南充房地产年度分析报告.docx
- 文档编号:5317830
- 上传时间:2022-12-15
- 格式:DOCX
- 页数:53
- 大小:2.78MB
南充房地产年度分析报告.docx
《南充房地产年度分析报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《南充房地产年度分析报告.docx(53页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
南充房地产年度分析报告
2011年南充房地产年度分析报告
年度系列报道第三篇
前言
对于中国房地产市场来说,2011年是“分水”之年,也是“转型”之年。
从最初的取消首套房贷利率优惠到后来的限购、限贷、限价等,历时近两年的政策调控,使得房地产行业在2011年进入了一场酷似“温水煮青蛙”的长痛期。
在一系列调控“组合拳”打出之后,楼市调控效果初步显现,房价过快上涨势头基本得到遏制,业内期待已久的“拐点”也似乎在年末逐渐清晰。
如果说2008年的危机是全球金融海啸带给我们的一场飞来横祸,那么2011年的地产冬天就是受产业结构调整的影响,从一端走向另一端;如果说2008年有政府出手救市,地产行业因祸得福,那么2011年的调控政策始终不松手,则是政府要让地产行业为自己的“出轨”举动埋单。
2011年,南充楼市变动轨迹与全国大同小异,高开低走的局面也呼应了宏观调控该有的作用。
2011年5月,南充主城区住宅销售量突然大幅下滑,全月销售总套数仅1625套,同比下降近500套,环比降幅达60%,南充楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。
接下来的几个月,南充楼市总成交量一直保持在低位运行,即便是“金九银十”、“秋季房交会”等传统热销时段也未见多大起色。
尽管下半年的市场整体呈现下行趋势,但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略,取得了不错的市场成绩。
可以看出,2011年“艰难”的背后,同样蕴藏着机遇,而这种机遇又与挑战并存。
能否快速调整自身发展战略,适应后调控时代的市场新形势,显得至关重要,尤其值得行业内的人士思考。
第一部分宏观政策篇
一、房地产政策动态
1、楼市十大关键词
2、金融政策
二、全国房地产运行情况
1、全国土地市场情况
2、全国房地产销售额排名前十五房企
3、商品房销售情况
4、代表房企全年销售变化情况
三、本地房地产市政动态
第二部分南充市场—住宅篇
一、2011年南充市商品住房交易情况回顾
二、2011年南充市商品住房新增供应分析
1、2011年南充市商品住房分月供应分析(套数)
2、2011年南充市商品住房供需情况分析(套数)
三、2011年南充市商品住房市场成交量分析(单位:
套、面积、金额)
1、2009-2011年南充市商品房全年成交情况比较
2、环比:
南充市三区商品住房成交比较
3、同比:
2009-2011年南充市商品住房成交分月比较
4、2011年南充市各片区商品住房成交分月比较(单位:
套、面积)
5、本年南充市商品住房销售排行榜(按套数)
四、2011年南充市商品住房市场价格分析(单位:
元/平米)
1、2011年南充市三区商品住房成交价格比较
2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势
3、2009-2011年南充市商品住房分月价格走势比较
4、2011年南充市各片区商品住房成交价格比较
第三部分南充市场—商业篇
一、前言(2011年南充商业市场回顾)
二、2011年商业市场分月成交情况(套、成交均价)
三、2011年商业市场分区域成交情况(套、成交均价)
四、2011年南充商业市场销售排行榜
第四部分四大典型楼盘解析
一、南门坝—香江国际
二、望天坝—君汇上品
三、市政新区—恒大绿洲
四、嘉南新区—天庐
第五部分2012年楼市走势预测
一、2012年房地产宏观政策走势预判
二、2012年南充楼市走势预测
第一部分宏观政策篇
一、房地产政策动态
2011年对于中国的房地产市场而言,是不同寻常的一年,各种调控政策的出台以及楼市现象的交相出现,使得全国楼市在跌跌撞撞中前行。
回首这一年,全国房价过快上涨势头基本得到遏制,投资投机型需求被大量挤出住宅市场;国家金融政策一再收紧,贷款难、按揭难,市场流动性资金减少促使整个行业发展渐入理性轨道;保障房建设有序推进,商业地产迎来“春天”……毫无疑问,2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。
1、2011中国楼市十大事件:
事件一:
新国八条
2011年1月26日,国务院又度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”),提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。
