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自考资产评估全部公式
第二章资产评估的基本方法
一.成本法的基本计算公式:
被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值=重置成本x成新率
二、重置成本的估算:
1.重置核算法:
(1)按人工成本比例法计算:
间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
(2)单位价格法:
间接成本=工作量(按工日或工时)x单位价格/按工日或工时
(3)直接成本百分率法:
间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率
2.物价指数法:
资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数
或:
资产重置成本=资产历史成本x(1+物价变动指数)
3.功能价值法:
4.规模经济效益指数法:
X表示是一个经验数据,称为规模经济效益指数
统计分析法:
K=R’/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数
R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算:
1.观察法(成新率法):
资产的实体性贬值=重置成本x(1-实体性成新率)
2.公式计算法:
总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
四、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法:
(超额投资成本可视为功能性贬值|)功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
五、经济性贬值及其估算:
:
六、成新率及其估算
1.使用年限法:
成新率=(预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100%
2.修复费用法:
成新率=1—修复费用/重置成本×100%
七、收益法:
1.资产未来收益期有限情况:
评估值
n----收益年期;r-----折现率;
Ri----未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时,Ri中还包括期末资产剩余净额。
2.资产未来收益无限期情况:
(1)未来收益年金化情况:
资产评估值(收益限值)=年收益额/资本化率
未来收益不完全相等,生产经营活动相对稳定,各期收益相差不大时:
①预测该项资产未来若干年(一般为5年)的收益额,并折现求和;②通过折现值之和求取年等值收益额;③将求得的年等值收益额进行资本化,确定该项资产评估值。
前n年收益额折现求和:
(式--1)
由(式--1)可得年等值收益额:
式中
对年等值收益额进行资本化,可得资产评估值:
r:
资本化率
(2)未来收益不等额情形:
资产评估值(预期收益现值)=Σ(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
第三章机器设备评估
一、机器设备评估的成本法:
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
(一)机器设备重置成本的估算
1.物价指数法:
(定基物价指数)
或:
(环比物价指数)
2.规模经济效益指数法
X:
指统计得到的数据,称为规模经济效益指数法
当x=1时,被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;当x1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;当x1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
(二)机器设备的实体性贬值机器估算:
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×(1-成新率)
1.使用成新率:
成新率=设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×100%
或成新率=(设备总使用年限-设备已使用年限)/设备总使用年限×100%
2.机器设备已使用年限:
实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/(设备实际已使用年限+设备尚可使用年限)×100%
成新率=设备尚可使用年限/(加权投资年限+设备尚可使用年限)×100%
其中:
加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷Σ(更新成本)
Σ加权更新成本=
Ri:
投资额;i=评估日-投资日;
Σ更新成本=
r:
年价值上升率(物价环比上涨率)i=评估日-投资日
贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×100%
(三)机器设备的经济性贬值机器估算
1.因生产能力降低造成的经济性贬值:
经济性贬值=[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)X]×100%x:
规模经济效益指数
2.由于外界因素造成的收益减少:
(P/A,r,n)为年金现值系数
第四章房地产评估
一.土地使用权
(一)市场法:
待估土地评估值=比较案例土地价格×(正常交易情况/比较案例交易情况)×(待估土地区域因素值/比较案例区域因素值)
×(待估土地个别因素值/比较案例个别因素值)×(待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数)
1.土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式:
K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]
