工程部操作手册讲述.docx
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工程部操作手册讲述.docx
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工程部操作手册讲述
目录
1工程部的职能2
2班组人事构架(可根据现场情况制定)3
3工程部管里制度3
4工程部岗位职责8
5班组人员安排流程和职责15
6班组重点巡视项目的规定16
7设施设备划分责任人区域17
8工程部设施设备责任区域各类表单运转流程18
9工程部承接报修单流程18
10给排水系统操作手册19
11应急预案22
1工程部的职能
1.1工作内容:
工程部是物业管理处对小区进行管理,运行的重要管理部门。
在物业经理的领导下,全面负责小区的土木建筑、电器、空调、电梯、给排水等机械设备的运行、管理、维修、保养及污水处理等工作,是物业管理处的后勤保障职能部门。
1.2工作要求:
1.2.1根据发展商以及公司的要求和管理处的决策,负责制定管理处近期和远期的维修保养计划,并不断的更新;制定经费预算报告。
负责有关设备物资的请购计划等工作。
1.2.2严格执行安全操作规程,组织实施对小区设备的定期检查、维修、保养,负责各类设备的应急抢修,并及时排除故障,保证设备处于正常的工作状态。
1.2.3按照国家有关环境保护,安全生产,劳动保护等政策法规,负责制定有关设备的使用管理制度,落实岗位责任制,保证设施的安全运行,并经常督促检查,及时改进工作中存在的问题。
1.2.4配合办公室和政府有关管理部门,开展对员工有关技术的培训工作。
提高员工的技术水平和技能,取得合格的技术岗位证书,做好技术人员的技术晋级和职称的考核,评聘工作。
1.2.5坚持勤俭节约的精神,积极开展技术革新,提高设备使用效率,节约能源,降低成本。
1.2.6及时处理设备故障报修和住户的有关投诉。
1.2.7加强设备、设施及工具的管理,定期进行检查核对,做到帐、卡、物一致。
1.2.8按照公司档案管理工作制度,负责有关小区的土建工程,设备设施的施工,安装图纸、资料的交接。
保管以及检修记录等文本,资料的立卷,归档的保管工作。
1.2.9做好上一级交办的事项。
2班组人事构架(可根据现场情况制定)
3工程部管理制度
3.1配电房管理制度
3.1.1配电房全部机电设备,由工程部负责监管;停电及送电均由当班持有电工证人员操作,其它人员一概禁止操作,一切无关人员禁止进入配电房,非管理处人员须得管理处工程经理/主管书面许可后方可进入。
3.1.2保持良好的室内照明和通风,墙上配挂温度计,室温应控制在35度摄氏以下。
3.1.3建立运行记录,每班最少巡查一次,每月组织一次检查,每年大检修一次,遇查出问题应及时修理,不能解决的问题及时上报工程经理/主管,每班巡查时应按配电系统保养表上执行及记录,发现异常者,应及时修理及报告。
3.1.4供电线路操作开关设置明显标示,停电拉闸、停电检修,应挂警示标志。
3.1.5房内禁止乱拉乱接线路,供电线路严禁超载供电,如为紧急情况,应报工程经理/主管的同意方可进行。
3.1.6配电房内设备及线路变更要经工程经理同意,重大改变应报相关部门/物业经理和工程经理批准。
3.1.7节约电能消耗,降低成本是每位技术人员重要职责之一,工程部每月书面上报管理处有关总电表运行数。
3.1.8严禁违章操作,操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘工作鞋、手套等。
3.1.9值班技术员要随时接受对机电设备情况的投诉,并作记录和及时排险故障,并向上级汇报,以便安排整改。
3.1.10进入配电房前要先把灭火系统转到手动位置,并在离开时复位“自动”位置。
3.1.11防止小动物进出配电房。
3.2电梯管理制度
3.2.1电梯机房内任何设备均不容非电梯维修人员操作,如确需入内要有工程经理/主管批准。
