房地产会计科目实际应用.docx
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房地产会计科目实际应用.docx
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房地产会计科目实际应用
[转]房地产会计科目的实际应用
房地产会计科目的实际应用
本文适用于房地产开发企业,不包括自己建造部分,纯包给施工单位承建。
所涉业务流程为公司拿地,请设计公司设计,委托施工单位承建,自己或请代理销售房子,结算,确认收入成本,不涉及上市公司所提减值准备。
1001现金,这个科目就不用多说了,注意他是现金流量表的科目,金蝶K3和用友U8都能够实现现金流量表的自动编制,设置好了可以省下好多时间和精力。
1002银行存款,一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款,这里面会涉及到几种性质不同的账户,建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开,设成三级明细
1002.01结算户下设明细
1002.02贷款专户一般项目公司只有一个,如有几个则下设明细
1002.03按揭保证金户视情况可设明细,同时一般情况下,银行会要求对应在开一个一般结算户,专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户
这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金,便于统计公司的可动用资金,可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的,在报建的时候,计委和建委都会要银行开具相应的资金证明,这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。
1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目基本上不会用,投资业务核算不是本文所要讨论的内容,不再详述。
1131应收账款现在都是房子预售,用预收账款或其它应付款,一般不用应收账款,房地产开发商一般不会赊销房子,如果在市场发生大的困难时,也有可能用分次付款的方式促销,会形成应收账款(交房,并且结算以后),如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况,这份工作不干也罢。
1133其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目,主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金,临时接电保证金等,各地政府花样不一样,可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。
这个科目建议只设这样几个明细科目:
内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它;用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。
这个功能前面所述的两个软件都可以实现,但要在开始进行设置时设好,尤其是存出保证金账户,在实际工作中,报建部门拿回来的收据都是一样的,会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目,哪些要最后退回来的项目,所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。
1141坏账准备,基本不用。
1151预付账款基本不用,可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候,也不会很复杂,最近一年,预付账款在税源比较紧张的地方,可能会引起税务局的关注,会提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管税务机关,你也不好反驳,最好还是收一单发票付一笔款。
1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。
1243库存商品一般库存商品只有结算后从开发成本中转入,平时就在开发成本中,报表放存货。
1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样,不再详述。
1505固定资产减值准备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工程减值准备、1801无形资产、1805无形资产减值准备、1815未确认融资费用、1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢等科目基本上不用,如要用,与其它无异。
2101短期借款一般房地产开发项目的借款期是24个月,应该核算在长期借款里面,房地产开发流动资金贷款取消以后,这个科目基本上不用了。
2111应付票据一般不用。
2121应付账款,此科目不要用对单位的二级科目,应采用往来核算,建议分一下单位的类别:
如总包单位、分包单位、设计单位等,视具体情况而定,如果项目小的话,就没有必要,直接用往来核算,在用往来核算的时候,一定要用往来单位的全称,方便以后核查,这一点,做会计要给予相当的重视。
同时建议所有的付款都走这里走一道,即便是票款两清的时候。
即用下面的分录:
这样可以保证在做财务决算时,与往来单位对账可以一目了然,这一工作应该引起相当的重视,等到决算时再来清理,工作量大得无法想象。
2131预收账款现在的销售模式都是预售的模式,预收账款也要采取往来客户核算的模式。
很多公司采用表代账的模式,这一点并不好,财务基础数据没有,很难保证准确性,如果有很好的销售控制软件来控制,也可以用表代账的模式。
千万不要相信EXECl表这种电子文件,没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误,一旦出现,根本没有办法追溯,将让你痛苦不已。
因为它无法记录过程,而财务软件则不同,能够告诉你形成最后结果的过程。
在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来,才至于出现你的老板会找你要什么数据,而你拿不出来的局面。
也为你后期项目预测回款提供一定的依据。
2141代销商品款不用
2151应付工资、2153应付福利费、2161应付股利与其它无异。
2171应交税金房地产开发企业没有增值税,在此不表。
房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴,这个各地情况不一样,具体以主管税务部门的要求为准,从近几年来看,房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例,所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通,具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。
账务处理上则有几种不同的形式,根据企业报表的具体需要而定。
有的企业把预缴的税款放在本科目的借方,也有的企业把预缴的税款放在存货里,如果税务关系好,容易核亏,放在损益表也无不可,不能死搬会计准则。
2176其它应交款 与其它行业与异。
2181其它应付款 一般来讲,预收的房屋销售款应在预收账款的核算,如果为了会计报表的需要,有可能需要放在此科目。
在项目发包的过程中,会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算,亦要用往来核算,建议先整体规划好。
二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等,可根据项目具体情况来考虑。
2191预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到,你要想简单的话,可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
2201待转资产价值、2211预计负债、2311应付债券、2331专项应付款、2341递延税款一般不用。
2321长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策,收到财政相应的补贴时,一般放入此科目。