K---年限修正系数;n----比较案例剩余使用权剩余年限;m---待估土地使用权剩余年限;r---折现率
2.若容积率修正:
容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
(二)收益法
1.在收益永续,各因素不变的条件下算式:
P=A/r
2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式:
P:
土地使用权评估值;A:
土地收益;r:
还原利率;n:
土地收益年限;
当n→+∞时,P=A/r.即为土地所有权价值
(三)成本法
1.估算土地取得费:
为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。
2.估算土地开发费:
基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费
3.估算税费:
耕地占用税、土地管理费、土地增值税
4.估算利息:
(1)土地取得费利息,计息期为整个开发期;
(2)土地开发费利息,即吸气按开发期限一半计算。
利息=(土地取得费×土地开发期×相应利息率)+(土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%)
5.估算利润:
通常以土地取得费和土地开发费为基数,通过合理的利润率计算。
6.估算土地增值收益:
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率
其中:
收益率一般在20%~25%之间。
按补交出让金的40%计算
7.估算土地价格
(1)无限年期土地使用权价格:
(2)法定最高出让年期地价:
(式--1)由
,
可得(式--1)
式中:
P--有限年期土地使用权价格;P1--无限年期土地使用权价格;n---土地使用年限;r---还原利率;
(四)假设开发法
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
1.专业费:
指测量、设计等专业技术费用,按建筑费的一定比例计算。
专业费=建筑费×i(i为一定的百分率)
2.利息:
指全部预付资本的资金成本,全部预付资本包括:
地价、建筑费、专业费。
利息=(地价+建筑费+专业费)×r(r为利息率)
3.利润:
指全部预付资本的机会成本,全部预付资本包括:
地价、建筑费、专业费。
利润=(地价+建筑费+专业费)×P’(P’正常利润率)
4.税费:
通过地价与税率t的乘积计算。
税费=地价×t(t为税费)
二.建筑物评估方法
(一)成本法:
建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1.建筑物重置成本的估算方法
价格指数调整法:
(定基价格指数)
(环比价格指数)式中:
为各年环比价格指数
2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算:
(1)使用年限法:
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100%
(2)打分法:
成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
G—结构部分的评分修正系数;S—装修部分的评分修正部分;B—设备部分的评分修正系数
3.建筑物经济性贬值的估算:
经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或:
经济性贬值=
Ri----第i年的建筑物年收益净损失额;r—折现率;n—预计建筑物收益损失持续是时间,通常已年为单位
(二)残余估价法
a---建筑物及其基地所产生纯收益;L—土地价格;r1---土地的还原利率;r2---建筑物的还原利率
B---建筑物的收益价格;d—建筑物的折旧率;a2—建筑物的纯收益
建筑物折旧率:
第五章无形资产评估
一、无形资产评估的程序与方法
(一)无形资产评估的收益法
1.无形资产评估中收益法的应用形式
收益法在应用上可表示为一下两种方式:
①无形资产评估值
②无形资产评估值
K----无形资产分成率;Ri---分成基数,即销售收入或销售利润;T—所得税率;i—收益期限;r---折现率
.2.无形资产收益额的确定
无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×(1-所得税率)(按销售收入分成)
无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×(1-所得税率)(按利润分成)
因为:
收益额=销售收入×销售收入分成率×(1-分成率)=销售利润×销售利润分成率×(1-所得税率)
因而:
销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
评估无形资产转让利润分成率的方法:
(1)边际分析法:
利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100%
(2)约当投资分成法:
(二)无形资产评估中成本法的应用:
无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率
1.自创无形资产重置成本的估算
(1)财务核算法:
(2)市价调整法:
2.外购无形资产重置成本的估算
物价指数法:
3.无形资产成新率估算:
二、专利权评估方法
(一)收益法:
1.直接测算专利技术超额收益
(1)高出同类产品价格销售的超额收益:
R—超额收益;P2—使用专利权技术产品的价格;P1---不使用专利权技术产品的价格;
Q---产品销售量(此外假定销售量不变);T—所得税率
(2)销售数量大幅增加的超额收益:
R—超额收益;Q2--使用专利权技术产品的销售量;Q1--不使用专利权技术产品的销售量;
P—产品的价格;C—产品的单位成本;T--所得税率
(3)节约成本费用的超额收益:
R—超额收益;C2--使用专利权技术产品的单位成本;C1---未使用专利权技术产品的单位成本;
