单身公寓修改稿.docx

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单身公寓修改稿

市场篇

【——上海市经济政策环境——】

∙2002年1月1月起，《上海市房地产市场明码标价实施细则》正式实行，上海房的地产市场将全面实行明码标价

∙二手房新版合同出台，《上海市房地居间合同》和《上海市房地产代理合同》正式执行，取代了原先《上海市房地产经济合同》。

∙2002年1月1日，上海市房地局发布的《上海市居住物业管理招标暂行规定》实施。

∙2002年1月下旬，上海住房拆迁安置补贴新规定出台

∙2002年3月，上海市住宅发展局、上海市通信管理局出台规范新建住宅通信配套管理的若干规定，要求“住宅通信设施应当与住宅建设同步设计、同步施工、同步交付使用。

∙2002年起《高层建筑的面宽控制规定》执行，新建高层面宽受到限制

∙2002年5月房产测量新规定实施，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，按新的规定进行房产测量。

∙2002年5月起《住宅室内装饰装修管理办法》施行，明确规定了住宅装饰装修的主管工作由各级人民政府建设以及房地产行政主管部门负责

∙2002年4月1日起上海购房蓝印户口政策终止执行，对已有蓝印户口的，仍可转办常住户口。

∙为了规范本市居住证制度，上海市政府日前频了《引进人才实施〈上海市居住证〉制度暂行规定》。

对长期或者一定时期内在本市居住工作的人员，实行按居住地管理的方式，分类发放有效期长短不一、享受相应待遇的《居住证》

【——上海市常住家庭年总收入调查表——】

说明：

由图表中可以看出上海市约有68%的常住家庭年总收入在5～１0万元间。

以平均家庭年收入与房价1：

6的惯例来看，上海市商品房以30～60万元/套的区间有最大消费市场。

【——上海市常住人口购房预算分析表——】

说明：

由图表中可以看出约有77%的客户购房预算在30～５0万以及50万元以上。

从中也不难看出，上海的消费市场亦属十分理性，符合楼市消费惯例。

【——上海市常住人口购房动机分析图——】

说明：

由图表中最明显的是体现出目前上海投资客群体的养成。

房屋的另一特性——不动产投资正方兴未艾。

【——浦东区域概况——】

地理条件

浦东新区位于上海市东部，黄浦江东侧，南与南汇、闵行接壤，西北与黄浦、杨浦、宝山等区隔江相望。

总面积：

522.75平方公里

总人口：

165万人

人口密度：

0.3万人/平方公里

【——浦东新区房地产市场综述——】

浦东新区预售市场批准预售量分析

单位：

m2

年份

个案数

推案量

住宅楼

综合楼

1997（1季度）

13

509,283

470,510

38,773

1997（2季度）

41

2,903,098

2,759,786

112,616

1997（3季度）

25

1,209,354

1,098,591

93,400

前三季度

79

4621,735

4328,887

244,789

1997（4季度）

72

2,351,918

2,207,202

123,117

1997合计

150

6,973,653

6,536,089

367,906

1998（1季度）

18

368,525

321,825

46,700

1998（2季度）

42

932,116

918,983

14,903

1998（3季度）

52

667,691

597,841

66,895

前三季度

112

1968,332

1838,649

128,498

1998（4季度）

76

967,994

813,637

110,299

1998合计

188

2,936,326

2,652,286

238,797

1999（1季度）

36

629,516

521,861

97,645

1999（2季度）

32

489,268

486,447

0

1999（3季度）

66

808,342

799,381

2,393

前三季度

134

1927,126

1807,689

100,038

1999（4季度）

63

1,012,940

792,708

196,322

1999合计

197

2,940,066

2,600,397

