4欧。
动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。
控制线绝缘电阻大于0.25兆欧
查看记录
井道
照明
最高与最低位置0.5米装一盏灯,中间每隔7米装一盏灯
打上井道照明开关看井道照明亮度
钢丝
要求:
1、无断丝、断股、生锈的现象2、磨损直径小于10%3、钢丝绳表面没有油泥的现象,
平层标志明显
现场查看
导轨
要求无生锈、无油泥的现象
现场查看
逃生门/口
超过3层楼没有停站的部位需要设置逃生门/口
现场查看
轿厢
急停按钮
要求动作灵活、安全可靠
打上急停按钮电梯安全回路不通,外显不显示。
门保护
要求有安全触板或光电保护,开关门没有异常声响。
关门时按安全触板电梯马上开门,关门时人站在门坎中
间电梯马上开门
风扇
要求运转良好、无噪音
查看、听
照明
灯光足够,不影响监控的效果,已坏灯管及时更换。
现场查看
底坑
卫生
要求无尘无纸屑杂物;轨道润滑油有收集装置
现场查看
排水
消防电梯或到地下室的电梯应有排水泵,手动、自动启动排水泵,能正常运行
现场查看,手动运行
空调
中央空调
补水装置
补水阀门开关正常,水箱无锈蚀、泄漏,溢流管无堵塞
现场查看
每季度检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
循环水系统
过滤器、排污阀、旁通阀无锈蚀、无泄漏
现场查看
冷却塔设备
风机扇叶安装牢固、不变形,运行无震动;布水器出水角度一致,水量均匀,运转灵活;滤料应整齐排列无破损,经过滤料到接水盘应如下雨
现场查看
冷却水、冷冻
水系统
冷却水水流开关、冷冻水水流开关(或其他类型传感器)应稳定可靠。
其输出参数应与冷水机组要求相匹配
现场查看
冷水机组设备
机组各参数合理,在额定范围内;机组应保持清洁,无锈蚀、无泄漏,螺栓紧固
现场查看
水处理
水质的PH值应保持在8.5-9.0之间;冷却水系统每周一次检验PH值月,每对冷却塔进行一次清洗,提交全面的水质检验报告冷冻水系统在每月检查一次PH值,无泄漏情况下每年清洗一
次,每三个月进行一次全面水质检验,提交水质检验报告
现场检测PH值,检查水质报告
小型空调
电路满足负荷要求,电线绝缘良好
现场查看
风扇、压缩机运行无噪音
现场查看
制冷剂无泄漏、制冷效果良好
现场查看
隔尘网按时清洁
现场查看
室外机安装固定良好,无锈蚀
现场查看
电讯系
统
内线电话
标识
内线电话DP箱或交换机应有相应的出线与实际相吻合的地址编码图
现场查看
每半年检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
设置
主要设备房需要设置内线电话
现场查看
管理
各部门有内线电话号码清单,并在电话设置处有最新版本的电话清单
现场查看
公用天线
固定
室外天线及支架是否牢固,连接处是否紧固
观察连接处
效果
调整天线的角度,保证天线的效果处于最佳状态
观看效果
背景音乐
管理
是否制定播放时间及播放的内容
查看记录
安装
室外背景音乐喇叭是否安装在隐蔽位置,喇叭口适当往下倾斜(防止雨水进入喇叭)
现场查看
保养
定期检查喇叭是否能够正常播放,室外喇叭是否进水
现场查看
安防系
统
闭路监控系统
管理
控制中心备有监控镜头分布清单,每个显示器循环的监控镜头清单
查看记录
每季度检查1次
不符合1项责任人扣5分,造成不良后果参照即时考核标准处罚
保养
每月清洁保养一次(建议执行),对效果不好的进行调整
现场查看,监控效果
每季度对(建议执行)视频接口进行保养,确保接触良好,检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台进行保养、清洁
检查接触口
录像机
清洁录像机的磁头,检查录像带的录像效果
在录像机上播放已录的录像带,观察效果,必须能够分辨出人的脸部特征
门禁系统
管理
门禁设置合理,门禁卡得到有效控制
查看主要的门禁刷卡器
刷卡器
刷卡器上的标识清晰,刷卡器刷卡灵敏,门禁开门按钮灵活
现场查看,试验开门按钮
苑门
运行均匀稳定,没有异常噪音,开门停留时间合理
现场查看
电子锁
每月对电
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