2301长期借款 核算银行贷款。
3101实收资本 3103已归还投资 3111资本公积3121盈余公积 3131本年利润 3141利润分配与其它无异。
4101开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费(系4015转入),建议在建立核算体系之前与成本控制部门(预算部门)进行沟通,最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致,确保后期项目决算、对账工作的顺利进行,不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致,这样会令老板非常生气,结果两个部门都会挨骂。
4015开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用,一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。
5101主营业务收入、5102其他业务收入、5201投资收益、5203补贴收入、5301营业外收入、5401主营业务成本、5402主营业务税金及附加、5405其他业务支出、5501营业费用、5502管理费用、5503财务费用、5601营业外支出、5701所得税、5801以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。
关于房地产收入的确认,请详细看一下国税发2003-83号文,讲得很详细。
房地产会计核算是比较简单的,主要是往来的核算比较繁杂,因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量,这一点非常重要。
另外一点收入确认按国税发2003-83号文确定。
房地产行业的税收比较复杂。
需要重点关注,同时房地产行业所涉税种多属地方税,各地的政策亦不完全相同,应多与主管税务机关沟通。
关于税的问题,可以请税务代理,一般税务代理和税务机关有长期的沟通,亦有相当的关系,可以节约企业的沟通成本房地产开发企业增加如下科目
1.资产类科目:
135 开发产品
136 分期收款开发产品
137 出租开发产品
138 周转房
2成本类科目:
401 开发成本
402 开发间接费用
其中:
1.企业根据管理要求,可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402
开发费用”科目;
2.可将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建设工程开发”四个科
目;
3.有施工队伍的企业,对开发项目采取自营施工建设的,可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目;
核算举例
1.开发产品:
是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品,在竣工验收时
借:
开发产品
贷:
开发成本
对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本
借:
主营业务成本
贷:
开发产品
2.分期开发产品:
应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借:
主营业务成本
贷:
分期收款开发产品
3.出租开发产品:
是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动。
主要是通过收取租金的形式实现的。
应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借:
出租开发产品——出租产品
贷:
开发产品
租金收入:
借:
银行存款或应收账款
贷:
主营业务收入
4.周转房:
是指企业用于安置拆迁居民周转使用,下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本
借:
周转房——在用周转房
贷:
开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借:
开发成本或开发间接费用
贷:
周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用,如果金额不大
借:
开发成本或开发间接费用
贷:
银行存款
如果金额较大的
借:
待摊费用或长期待摊费用
贷:
银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
5开发成本:
如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括:
土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);
前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);
基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);
建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);
公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),
分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用:
借:
开发成本——土地开发
贷:
银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借:
开发成本——土地开发
贷:
开发间接费用
结转开发土地成本费用
借:
开发成本——房屋开发
贷:
开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式:
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100%
发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)
借:
开发成本——配套设施开发
贷:
开发产品
支付的配套设施开发费用
借:
开发成本——配套设施开发
贷:
银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借:
开发成本——配套设施开发
贷:
库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借:
开发成本——配套设施开发
贷:
开发间接费用
结转配套设施开发成本
借:
开发成本——房屋开发
贷:
开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的)
借:
开发成本——房屋开发
贷:
银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单)
借:
开发成本——房屋开发
贷:
银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借:
开发成本——房屋开发
贷:
银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本:
是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借:
开发成本——代建工程开发
贷:
银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借:
开发成本——代建工程开发
贷:
开发间接费用
工程竣工后结转成本
借:
开发成本——代建工程
贷:
开发成本——代建工程开发
移交委托单位后,根据移交手续
借:
主营业务成本——代建工程结算成本
贷:
开发成本——代建工程
6开发间接费用:
所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:
管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借:
开发间接费用
贷:
银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借:
开发成本——房屋开发
贷:
开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借:
开发产品——房屋
贷:
