云南和文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法.docx
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云南和文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法
文政发〔2010〕73号
文山州人民政府关于印发
文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法的通知
各县人民政府,州直各委、办、局:
《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》已经第十二届州人民政府第41次常务会议讨论通过,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。
二O一O年七月二十七日
文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条为加强我州城镇住宅小区物业管理,规范物业管理服务活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善提高人民群众的居住生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)、《云南省物业管理规定》等有关法律、法规的规定,结合我州实际,制订本暂行办法。
第二条本办法所称的物业,是指已建成的并经验收合格投入使用的各类房屋建筑和附属配套的设备、设施、建筑地块以及管理服务用房、会所等。
第三条本办法所称的物业管理服务,是指物业服务企业(以下简称物业企业)按照物业服务管理合同约定,对各类房屋及配套的设施、设备、道路、绿化和相关场地等进行维修、养护、管理,维护环境卫生和公共秩序的服务活动。
第四条本办法所称的住宅小区,是指以住宅为主体功能配套齐全的住宅小区或住宅组团以及各单位的单元住宅楼、办公住宅混合楼,住宅、非住宅混杂居住区、工矿居民点等。
第五条本办法所称的业主,是指房屋所有权人或单位。
第六条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择合法的专业化物业企业。
鼓励物业企业采用新技术、新方法、依靠科技进步提高物业服务和管理水平。
第七条凡在文山州行政区域内的物业服务管理活动均适用本办法。
县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会、业主委员会
第八条业主可以委托代理人参加业主大会会议,业主应当有签名的书面委托书给代理人。
委托代理人应当具备完全民事行为能力,业主在物业服务管理活动中享有下列权利:
(一)按照物业服务管理合同的约定,接受物业企业提供的服务管理;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业服务管理的有关事项提出建议;
(三)提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,享有投票权,享有业主委员会成员的选举权和被选举权;
(五)监督业主委员会工作;
(六)监督物业企业履行物业服务管理合同;
(七)监督物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理使用;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)法律、法规规定的其他权利。
第九条业主在物业服务管理活动中,应当履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用,公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会做出的决定;
(四)按照国家和各级政府的有关规定交纳专项维修基金;
(五)依法履行物业服务管理合同,按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务管理活动中的合法权益的自治组织。
第十一条一个物业管理区域只能成立一个业主大会和一个业主委员会。
物业管理区域应根据便于管理,相对集中的原则划分,但建筑面积在30万平方米以上分多期开发的住宅小区,可以划分为两个以上物业管理区域。
属于城市建设中自然形成的,相对独立的住宅区和非住宅物业,可以划分为一个物业管理区域。
第十二条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县级以上房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十三条物业管理区域符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主委员会:
(一)将物业交给业主的建筑面积达物业服务管理区域总建筑面积50%以上的;
(二)将物业交给第一个业主之日起满3年的;
(三)占购房业主30%以上业主提议的。
第十四条业主在业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素,按下列标准确定:
(一)住宅物业,每套住宅建筑面积在140平方米以下的1票;超过140平方米不足280平方米的为2票;280平方米以上的为3票。
(二)非住宅物业,每处建筑面积在200平方米以下的为1票;每超过200平方米的增加1票,但最多不超过30票。
第十五条业主大会履行下列职责:
(一)制订、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业企业;
(四)决定专项维修基金的使用、续筹方案,并申报、监督实施;
(五)审议物业企业有偿服务及其收费标准;
(六)制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。
第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面、表格征求意见的形式,但应当有本区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
第十七条业主大会做出决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。
业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,应当经本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十九条召开业主大会会议,业主委员会应当在会议召开15日前通知全体业主,并告知相关的居民委员会、社区,同时做好业主大会会议记录。
