上海某房地产市场分析报告.docx
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上海某房地产市场分析报告.docx
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上海某房地产市场分析报告
上海绿地国际山庄详细报告
一、2005上半年别墅市场综述
1、别墅供应增加,供大于求的局面已经形成
2005年上半年上海新开别墅项目达到25个,其中1月新开2个、2月新开1个,3月新开5个、4月新开6个,5、6月新开12个。
虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批,近两年别墅用地供应非常少,仅有的几块,容积率最高也限制在0.5-0.6之间,政府对于高档别墅批建控制力度非常大。
但由于前几年囤积的土地丰富,在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下,前期开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高,别墅开发热度不减,从而造成虽然目前市场观望气氛浓厚,开发商对未来预期降低,但由于项目已经开始建设或者即将完成,使得市场供应增加,市场供求关系已经发生逆转,供大于求的局面已经形成。
整个上半年,全市别墅市场供应增加,供大于求的局面已经形成;市场观望气氛日趋浓厚;成交价格由升转降,开始小幅下降。
2、别墅市场观望气氛较浓
随着宏观调控得进一步深入,尤其在上海悄然实行的对独栋别墅转让加征30%-60%的的土地增值税政策以来,购买别墅如果作为投资行为来说则投资成本大大增加,且风险大大增加,因此别墅的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求,而在如今别墅供应量并不稀缺的市场情况下,别墅市场交易迅速萎缩,价格也逐步回落,客户出现有选择的观望心态也在情理之中。
别墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为,提高了交易成本,对卖家造成了很大的心理冲击,不少客户取消挂牌,选择出租别墅收取租金收益,暂时放弃了销售的念头。
对于别墅买家而言,购买别墅只是对居住品质的追求,是尊荣的象征,而不是生活的必需品,所以需求不会很迫切,能够经得起时间的等待。
由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台,是利是弊一时难以把握,所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态,短期内会采取观望心态。
同时,不少开发商的产品也是经历了长期的销售和塑造,也形成当前的品牌效应和口碑,不甘心轻易自降身价破坏形象,这也造成了别墅市场买卖双方的凝滞现象。
3、别墅市场总体成交价格由升转降,开始小幅回落
从近期别墅市场的总体销售情况来看,2005年第一季度的上海别墅市场延续了2004年的第四季度火爆的销售态势,别墅价格一路走高。
随着2005年三月份一系列宏观调控政策的出台,尤其是悄然执行的上海花园住宅转让征收30%-60%的土地增值税,使得投机需求受到严厉的打击,投资成本高涨,市场观望气氛日趋浓厚,成交量迅速萎缩,成交价格在高位运行一段时间之后近期出现小幅下调趋势。
二、近期别墅市场成交状况分析
1、别墅指数综合分析
月份
2002年12月
2003年2月
2003年4月
2003年6月
2003年8月
2003年10月
2003年12月
2004年2月
指数
2059
2083
2149
2197
2240
2279
2310
2351
月份
2004年4月
2004年6月
2004年8月
2004年10月
2004年12月
2005年2月
2005年4月
2005年6月
指数
2423
2470
2532
2604
2656
2680
2701
2682
从上面的图表可以看出,自从2002年底以来,别墅指数一路攀升,到04年低为止,别墅指数上升了将近600点左右。
进入05年后,自上半年一系列宏观调控政策颁布实施后,市场观望气氛更加浓厚,成交量迅速萎缩,从05年第一季度来看,涨幅已经有所回落,特别是从6月份的数据来看,2682点比上期4月指数下降19点,基本回到了今年2月份的位置,别墅指数首次出现下降。