点评:
新国八条的出台,使得2011年的楼市调控力度在2010年的基础上再次升级,随后出台的一系列调控政策,无不围绕“新国八条”而展开。
从其所制定的内容可以看出,楼市的调控已经不再局限于市场一方,而是在努力以多种手段结合的方式,构建一套完整的市场行政调节体系。
事件二:
房产税试点
2011年1月27日,上海、重庆宣布开始房产税试点。
2011年12月初,财政部财政科学研究所所长贾康表示,房产税进一步推开的大方向已经明确,年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,并出台下一步扩大试点的方案。
点评:
房产税试点,是执政者的新思路。
房产税的征收一方面可以打击炒房囤房,起到抑制投机的作用;另一方面可以逐渐取代土地出让收入,成为地方财政新的稳定税源。
从长远来看,以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段,能起到完善市场体系的作用。
但是,房产税问题非常复杂,它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面,由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。
事件三:
保障房
2011年春全国两会期间通过的《政府工作报告》提出,今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套,相比2010年的580万套增长了近一倍。
2011年11月10日,官方公布全国开工建设保障房超过1000万套,比原计划提前1个月完成目标任务。
点评:
重视保障房建设,在完善房地产市场供应结构的同时,也使得楼市宏观调控层次更为丰富,手段更为多样,进一步纠正了之前楼市调控“头痛医头,脚痛医脚”的弊端。
根据“十二五”规划纲要,未来5年全国将完成3600万套保障性住房的建设任务,将使城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。
如果该目标能够顺利实现,无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。
但是,用行政命令的方式下达的保障房建设目标,也被部分经济界人士诟病为“大跃进”,对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。
事件四:
限购令
“新国八条”提出,应当合理引导住房需求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
点评:
用行政手段的限购令来调整房地产市场,显然不是一个可以长期使用的良方,但在2011年的调控中也算行之有效。
从市场反应来看,2011年下半年伊始成交量出现大幅下滑,第三、四季度下滑趋势进一步加剧,楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。
“现金为王”成了开发商口中的流行语,作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。
事件五:
限价令
2011年3月底,全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占所有城市比为92.5%,除北京以外,大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。
10月31日,珠海发布双限令,除限购外,珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米,不得发放预售许可证,成为全国首个“双限”城市。
点评:
与限购令一样,限价令也带有很强烈的行政干预色彩,因为国务院提到了约谈问责机制,因此限价令在某种程度上,对过分依赖土地财政的地方政府来说,有一定的约束作用。
不过令人意外的是,几乎所有城市都含糊其辞,将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标,这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。
事件六:
明码标价
根据国家发改委的有关规定,5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价,以打击价格欺诈现象。
点评:
“明码标价”出台后的首周,多地楼市成交量出现大幅下跌。
根据中国指数研究院公布的统计数据显示,5月第1周监测的35个城市中,有25个城市楼市成交量出现下跌,部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%,北京、上海等一线城市也未能幸免。