业主大会的决议、章程、规章制度等不得与国家的法律、法规相抵触。
第二十条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集并主持业主大会会议,报告物业服务管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务管理合同;
(三)了解、听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业企业履行物业服务管理合同;
(四)监督业主遵守管理规约和监督管理规约的实施;
(五)监督业主遵守物业服务管理合同,按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和居民委员会、社区、乡镇人民政府备案。
第二十二条业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生,主任1人,副主任按照业主委员会成员人数的20%选举。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主担任。
业主委员会委员的任期每届为3年,可连选连任。
业主委员会委员原则上不计发薪金,但是,为了加强其责任心,管理服务好物业、业主,可根据物业管理区域规模大小,物业服务管理质量等因素给予一定的工作补贴。
工作补贴的标准应当由本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主商议确定。
第二十三条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理(包括餐饮、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共环境的生产经营活动);共用部位、共用设施设备的使用、收益、维护、管理;业主的共同利益,业主应当履行的义务;违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规,不得损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第二十四条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第二十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理服务无关的决定,不得从事与物业管理服务无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门,应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十六条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会、社区相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会、社区依法履行自治管理职责,支持居民委员会、社区开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会、社区,并认真听取居民委员会、社区的意见和建议。
第三章 物业服务企业资质管理
第二十七条州人民政府房地产行政主管部门是州人民政府物业服务管理行业的行政主管部门,负责全州行政区域内物业企业的行政管理,负责一、二级企业资质的申报、年检的初审管理和三级企业资质以下等级的认证、审批和年检工作。
第二十八条申请设立物业服务的企业,除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外,还须按照国家建设部《物业管理企业资质管理试行办法》和《云南省物业管理企业资质等级管理办法》的规定办理。
在文山州境内从事物业服务管理活动的外地物业企业,应当备齐有关资料到当地房地产行政主管部门进行登记,同时报文山州人民政府房地产行政主管部门办理备案登记。
第二十九条物业企业依法取得资质证书后方可接受委托,依法从事物业服务管理活动。
在物业企业从事物业服务管理的从业人员,应当按照国家和省人民政府的有关规定,取得相应职业资格证书。
业主委员会、房地产开发企业、机关、团体等单位不得聘请无物业服务资质的企业从事物业服务管理活动。
第四章前期物业服务管理
第三十条本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前,开发建设单位选聘的物业企业实施的物业服务管理。
开发建设单位选聘物业企业的,应当签订书面的前期物业服务管理合同。
前期物业服务管理费用,由开发建设单位与物业企业协商确定,物业服务管理费在业主委员会未成立前,由开发建设单位支付。
前期物业服务管理合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会成立后与物业企业签订的物业服务管理合同生效的,前期物业服务管理合同终止。
前期物业服务管理合同期限最长不得超过3年。
第三十一条将物业交给第一个业主之日起,满3年仍未成立业主委员会的,开发建设单位可以继续选聘物业企业实施物业服务管理,同时应当签订书面的物业服务管理合同,物业服务管理费用由开发建设单位与物业企业协商确定。
从第4年开始,物业服务管理费用由物业买受人自行承担。
开发建设单位与物业企业签订的物业服务管理合同期限为暂定期限,最长不得超过3年。
业主委员会成立后应当按照本办法的相关规定选聘物业企业,签订物业服务管理合同,并提前1个月书面告知原物业企业,原物业企业接到告知书后,应当在1个月的时限内与业主委员会办理清楚相关交接手续,并同时终止原物业服务管理合同。
第三十二条开发建设单位在销售物业之前,应当制订临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
开发建设单位制订的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十三条开发建设单位制订的临时管理规约,应当在物业销售前向物业买受人明示,物业买卖合同(《商品房购销合同》)中应当包含前期物业服务管理合同约定的内容。
物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同(《商品房购销合同》)时,应当对遵守临时管理规约给予书面承诺。
第三十四条业主依法享有物业的共用部位、共用设施设备的所有权、使用权,开发建设单位不得擅自处置。
第三十五条物业企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并进行书面登记,经有关人员签字认可后备案管理。
第三十六条在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业企业移交下列资料,同时将下列资料(二套)报送同级房地产行政主管部门登记备案:
(一)小区竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,小区附属配套设施、地下管网工程竣工图,小区各项工程竣工验收和验收备案等资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业企业应当在前期物业服务管理合同终止时5日内,将上述资料全部移交给业主委员会。
第三十七条开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任。
第三十八条开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配建必要的物业管理用房。
物业管理用房配建标准如下:
(一)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以下的,物业管理用房建筑面积不得少于15平方米;
(二)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以上3万平方米以下的,物业管理用房建筑面积不得少于40平方米;
(三)小区内房屋总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的,物业管理用房建筑面积不得少于60平方米,物业管理用房不少于两处;
(四)小区内房屋总建筑面积在5万平方米以上的,每超过1万平方米,物业管理用房在60平方米的基础上应当再增加15平方米,增加数量以此类推,物业管理用房应当为两处以上。
第三十九条开发建设单位按照房地产开发与物业服务管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。
住宅物业的开发建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业;投标人少于3个或者住宅规模较小(总建筑面积1万平方米以内)的,经物业所在地房地产行政主管部门批准,可以采用协议的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。
第五章物业管理与服务
第四十条一个物业管理区域只能由一个物业企业实施物业服务管理。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业订立书面的物业服务管理合同,物业服务管理合同的约定应当包括下列内容:
物业服务质量、内容、范围、费用(包括管理费用);物业管理事项、区域、权限;小区内绿地、绿化管理;小区内道路、场地管理;小区内停车场地及收费管理;小区内共用部位、共用设施设备正常维护管理及经营收费管理;物业服务管理用房的使用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。
第四十一条物业企业在承接物业服务管理时,应当向业主委员会交纳物业服务管理保证金5000元至10000元。
该保证金作为物业企业使用物管用房、相关资料管理、共用部位、共用设施设备的正常维护管理等。
物业服务管理合同终止时,物业企业能完好、完整地按时交还物管用房、本办法规定的相关资料、共用部位和共用设施设备的正常运转等,业主委员会应当及时如数退还物业服务管理保证金,反之,物业服务管理保证金将作为违约损失补偿费,不予退还。
第四十二条物业企业应当按照物业服务管理合同的约定,提供相对应的服务管理。
物业企业未能履行物业服务管理合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担违约责任或者相应的法律责任。
第四十三条物业企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续,业主委员会应当向物业企业移交本办法第三十六条规定的资料。
物业服务管理合同终止时,物业企业应当在15日内将物业管理用房和本办法第三十六条规定的资料交还给业主委员会。
物业服务管理合同终止时,业主大会若另行选聘其他物业企业的,物业企业之间应当做好交接工作,不得相互刁难。
第四十四条物业管理用房的所有权依法属于业主。
物业管理用房的用途是保障本小区业主和物业的服务管理的必备用房,未经业主大会同意,物业企业不得改变物业管理用房的用途。
业主、业主委员会和业主大会不得处置物业管理用房。
第四十五条物业企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务管理委托给他人。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业企业应当制止,并及时向公安机关和有关行政管理部门报告。
公安机关和有关行政管理部门在接到物业企业的报告后,应当及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业企业应当协助做好物业服务管理区域内的安全防范工作,发生安全事故时,物业企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,并协助做好救助工作。
物业企业雇请的保安人员(应取得国家认可的保安资格上岗证)、清洁(保洁)工和其他工作人员、管理人员,应当遵守国家有关规定,对被雇请的人员身份情况、家庭情况、社会关系情况和个人一贯表现等情况进行甄别,并将详细登记的情况报送房地产行政主管部门备案。
第四十八条保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
物业企业在服务管理活动中,应当公示在本小区服务管理的全部工作人员基本情况和照片。
工作人员应当相对固定,更换时间原则在1年以上,人员更换后须及时更换其基本情况和照片。
第四十九条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本管理办法和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第五十条小区内的环境卫生清洁和业主的垃圾统一由物业企业清扫、收集投放在业主委员会确定的本小区内的投放场地,城市垃圾清运机构每日须到小区内将所投放的垃圾彻底清运到城市垃圾处理场(厂)。
业主装修、改造房屋的建筑垃圾由业主负责自行清运。
第五十一条小区内的停车场地、空地、道路可设置固定停车位或临时停车位,但应当征得所持投票权三分之二以上业主的同意,且规范有序,不得影响业主的正常生活,不得影响道路通畅等。
物业企业可收取车位费,收取的车位费70%归小区全部业主所有,作为住宅专项维修基金存入专项账户内(从中抽出10%用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴),30%归物业企业所有。