3.2.2运行中的电梯若出现突然停机事故,值班保安人员应尽量安慰乘客,并马上通知电梯工在规定的0.5小时内放人,并通知电梯保养承判商的紧急维修组到现场抢修,在抢修组人员未到位前,保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困,以便作进一步跟进及向管理处报告。
3.2.3电梯保养商将按既定的时间进行对电梯及扶梯的例行保养,工程部人员应进行有关登记,通知在保养工作中可能受影响的单位以便做出相应的安排。
3.2.4电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后,应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录,以便工程部跟进验收。
3.2.5未经管理处工程经理/主管、物业总经理批准,电梯上的任何设备及功能均不准变改。
3.2.6电梯保养承判商仍实行24小时值班制,遇有紧急事故应立即通知处理,切勿企图私自进行修复及操作。
3.2.7一切有关电梯及扶梯的维修、保养、正常停用,测试等等动作,均应在首层挂牌告示。
3.2.8将整件事件经过记录在小区日志簿,及时填写“事件报告”交上级存阅。
3.2.9劝喻用户不要用电梯搬运过重物件,以免电梯超载。
3.2.10乘搭电梯人数过多时,应维持秩序,指导分批乘搭,以免超载而发生危险。
3.2.11勿让小孩单独进入电梯。
3.2.12设法防止乘客恶意破坏电梯内外设备。
3.2.13经常清理电梯门内外积存的垃圾,以免影响梯门开关。
3.2.14如发现电梯有不正常震荡声音或电梯有损坏时,应即时通知电梯保养商派员修理,当电梯维修员到达时,应对其详述电梯不妥之处,以便查究毛病,一切情况必须详细记录在小区日志簿。
3.2.15在狂风暴雨时,如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入,应即时尽量阻止雨水流入电梯槽,暴风雨过后,必须根治漏水问题。
3.2.16如有水渗入电梯,应即时停止使用,免生危险,并应将电梯升高至较安全的地方,并将电梯锁停在该楼层。
3.2.17如发现电梯槽里有积水,应即时报告上级处理,同时研究水的来源,及早维修。
3.2.18除电梯维修员或消防人员外,任何人均不得随意进入电梯机房或使用有关之锁匙。
3.2.19每年劳动局所发出之合格检验证书的原件需张贴在电梯内指定位置。
3.2.20清洗走廊或楼梯时,勿让水流入电梯,以免电梯设备受水湿影响而失灵。
3.2.21火警发生时,切勿乘搭电梯。
3.2.22电梯内之求救警钟及抽气扇,必须经常保持正常操作,以免紧急时,被困者无法求救或导致窒息。
3.2.23如电梯发生故障,有乘客被困电梯内,应采取下列步骤处理:
3.2.23.1立即向物业经理汇报,同时致电电梯保养商派员到场紧急放人。
3.2.23.2如电梯设有闭路电视,利用该等设备观察及留意电梯内之情况。
3.2.23.3利用对讲机向被困者善言安慰,请其耐心等候电梯维修人员到场,向被困者说明:
“没有任何危险”,切勿自行开启电梯门逃生,以免发生危险。
3.2.23.4被困者救出后须向他们询问:
是否有任何不适或需要帮助;被困者姓名、联络电话及地址等,并记录下来,以作存据。
3.2.23.5必须记录该事件由始至终的时间及详细情况,电梯人员及其它有关人员之到达或离去时间等。
3.2.23.6必须记录被困者救出时间,如有伤者,更应记录其离开小区,被送往医院之时间及查询有关医院的名称。
3.3水泵房管理制度
3.3.1水泵房及储水池,消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控,定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录,解决不了的问题应书面报告工程经理/主管处理。
3.3.2泵房内机电设备操作均由工程部人员负责,其它人员不得操作,无关人员一概不得进入泵房,如确需进入需管理处工程经理/主管批准。