296,360

2000（1季度）

14

393,200

315,500

77,700

2000（2季度）

22

687,900

551,000

136,900

2000（3季度）

121

820,892

590,859

205,120

前三季度

157

1901,992

1457,359

419,72

2000（4季度）

30

526,498

434,300

92,198

2000合计

187

2,428,490

1,891,659

536,831

2001（1季度）

15

183,499

116,021

67,478

2001（2季度）

49

639,474

614,461

25,013

2001（3季度）

89

1,439,136

1,146,115

293,021

2001全年

153

2262,109

1876,597

385,512

浦东新区预售市场实际成交量分析

单位：

平方米

时间

成交套数（套）

成交面积

1997（3季度）

487

36,525

1997（4季度）

1,685

138,642

1997下半年合计

2,172

175,167

1998（1季度）

1,389

138,070

1998（2季度）

2,274

218,239

1998（3季度）

3,631

351,767

前三季度

7，294

570,006

1998（4季度）

4,630

458,054

1998合计

11,924

1,166,130

1999（1季度）

3,524

350,726

1999（2季度）

3,083

331,733

1999（3季度）

4,208

466,460

前三季度

10,815

1,148,919

1999（4季度）

4,602

531,274

1999合计

15,417

1,680,193

2000（1季度）

3,946

442,800

2000（2季度）

5,348

623,233

2000（3季度）

4,716

547,033

前三季度

14,010

1,613,066

2000（4季度）

6,783

821,161

2000合计

20,793

2,434,227

2001（1季度）

4,681

549,509

2001（2季度）

6,494

763,096

2001（3季度）

7,709

865,537

2001全年

14,884

2,178,142

【——浦东新区期房市场供需情况统计图——】

【——浦东2001年单套单价与成交套数比例图——】

【——浦东2001年单套面积与成交套数比例图——】

【——浦东居民年收入与储蓄水平比照柱型图——】

说明：

由图表中可以看出浦东居民的人均年收入维持8%的递增速度；而同期居民存款水平却维持约10%的递减速度。

大量的民间资本需要流向的引导。

产品篇

塘桥地区地处陆家嘴金融贸易区南端，区域面积3.86平方公里，常住人口5.54万，主要集中在南浦、海富、文蓝、南泉、仁恒、蓝高、金浦、塘东、蓝村等九大居民区内。

南浦大桥综合改造区暨世博会主场地

∙规划范围

浦东片北起塘桥新路，南至白莲泾，东起浦东南路，西临黄浦江，占地约１63.5公顷。

规划范围北侧是小船浜商住综合区，东侧外围现为塘桥—龙阳高级商住及港机新村、临沂新村、上南新村等居住宅区，南侧白莲泾以南为南浦港区、上钢三厂。

∙现状概况

浦东片大桥南北两侧以新村、仓库为主，沿浦东南路皆为厂房。

在白莲泾北侧沿浦东南路为新建商品房、宾馆等建筑。

∙世博会带来的契机

国际征集方案的特点是：

创造良好环境，引入大型文化、教研、体育设施，提升土地价值。

结合现状，住宅建设现代住区，创建生活、娱乐、工作综合区，以吸引多种层次市民入住和活动。

在处理手法上，ＳＯＭ方案提出结合内河整治和滨水公建布局，开辟江中岛的设想，以延展滨水岸线，建设商业、文化、娱乐复合中心，成为具有都市魅力的滨江活动点。

同时，通过有效的公共活动组织，联系滨水公共活动中心和周边历史地区。

依托大型展会，推动环境建设：

上海2010世博会选址于本地区浦东南浦大桥与卢浦大桥之间，以世博会为契机进行地区改造，可以推动地区产业结构调整，提高旧区改造质量，改善两岸环境，带动周边地区繁荣。