然而楼市虽经这记“重拳”打击,在成交量上出现了急剧下滑,但房价并未出现实质性下跌,“量跌价滞”的现状正在加剧楼市胶着状态。
事件七:
土地流拍
2011年住宅市场大幅萎缩,开发商资金链紧绷,对房地产市场未来走势看空,导致开发商对住宅市场拿地热情不高。
全国土地市场流拍频现,今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。
下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动,地价进入下行通道。
点评:
“地王政策”退出舞台,土地流拍频现,少拿地多卖房,成为房地产企业面对调控政策的保身之策。
就其原因可能有以下两方面:
一方面,受一系列调控政策的沉重打击,大部分城市成交量出现大幅下滑,开发商回款困难,资金链逐渐紧张,拿地力不从心。
而另一方面,国家调控政策不放松,开发商对未来房地产市场走势不明朗,其对未来地价上涨的预期也受到打击,同时也对土地市场存有观望情绪,因此拿地非常谨慎。
事件八:
拐点
在2011年10月底,部分品牌开发商开始降价促销。
而来自国家统计局数据显示,包括一线城市在内的多个城市,房价同比“涨停”次数越来越多,同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态,似乎可以初步判断“拐点”已然到来。
点评:
成交量的持续下滑,使得开发商资金链处于紧绷状态,同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能,一部分开发商甚至包括个别品牌开发商,他们对未来房地产市场走势看空,迫于回笼资金的压力,推出许多优惠促销政策,使得房价在一定程度上出现松动,由此,初步判断楼市“拐点”正在形成。
事件九:
降房价
2011年12月,在中央政治局会议和中央经济工作会议上,中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。
点评:
房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”,这说明了调控的目标已经进一步深入,同时也表明了中央调控房价的决心。
由此我们也不难预判:
下调部分不合理的区域房价,或将成为2012年政策的主要目标。
事件十:
中介关门潮
2011年5月,美联物业关掉上海最后8家门店,正式退出上海二手房市场。
随后,包括北京、上海、广州等地,每月都有大量中介公司倒闭。
2011年11月,中原物业调整深圳业务,又把中介关门潮推向了一个新的高度。
点评:
中介行业出现关门潮,主要是受新房市场成交冷清的“牵连”。
由于很多楼盘项目大幅度优惠降价,导致很多二手房的价格优势减弱,很多原本打算购买二手房的人将目光转向了新房市场。
这同时也促使很多中介在经营思路上进行了调整,将业务更多的扩展到了新房代销领域,当然,此举也正好迎合了很多寻求方法突破的开发商的欢迎。
2、金融政策:
1)7次调整存款准备金率
2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。
2011年6月20日,央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点,冻结银行资金约3800亿元,大型银行存款准备金率高达21.5%,创下历史新高。
而2011年12月5日,央行3年来首次下调存款准备金率,此次调整后,大型金融机构的存款准备金率降至21%,中小金融机构的存款准备金率降至17.5%,此次央行一次性释放近4000亿元资金。
编号
时间
调整期
调整后
调整幅度
1
2011.1.20
大型金融机构18.5%
19%
0.50%
2
2011.2.24
大型金融机构19%
19.5%
0.50%
中小金融机构15.5%
16%
3
2011.3.25
大型金融机构19.5%
20%
0.50%
中小金融机构16%
16.5%
4
2011.4.21
大型金融机构20%
20.5%
0.50%
中小金融机构16.5%
17%
5
2011.5.18
大型金融机构20.5%
21%
0.50%
中小金融机构17%
17.5%
6
2011.6.20
大型金融机构21%
21.5%
0.50%
中小金融机构17.5%
18.00%
7
2011.12.5
大型金融机构21%
21%
0.50%
中小金融机构18%
17.5%
点评:
进入到2011年,上半年央行以每月一调的频率,连续6次上调存款准备金率,如此频繁的调升节奏历史罕见,进入到下半年后,央行调整频率放缓,赶在年末下调了1次存款准备金率。
究其原因,前三季度CPI持续高企,为稳定经济发展,抑制通货膨胀,采取了上调存准金等经济手段收回市场上过多的流动性资金,在6次上调的累积效应下,市场流动性出现拐点,高企的CPI出现下行趋势。