3.3.3消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下,选择开关及操作位置要简单、清楚及明确。
3.3.4生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次,主电驿及限流装置每半月检查一次,遇有不良接合及动作应进行调校及打磨。
3.3.5消防泵按定期保养规定定期检查,每月进行一次“自动及手动”操作检查,每年进行一次全面检查。
3.3.6水泵、浮球阀、水位检测器、压力开关等应作定期性检查及保养。
3.3.7泵房应每周安排打扫一次,泵及管道等每月检查及擦洗一次。
3.3.8技术员在执行上述保养工程后,需将检查保养结果记录在报告表内,交工程经理/主管审阅。
3.3.9如需停水至少在24小时前书面通知住户。
3.4监控中心管理制度
3.4.1监控中心实行安保24小时值班负责制。
3.4.2监控中心值班人员应熟悉掌握监控系统的操作。
在使用中如发现问题,及时通知维修人员维修。
3.4.3室内保持良好的通风及干燥环境。
3.4.4值班人员对机房及设备每日清洁一遍。
3.4.5监控中心设备除值班人员外、其它人不得操作,无关人员不得进入监控中心。
3.4.6值班人员应定期对画面进行录相,录相带应保存不少于1个月,值班人员如在画面上发现可疑情况,及时通知安保班长前去查看。
3.4.7监控设备由弱电工每日检查是否正常并记录运行状况,如不正常及时处理,遇重大问题及时上报管理处工程部经理/主管。
3.4.8监控设备由管理处弱电工负责定期维护、保养,定期做维护保养记录。
3.5消防控制中心管理制度
3.5.1控制中心实行安保全日值班负责制并填写值班记录存档。
3.5.2每天检查各类信号是否正常并作记录,如不正常应立即查清原因,上报管理处,遇重大问题要迅速上报消防总负责制人。
3.5.3控制中心出现报警信号,立即核查信号真伪情况,如属火灾报警,按灭火方案处理,如属误报警应消除信号记录。
3.5.4维修人员要掌握小区消防设施知识及具备三熟(熟悉图纸,熟悉操作,熟悉维护),要求负责小区消防设备的维护修理。
3.5.5值班人员按市府要求定时上报消防设施运行状况的各种记录、表格。
3.6对讲、报警系统设施维护保养制度
3.6.1每日清洁对讲主机一次。
3.6.2每日巡查对讲、报警系统,发现故障及时排除。
3.6.3每半年对管道井内的对讲系统分线盒作一次清洁工作,整理电缆,保证整个系统的正常工作。
3.6.4每半年对整套对讲报警系统进行测试,发现问题及时处理,重大问题向管理处工程经理/主管汇报。
3.6.5每年由工程部组织进行系统检查、保养,评析设施完好情况。
4工程部岗位职责
4.1工程经理岗位职责
4.1.1岗位说明
部门:
工程部
岗位:
工程经理
直属主管:
直接受物业总经理领导
4.1.2招聘要求
性别年龄:
男,50岁以下
身体状况:
身体健康,无其他特殊要求
教育程度:
机电或相关专业中专以上学历
专业技能:
熟悉小区各项工程和设备的施工、维修、保养和管理专业知识,有电气暖通或给排水某一项专业特长,具有独立领导部门开展工作的能力。
工作经验:
从事物业管理行业或酒店行业担任工程经理三年以上工作经验
资格证书:
有电气/空调/管道工程师/机械工程师职称
语言能力:
掌握一门外语,有一定的英语听说能力优先
4.1.3工作要求
劳动纪律:
遵守公司的各项规章制度
工作时间:
周一至周五每天九小时,中间含午餐休息时间一小时
辞职申请:
提前一个月
4.1.4工作待遇
工作制服:
由公司提供统一的西服
员工福利:
享有国家规定的各种福利待遇
试用期:
二个月
晋升职位:
物业经理
4.1.5职责概述
在物业经理的领导下,全面负责工程部对小区物业之工程管理工作,确保小区的设施处于良好的运作状态,节约开支,使物业长期得到保值、升值。
4.1.6岗位职责
4.1.6.1执行物业总经理的各项指示,安排好工程部所有人员的工作,确保人尽其才,合理使用,负责与管理处工程方面的对外联系。