Q---产品销售量(此外假定销售量不变);T—所得税率
2.采用利润分成率测算专利技术收益额
(实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率)
K----销售收入分成率;Ri---销售收入;T—所得税率;i—收益期限;r---折现率
(二)成本法:
a:
物价上涨指数
三、商标权评估方法:
P---商标评估值;n---收益年限;r—折现率;Ri---第i年商标产品的超额收益
四、商誉评估
1.割差法:
2.超额收益法
(1)超额收益本金化价格法:
或:
式中:
被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×100%
(2)超额收益折现法:
商誉的价值
Si---第i年企业预期超额收益;r---折现率;1/(1+r)i---折现系数
资产收益率=资产收益率/(1-资产负债率)
第六章流动资产评估
一、低值易耗品的评估:
在用低值易耗品的评估=全新成本价值×成新率
(一)成本法:
(1)按价格变动系数调整原成本:
某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×(1+价格变动系数)+原合理工资、费用×(1+合理工资、费用变动系数)
(2)按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值:
某在制品评估值=在制品是有数量×(该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用)
(3)按在制品的完工程度计算评估值:
在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量在制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率
二、产成品及库存商品的评估
1.成本法:
(1)评估基准日与产成品完工时间接近:
产成品评估值=产成品数量×单位产成品账面成本
(2)评估基准日与产成品完工时间间隔较长
方法一:
方法二:
2.市场法:
三、债权类及货币类流动资产评估:
1.应收账款及预付账款的评估:
应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失
2坏账比例法:
3.应收票据的评估:
应收票据的评估=本金×(1+利息率×时间)
应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值×贴现率×贴现期
第七章长期投资及其他资产评估
(二)非上市交易债券的评估
1.到期一次还本付息债券的价值评估:
P---债券的评估值;F---债券到期时本金和利息之和;n---评估基准日到债券还本付息的期限;r—折现率
(1)采用单利率计算时:
F=Po(1+mr)
P0—债券面值或计算本金值;m---债券的期限或计息期限;r----债券利息率
(2)采用复利率计算时:
F=Po(1+r)m
2.每年支付利息、
到期还本的债券评估:
n----债券年限;P---债券的评估值;Po---债券的面值;Ei---债券在第i年的预期收益(利息);r—适用是折现率;
3.优先股的评估:
P—优先股的评估值;Ri----第i年的优先股收益;r—折现率;A---优先股的等额股息收益
4.普通股的价值评估
(1)固定红利型股利政策下股票价值评估:
P=D1/r式中P:
股票评估值;D1:
下一年的红利额;r:
折现率或资本化率
(2)红利增长型股利政策下股票价值评估:
P=D1/(r-g)(r>g)
式中:
P——股票的评估值;D1——下一年股票的股利额;r——折现率;g——股利增长率。
第八章企业价值评估
一、企业价值评估中的财务分析:
1.企业偿债能力:
流动比率=流动资产∕流动负债(流动资产对流动负债以2:
1为宜)
速动比率=速动资产∕流动负债(速动比率以1:
1为宜)
2.企业运营能力:
(1)存货周转次数=年销货成本∕存货平均余额存货平均余额=(期初存货余额+期末存货余额)∕2
(2)存货周转天数也称为存货周转期存货周转天数=360∕存货周转天数=360x存货平均余额∕年销货成本
3.应收账款周转率:
(1)应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额式中:
赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣
(2)应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=(360×应收账款平均余额)∕赊销净额
4.企业盈利能力
(1)投资报酬率:
资产利润率=利润∕资产x100%净资产利润率=税后利润∕净资产x100%
(2)销售利润率:
(3)
(4)每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股股数
(5)市盈率=普通股市价∕每股利润
二、企业价值评估中收益法的应用形式
(一)企业持续经营假设前提下的收益法
1.年金资本化法
(1)计算企业未来n年内收益额的现值,并进行年金化,即计算年等值;
(前n年收益折现,已知现值求年金)
式中
等于年金现值系数:
(P/A,r,n)
将前n年收益折现
,由年金现值公式:
,逆推可得(式1)
(2)将年金化的预期收益进行资本化处理,即可确定企业评估值。
(资本化)P:
企业评估价值;A:
企业每年的年金收益;r:
资本化率。
2.分段法:
P---企业评估值;Ri---未来各年度收益额;r1----折现率;r2----资本化率
(二)企业收益预测的方法
综合调整法:
三、折现率和资本化率的估算
1.折现率=无风险报酬率+风险报酬率
风险报酬率估算方法:
(1)
系数法:
——被评估企业所在行业的
系数
式中:
——被评估企业所在行业的风险报酬率;
——社会平均收益率;
——无风险报酬率;
(2)风险累加法:
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