价格指数下降主要是由于3月份出台一系列的楼市组合拳以来,供求关系发生逆转,观望心理严重,成交数量迅速萎缩,价格也呈现出小幅下调的趋势。
根据中房指数系统上海别墅办公室的监测显示5、6月份上海独立别墅成交量分别为118套、147套,两月合计仅相当于3月份成交量的78%,四月份成交量的95%。
2、8月份上海别墅市场成交状况综述
05年近期
独栋成交套数
增幅
6月
147
24.6%
7月
69
-53.1%
8月
117
70%
8月份全市别墅共成交230套,其中独栋别墅117套。
可以看出,自从6月以来,别墅市场的成交量在总体上还是呈现出萎缩的状态。
将8月份与6、7月份相比,独立别墅的成交量落差比较大,相比6月份来说成交量缩减了20%左右,而相对于7月份来说却又回升了70%,可见在宏观政策出台后的一个月内,7月的成交量直接受到打压,而在8月份个别楼盘采取相应的措施后,销售状况略有改善。
联排别墅面临的形势则更为严峻,和上月相反,联排别墅的销售套数急剧下跌,跌幅达55%,半月来的销售套数仅27套,除了合生城邦半月销售6套外,其余项目均只有1-2套的销售业绩。
联排别墅的销售面积比前期只下跌了7个百分点,上市销售成交的联排别墅的面积大多集中在200平方米左右。
纵观后市,联排别墅的投资价值大大缩水,自住购房者在今后相当一段时期里都会持币观望,对产品的选择更加理性。
三、竞争区域楼盘分析
1、青浦区域
区域
板块
案名
地址
建筑形态
目前价格(元/m2)
历史最高价(元/m2)
上网套数
可售套数
7月成交
8月成交
青
浦
赵
巷
恒联名人世家
赵巷镇置发路68弄
独立
13254
16800
60
21
4
7
西郊古北国际别墅
赵巷镇业辉路600弄
独立
15700
16000
86
22
1
1
中海翡翠湖岸
赵巷镇业辉路88弄
独立
12000
15500
88
37
4
3
徐
泾
大豪山林
徐泾西路188弄
独立
12975
17000
43
9
0
3
银涛高尔夫
沪青平公路2222号
独立
10686
18000
9
1
0
0
西郊美林馆
高泾路689弄
独立、双拼
7659
10500
7
0
/
/
西郊大公馆
徐泾东路333号
独立
13000
16500
69
39
2
1
高富丽源
沪青平公路1505号
双拼、三拼
13897
14000
42
17
0
1
长堤花园
沪青平公路2056号
独立
13765
18000
100
12
1
1
圣堡
联民路99弄
独立
15966
20000
26
7
0
0
九溪十八岛
高泾路399弄
独立
8285
20000
7
0
/
/
丽都别墅
高泾路428弄
独立
12385
17000
5
1
0
1
西郊紫郡
高泾路258弄
独立
13500
15000
57
8
1
1
朱
家
角
绿洲江南园
朱家角大淀湖畔
独立
23403
25000
16
11
0
0
太阳别墅
沈太路2588号
独立
9082
14000
26
14
0
0
盈湖三岛
青浦胜利路500号
独立、联体
9273
12000
13
10
0
0
佳邸别墅
青浦盈港路1555
独立
8000
11000
9
6
0
0
●价格分析
【分析】
青浦作为上海别墅的一个重要集中区域,主要分为赵巷、徐泾和朱家角三大板块。
从区域划分来看,赵巷板块的价格为区域最高,徐泾板块则最低。
从上图我们可以清晰的看出,受宏观调控影响,几乎所有楼盘都采取了降价或变向降价策略。
目前各楼盘的成交价格与其最高价格相比都有3000-6000元/平方米的降低,而像九溪十八岛这样的尾盘,价格更是下降了将近12000元/平方米,实属惊人。
●成交情况分析
【分析】
从7、8两月的成交情况来看,与本案同属赵巷的名人世家,7月成交4套,8月成交7套,两月成交量皆高居榜首,其次中海翡翠湖岸名列第二,7月成交4套,8月成交三套。
而其他楼盘成交量都徘徊在一套甚至0成交的尴尬局面。
由此可以看出青浦板块的别墅成交量仍然以赵巷区域为最。
徐泾板块楼盘的成交情况虽然没赵巷板快的好,但是其8月份成交状况要略好于7月份。
而朱家角板块的楼盘继7、8两月都没有成交记录。
在后续章节中将对青浦区域成交量最高的名人世家以及中海翡翠湖岸进行重点分析。
2、松江区域
区域
板块
案名
地址
建筑形态
目前价格(元/m2)
历史最高价(元/m2)
上网套数