4.1.6.2负责小区内机电设备的操作运行正常,制定部门的年度、季度计划,包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。
4.1.6.3审核、批准各专业工程师制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度,并督促工程部员工认真执行。
4.1.6.4洽谈和确定外判维护保养合同,监督承包商的工作、进度和质量。
4.1.6.5制定安全工作制度及突发事件应急处理程序,指挥属下员工解决小区中的各种突发事件,妥善处理善后事宜。
4.1.6.6监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律,确保属下员工的行为规范符合公司要求,做好员工考核工作。
4.1.6.7检查下属各类工作报告,定期向物业总经理递交每周、每月及每年工程报告。
4.1.6.8有计划地组织部门员工的培训,不断提高对整个物业的管理水平。
4.1.6.9协调好与政府有关职能部门的关系,确保小区水、电、消防、技防及卫星接收及环保等设施的正常使用。
4.1.6.10建立客户投诉意见处理制度,确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的回复和解决。
4.1.6.11每天坚持深入现场,抽查工程各项工作的执行情况,发现问题及时处理。
4.1.6.12按时完成物业经理布置的其他工作。
4.2工程主管岗位职责
4.2.1岗位说明
部门:
工程部
岗位:
工程主管
4.2.2招聘要求
性别年龄:
男,50岁以下
身体状况:
身体健康,无其他特殊要求
教育程度:
高中以上学历
专业技能:
熟悉物业各项工程和设备的施工、维修、保养和管理专业知识,有电气暖通某一项专业特长,具有独立领导部门开展工作的能力
工作经验:
从事物业管理行业工程主管二年以上工作经验
资格证书:
有机电专业中级技术职称
语言能力:
掌握一般英语知识,有英语听说能力更佳
4.2.3工作要求
劳动纪律:
遵守公司的各项规章制度
工作时间:
周一至周五每天九小时,中间含午餐休息时间一小时
辞职申请:
提前一个月
4.2.4工作待遇
工作制服:
由公司提供统一的工作服
员工福利:
享有国家规定的各种福利待遇
试用期:
二个月
可晋升职位:
工程经理或工程副经理
4.2.5职责概述
在物业经理/工程经理的领导下,全面负责小区工程管理工作,确保物业的设施处于良好的运作状态,使物业长期得到保值、升值。
4.2.6岗位职责
4.2.6.1执行物业经理/工程经理的各项指示,安排好工程部所有人员的工作,确保人尽其才,合理使用。
4.2.6.2负责小区内机电设备的操作运行正常,制定部门的年度、季度计划,包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。
4.2.6.3审核、批准各专业工程师制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度,并督促认真执行。
4.2.6.4洽谈和确定外判维护保养合同,监督承包商的工作、进度和质量。
4.2.6.5制定安全工作制度及突发事件应急处理程序,指挥属下员工解决物业中的各种突发事件,妥善处理善后事宜。
4.2.6.6监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律,确保属下员工的行为规范符合公司要求,做好员工考核工作。
4.2.6.7检查下属各类工作报告,每周向物业经理/工程经理做出工程报告。
4.2.6.8有计划地组织部门员工的培训,不断提高对整个物业的管理水平。
4.2.6.9协调好与政府有关职能部门的关系,确保小区水、电、消防、技防、卫星接收及环保等设施的正常使用。