∙优异的功能布局

浦东片：

大桥北侧以规划浦明路为界，东侧为已建微山新村，西侧规划为高级居住小区和数据港综合小区。

大桥南侧至卢浦大桥已定为世博会主会场，将结合世博会设施后续使用，形成环境优美、设施完备的新型文化住区。

规划在浦明路西结合开敞绿地布置娱乐、商业服务中心（包括文化设施、餐饮、游艇码头）。

沿浦东南路，会展期间可作为世博村，沿江布置展馆区和临时服务设施，会后可保留一部分展馆作博物馆、社区服务设施，结合后续建设形成特色文化住区。

∙绿化环境

沿江及大桥两侧布置大片开敞绿地、公园和游览设施，与毗邻的世博会环境协调，并通过内河两侧绿带、垂直于江边的林荫大道将绿化引入腹地。

滨江绿带串连起多个公共活动节点，规划以疏林草地为主，以满足今后世博会大量人流游览之需。

【——区域市场主流产品状况列表——】

案名

乔顿花园

怡东花园

贵龙园

位置

浦建路588号

环龙路263弄

东方路1669弄

投资兴建

跃进房产

怡东建设

贵龙房产

规划用途

内销住宅

内、外销住宅

内销住宅

基地面积

3万m2

8.2万m2

7.3万m2

建筑楼层

6～15F

7～11F

12、18F

规划面积

99～144m2

101～220m2

102～262m2

主力面积

99～113m2

139～144m2

139～152m2

单价范围

4250～5200元/m2

6880～9050元/m2

4700～7000元/m2

平均单价

4550元/m2

8000元/m2

5800元/m2

主力总价

45～51万

90～95万

75～85万

总建面积

5.8万m2

总14万m2

总16万m2

总销金额

2.6亿元

7.3亿元

7.5亿元

总户数

516户

总970户

总1300户

可售户数

二期252户

970户

1300户

销售率

90%

60%

90%

售楼处

现场

现场

现场

电话

58738822

58893810

58895511

案名

金龙东苑

欣晟家园

申能秀庭

位置

浦建路365号

浦建路588号

浦建路588号

投资兴建

华迅实业

欣晟房产

申能房产

企划销售

自售

诚品房产

仁信-开颜

规划用途

内销住宅

内销住宅

内销住宅

基地面积

1.8万m2

3万m2

3000m2

建筑楼层

11F

6、11、18F

27F

规划面积

112～148m2

83～168m2

113～150m2

主力面积

131～148m2

110～135m2

116～148m2

单价范围

/

4200～5200元/m2

4100～5200元/m2

平均单价

4800元/m2

4600元/m2

4700元/m2

主力总价

63～71万

50～52万

46～56万

总建面积

3.6万m2

总6.3万m2

2.2万m2

总销金额

1.9亿元

2.8亿元

8000万元

总户数

240户

452户

162户

可售户数

240户

452户

162户

销售率

100%

90%

85%

售楼处

现场

现场

现场

电话

58734666

58738282

50390188

【——项目经济技术指标——】

基地面积

约4000M2

容积率

2.5

【——项目立地条件——】

绿地公园

购物消费

交通通勤

∙公园—南浦广场公园、塘桥公园。

∙天然绿地—龙阳路绿化带

∙餐饮—沈记靓汤、由由大酒店、新亚大包等

∙卖场—易初莲花、农工商、联华超市、等

∙公交—82、574、814、86、736、938等

∙其它—规划中明珠二期。

生活配套

医疗保健

教育培训

∙银行—工行、建行、农行等

∙机关—新区社保中心、塘桥警署等

∙其它—上海血液中心

∙医院—仁济医院东院、上海儿童医学中心、塘桥医院等

∙基础教育—进才中学、洋泾中学、浦东实验中学等

∙特殊教育—上海残疾康复职业培训中心。

道路动线

∙主要/次要道路—浦东南路、塘桥路、浦建路

∙桥梁—南浦大桥、龙阳路立交桥

∙机场—浦东国际机场

【——规划为单身公寓类产品的依据——】

地段和总价上的优势

构筑城市精装公寓的地理位置优势尤为明显。

由于繁华城区生活起居环境的大大改善，周边出行交通的快捷便利，可以使年轻人彻底摆脱早出晚归的困扰。

临近区域中心一般在四十至五十平方米左右，因此总价也就相对较低，一般在三十万元人民币左右，按首付六万至七万元计算，每月还款大约为一千元出头，为那些月收入较高而少于积蓄的年轻人购房提供了购房良机。

产品以投资为主

市中心小户型多集中于人口稠密、商业活动高度发展之地，交通的便捷、生活的便利使地处黄金地段的小户型升值潜力提升，这对于投资者来说同样具有极强的吸引力。

除了居住、保值外，近年来房产的“投资功能”已开始被消费者所关注。

购买小户型的单身公寓，只需交付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年收益率又高，不失为长线投资获利的良好方式。

上海作为国际大都市，国际友人、外省市来户的暂住和工作人员使上海市的房屋租赁市场日趋热闹，地处中心城区租金行情也在不断看涨，使购房者相信可以通过租赁市场，选择以租金还贷的方式收回早期投资。