可售套数
7月成交
8月成交
松
江
佘
山
佘山高尔夫别墅
佘山镇林荫路1999弄
独立
24024
30000
47
23
11
2
佘山月湖山庄
林荫大道1888弄
独立
14252
29800
17
7
1
0
天马花苑
赵昆公路3928弄
独立
15468
22000
11
1
0
0
天安别墅
嘉松南路3888弄
独立
12782
17000
19
5
0
0
松
江
新
城
复地翠堤苑
文翔路3688弄
独立、联排叠加
独立11000
联排4700
11000(独栋)
7000(联排)
148
96
0
2
华亭雅居
松江区玉贤路99弄
独立
9160
13000
80
6
2
2
浪琴水岸
文诚路2159弄
联体、双拼叠加
6068
7500
212
80
1
14
复地香堤苑
三新北路1755弄
联排、叠加
5964
6000
410
5
0
0
原野花园
文诚路1777弄
双拼、联排
叠加
7278
8500
172
97
3
2
泗
泾
佘山银湖别墅
泗陈公路2888弄
独立
14480
17000
142
35
1
0
宝石别墅
古楼公路1269弄
独立
10822
13000
15
0
0
1
圣塔路斯
古楼公路1198弄
独立
15639
16000
11
10
1
0
云顶别墅
泗陈公路388弄
独立
8753
11000
28
13
0
0
九
亭
上海公馆
涞坊路1199弄
独立、联体
叠加
10608
12300
125
41
0
0
夏州花园
松公路1801号
独立
13029
16000
27
21
0
0
九洲大唐花园
沪松公路1789弄
独立、联体
13000
16000
7
1
0
0
上游会舍
沪亭南路299号
独立
11877
15000
134
107
3
0
松
江
新
桥
绿洲比华利花园
明华路366号
独立
22000
30000
74
33
0
1
同润加州
新桥镇新南路501弄
联体、叠加
11000
11000
62
23
1
2
云间水庄
春莘路200弄
独立
11887
17600
36
22
0
0
明月清泉
新站路518弄
双拼、叠加
6630
9050
66
30
2
3
家天下别墅
松江车新公路2号
独立、双拼
10884
17000
82
3
0
0
华庭艺墅
松江新南路1088弄
叠加、联体
6661
9000
60
3
0
0
世袭领地
莘松路1111号
独立
10679
25000
40
26
0
0
雅仕轩
莘松路1155弄
联体
6476
8100
142
58
1
2
●
价格分析
【分析】
松江别墅区主要分为九亭、泗泾、新桥、佘山和新城五个板块,其中佘山板块因其得天独厚的自然资源优势位于松江乃至上海别墅板块的翘楚,无论从产品或是从价格上都位居顶端。
而新桥和泗泾板块经过长期的发展和积累,已经相对成熟,高档别墅聚集区的板块概念也已确立,而九亭和松江新城板块则有不少别墅楼盘是混合型别墅社区,周边更有众多公寓楼盘林立其间,区域档次相对较低。
从上图我们可以看出,整个松江别墅市场目前成交价格与原来最高价相比平均每平方米有2000-5000元的降低,而个别楼盘价格更是大幅缩水。
例如绿洲比华利这种经典老盘的目前成交价格相对前阶段最高价格下降了8000元/平方米左右,佘山月湖山庄的目前成交价格也已降至14000元/平方米。
●成交状况分析
【分析】
从上图可以看出,大部分松江地区的别墅楼近期销售情况都不尽如人意,不少楼盘7、8月份都没有成交记录。
浪琴水岸在7月份仅成交一套房源,但到了8月份成交了14套,为区域最高。
而佘山高尔夫别墅在7月份售出11套后,8月销售状况急剧下滑,仅售出两套。
从总体情况来看,松江地区别墅供应量充足,客户选择面较大,但在目前的市场情况下,大部分楼盘销售状况不好、难以在短时期内有所改变也是不争的事实。
3、闵行区域(华漕板块)
区域
板块
案名
地址
建筑形态
网上成交价(元/m2)
历史最高价(元/m2)
上网套数
可售套数
7月成交
8月成交
闵
行
华
漕
兰乔圣菲
金辉路333号
独立
20000
26000
106
21
1
1
上海年华
保乐路358号
独立
14059
24000
46
30
1
0
西郊庄园
金丰路588号
独立
30844
55000
35
12
1
0
沪
闵
路
板
块
长岛别墅
昆阳北路3558号
独立
8968
18000
43
18
0