就其对房地产市场产生的影响来看,连续6次上调存款准备金率,银根不断的收紧,流入到房地产市场的资金相应地大幅减少。
除房地产行业外,银根持续收紧,对许多依靠银行贷款的中小企业发展产生了较大的影响,这些企业借贷无门,发展困难。
因此进入第四季度,在CPI逐月回落,国际形势越发复杂的情势上,国家出于稳定经济发展的目的,提出要大力扶持中小型企业的发展,12月初央行下调存款准备金率,体现了货币政策出现微调信号,对货币政策进行定向宽松,但就其对房地产市场的影响来说,因国家调控房地产市场的决心依然坚决,银行在发放贷款时,为保持与国家政策基调保持一致,流入到房地产市场的资金不会太多,此次下调存款准备金率对其影响或许不会很大。
2)一年3次加息
2011年7月7日,央行年内第3次上调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
调整后,一年期存、贷款基准利率分别达到3.5%、6.56%,五年期以上存、贷款基准利率则分别达到5.5%、7.05%。
点评:
连续加息在增加购房者利息支出的同时,也变相降低了其购买能力,能够在一定程度上抑制消费者购房需求。
3)首套房贷利率上浮
2011年初,北京、上海、广州等地多家银行率先取消首套房贷优惠利率。
10月中旬,各地首套房贷利率上浮到基准利率的1.1倍。
点评:
首套房贷利率的上浮,在一定程度上跟银行流动性资金减少有着不小的关系,但不可否认的是,房贷利率的上浮对购房者产生了较大的影响,而房贷的增加,又在一定程度加重了市场买方的观望情绪。
4)上调住房公积金政策
继央行加息后,住建部宣布个人住房公积金存贷款利率做相应调整,2011年7月7日,年内第三次上调住房公积金,5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%。
点评:
从实际情况来看,住房公积金整体贷款利率相较于商贷偏低,带有福利性质,而这一轮房地产调控主要目的是打击投资投机型需求,小幅度上调住房公积金对其直接影响不大,但几次上调的叠加效应仍会加大购房成本,能进一步遏制市场上投资投机型购房。
小结2011房地产调控政策特点:
首先,目标清晰。
遏制房价过快上涨是2011年房地产调控的目标。
一方面,通过房产税、差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房贷款利率等来抑制投资投机需求;另一方面,加大土地供给,鼓励保障房建设,加大保障房建设力度,增加住房供给。
其次,措施密集。
新国八条、征收营业税、试点房产税、加强一级市场监管、明码标价、大建保障房、扩大限购、土地市场“国五条”等等,2011年的房地产调控政策持续不断,力度不断加强,范围也在逐步扩大。
最后,持续性和力度空前。
差别化信贷政策在2010年的基础上再度升级,首套房首付不低于30%,同时在下半年取消房贷利率优惠措施,并在10月中旬上调首付利率为基准利率的1.1倍;二套房首付不得低于60%,商业银行暂停发放第三套房贷,超过了2010年的严厉程度。
再则,全国被纳入限购的城市由2010年的15个增加到了40多个,较2010年被限购的城市大幅增长。
再次,2011年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住宅1000万套的工作任务,相比2010年增长了72.4%,这是多年来保障房建设的一个新高度。
二、全国房地产运行情况
1、全国土地市场情况
2011年,力度持续加大的楼市调控政策逐渐显现成效,销售量价双双走低,房地产企业也逐步调整资源获取策略,包括万科在内的多家企业都表态进入“过冬”模式,在土地市场的热情也回归“理性”,甚至表示“谨慎拿地”。
在此背景下,2011年全国出让土地的成交总面积下降较大。
根据中国指数研究院数据统计,全国301个城市招拍挂市场供成交住宅和商业用地共计11.73亿平方米,同比小幅下降5.4%,其中住宅用地共成交9.1亿平方米,同比下降11.56%,成交总金额降幅更加明显,土地招拍挂住宅和商业工地总成交金额达1.62万亿,同比下降13.86%,其中住宅用地成交额1.21万亿,同比下降22%,虽然地方政府有意加大市场供应,但推出的地块以低价和底价成交为主,全国住宅用地交易溢价水平仅为11.74%,比去年同期大幅下降21个百分点。
2、全国房地产销售额排名前十五房企
从全国来看,2011年房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%,增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落;商品房需求在2010年的高位基础上继续增长。
2011年,随着房地产调控政策的逐步深入,特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响,房地产市场逐步由高速增长向稳步发展回归,行业的整体发展速度开始趋缓,但优秀房企积极扩大战略纵深,适时调整营销策略,销售业绩稳步提升,领先优势进一步扩大。