业主对停放的车辆有特殊保管要求的,须与物业企业单独签订相关车辆保管合同,双方协调确定车辆特殊保管费额,同时还应当交纳车位费,在车辆保管合同有效期限内发生车辆丢失、损坏的(自然损坏除外),由物业企业按照合同约定承担责任。
仅交纳车位费,未签订车辆保管合同的车辆丢失和损坏,小区业主和物业企业均不承担责任。
车辆保管收入费用在扣出车位费后全部归物业企业所有。
第五十二条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业企业在物业管理活动中的投诉。
第六章物业的使用与维护
第五十三条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、场地、绿化和共用设施设备,开发建设单位、物业企业和业主均不得擅自占用或者改变用途。
业主确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当征得业主大会三分之二以上代表的同意后,并报经规划、建设、房地产、消防等政府行政职能管理部门,依法办理有关手续后告知物业企业方可动工。
第五十四条业主、物业企业等不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间等,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间的,应当征得业主委员会和物业企业的同意;物业企业确需临时占用、挖掘上述公共场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业企业必须将临时占用、挖掘的道路、场地、绿化用地及公共空间,在约定的期限内恢复原状。
第五十五条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
以上单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地、绿化用地的,应当征得业主委员会和物业企业的同意后方可施工并及时恢复原状。
第五十六条业主在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向房地产行政主管部门申报登记,或者委托物业企业向房地产行政主管部门申报登记,非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,还应当取得业主的书面同意。
房地产行政主管部门应当根据申请业主的房屋结构、质量和毗邻房屋的影响关系等情况,告知业主房屋在装饰装修中的禁止行为和注意事项等,并签订住宅室内装饰装修管理协议。
第五十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照国家的相关规定办理有关手续,同时须向业主委员会签订租用协议,按期支付租金。
租金收益80%用于补充小区内的专项维修基金,存入规定的住宅专项维修基金账户内;20%用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴。
物业共用部位、共用设施设备的经营收入和资金使用支出,业主委员会应当每个季度向业主公布一次,并接受业主的监督。
第五十八条严禁业主、业主委员会、物业企业等擅自改变房屋结构、房屋外观;严禁拆改房屋承重结构、墙体、梁柱、楼板、阳台等;严禁搭占共用阳台、天台、屋面、通道、绿化等。
第五十九条物业管理区域不得建设污染环境的工业生产设施;建设其他设施,其污染物排放不得超过国家、省有关规定的排放标准;已建成的设施,其污染物排放超过规定排放标准的要限期治理。
住宅、经营、生产、加工等混合的物业,经营人在经营、生产、加工时,昼间(凌晨6时至晚上22时)不得产生60分贝以上的噪声,夜间(晚上22时至次日凌晨6时)不得产生50分贝以上的噪声。
业主在装修物业时,在以上时段中应当参照上述规定办理。
第六十条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业企业维修养护,费用由责任人承担。
第六十一条业主在小区内饲养家畜、家禽和宠物等动物,须自行加以管束,不得放养及影响他人正常生活、安全及危害公共利益。
严禁将家畜、家禽和宠物的粪便排放在小区内。
小区内不得停放2吨以上的载货车辆,不得停放工程车、拖拉机、农用车辆等。
第七章物业维修基金
第六十二条文山州人民政府房地产行政主管部门,是全州物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理部门。
县人民政府房地产行政主管部门负责本县物业共用部位、共用设施设备的维修基金监管工作。
第六十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。
专项维修基金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第六十四条专项维修基金交存、使用、管理和监督的具体办法按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令〔2007〕第165号)和《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》执行。
第八章物业服务管理收费
第六十五条物业服务管理实行有偿服务管理的办法,物业服务管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务管理项目、水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主委员会和物业企业按照文山州价格主管部门会同建设房地产行政主管部门制订的物业服务管理收费办法,在物业服务管理合同中约定。
第六十六条物业服务管理收费可按照政府指导价和市场调节价区别管理。
政府指导价的物业范围:
未成立业主委员会前的前期物业服务管理,政府保障性住房的物业服务管理,危险房屋改造回迁小区的物业服务管理等。
物业服务管理费标准不可上浮,下浮不限。
市场调节价的物业范围:
除政府指导价物业范围外的物业服务管理均可实行市场调节价。
物业服务管理费标准由业主委员会与物业企业协商确定。
政府鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业;提倡物业企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务管理收费通过市场竞争形成。
第六十七条物业企业向业主提供服务管理的,不论是否与业主和业主委员会合同约订服务管理项目的,都应当实行明码标价,标明服务项目、收费标准、服务时限等情况。
物业企业实行明码标价,应当遵循公开、公平和诚实守信的原则,遵守国家价格法律、法规、政策和
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