购买对象的年青化和消费观念的更新

买家的不断年轻化，是近年上海房地产市场出现的新气象。

这些当代年轻人在沪上无房户中占了90%的比例。

对于正值创业阶段的年轻人来说，尚缺乏足够的经济基础买大户型商品房，但买套交通方便、首付额度小。

月供少的小房型，是件不难之事，这种分阶段多次置业的观念正为更多人接受。

目前上海年轻人的结婚年龄一般在二十八至三十岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有五至七年的“过渡期”跟父母住或租房生活。

在众多购买小房型的客户中，在单身公寓的购房主力军中，单身女性以高比率脱颖而出，比例高达百分之六十左右，购买小户型的女性一般都将其作为过渡性居住产品，以未婚者居多。

将来结婚之后再与丈夫一起购买家庭居住用房，而此套市中心小户型住宅则成为自己婚前的个人财产，可用于出租等方式获取一定的利益。

完善的物业设计和管理

产品都从先进的理念出发，最大限度地体现全新的生活方式，住宅设计和居室装修统一考虑，会使住宅的建造更为经济合理。

从人性化的设计角度出发完善物业配套，最大限度地为年轻业主提供生活便利和青年住户由于工作的需要流动性大，长期频繁地搬动住处已经很寻常。

因此，理想的单身公寓还必须是入住方便的。

目前单身公寓产品都聘请知名的物业公司来管理，以酒店式的管理理念服务业主，更在无形中提升了产品的附加值。

【——单身公寓类产品的发展——】

“第一代”

“第二代”

产品

表现

单身公寓

酒店式服务公寓

代表

个案

中福花园·青年汇

自由自宅

蓝朝部落

浦东雅诗阁

汤臣中心

综合

评价

单身公寓只能算做纯过渡产品，只拥有房屋的居住功能，在同质同类物业的集中投放入二手市场的情况下，房屋的投资功能显得十分微弱，所以其市场前景是有限

的

后起的酒店式服务公寓则注意规避由小业主自行处理物业所引发的不良连锁反应，从产品销售时就有意识的引导客户，在完成了资产“转让”过程后，发展商投入回收、利润产出，此时采用售后统一代租甚至包租的方式，其实是把风险分散，做到了发展商和小业主一起风险均沾、利益均沾

置业动机VS

自住投资

50%自住

50%投资

30%自住

70%投资

【——对单身公寓类产品的总体分析——】

上海的单身公寓最早是从租赁的市场中出现的，大约在两年前，有人将空置的整幢商品房，经过简单装修后拿出来，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果情况相当好。

究其原因，第一，上海的年轻白领日益增多，他们年龄在25－30岁左右，大专以上学历，工作收入比较有保障，渴望独立生活，但经济能力不足以在内环线附近购买目前的主力形态的商品房（二房100平方米，三房125平方米）。

一房或小二房（面积在45－65平方米之间）是他们的最佳选择，他们有二次重购房产的心理准备。

第二，上海的房地产出售市场上，一房或一房一厅的产品长期被忽略，可供应量在总供给量中的比例小于3％，但随着这几年购买客户的年龄层越来越向下转移，能适应30岁以下年龄层的房子显得太少。

由于以上分析中所提到的供需之间有缺口，使这几年里，推出的单身公寓项目都较成功，但要看到的是，这些成功的项目，当初不少是商住楼没有办法卖而改建成小面积公寓，在设计上有明显缺点，如走道的动线，朝向问题等。

地段

拥有良好的地理位置，市场上此类产品几乎都位于环线以内，且距离区域内的商业中心网点较近，生活购物等日常活动都较为方便。

便捷的交通，临近公共交通枢纽及轨道交通，不仅给住户出行带来快捷便利，同时为连接其它区域，提供了多种选择。

规划

∙为客户提供多种时尚简约的装修风格，任其选用，既能体现住户的个性，又方便省事

∙均规划较小的房型，面积在40-60平方米/套

∙总价范围基本控制在25—50万之间/套

∙拥有良好的社区环境和绿化，聘请知名的物业管理公司

∙

物业服务

∙时尚、便利的社区服务设施，除室内服务设施以外，还在室外设立的篮球场，网球场，以及游泳池等运动休闲场所

∙内容丰富的会所，提供24小时酒店式服务，以及符合青年人生活消费习惯的各项娱乐购物场所

∙设立个性化的服务，方便业主

∙

投资价值

∙较低的首付款，此类产品所处的区域，通常单价范围均在6500-10000元/平方米之间，总价范围基本控制在25—50万之间/套，首付20%约（5—10万元），便可轻松入住