在中国指数研究院监测的重点企业中,监测结果显示:
万科、恒大、中国海外发展等37家企业2011年销售额突破百亿,与去年相比,百亿房企阵营的实力持续壮大。
2011年,万科实现销售金额1215亿元,销售面积1075万平方米,连续两年销售额突破千亿大关,龙头地位无可撼动;万达延续了在商业地产市场上的强势表现,2011年销售额首次突破千亿,位居亚军位置;恒大地产则依托合理的市场布局与灵活的销售策略,全年实现销售额804亿元,位列第三;绿地、保利、中海的销售额均突破700亿元,分列第四至六位。
排名
企业名称
销售额(亿元)
销售面积
(万平方米)
1
万科企业股份有限公司
1215
1075
2
大连万达商业地产
1050
-
3
恒大地产集团有限公司
804
1220
4
上海绿地(集团)有限公司
770
802
5
保利房地产集团股份有限公司
736
648
6
中国海外发展有限公司
728
582
7
碧桂园控股有限公司
420
670
8
龙湖地产有限公司
386
342
9
绿城集团
332
156
10
华润置业有限公司
330
287
11
雅居乐地产控股有限公司
308
296
12
世茂房地产控股有限公司
305
238
13
金地(集团)股份有限公司
288
209
14
广州富力地产股份有限公司
283
221
15
远洋地产控股有限公司
264
211
企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计(以商品房为统计口径),具体以企业公告为准:
1)CREIS中指数据在各地销售监测数据
2)企业已经发布的业绩公告
3)参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计
3、商品房销售情况
2011年1-11月销售面积和销售金额分别同比增长8.5%和16.0%,增速比2010年全年略有下降。
从重点城市来看,2011年1-11月,一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%,但2011年9-11月单月同比降幅均在30%左右,且降幅有扩大的趋势,从绝对量来看,一线城市年底成交量已低于2008年低点,二线城市表现各异,杭州、南京低于2008年,武汉、天津好于2008年,而唐山等三线城市普遍高于2008年。
价格方面,9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌,2011年10-11月跌幅略有放大;近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌,特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地,主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略,部分楼盘价格降幅超过20%,新开楼盘也以相对周边较低的价格优势入市;而非限购的三线城市价格总体较为平稳。
4、代表房企全年销售变化情况
以万科、中海、保利、恒大等企业为代表,进一步分析房企2011年销售变化态势:
1月份,受结转周期影响,代表企业销售额与销售面积大幅上升,销售表现仅次于2010年9月的历史最高位;2月份,因春节假期及第三轮调控政策的影响,成交量环比大幅下滑5成,4-6月份,成交量则出现连续三个月的小幅回升,在此之后,房地产市场逐渐进入下行周期,传统的“金九银十”未现,代表企业的销售额也随之下降,万科、保利等代表企业销售连续4个月同比下降,恒大地产11月的销售额更是同比下降8成,可见,房地产市场在经历高速成长后,将逐渐步入常态发展的新阶段,特别是在12月份,中央经济工作会议再度强调“要坚持房地产调控政策不动摇”,意味着2012年房地产开发企业的去贷压力进一步加大;在此情形下,优秀代表企业纷纷把稳健发展定为2012年经营工作的重要基调,如万科提出的“过冬”模式,恒大地产12月之后作出减少拿地等表态。
可见,优秀房企已明确的认识到,只有把握行业发展大势,实现稳健而有质量的成长,才能继续保持领先优势,带领行业健康成长。
三、房地产市政动态(本地市场):
1、南充2011年保障性住房建设目标15700套
今年南充市拟定建设各类保障性住房15700套,其中建设廉租房5000套、经济适用房2000套、公租房7500套、限价商品房1200套。
改造城市棚户区17328户,实施廉租房租赁补贴19500户,和去年相比,公租房、经济适用房、限价商品房数量都将有大幅度增长。
今年拟完成的15000多套保障性住房将会在两年内交付使用。
【详情】
2、南充纳入全国房价统计调查范围
2011年四
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 南充 房地产 年度 分析 报告