0
圣特丽墅
贵都路366弄
独立、联排
独立16000
联排9000
独立17000
联排9000
81
40
0
2
银都名墅
银都路759弄
独立、联排
独立11772
联排9603
独立12500
联排11000
96
1
1
11
维纳阳光
北松公路838弄
独立、联排
独立8000
联排7000
独立9000
联排7500
223
115
1
0
圣得恒业花园
都市路2099弄
独立、联排
16027
独立22000
联排12000
114
3
0
0
合生城邦
金平路555弄
独立、联排
独立10000
联排8621
独立14500
联排9200
716
65
14
31
金榜星墅
沪闵路3131弄
联排
5278
7200
16
1
0
0
天籁
向阳路1683号
独立、双拼
12000
17000
182
9
0
0
●价格分析
【分析】
闵行地区的别墅主要分为华漕板块和沪闵路板块,两者都是本案所在区域的直接竞争板块,目前华漕板块在售别墅楼盘三个,从价格上来看,无疑是“西郊庄园”的价格最高,目前单价约在30000万左右,这一价格与其最高时价格相比有了很大幅度的下降。
而沪闵路板块的别墅楼盘多是独立和联排别墅混合型社区,从目前的价格来看,独立别墅价格与最高时相比约有1000元/平方米的下降,而联排别墅价格下调幅度在500元/平方米左右。
●成交状况分析
【分析】
从上图可以看出,华漕板块三个在售别墅楼盘7、8月份销售情况都不尽如人意,虽然三个楼盘在7月份都各有一套成交记录,但到了8月份,除兰乔圣菲外,其它两个楼盘都没有成交记录。
而位于壶闵路板块的合生城邦与银都名墅8月份的销售状况要明显好于7月(注:
合生城邦含有公寓住宅)。
纵观后市,华漕板块周边配套及交通设施尚不齐全,客户对于在此地购买别墅仍有着较大的抗性,目前缓慢滞销的局面短时期内不会得到改变。
而沪闵路板块供应量相对较大,但销售速度不会有太大变化。
四、近期成交排名前列楼盘分析
受宏观调控影响,全市各别墅项目成交都不理想,但是下面几个项目却走出逆世行情,通过分析不难看出,近期所有销售转好的别墅项目都同时采用了两个方法:
1、优惠的价格2、加大广告推广力度。
下表所列出的是近期成交状况较好的楼盘详细成交资料:
名称
区域
5-8月销售情况
单价
总价
分月销售情况
推广费用(推算)
面积(m2)
套数
成交金额(万元)
(元/平方米)
万元/套
5月
6月
7月
8月
5月前
5月后
恒联名人世家
青浦
5170
11
6852
13254
623
0
0
4
7
1%
4%
中海翡翠湖岸
青浦
5110
14
7151
13994
514
3
4
4
3
1.5%
2.5%
银都名墅
闵行
5094
18
5899
11580
328
3
3
1
11
1.2%
2%
合生城邦
闵行
15399
87
15399
10000
177
30
12
14
31
1.8%
3%
浪琴水岸
松江
3020
20
1628
5392
82
5
0
1
14
1.5%
4%
佘山高尔夫别墅
松江
9288
15
22313
24024
1488
1
1
11
2
1%
1.2%
海德花园
宝山
3064
13
2891
9433
222
8月开盘
13
3%
独立别墅中成交排第一的是位于宝山区的新开盘项目“海德花园”,自8月2日开盘后全月成交13套;成交量排在第二和第三位的分别是闵行的“银都名墅”和青浦区的“恒联名人世家”,8月份分别成交了11套和7套。
在目前整体别墅市场不景气的状况下,以上项目都采取了加大广告投入的方法来争取更多的市场份额,推广费用从以前的1%-2%提高到3%左右。
提高的部分主要是加大了户外看板和罗马旗的投入,平面媒体的投放以及邮政、电信投递也有所增加,这使得这些项目的比其他项目有较大的优势。
名人世家
地理位置:
沪青平高速公路(上海赵巷国际别墅区)
发展商:
上海恒舜置业有限公司
建设指标:
总建筑面积约71600平方米,占地430亩,容积率0.25。
开工日期:
2004.07.16
开盘日期:
2004.09.18
交房日期:
2005.12
总户数:
160户
销售指标:
共分二期开发,由160栋独立别墅组成。
一期推出38栋。
销售情况:
一期售完,目前在售二期
均价:
13500元/平方米
历史最高价:
16800元/平方米
主力面积:
355-594平方米
房型分布:
一期所有延湖别墅的建筑面积基本在500-650平方米之间(销售面积在380-500平方米之间),共有15套,其中有一套为建筑面积888平方米(销售面积为635平方米)的独栋别墅。
其余部分为建筑面积450-550平方米的独栋别墅。
物业管理:
4.5元/平方米/月
销售走势分析:
【分析】
从上图可以看出,在宏观调控政策出台后,该楼盘受到较大的影响冲击,5、6月份均没有成交记录。
而到了7月份,该楼盘加大了广告推广力度,采取了一系列优惠措施,这一招立竿见影,在7月份名人世家的销售状况终于回暖,当月成交4套,而到了8月份更是成交了7套,并且该月成交套数排名当月全市独立别墅成交排名第三位。
总体来看,由于名人世家的定位较高,广告推广力度较大,后市还是为人所看好。
主要媒体通路(6-8月):
Ø虹桥路沿线竖立灯箱广告
Ø沪闵高架广告牌高架沿线布点
Ø《上海楼市》
Ø《新闻晨报》
Ø邮政夹页
Ø信用卡对帐单
Ø中银、交行金卡用户月底
Ø东方航空
Ø房地网站广告
Ø电台
Ø港汇广场举行小型展览会
中海翡翠湖岸
地理位置:
青浦沪青平高速佘山赵巷口
发展商:
上海中海房地产有限公司
建设指标:
总建筑面积约80000平方米,占地600多亩,容积率0.23。
开工日期:
2004.3.25
开盘日期:
2004.10.04
交房日期:
2005.8
总户数:
218户
销售指标:
共分二期开发,由218栋独立别墅组成。
一期为131栋。
价格:
11000-12000元/平方米
历史最高价:
15500元/平方米
主力面积:
330-580平方米
房型分布:
一期所有延湖别墅为570多平方米的独栋别墅,共有16套。
其余部分为330-360平方米的独栋别墅。
物业管理:
6.35元/平方米/月
销售走势分析:
【分析】
从上图可以看出,中海翡翠湖岸近四个月来的销售比较平稳,基本每月成交都在3-4套左右。
目前该楼盘的广告推广力度也比较大,在区域周边竖有多个高炮吸引来往客源,同时也会不定期的邀请各界人士举行别墅高尔夫派对,以此提高自身知名度,寻求新客源。
主要媒体通路(6-8月):
Ø虹桥路沿线竖立灯箱广告
Ø沪闵高架广告牌高架沿线布点
Ø《上海楼市》
Ø《新闻晨报》
Ø邮政夹页
Ø信用卡对帐单
Ø中银、交行金卡用户月底
Ø东方航空
Ø房地网站广告
Ø电台
Ø港汇广场举行小型展览会
银都名墅
地理位置:
银都路759弄
发展商:
上海至大房地产开发有限公司
建设指标:
总建筑面积16.23万平方米,占地32万平方米,
容积率0.52。
开工日期:
2005.4.10
开盘日期:
2005.4.23
交房日期:
2005.12
总户数:
282户
销售指标:
共分六期开发,目前在售二期,96栋双拼别墅,9栋独立别墅
销售情况:
一期售完,目前在售二期
均价:
12500元/平方米
历史最高价:
独立12500,联排11000
主力面积:
355-630平方米
房型分布:
一期联体别墅面积在260—297平方米,二期拥有独立别墅面积在355-630平方米。
物业管理:
未定
销售走势分析:
【分析】
从上图可以看出,银都名墅5、6月份都成交了3套,7月份的成交套数有所下降,仅成交了一套,但但到了8月份
确强势反弹,全月成交了11套房源,这一数字排在8月份全市独立别墅成交排行榜的第二位。
该楼盘分六期开发,目前在
售第二期,今后还有较大的供应量。
主要媒体通路(6-8月):
Ø高架广告牌高架沿线布点至今
Ø《上海楼市》1次
Ø《新闻晨报》2次
Ø《新民晚报》4次
Ø信用卡对帐单1次
Ø东方航空2次
Ø电台至今
合生城邦
地理位置:
东川路2342号
发展商:
上海龙盟房地产开发有限公司
建设指标:
占地900亩,容积率0.7。
开盘日期:
2004.09.25
交房日期:
2005.10、2006.4
总户数:
716户
销售指标:
共分三期开发,由叠加、联体、独立别墅混合组成。
销售情况:
目前推出一期第四批房源
均价:
叠加6000元/平方米
联体9200元/平方米
独立13000元/平方米
历史最高价:
独立14500,联排9200
主力面积:
160-400平方米
物业管理:
1.9元/平方米/月
销售走势分析:
【分析】
合生城邦是一个独立、联排、叠加别墅混合型社区,从上图可以看出,近似个月该楼盘的成
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