4.2.6.10建立客户投诉意见处理制度,确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的回复和解决。
4.2.6.11每天坚持深入现场,抽查工程各项工作的执行情况,发现问题及时处理。
4.2.6.12按时完成物业经理/工程经理布置的其他工作。
4.3工程部领班岗位职责
4.3.1负责工作范围内的设备正常运行和存在问题的及时处理。
4.3.2掌握管理范围内的设备情况,根据设备的日常运行情况、维护保养情况、发生故障的原因分析制定本部门的设备维护、保养计划,分别列入月、季、年度计划中。
4.3.3负责根据报修单安排班组员工日常工作。
组织实施维修计划。
带领班组员工完成各项工作任务。
检查班组员工安全生产和文明生产情况。
4.3.4每天负责检查班组各项运行记录,了解每日的设备运行情况并在运行记录上签名。
4.3.5负责总结计划班组一周日常工作的安排,实施培训计划。
定期召开安全会议,检查安全工作落实情况。
按时完成每周班组工作周报、部门月度工作小结、部门工作培训计划、部门月度培训小结。
4.3.6每月按时完成考勤工作,保存原始记录。
根据要求对员工进行考核。
有权对班组员工的奖惩、任用提出建议。
4.3.7负责管理班组交接班钥匙、共用工具、备用材料的进出和去向。
每月填写工作所需的材料申请单,并做好记录。
4.3.8负责督导各项制度的执行情况。
随时配合上级对班组各项工作的检查。
4.3.9负责班组的文明生产,做好工作场地的环境卫生工作。
4.3.10执行上级领导的工作安排,事后汇报工程部主管。
4.4弱电维修岗位职责
4.4.1岗位说明
部门:
工程部
岗位:
弱电维修技术员
直属主管:
工程经理/主管(技术上接受弱/强电工程师的指导
4.4.2招聘要求
性别年龄:
男,45岁以下
身体状况:
身体健康,无其他特殊要求
教育程度:
初中以上学历
专业技能:
在弱电方面具有丰富经验,有强电、空调或管道等操作及维修技能更佳
工作经验:
从事物业管理或酒店弱电设备管理及维修工作一年以上
资格证书:
有低压操作证,若有高压、空调或电梯操作证更佳
4.4.3工作要求
劳动纪律:
遵守公司的各项规章制度
工作时间:
周一至周五每天九小时,中间含午餐休息时间一小时
辞职申请:
提前一个月
4.4.4工作待遇
工作制服:
由公司提供统一的工作服
员工福利:
享有国家规定的各种福利待遇
试用期:
二个月
4.4.5职责概述
在工程经理/主管的领导下,确保小区之弱电设备/系统处于良好运作状态,配合工程部其他工种的维护保养工作。
4.4.6岗位职责
4.4.6.1服从工程经理/主管的工作安排,认真完成工作任务。
4.4.6.2负责小区防盗监控系统、消防报警系统、广播卫星系统及照明系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。
4.4.6.3熟悉小区内电气设备的情况,严格执行电气设备保养制度和操作规程,认真做好各项运行记录。
4.4.6.4发现故障和问题,及时采取措施,尽快排除和解决,作好记录并汇报上级领导。
4.4.6.5及时有效地完成各项弱电维修项目的修理工作。
4.4.6.6做好弱电设备的应急抢修工作,当接到故障及异常报告后,应立即奔赴现场,在工程经理/主管及弱电工程师的安排指导下完成抢修工作。
4.4.6.7严格遵守管理公司和工程部的各项管理制度,按时上下班,不得无故离岗。
4.4.6.8刻苦钻研业务,不断提高维修技术和服务质量,努力做到一专多能,完成领导交办的其他任务。
4.4.6.9爱护设备、合理使用工具、仪器和器材,保持所管设备机房和值班室的安全和清洁工作。
4.4.6.10积极参加业务学习和技术培训,不断提高业务水平。
4.5电工岗位职责
4.5.1持证上岗,遵守员工守则和各项规章制度,服从领导的安排。
4.5.2掌握供电系统的线路情况,设备情况,熟练掌握设备的技术性能及操作。
4.5.3做好设备的维护保养工作。
4.5.4接到报修任务及时处理。
4.5.5值班时,如遇设备有异常情况,应及时向总值班汇报并设法解决。