∙较短的投资回收期，地处市中心的小户型住宅，由于其良好的地理环境，使“以租养房”的风险降低，并且可利用租金在较短期内收回投资

∙

客源特征

∙单身的年轻人，具有独立经济生活能力的年轻白领热衷购买小房型，以独立的生活方式，摆脱各种束缚且与志趣相投的年轻人择邻而居

∙女性购买者，在众多购买小房型的客户中，女性购买择者占多数，此类客源一般将物业作为婚前过渡性居住产品

∙投资客，此类客源大多已有自己的居屋，购房的目地主要是看重小房型多集中于人口稠密、商业活动高度发展之地，交通便捷，生活便利等因素，以及物业所具有的升值潜力和“以租养房”所产生的投资低风险

【——沪上单身公寓类产品市场推案状况——】

现有单身公寓市场推案状况表：

案名

区域

推案量

去化率

虹桥首席

闵行区

174套

100%

感性达利

闸北区

468套

尚未开盘

新领地

浦东新区

500套

70%

东渡名人大厦

虹口区

272套

80%

瑞虹新城

虹口区

160套

40%

巴黎时韵

徐汇区

540套

98%

国际金融家

浦东新区

187套

25%

上城

长宁区

240套

100%

【——浦东单身公寓类产品对比表——】

案名

汤臣中心

中信五牛城

浦东雅诗阁

位置

张杨路188号

浦东大道

1081—1089号

浦东大道3号

建筑楼层

25F

33F

36F

总户数

1100户

/

248户

租售房型及相应租金

1R

40—50M2

/

65M2/85M2/95M2/105M2

租金

短租：

$400—600元/月

长租：

$500元/月

/

日租：

$188-198元/日

短租：

$2500-3800元/月

长租：

$2200-3400元/月

2R

50—70M2

112M2

140M2/168M2

租金

短租：

$900元/月

长租：

$750元/月

短租：

$1000元/月

长租：

$1000元/月

日租：

$288元/日

短租：

$5200-5800元/月

长租：

$4700-5200元/月

3R

/

126M2

176M2/183M2/226M2

租金

短租：

/

长租：

/

短租：

$1200元/月

长租：

$1100元/月

日租：

$328元/日

短租：

$6200-10000元/月

长租：

$5600-9000元/月

4R

复式

168—193M2

/

245M2/377M2

租金

短租：

$2000元/月

长租：

$1800元/月

/

日租：

/元/日

短租：

$8000—16000元/月

长租：

$7200—14400元/月

大堂标准

大理石地面、两层挑高、部分大理石墙面、豪华吊灯

大理石地面、大型吊灯、裙房三层挑空

高级大理石地面及墙面、豪华顶灯、休闲咖啡厅、会客走廊（免费咖啡、红茶）、高级会客沙发等

会所设施

温水游泳池、桌球室、健身房、自助西餐厅、操房、桑拿房、美发美容中心、壁球馆、商务中心、洗衣房等

露天游泳池、桌球室、健身房、自助法式西餐厅、美容院、商务中心、洗衣房等

温水游泳池、桌球室、健身房、西餐厅、桑拿房、美发美容中心、网球场、按摩房、阅览室、网吧、多功能厅、小剧院、国际幼儿园、儿童游戏区、酒吧、商务中心、洗衣房等

租售率

85%

80%

65%

电话

58766858

58520799

53828282

备注

物业总体品质中等，租金包括物业费及水、电、煤费用及每星期两次房屋整理。

整体品质较低，房屋建造时间较长、层面走道狭窄、会所设施简单、陈旧、价格偏高。

在整个浦东同类市场中品质较高，配套相当齐全、五星级软硬件服务、豪华大堂、新加坡物业管理，独立会所设计、会所设施一流。

案名

国际金融家

新领地

东樱花苑

位置

浦电路400号

龙东路188号

浦东新区临沂北路200号2F

建筑楼层

23F

6F

28F

总户数

187

480户

466

租售房型及相应租

金

1R

50M2

30-50M2

64.5－66.9M2

64.5－74.9M2

租金

售价:

10000-12000元/M2

售价：

4500-6500元/M2

月租:

$2150-2670元/月

2R

/

/

84.9-126.7M2

129.8-