开发成本——房屋开发
新准则下房地产企业会计科目
序号 科目编号一级会计科目名称明细帐的设置
一、资产类
11001库存现金
21002银行存款按照开户银行和其他金融机构、存款种类等,分别设置“银行存款日记账”
31012其他货币资金设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等明细科目
41101交易性金融资产按照交易性金融资产的类别和品种,分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。
51121应收票据 按照开出、承兑商业汇票的单位进行明细核算,并设置“应收票据备查簿”,逐笔登记每一商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料,商业汇票到期结清票款或退票后,应当在备查簿内逐笔注销。
61122应收账款
按照开发项目及债务人进行明细核算
71123
预付账款 按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算
8
1131应收股利 按照被投资单位进行明细核算
91132应收利息
按照借款人或被投资单位进行明细核算
101221
其他应收款 按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位(或个人)进行明细核算
111231坏账准备
按照应收帐款的类别进行明细核算
121321
代理业务资产
按照有无风险和委托单位、资产管理类别(如定向、集合和专项资产管理业务)、贷款对象,分别“成本”、“已实现未结算损益”等进行明细核算
131402在途物资
按照开发项目及供应单位进行明细核算
141403
原材料 按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类别、品种和规格等进行明细核算
151405开发产品
按照开发项目,分别开发产品的种类(商铺、住宅等)进行明细核算
161406
发出商品 按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算
17
1408委托加工物资
按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算
181411
周转材料 按照周转材料的种类(如低值易耗品、包装物等),同时还应分别“库存”、“摊销”进行明细核算
191471存货跌价准备
按照存货项目和类别进行明细核算
201501
持有至到期投资 按照持有至到期投资的类别和品种,分别“投资成本”、“溢折价”、“应计利息”进行明细核算。
211502
持有至到期投资减值准备 按照持有至到期投资类别和品种进行明细核算
221503可供出售金融资产
按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算
231511
长期股权投资
按照被投资单位进行明细核算。
长期股权投资核算采用权益法的,应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核算。
241512
长期股权投资减值准备 按照被投资单位进行明细核算
25
1521投资性房地产
按照投资性房地产类别和项目进行明细核算,采取公允价值计量的,还应分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
261531长期应收款
按照承租人或购货单位(接受劳务单位)等进行明细核算
271532
未实现融资收益 按照未实现融资收益项目进行明细核算
28
1601固定资产 按照固定资产类别或项目进行明细核算
291602累计折旧
按照固定资产类别或项目进行明细核算
301603
固定资产减值准备 按照固定资产类别或项目进行明细核算
31
1604在建工程
核算企业开发的自有工程,按照“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。
在建工程发生减值的,应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算。
321606固定资产清理
按照被清理的固定资产项目进行明细核算
331701
无形资产 按照无形资产项目进行明细核算
34
1702累计摊销 按照无形资产项目进行明细核算
351703无形资产减值准备
按照无形资产项目进行明细核算
361711
商誉 商誉发生减值的,应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算,也可以单独设置“商誉减值准备”科目进行核算。
371801长期待摊费用
按费用项目进行明细核算
381811
递延所得税资产
按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算,根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产,也在本科目核算。
391901待处理财产损溢
按盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算
二、负债类
402001短期借款
按照借款种类和贷款人进行明细核算
412101
交易性金融负债 按照交易性金融负债类别,分别“本金”、“公允价值变动”进行明细核算。
422201应付票据
按照债权人进行明细核算,同时应当设置“应付票据备查簿”,详细登记每一商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。
应付票据到期结清时,应当在备查簿内逐笔注销。
432202应付账款
按照开发项目,分别不同的债权人(如供应单位、施工单位等)进行明细核算
44
2203预收账款 按照开发项目,按购房单位或个人进行明细核算
452211应付职工薪酬
按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算。
462221应交税费
"按照应交税费的税种进行明细核算,如增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。
企业代扣代交的个人所得税,也通过本科目核算。
企业不需要预计应交数所交纳的税金,如印花税、耕地占用税等,不在本科目核算。
"
472231
应付利息 按照存款人或债权人进行明细核算
48
2232应付股利 按照投资者进行明细核算
492241其他应付款
按照开发项目,分别其他应付款的项目和对方单位(或个人)进行明细核算
50
2314代理业务负债
按照有无风险和委托单位、资产管理类别(如定向、集合和专项资产管理业务)等进行明细核算
51
2801预计负债
按照预计负债项目进行明细核算,如对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务以及固定资产和矿区权益弃置义务等。
522401递延收益
按照政府补助的种类进行明细核算
532501
长期借款 按照贷款单位和贷款种类,分别“本金”、“溢折价”、“交易费用”等进行明细核算。
542502应付债券
按照“面值”、“溢折价”、“应计利息”、“交易费用”进行明细核算。
企业发行的可转换公司债券,应在本科目设置“可转换公司债券”明细科目进行核算。
552701长期应付款
按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算
562702
未确认融资费用 按照未确认融资费用项目进行明细核算
57
2711专项应付款 按照拨入资本性投资项目的种类进行明细核算
582901递延所得税负债
按照应纳税暂时性差异项目进行明细核算
三、共同类
59
3101衍生工具
按照衍生金融工具类别,分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算
603201
套期工具 按照套期工具类别进行明细核算
61
3202被套期项目 按照套期项目类别进行明细核算
四、所有者权益类
62
4001实收资本 按照投资者进行明细核算
634002资本公积
分别“资本溢价”或“股本溢价”、“其他资本公积”进行明细核算
644101
盈余公积
分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。
企业(外商投资)还应分别“储备基金”、“企业发展基金”进行明细核算。
654103
本年利润
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