4.5.6及时完成领导交办的任务。
4.6给排水岗位职责
4.6.1岗位说明
部门:
工程部
岗位:
给排水技术员
直属主管:
工程经理/主管/领班
4.6.2招聘要求
性别年龄:
男,45岁以下
身体状况:
身体健康,无其他特殊要求
教育程度:
初中以上学历
专业技能:
在给排水系统方面具有丰富经验
工作经验:
从事物业管理或酒店给排水工种一年以上
资格证书:
给排水/管道中级以上工证书,有电工,钳工或空调工中级以上证书,有特殊工作操作证。
4.6.3工作要求
劳动纪律:
遵守公司的各项规章制度
工作时间:
常日班或根据需要做12小时日班制,做一天休一天,平时无节假日
辞职申请:
提前一个月
4.6.4工作待遇
工作制服:
由公司提供统一的工作服
员工福利:
享有国家规定的各种福利待遇
试用期:
二个月
4.6.5职责概述
在工程经理/主管/领班的领导下,确保小区之给排水、管道设备处于良好运作状态,配合工程部其他工种的维护保养工作。
4.6.6岗位职责
4.6.6.1服从工程经理/主管/领班工作安排,按时完成工作任务。
4.6.6.2参与小区冷热供水系统、排水系统、消防给水系统、排污系统、排雨水系统的维修保养和定期巡视工作。
4.6.6.3严格执行管道设备保养制度和操作规程,每天按巡查制度规定的时间和路线巡视检查上下水系统,阀门是否正常,发现问题及时采取措施排除故障并按运行记录表做好记录。
4.6.6.4掌握当班水系统上下管道,设备运行状况,发现重要问题或不能解决之事立即报告工程经理/主管并积极参加抢修。
4.6.6.5及时有效地完成各项维修单工作。
4.6.6.6严格遵守管理处及工程部的各项管理规定,履行交接班手续,完成每天工作日志,不得无故离岗。
4.6.6.7合理使用工具、仪器和材料,爱护设备和公物,保持所管机房、设备和值班室的安全、清洁工作。
4.6.6.8积极参加业务学习和技术培训,不断提高业务水平。
5班组人员安排流程和职责
5.1当班人员组合及职责管理
5.1.1一人(技术骨干)负责监督当班运作情况
5.1.2设施设备巡视,并记录数据
5.1.3二次装潢巡视,开具整改单和会办单
5.1.4日班应急支援接报修单
5.1.5夜间接报修单,如发生紧急情况及时通知领班或主管,并配合应急工作
5.2技术骨干组合及职责
5.2.1根据日夜间当班人员记录数据制定方案进行合理修理
5.2.2日间负责接报修单
5.2.3一周一次二次装潢跟踪监督
5.3领班职责管理
5.3.1一周一次负责检查设施设备责任区域人的各类周检表记录数据
5.3.2负责督促知道班组工作
5.3.3负责督促日夜间报修单的完成情况,并接报修单
5.4主管职责管理
5.4.1每月一次设施设备及机房月检
5.4.2根据周检记录数据,处理设施设备遗留问题
5.4.3监督班组各类周检表执行情况
5.4.4协调部门之间的配合工作
5.4.5掌控领班、仓库、请采购人员操作流程
5.4.6控制预算项目使用情况
5.4.7制定及控制设施设备大修计划和时间
5.4.8根据季节性变化做好预防性工作计划
5.4.9关注并考核工程部员工工作情况
6班组重点巡视项目的规定
6.1各类机房:
制定巡视项目,提醒当班人员在巡视中重点检查项目。
6.2巡视项目:
当班人员根据各类设施设备制定项目严格检查。
6.3进出登记:
工作人员、当班人员、公司人员、外来人员等进出机房必须登记,同时督促当班人员按规定巡视。
6.4记录数据:
根据各类设施设备巡视项目,记录数据,提供给日班维修保养参考。
6.5启动设备:
根据季节性变化(如空调制冷、制热)启动各类设施设备,并记录运行情况。
7设施设备划分责任人区域
7.1责任人区域各类周检表:
根据公司编号配合现场情况制定每周检表,划分给责任人。
7.2人员指派:
根据工程部员工考核等级,制定设施设备责任人,让最佳人选为该设施设备服务。
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